הרחבת דירה למטרת פתיחת פעוטון

הדיינים: הרב ינון מלאכי אב"ד   

הרב מאיר פינטו דיין   

הרב יוסף כהן דיין 

פסק דין - הרחבת דירה למטרת בניית פעוטון 

פרטי המקרה:

הנתבע עשה הרחבה בדירתו. ולתובע אין התנגדות על עצם הבנייה, אבל על הייעוד של הבניה להיות פעוטון לכ30 ילדים בני 1-3 יש לתובע התנגדות מכמה סיבות.

1. טענת רעש משמעותי שעלול להיגרם בעקבות אכלוס המקום ב30 פעוטות.
2. טענת ריבוי דרך ברחוב
3. הפחתת ערך הדירה, לטענת התובע מתווכים אמרו שערך הדירה יורד ב20% שזהו סכום משמעותי.
4. טענה נוספת על הוצאת צנרת מביתו של הנתבע בקו המדידה של התובע.

נימוקים לפסק דין:

1. טענת רעש בפתיחת פעוטון - 

השאלה מתי מותר לפנות אל השכן ולומר לו כי הדבר מפריע ולעכב בעד פתיחת גן /מספרה /סלון או שאר עסקים בתוך בניין מגורים משותף, ומתי לא.

תשובה: מותר לפתוח כל סוג של עסק בבנין מגורים פרטי, אבל בשני תנאים, א) שלא יהיה ריבוי נכנסים ויוצאים באופן המפריע את השכנים מלעבור בחצר המשותפת בחדר המדרגות. ב) שלא יגרם רעש בשעות הקבועות למנוחה, בין מנוחת צהריים, ובין מנוחת לילה. ועל כן אם זהו גן קטן שלא מורגש תוספת בנכנסים והיוצאים באופן המפריע לדיירים, או גן גדול שהכניסה לגן היא נפרדת, וכך אין ריבוי נכנסים ויוצאים. ובנוסף מקפידים שלא יהיה רעש מהבית עצמו לשכנים בשעות מנוחת צהרים, ובשעות הלילה, הדבר מותר בלי כל חשש.

אולם במקרה ונגרם רעש מעבר למקובל מחמת הפעוטון או העסק לדעת השולחן ערוך (חו''מ סי' קנו,ב ע''פ ב''ב כ,ב) כל עיסוק לרבות דברים שהם לצורך פרנסה הגורם לרעש לא סביר בשעות בהם אמור להיות זמן מנוחה, השכנים יכולים לעכב בעד השכן לעסוק בזה בזמן שהדבר גורם להם 'גזל שינה'. והדבר נכון לא רק כלפי פתיחת עסק אלא לגבי כל רעש לא סביר היוצא מהבית כמו שימוש מקדחה, בניה, מוזיקה רועשת, יש להקפיד שלא לעשות זאת בשעות המנוחה.

אמנם לדעת הרמ''א, כל זמן שהרעש לא מגיע מחדר המדרגות או החצר המשותפת, אין כח בידי השכן למחות ולעכב את השכן מלפתוח את העסק בבנין המשותף. אולם מכל מקום כתבו הגר''ח קנייבסקי והגר''ש ווזנר שיש בזה ביטול של מצות 'ואהבת לרעך כמוך'.

אולם כל זאת דווקא בשעות המנוחה אבל בשאר שעות היום לדעת רוב הפוסקים (אבקת רוכל למרן הב''י סי' קכ, כסף הקדשים סי' רנו, ס''ב) מותר ליצור רעש של מקדחה או מוזיקה מתוך הבית, ואין יכולת לשכנים למחות. והחת''ס (חו''מ סי' צב וכ''ה ביד רמ''ה) מחמיר בזה לבקש מהשכנים קודם לכן.

ואין לומר שפעוטון נחשב לדבר מצוה דאם אין גדיים אין תיישים, דאין חובת לימוד תורה בפחות מגיל שלוש, ואין זה נכלל בתקנת ר' יהושע בן גמלא. וכבר כתב בזה בס' עמק המשפט ח''ג סי' לח בשם קהלות יעקב טולדנו כללים אות ת', וס' נופת צופים לרה''ג פתחיה ברדוגו מגדולי מרוקו שדנו בסברא זו. והגר''נ קרליץ בחוט שני שבת עמ' רל בענינים שונים הכריע דקטני קטנים לא נחשב כדבר מצוה, יעו''ש.

