הרחבת דירה למטרת פעוטון - ערעור

עוד בענין הרחבת דירה לייעוד פעוטון 

תביעות נוספות על פס"ד על פסק דין הנ"ל

הנדון: א. צנרת שנוספה בשטח המשותף, ללא הסכמת התובע. 

ב. התנגדות למעון שפותח התובע. 

פרטי המקרה נכתבו בפסק הדין לעיל 

אולם לטענת המערער – נוספו כמה טענות: 

1. שבהפסקות כשיוצאים הקטנים לחצר נשמע רעש ושם אין תוכנית אקוסטית.
2. לגבי המיקום של הצנרת לטענת התובע המקום שייך לו. ויש כאן נדון של חלוקה בחצר.
3. ישנו נדון חדש של היזק ראייה מחצר של משפ' הנתבע למשפחת התובע. 
4. תביעה חדשה- התובע רוצה לבנות ממ"ד מאחורי הבית, ולטענתו השטח שייך לו

ובכדי לראות את הדברים מקרוב הייתי נוכח במקום. והיה זה בזמן שההורים באים לקחת את הילדים מהגן. ואלו המסקנות העולות בסייעתא דשמיא.  

1. בענין היזק רעש – בזמן ההפסקות וכשההורים באים לקחת 

לטענת התובע נ''י ישנו רעש כשהילדים בחצר, ובזמן שההורים באים ולוקחים את הילדים. במצב הנוכחי עם מספר הילדים הנוכחי אין רעש משמעותי המחייב את משפחת הנתבע לעשות איטום בחצר. אולם אם ברצונם להגדיל את הגן לכ35 ילדים עליהם להגביה את המחיצה עד הסוף ובזה לא יהיה היזק ראיה או שמיעה מזה על זה. 

וזה כמבואר בשו"ע חושן משפט (סימן קנז ע''פ ב''ב ב,א)  

"חצר השותפין שיש בה דין חלוקה, או שחלקוה ברצונם אף על פי שאין בה דין חלוקה, יש לכל אחד מהם לכוף את חבירו לבנות הכותל באמצע, כדי שלא יראהו חבירו בשעה שמשתמש בחלקו. ואפילו עמדו כך שנים רבות בלא מחיצה, כופהו לעשות מחיצה בכל עת שירצה".

 הרי שיש מקום לכפות לעשות מחיצה במקום שיש היזק ראייה, וכן הוא הדין אם יש רעש היוצא מהחצר. ואין מקום לטענת התובע על הסתרת הנוף לכאורה מצד 'הסתרת הנוף' מצד שהנוף אינו בבעלותו, ואין לדמות ל'הסתרת אור' שהופך את הבית לחשוך – זה נזק בתשמישי הדירה, אבל הסתרת הנוף אין כאן כל נזק בתשמישי הדירה, שהסתכלות בנוף אינה חלק מעצם תשמישי הדירה. וכן מבואר בפתחי תשובה. 

2. בענין היזק ראייה – מצד החלון 

לטענת התובע החלון שבבית משפ' הנתבע יכול להשקיף על הבית של משפ' התובע, לפי מה שראו עיני שאם פותחים את החלון עד הסוף אפשר לראות את החלון של משפ' התובע. 

והנה מבואר בשו"ע (חו"מ סימן קנד,ג) 

"לא יפתח אדם חלון לחצר חבירו; ואפילו אחד מהשותפים בחצר שביקש לפתוח לו חלון בתוך ביתו לחצר, מעכב עליו שותפו, מפני שמסתכל בו ממנו. ואם פתח, יסתום. ואם נתנו לו השותפים בחצר רשות לפתוח חלון או פתח, רשאי, והוא שלא יפתח פתח כנגד פתח או חלון כנגד חלון".  

ולפי זה צודק התובע בטענתו.