עוד טענה שטוענת האשה שהיא 'סוכרתית' ומצד החולי שלה קשה לה יותר לסבול רעש מאדם רגיל. הנה יש מקום לטענה זו כמבואר בריב''ש (סי' קצו, והו''ד להלכה סי' קנו,ב) 

"הטענה השלישית שטען ראובן מפני תולי אשתו שמזיק לה בראשה גם זו טענה גדולה ואע''פ ששנינו במשנה אבל אינו יכול למחות בידו ולומר לו איני יכול לישן מקול הפכויש ומקול הריחים ואפילו בחנות שבחצר כ''ש בזה שהוא בתצר אחרת זהו בשאר בני אדם הבריאים אבל כיון שהאשה זו מוחזקת בחולה אין לך גירי גדול מזה והוה ליה כקוטרא ובית הכסא וכדאמר רב יוסי הני לדידי כקוטרא ובית הכסא דמו ליה ואם במה שאדם ק"ו מחמת שהוא מאניני הדעת הוו לדידי' כקוטרא ובית הכסא כ''ש במה שמזיקו בגופו מחמת שהוא חולה או חלוש המזג".. 

נמצאנו למדים שדרושה התחשבות בחולה מעבר לדין, והיה נראה שלגבי חולה, מחוייבים להשמר השקט הסביר גם שלא בשעות המנוחה.

אולם זה נראה ברור דמכיון שבנדון דידן ישנה כניסה נפרדת לגן ואין כאן מדרגות משותפות. וכמו כן עשה הנתבע 'תוכנית אקוסטית' שנדרשה ממנו ע''י ועד הערר של העיריה כדי לפתוח את הגן, ולפי עדות הנתבע וגם התובע הסכים לכך כי מוזיקה עצמתית לא נשמעה בביתו של התובע מבית הנתבע, על כן אם יעמוד הנתבע בכל הדרישות האקוסיטיות, ויתחייב כי כל תקלה בענין זה הוא מחוייב לתקן, הרי שיצא הדבר מכלל איסור ונכנס לכלל היתר.

מסקנת הדין: והיה ובאמת מומחה מעיד כי על ידי התוכנית האקוסטית שביצע הנתבע בדירה המיועדת לגן לא יישמע רעש יותר מכפי המקובל להשמע כעת עוד קודם פתיחת הגן, הרי שלמרות שיש מקום לטענת רעש, ובפרט באשה חולה, הרי שבמקרה זה נתבטלה טענה זו. וכמובן שבמקביל יתחייב הנתבע לתקן כל תקלה בתוכנית אקוסטית זו.

2.                  טענת ריבוי דרך ברחוב - 

והנה ראינו במכתב כי טוענים תושבי הרחוב כי ישנו קושי של חניה במקום, הדבר גורם לריבוי דרך מצד 30 רכבים שיהיו שם. והנה לטענת הנתבע כי החתומים לבא אל הגן הם מתושבי המקום, הרי שאין כאן ריבוי דרך. אולם זאת עדיין לא שלח הנתבע את שמות הרוצים לפתוח את הגן ואת כתובתם. ומכל מקום צריך לדעת את המציאות של הרחוב [המדובר] שאם הוא רחוב שאינו מפולש שייך טענה זו אולם אם הוא רחוב 'מפולש' דהיינו פתוח משני צדדיו, הרי שלכולי עלמא אין בני המבוי יכולים לטעון טענת ריבוי דרך. ובפרט שבועדת הערר הוצע פתרון של חניה אחורית. ודבר זה צריך להתברר בראיה ע''פ התובע אם רחוב זה מפולש ורק אם הוא לא מפולש אלא ברחוב עם כניסה חד צדדית יש מקום לטענת ריבוי דרך מצד בני המבוי, כמבואר בשולחן ערוך שו"ע חושן משפט - סימן קנו, א 

"אחד מבני המבוי שאינו מפולש, (וי"א דבמבוי אינם יכולים למחות ואין דינין אלו אמורים רק בחצר) (טור וב"י בשם קצת הפוסקים), שבקש ליעשות רופא או אומן (פי' אומן להקיז דם) או גרדי (פי' גרדי אורג בגדים) או סופר שטרות או מלמד תינוקות לימוד שאינו של תורה בני המבוי מעכבין עליו, מפני שמרבה עליהם הנכנסים והיוצאים. ואפילו נתרצו לו כולם חוץ מאחד, אותו אחד מעכב עליו. וכן מי שיש לו בית בחצר השותפין לא ישכירנו לאחד מאלו".

ולפי העדות שבאה לפני מזכיר בית הדין הרחוב פתוח משני צדדיו, וממילא אין טענת ריבוי דרך ברחוב. 

3.                  הפחתת ערך הדירה 

התובע טוען כי שינוי ייעוד הבית לפעוטון מוזיל את ערך הדירה שלהם. ויש לדון האם ירידת ערך נחשבת לנזק המחייב בהל' שכנים, או שאינו מחייב מכיון שאינו נעשה באופן ישיר אלא כל אחד עושה בתוך שלו. והנה כבר דנו בזה גדולי הדיינים בדורינו, ובספר משפט צדק (עמ' רנד) דן בדין 'הסתרת נוף' ע''י בניה האם יש בזה יכול למנוע את הבנייה מצד 'ירידת ערך', כתב שמעתי מהגר"נ קרליץ שליט"א, ממו"ר הג"ר זלמן נחמיה גולדברג שליט"א, ומו"ר הגר"נ נוסבוים שליט"א, שלא מצאנו דין מזיק בירידת ערך. ומה יותר יש ירידת ערך מהמשייף מטבע של חבירו וגורם בכך לפסול אותה ונפסק שפטור מדין גרמא (סי' שפ"ו סע' ג') ברמ"א דלא כשו"ע, וכן פסק הש"ך (ס"ק י"ח) ואע"פ שגם על גרמא נפסק שם שבי"ד מחרימים את המזיק עד שיפצה את הניזק אינו ראיה לנידון שלנו כיון ששם מדובר על מי שעשה מעשה היזק בממונו של חבירו מה שאין כן כאן הנוף אינו ממונו של חבירו ולא שייך להחרים על מעשה כזה רק אם יחשבו בי"ד לקנוס על כך לצורך תקנה כל שהיא שלא מן הדין אולם בסוף דבריו הוא כותב דאם נוהגים במקומות אלו למכור המקומות כל מקום במחיר אחר לפי חשיבותו – יש לו חיוב להרחיק. ויש להעיר על דבריו דאיה''נ לדעת הרמ''א הוי ראיה, אולם לדעת הרמב''ם והשו''ע בסעיף א' דס''ל דשף מטבע הוי חיוב גמור – וחייב מדינא דגרמי, א''כ הכא נמי אם גורם לירידת ערך יש לדון לחיוב הרחקה מצד דינא דגרמי. אולם מכל מקום אין זה ראיה גמורה שהרי שף מטבע עושה שינוי ממשי בגוף המטבע, משא''כ כאן שאינו נוגע בגוף הנכס של חבירו בכי הוא זה, ואין הכרח דהוי חיוב מדינא דגרמי לדת הרמב''ם והשו''ע.

ראיה יסודית נוספת לנדון זה הוא מדברי הגמרא ב''ב יז ע''א נדון האם יש חיוב 'הרחקה' קודם שיש דבר הניזק – בנדון זה מצאנו מחלוקת יסודית בגמרא לגבי בניית 'בור' סמוך לרשות חבירו קודם שישנו 'בור' ברשות המקבילה. לרבא אינו סומך אף שאין דבר הניזק כעת, ולאביי סומך כיון דבפועל אין כאן דבר הניזק, ולמסקנת הגמ' (לאיכא דאמרי) ב'שדה שאינה עשויה לבורות' לכו''ע סומך, ואילו ב'שדה העשויה לבורות' נחלקו אביי ורבא. 

לכאורה יש מקום לומר דמחלוקת אביי ורבא היא האם יש חיוב 'הרחקת שכנים' בדין 'ירידת ערך' כשאין נזק ממשי ב'שימושים בפועל' בתוך הנכס.