והנה לפי המבואר בפוסקים דהיום רווח המנהג שלא להקפיד על דין זה של חלון כנגד חלון, האם יש כח ביד המנהג לבטל דין היזק ראייה. ומצאתי בשו''ת מהרי''ט צהלון (סי' רנג) תלמיד מרן הב''י שכתב דהולכים בל זה לפי המנהג, ומסיים ''ובארצנו צפת אמת מעולם לא שמענו ולא בא לידינו היזק ראיה בריחוק מקום'' וכו', ע''ש. אולם לכאורה דינו תלוי במחלוקת האם מועיל מנהג לבטל דין 'היזק ראיה' המובאת בדברי הרא''ש (ב''ב סי' ו) דדעת היש מפרשים, וכן דעת רבינו יונה בעליותיו, שמועיל מנהג לבטל את ההיזק ראייה, אולם הרא''ש והרמב''ם וכ''ה ברשב''א ובריטב''א החדשים והר''ן והמאירי ב. שאין המנהג מועיל במקום שלא נסלק ההיזק ראיה. וכן הוא בשו"ע (חושן משפט - סימן קנז,א) בדברי הרמ''א ''ואפילו יש מנהג בעיר שלא לעשותו, אין הולכין אחריו, וכופין לעשותו'', ואם כן אין בכח המנהג לבטל את דין היזק ראיה. 

אולם כתבו גדולי הפוסקים בדורינו ומתוכם הגר''מ שטרנבוך (תשובות והנהגות סי' תנג) ש"ברוב בנינים היום גם בארץ ישראל לא מקפידים על היזק ראייה ועושים חלון מול חלון רק דורשים שיהיה מרחק בין הבנינים כשמונה מטרים, וכפי הנראה כיון שמקובל היום להתקין וילונות בחלון או תריסים הואיל ועיקר ההיזק ראיה הוא שמונעו מלעשות תשמישים צנועים אשר ע"כ הכא דיכול לסגור או את התריסים להכי חשיב דההיזק אינו מצוי כ"כ, ומי שמסתכל במכוון באמת אסור דבכל גווני אין דעת אדם נוחה שיביטו על מעשיו בביתו, אבל בריחוק הבנינים כהנ"ל לדבריהם מספיק". וכן כתב במנחת צבי (סי' ג'), ובעמק משפט (סי' יא י-יג) ונראה כוונתם שכשיש תריסים זהו דין אחר לגמרי שאינו מונעו מתשמישי הצנע לכשירצה יגיף את התריסים ויעשה תשמישי צניעות. 

ועל כן אין להורות למשפחת הנתבע לסגור את החלון. אולם בהיות שהסכימה משפ' הנתבע למנוע אפשרות היזק זה, וכיון שהיזק ראייה הוא דבר האסור מצד ההלכה, יש לדאוג לברזל שיגרום לסגירה של החלון שלא יוכל לפתח החלון השמאלי רק עד למחציתו, או שישימו מגן הגורם שלא יוכלו להביט בחלון זה למרחוק. 

3. בענין הצנרת –  

לפי ראות עיני הדיין כל עוד שלא בנה התובע דבר מאחורי דירתו אין לו מקום לטעון להוריד את הצנרת. וכפי שכבר נתבאר בפסק הקודם שגם לפי טענתו של התובע שהצנרת עוברת דרך מקומו, הנה בכל כי האי גוונא יש לנו כלל 'זה נהנה וזה לא חסר' וכופין על כך (ע' ב''ק פ''ב, ושו''ע קנג,יג) והיינו שכל עוד שהדבר לא מבטל את תשמישי החצר של חבירו, אין באפשרותו למחות בחבירו להשתמש במקומו, אלא אם כן הצנרת מטפטפת, או שמכערת את חזית הבנין אך אם תעשה באופן בטוח שלא יטפטף מים, וגם המקום יעשה באופן נאה מבחינה חזותית ע''י מומחה אין כח לשכן למחות. 