וכמבואר בראשונים (רבינו יונה, היד רמ''ה, והר''ן) דטעמו של רבא שחייב להרחיק כיון ד'גופא דארעא מתזקא' דכיון שהיא הייתה 'שדה העשויה לבורות' ונשתנה שמה ומציאותה ל'שדה שאינה עשויה לבורות' – הרי יש כאן 'הפחתת ערך הקרקע' למרות שכעת אין כל שינוי באופן השימושים שהיה מורגל בהם בפועל בתוך השדה. ואילו אביי סובר דכיון שהוא עושה בתוך שלו – ויש כאן רק חיוב הרחקה ל'יישוב העולם' בכדי שלא יזיקו זה את זה, לכן כל עוד שאין כאן נזק לשימוש ממשי כעת, אין חיוב הרחקה שלא להזיקו בשביל שימוש עתידי. ולפ''ז כיון דהלכה כרבא - הרי ש'ירידת ערך' מחייבת 'הרחקת נזיקין' – וא''כ יכול לעכב שמעון בעד ראובן לפתוח את חנות הדגים תחת ביתו מטעם 'ירידת ערך'. אולם גם כאן יש לדחות דשם סו''ס נעשה שינוי בגוף הקרקע שמתרפה, אבל ירידת ערך בלי כל שינוי בגוף הנכס מהיכי תיתי לאסור.

ומצאנו שכתב בתשו' הרא''ש (כלל ה' סי' ג') שדן בבני אדם שיושבים בבית הכנסת – ואחד מהיושבים עשה מחיצה בינו לבין חבירו היושבים בביהכנ''ס, וחבירו טוען שמעתה הפך להיות במקום בשורה הראשונה עם כולם, בשורה צדדית הנפרדת מכולם, והוריד את חשיבות המקום ממקום בשורה הראשונה למקום צדדי. והרא''ש בתחלת דבריו כותב דאינו בקי בהאי דינא דפעמים אחרון משובח, ופעמים אמצעי משובח, ואין כאן כל הפסד - דלא מקומו של אדם מכבדו אלא האדם מכבד את מקומו. והוא כותב עוד: ואם שמעון נפסד בחילוק המחיצות שאם בא למכור את מקומו יפחתו דמיו, נראה לי שלא בשביל זה יצטרך להרחיק. וטעמו הוא מסוגיא דידן דכל מה שרבא מחייב להרחיק זה רק היכא דנוצר נזק בגוף הממון ד'כל מרא ומרא מרפית ליה לארעאי' – ומוכח מזה לכאורה דירידת ערך לא הוי נזק, אא''כ היא 'ניכרת' באופן ממשי בגוף הנכס. 

והרא''ש מוכיח זאת מגוף דברי רבא דנקט טעמא ד'כל מרא ומרא קא מרפית ליה לארעא' – דהיינו שהחפירה של הבור הורסת את גוף הקרקע, משא''כ כאן שאין הנזק ניכר בגו הנכס כלל והוי רק ירידת ערך אין מקום לתביעה כלל.

והקשה הדגול מרבבה דדברי הרא''ש סותרים מרישא לסיפא. והוסיף להקשות ג''כ מתשו' הרא''ש שם בסימן ז' – שמבואר בב' מקומות אלו בדברי הרא''ש להדיא שמקומות הנמכרים לפי סדר המקומות כך יוקרם וחשיבותם – יש איסור לעשות מחיצה ביניהם.

ובביאור הסתירה בזה מצאנו כמה ביאורים בדברי גדולי האחרונים – 

א] בדגול מרבבה מיישב שהדבר תלוי אם מראש נמכר לפי סדר המקומות וזה ערכו הקצוב לו מתחלה, או שרק אח''כ אפשר למכרו בחילוק אבל מראש לא נקבע לו מקומו. 

ב] וע' בחת''ס (או''ח סי' כו, וכט) שלעולם 'ירידת ערך' חשיב נזק, ורק אם אין לזה שווי בשוק ורק ענין 'כבוד מדומה' גרידא איכא בינייהו לא תקנו הרחקות ל'כבוד מדומה', יעו''ש, ודבריו צ''ע וכמוש''כ בעמק שאלה (סי' ב') דמריש תשו' ג' מבואר דגם ירידת ערך לא חשיב נזק.