4. לגבי החלוקה של השטח – 

התובע רוצה לבנות חדר ממ''ד מאחורי הבית באותו הקו שמסתיים הבית. ולטענת משפ' הנתבע נ''י הגדר שהייתה ונשברה - ורואים עדיין את תחילתה – היא באמצע השטח שבין הבית של משפ' הנתבע לבית של משפ' התובע. 

הנה ישנם ג' אפשרויות חלוקה, א) הגדר. ב) הקו של הבית. ג) חלוקה לפי הטאבו. 

לכאורה בפשטות החלוקה צריכה להיות ע''פ הגדר שהיה לפני כן וכפי שסוכם לחלק בין הדיירים הקודמים, שכל הזכויות שהיה למוכר ישנם לקונה. וכיון שהוחזק הרבה שנים בקרקע זו הרי יש כאן חזקת ג' שנים. וכפי שמעידים בעלי הדירה הקודמים משפחת א' שכך היה נהוג לחלק את הנכס ביניהם ע''פ הגדר. אולם מאידך גיסא מכיון שע''פ הטאבו החלוקה יכולה להיות שונה לכאורה יש לטעון כי הדבר דומה למציאות שבשטר כתוב להדיא להיפך מהחזקה.  

ובפרט שאין טענה ברורה ביד התובע את החלוקה לפי אורך קו הבית, לשנות מהטאבו, וא''כ הדבר נחשב לחזקה שאין עמה טענה. וכמבואר בשו"ע (חושן משפט, סימן קמו, ט)  

"כל חזקה שאין עמה טענה, אינה חזקה. כיצד, הרי שאכל פירות שדה זו כמה שנים, ובא המערער ואמר לו: מאין לך שדה זו שלי היא, השיבו: איני יודע של מי היא וכיון שלא אמר לי אדם דבר ירדתי לתוכה, אין זו חזקה, שהרי לא טען שלקחה ולא שנתנה לו ולא שירשה (כ"כ המרדכי פח"ה), ואעפ"כ אין מוציאין אותה מידו עד שיביא זה המערער עדים שהיא שלו". 

אולם ייתכן מאד לומר דהדבר דומה למבואר בשו''ע (קמו,י)  

"הבא מחמת ירושה, שטוען: אני ירשתי ממורישי, אינו צריך טענה אחרת:  הגה - ודין לוקח ובעל חוב שגבה קרקע, כדין יורש (הרא"ש סוף כלל צ"ח), ואין המוכר או הלוה נאמנים לומר שהקרקע לא היתה שלהם (הרא"ש כלל צ"ט סימן ד')".  

ואם כן נראה שמכיון שכאן הלקוחות קנו מהבעלים הקודמים והייתה חלוקה ע''י הגדר יש ללכת לפי החלוקה שהורגלה להיות על ידי הגדר. ולא לפי הטאבו ולא לפי קו הבית. 

אלא שיש מקום גדול לדון בדבר זה ע''פ נדון הפוסקים בקנין קרקעות, שיש דעות רבות שמכיון שהיום מנהג המדינה דכל קנין הוא דווקא בטאבו, בלי רישום בטאבו אין הקנין חל כלל וכלל.  

והנה חובת רישום עיסקת מקרקעין בפנקס המקרקעין כתובה בסעיף לחוק המקרקעין תשכט  

"א עיסקה במקרקעין טעונה רישום העיסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העיסקה לרישום כשעת הרישום. ב עיסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עיסקה". 

השאלה ההלכתית הנשאלת האם כתוצאה מחובת החוק לרישום עיסקת מקרקעין אין הקנין מסתיים ע"פ ההלכה רק ברישום בטאבו האם קיימת גמירות דעת בקנין קרקע בכסף ובשטר ללא רישום בטאבו או שהחוק והנוהג המעשי מכתיבים חוסר גמירות דעת ללא רישום בפנקס המקרקעין. המהר"י אלפנדרי בתש' מוצל מאש סי' ט כתב וז"ל "אפי' לאחרונים רבני זמנינו שכתבו דכתיבה בפנקס המוטיוילי מעכבת למכירת ולקניית הלוקח היינו משום דלא סמכא דעתיה דלוקח והוא לקיום השטר וחוזק, אבל לא שיבטל לשטר שלנו". המהר"י אלפנדרי מתיחס לרישום הטאבו שהיה נהוג בזמנו מוטיוילי כאל קיום שטרות או חיזוק השטר אך לא כאל חלק ממעשה הקנין וע"כ אף שהרישום מוסיף לגמירות רעת הלוקח אין אנו זקוקין לחיזוק זה כדי לסיים את הקניה והרי זה דומה לקיום השטר בב"ר המהווה ג"כ חיזוק לדעת הלוקח ששטר מקוים בידו שאינו הכרחי לגמר הקנין. 

אלא שמדברי המהר"י באסן בתש' סי' צא משמע שלא נגמר קנינו ללא הרישום הנהוג וז"ל "בימי הרב הגדול מארי דאתרא הראנ"ח נשאלה שאלה אם כתיבת הבית במותיבילי דמיא לכתיבת השטר במקום שכותבין דקיי"ל יכולין לחזור כל זמן שלא נכתב השטר והיתה סברת הרב שיש חילוק בין בית לחנות דבחנות כל זמן שלא נכתב במותיבלי לא נגמר המקח כלל כי כן דבר המלך בחנויות אבל בבתים אינו אלא מכח הסכמת הקהילות ואין כתיבת המוטיבילי מעלה ומוריד כלל ובנידו"ד כל שלא נכתב בפנקס המותיבילי אינו קונה כלום אפי' החזיק ואפי' קנו מידו ג"כ דהתם בקנין חזקה וסודר הוא משום דלא סמכא דעתיה עד שיכתוב את השטר וכשהחזיק או קנו מידו מילתא אלימתא היא וסמכא דעתו אבל הכא לא קנה כלום כי כן דבר המלך כאמור וכה"ג דינא דמלכותא הוא לכ"ע". 

בהמשך דבריו ס"ל למהר"י באסן שבמציאות שבה אמר הקונה מפורשות שהוא מאמין למוכר שירשום זכותו בפנקס סגי לגמור דעתו, אבל כשלא אמר כן אין גמירות וסמיכות דעת. מכלל דבריו עולה שהרישום במותיבילי או "מוטיוילי" מהוה חלק ממעשה הקנין וחסרונו מחסיר בגמירות הדעת של הקנין וזה דלא כמוצל מאש שהתיחס לרישום זה כחיזוק לא הכרחי למעשה הקנין. וע"ע במש"כ בזה הערך שי בסי' קצד. דעה שונה הובאה במהרש"ם במשפט שלום סי' קצ ס"ק ז בשם תש' תועפות ראם חחו"מ סי' יג כשהדרך קנין בית ושדה בטאבילאציאן אין המכירה נגמרת עד שיעלהו שם משא"כ כשיש הוכחה שסמך על השטר קנה אף ללא רישום ונראה סברתו דהיכא דהוי הוכחה שגומר בדעתו אף ללא רישום הוי דינו כהתזה שרצונו לקנות ללא שטר שקונה בכסף גרידא ואף דהתם בעי תנאי מפורש שאני גמירות דעת של קנין כסף בלא שטר מרישום בפנקס המרקרעין דללא שטר ליכא גמירות דעת כלל וע"כ בעי תנאי מפורש משא"כ רישום סגי בהוכחה שגומר בדעתו אף ללא תנאי מפורש הרי שבניגוד למהר"י באסן שמצריך התנאה מפורשת התועפות ראם מסתפק בגילוי דעת.