ג] אולם כשמעיינים היטב בדברי הרא''ש במקורם רואים דהמשמעות מתוך דברי הרא''ש היא שיש חילוק בין שני המקרים שמדבר – שבאופן שהדבר עובר בירושה מאב לבנו – ופעמים שבן פריץ יורש בן חכם, ואין כאן חשיבות בעצם במקום, אלא דפעמים אפשר למכור זאת ביותר יקר, אבל אין כאן חילוק בין מקום למקום בעצם, לבין מקום שזהו הנוהג לסחור ולמכור במקומות ונמכרים לפי סדר חשיבותם הוי 'ירידת ערך'.

וצריך להבין בדבריו דמעיקרא ביאר דדוקא אם יש נזק בגוף הדבר הוי 'נזק' ומאידך אמר דירידת ערך הוי נזק – וצריך לומר דהיכא שהדרך למכור והוי פגם במוצר לגבי כל הקונים הוי כנזק בגוף הדבר ממש.

וכן שמעתי בשם מרן הגרי''ש אלישיב זצוק''ל שאמר דהיכא שיש 'שוק' יש ירידת ערך וחיישינן בזה בכמה וכמה דינים. שו''ר שכן כתבו בספר הערות למרן הגריש''א (קדושין נט ע''א) דבזמן חז''ל היו רגילים לקנות קרקע לדורות דארעא קמייתא לא מסמנא למכרה, והיו משאירים דירה ראשונה לצמיתות ולא מוכרים כמו היום מפני אי נוחות וכיו''ב, ועל כן בזמנינו 'ערך הדירה' היא חלק מהדירה עצמה, לכן חשיב נזק. והוסיף דאפי' בניין ת''ת וכיו''ב דשרי ע''פ המבואר בחז''ל, אין זה אלא מצד ה'רעש' אבל מצד 'ירידת הערך' לא התירו. וע' בספר חשוקי חמד להגר''י זילברשטין שליט''א (ב''ק כט ע''ב) שדן בראובן שהחנה את רכבו בתוך הפרדס חברו לשעה קלה, ובינתיים ירד עליו הגשם והמנוע לא נדלק, הרכבישן ולא כדאי להשקיע בו, בעל הפרדס זיהה את הנהג ע"פ לוחית הרכב ודורש להוציאו, והנהג משיב 'הפקרתיו' האם חייב להוציא משם את רכבו? ומביא שם פסק משם מרן הגריש''א דכיון דא''א לעסוק בקטיף בפרדס הוי 'ירידת ערך' לפרדס וחייב לפנותו, יעו''ש.

ואמנם בדינא דבית הכנסת – דבזמנינו ישנו ירידת ערך וממילא אפשר ראיתי רבים הסבורים דאף האידנא דאיכא 'ירידת ערך' מ''מ אחר תקנת יהושע בן גמלא דשרי לפתוח ביהכנ''ס ובימ''ד ות''ת שלא תשתכח תורה – אף האידנא שרי. כן כתב בספר תשובות והנהגות להגאון ר''מ שטרנבוך (ח''ה סי שע), וכ''כ בספר משכנות ישראל להגר''י גרוסמן (סי' יד אות ד') וחיליה דידהו הוא מדברי הגאון ערך השלחן הספרדי להגאון מהר''י טייב וז''ל ספר משכנות ישראל ''ובס' ערך השולחן מבואר שאפילו אם עי"ז שהלה פותח ביהמ"ד וישיבה נפחת ערך הבנין, ואפילו אם עי"ז שיש ישיבה בבנין א"א להשכיר דירות כיון דדבר מצוה א"א למנוע. ומעשה בא לידי שבעל דירה רצה לעכב שלא יעברו תלמידי הת"ת דרך חדר המדריגות כי הם עושים רעש וגם עי"ז יופחת ערך הדירה בהרבה אלפי דולר, ועלה בדעתי לומר כי המשנה מחדשת לנו שמתקנת רבי יהושע בן גמלא א"א לעכב מחמת קול הרעש שמפריע לשינה ולמנוחה, אבל אולי מחמת הפסד ממון כן אפשר לעכב. אמנם לפי שמפורש בספר הנ"ל אפילו אם ע"י קיום הת"ת והישיבה יש לשכינים הפסד אפ"ה אינם יכולים לעכב''. 

ובספר עמודי משפט (סימן ד' עמ' נא) הביא כן גם משם הגרי''ש אלישיב עצמו (פסקי דין רבניים חלק יב עמ' שסא ובפסקי דין ירושלים דיני ממונות ובירור יהדות ח''ד פס''ד בעמ' קיא) דאין לחוש לירידת ערך מפני בנין ביהכנ''ס, דזו תקנת חז''ל, ואין להתחשב בה גם כנגד תקנת המדינה וכיו''ב.

נמצא לפי האמור – שבדירות שבזמנינו יש דין 'ירידת ערך' כיון שמעיקרא יש להם שוק ונמכרים לפי האזור והמיקום, וזה נכון גם לדעת הדגול מרבבה וכ''ש לדעת החת''ס, וכן לפי ביאור ה'ערך השולחן' הספרדי ומרן הגרי''ש אלישיב והגר''מ שטרנבוך ובעל משכנות ישראל.

ואמנם בדין בית כנסת דעת רוב הפוסקים דאף במקום ירידת ערך א''א למנוע בניית ביכנ''ס או בימ''ד או ת''ת וכל דבר מצוה מתקנת 'יהושע בן גמלא'.

והנה בנדון דידן שלא נחשב לדבר מצוה יש מקום לטענת ירידת ערך. אולם כל זאת דווקא אם יביא התובע ראיה מאדם המוסמך לומר שישנה ירידת ערך משמעותית מחמת פתיחת המעון גם לאחר כל ההסדרים הנזכרים של כניסה נפרדת ותוכנית אקוססטית. אולם כל עוד שלא הביא התובע ראיה ברורה על ירידת ערך הדירה אין בכוחנו לאסור עליו את פתיחת הגן.

4.                  הצנרת 

לגבי נדון הצנרת הבא לפנינו, התובע טוען שהצנרת נכנסת לתוך רשותו, ואע''פ שבתמונות רואים שזה ממש צמוד לבנייה ואינו גולש. וע''פ טענת המודד זה נמצא בחלקו של הנתבע. והנה גם לפי טענתו של התובע שהצנרת עוברת דרך מקומו הנה בכל כי האי גוונא יש לנו כלל 'זה נהנה וזה לא חסר' כופין על כך (ע' ב''ק פ''ב, ושו''ע קנג,יג) והיינו שכל עוד שהדבר לא מבטל את תשמישי החצר של חבירו, אין באפשרותו למחות בחבירו להשתמש במקומו, אלא אם כן הצנרת מטפטפת, או שמכערת את חזית הבנין אך אם תעשה באופן בטוח שלא יטפטף מים, וגם המקום יעשה באופן נאה מבחינה חזותית ע''י מומחה אין כח לשכן למות. ובזה עדיין לא הכריע בית הדין על עצם חלוקת השטח, שלא היו לפני לפניו כל המסמכים הדרושים.

מסקנא דדינא: 

פתיחת הגן תתאפשר ע''פ ההלכה בתנאים הללו:

א. בהציג הנתבע תוכנית אקוסטית שגורמת לחסימת הרעש במשך כל היום (ולא רק בשעות המנוחה) בהתחשב במצב הסוכרתי של אשת התובע, 

ב. טענה של ריבוי נכנסים ויוצאים ברחוב קיימת רק ברחוב שיש בו כניסה חד צדדית והוא סגור מצד שני, אי לכך בהתחשב שרוב הרחובות פתוחים משני צדיהם, ובפרט שקבלו ע''ע להשתדל לעשות החניה מאחור, אין מניעה מפתיחת הגן כל עוד לא התברר בבירור שזהו  מבוי חד צדדי. ועל כן מותר לנתבע לפתוח את הגן.

ג. באשר לטענת התובע על 'ירידת ערך', כדי לדון בטענת ירידת ערך קיימת אפשר רק לאחר התבססות על נתונים מדוייקים החתומים ע''י מומחה המוסמך לכך, כל עוד שאין ראיה ברורה לירידת ערך אין מקום לטענה זו. 

ד. לגבי הוצאת הצנרת מותר אם יעשה זאת ע''פ מומחה שיבטיח שלא יהיו מצויים נזילות, ולא יכער הדבר את חזית הבנין.