ובחזון איש חו"מ ליקוטים סי' טז דן באריכות בנושא זה והעלה להלכה דבארצינו שאין המלכות מקפדת על עשיית שטרות זולתה כל הקנינים צריכים להעשות ע"פ דין תורה והלכך אם קנה בכסף וכו' אע"ג שלא כתבו בטאבו אין יכולים לחזור בהם. ושם בס"ק ז כתב דבארצינו שאינם מקפידים כלל ומכר קרקע לאחד ולא רשם ואח"כ מכרה לשני ורשם קנה הראשון גם ללא הטאבו. אך מש"כ "מקפדת" נתון לפירוש כפול האחד מענשת והשני מקפדת שע"פ החוק הקנין לא תקף. והנפק"מ לימינו אנו דלמש"כ ע"פ חוק המקרקעין עיסקה לא רשומה הינה עיסקה לא גמורה וא"כ הרי זה הקפדה לחלות עיסקת המקרקעין אף שכמובן לא חל כל עונש למי שמניח כספו על קרן הצבי. והמעיין שם בדבריו יראה שכוונתו שאין המלכות מקפדת לחלות העיסקה על מהות ההקפדה לגמר העיסקה כשעדיין לא נרשמה בטאבו ניתן ללמוד מסעיף לחוק המקרקעין "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העיסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת זכותו של בעל העיסקה הראשונה עדיפה אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעיסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב זכותו עדיפה".

ועיין בפסקי דין רבניים ח"ו עמ' שהראו לאחרונים נוספים שדנו בנושא וע"ע בדברי מלכיאל ח"ד סי' קמג במעדני ארץ לגרש"ז אויערבך ח"ב סי' יח ובמשפטי שמואל לגר"ש ורנר סי' לו אות ט ובפתחי חושן קנינים לגרי"י בלוי פרק ב הערה יא שאסף כעמיר גורנה את כל דעות הפוסקים בענין זה. 

אמנם נראה שבמציאות דברי ימינו שאין מי שיקנה קרקע ללא שיתן לכל הפחות הערת אזהרה בטאבו אין עיסקת המקרקעין נגמרת ללא שיזהיר בטאבו כדי שלא ימכור המוכר בשנית מה שכבר נמכר שאין מי שיגמור בדעתו לקנות קרקע ללא הערת אזהרה, ואף לענין הרישום עצמו בטאבו, יש להסתפק אם העיסקה נגמרת בלעדיה ע"פ ההלכה וכמש"כ למעלה אך לענין הערת אזהרה אף שליכא גבה דינא דמלכותא לגמר העיסקה ראה בענין הערת אזהרה סעיף לחוק המקרקעין תשכט וסעיף לחוק המכר דירות הבטחת השקעות של רוכשי דירות תשלה מ"מ אין מי שיסמוך בדעתו לקנות ללא שיזהיר לבאים אחריו שהרי מנין לקונה שעושה העיסקה השניה לא ינצל את זכותו בבית משפט ע"פ סעיף לחוק המקרקעין שהעיסקה השניה עדיפה וע"כ נראה שללא רישום לכל הפחות של ההערת אזהרה לא חלה המכירה.

ולפי זה הבקשה של התובע לחלוקת השטח לפי קו הבית שלו ולבנות מאחוריה חדר ממ''ד, אינה תקפה, אלא החלוקה צריכה חלוקה שוה לפי המבואר בטאבו. 

 היוצא מכל האמור: 

1. אם ברצון משפחת הנתבע להגדיל את המעון ל35 ילדים יש להם להגביה את המחיצה של החצר עד למעלה ולאטום את הרעש כדי שלא יהיה רעש בשעת ההפסקות, ובשעות שההורים לוקחים את הילדים לביתם.
2. יש למשפחת הנתבע לסגור את החלון שמהצד השמאלי לא יוכל להפתח יותר מחציו, שלא יהיה אפשרות להיזק ראייה לביתו של התובע.
3. לגבי הצנרת אין עיכוב כעת להמשיך ולהשתמש בצנרת למשפחת הנתבע.
4. אין טענת התובע לחלוקה על פי קו הבית נכונה, אלא לפי נוסח הטאבו.

עה"ח

הרב ינון מלאכי אב"ד   הרב מאיר פינטו דיין   הרב יוסף כהן דיין