בס"ד


מס. סידורי:13740

תנאים בחוזה שכירות דירה, הפרתו וביטולו - נספח לפסק בערעור

שם בית דין:איגוד בתי הדין לממונות - ערכאת הערעור
דיינים:
הרב פז ברוך
תקציר:
פסק הדין:
נושאים הנידונים בפסק:
תאריך: ב' סיון תשפ"א

ב' בסיון תשפ"א

מס' תיק: 00/02/21

נספח לפס"ד שכירות דירה - ערעור

נספח לפסיקה בערעור של גב' צ' על פסיקת בית הדין עלי מתאריך י"ב טבת תשפ"א 27/12/2020, בתביעה של מש' פ' נגדה.

קיצור פסיקת בית דין עלי

בית הדין עלי חייב את הנתבעת, גב' צ', לשלם כל השכירות מחודש אוגוסט 2020 והלאה על הדירה ששכרה ממש' פ. בזה בית הדין דחה את טענות הנתבעת. בכל זאת, בית הדין המליץ להוריד מדמי השכירות הואיל והדירה אינה לפי שביעות רצון הנתבעת. בית הדין קיבל טענת הנתבעת וחייב השוכר להציג לשוכרת את קריאת המונים של החשמל והמים.

טענות הערעור של גברת צ' על הפסיקה

המערערת טוענת שיש טעות ב4 אלמנטים שונים בפסיקה הנ"ל:

א. החוזה.

ב. הפרת החוזה בכך שהמשכירים לא עמדו בהתחייבותם לניקוי וסידור הבית.

ג. הפרת החוזה בכך שלא התקינו גדר וסורגים.

ד. חשבונות חשמל ומים.

נדון בטענות אלו בפרוטרוט בע"ה.

א. טענות כנגד החוזה

המערערת טוענת נגד החוזה כמה טענות:

1. החוזה שונה מהמקור בחוסר תום לב לאותיות קטנות וכתב צפוף, כדי להקשות על הקריאה.

2. הושמטה הפסקה לרשום קריאת מוני המים והחשמל ונכתב במקום זה שהמשכירים יהיו נאמנים לקבוע את חלקה של השוכרת בסך תשלומי המים והחשמל עם הדיירים בדירה העליונה.

3. בחוזה נכתב:

"השוכרת מצהירה ומאשרת שראתה את הדירה ומצאה אותה מתאימה למטרותיה והיא מעוניינת לשכרה במצבה ותכונותיה כפי שהיא".

השוכרת טוענת שפסקה זו אינה נכונה:

"הרי השוכרים מודים שהם לא השלימו את התיקונים שהבטיחו".

היא טוענת גם שהעובדה שהיו תיקונים מוסכמים בין הצדדים ולא נכתבו בשטר, מרוקנת את סעיף ג מתוכנו.

נאמר בסעיף ג:

"...(החוזה) מבטל נושאים שנידונו לפני חתימת החוזה ולא פורטו מפורש בחוזה".

הרי זה איננו נכון, שהרי יש נושאים שהוסכמו לפני חתימת החוזה ולא מופיעים בו ובכל זאת מחייבים את הצדדים! הרי החוזה לא ביטל הסכמים מלפני חתימת החוזה שלא מופיעים בחוזה. 

דיון בטענה 1, שהחוזה שונה ולא מחייב

נראה לדחות טענה זו של המערערת ולקבל קביעת בית הדין קמא בסעיף ה של הפסק, שה"חוזה היה גלוי וניתן לקריאה - לכן לא היתה כאן רמאות ולא הסתרה". אין ראיה שהמשכיר ניסה להסתיר את הנאמר בחוזה מעיני השוכרת, ועצם זה שהקטין את הכתב מהמקור כדי שהכל יכנס לשני דפים אינו ראיה שהיתה כאן הסתרה. הרי המשכיר השמיט חלקים גדולים של החוזה המקורי שלא היו רלוונטים לשכירות שלפנינו ולכן אפשר להבין שרצה להכניס כל החוזה לתוך 2 דפים במקום 3 והקטין הכתב קצת. סוף סוף, הכתב קריא והחוזה הוצג לפני השוכרת מראש לעיונה, לכן אין כאן סיבה לחשוד שמשהו נעשה שלא בתום לב.

דיון בטענה 2 על החוזה

בסעיף ב בפסק דין נאמר: "בעלי הדירה צריכים להמשיך בהצגה גלויה של חשבונות החשמל והמים, לשביעות רצונה של השוכרת". נראה שבזה בית דין קמא קיבל את דרישת השוכרת לראות את קריאת סך המונים ולעשות את החשבון על חלקה בעצמה, ולא להסתמך באופן עיוור על החישוב של המשכיר.

עובדה זו מייתרת את הצורך לדון בטענה זו. נסתפק בציון לפסיקת השו"ע חו"מ מה,ג שלא מתקבלת טענה שצד מהצדדים לא ידע מה היה בשטר, ועיין עוד סימן סא,יג וטו.

דיון בטענה 3

טענה זו לא הועלתה בכתב הערעור אבל נכתבה בכתב ההגנה הראשוני לכתב תביעה. אנו נתייחס אליה בגלל שיש לה חשיבות גדולה בדיון על הערעור.

נראה שיש לקבל טענה זו של המערערת, שהרי התובע מודה בסעיף 4א של כתב התביעה, שהיו תיקונים מסוימים שהתחייבו לעשות בדירה ובחצר לאחר חתימת החוזה, לפני שהשוכרת נכנסה לדירה, וכתבו עוד שחלק מהם לא הספיקו לבצע לפני כניסתה לדירה אלא רק אחר כך.

הודאה זו מרוקנת כל משמעות מסעיף 2 בחוזה! שהרי התובע מודה שהשוכרת לא הסכימה לקבל את הדירה כמות שהיא אלא לאחר תיקונים! הודאה זו גם מרוקנת את סעיף ג בחוזה מתוכנו, שהרי למדים שהחוזה לא ביטל כל ההסכמים שלפניו שלא הוזכרו בחוזה!

לפי הנ"ל, יש להסתפק בשאלה אלו תיקונים התחייבו המשכירים לעשות בדירה ולא נכתבו בחוזה, אלו שהשוכרת טוענת או אלו שהמשכירים טוענים? החוזה, כאמור, לא יכול להכריע ספק זה.

לפי הנאמר למעלה, יש לקבל את טענת המערערת שהנאמר בסעיף ד בפסק דין של בית דין קמא, אינו נכון. נאמר בסעיף ד הנ"ל: "הפגמים היו גלויים. בעלי הדירה לא הסתירו פגמים נסתרים בדירה או בחצר. בעלי הדירה לא הטעו את השוכרת". קביעה זו אינה מדויקת לפי הודאת המשכירים עצמם. הם מודים שהפגמים בדירה לא היו גלויים, בגלל שהיו מהם שהתחייבו לתקן.

גם המשך הקביעה של בית הדין, שהמשכירים לא הסתירו פגמים בדירה ובחצר, אינו מדוייק. שהרי אפילו אם נקבל את קביעת בית הדין שהמשכירים לא הסתירו פגמים בבית או בחצר, אין זה אומר שלא התחייבו לתקן את הגלויים! לכן, אין בקביעה זו של בית הדין לדחות את טענת המערערת שהשוכרים התחייבו לתקן הבית לשביעות רצונה.

סיכום פרק זה:

לא מתקבלת טענת המערערת שכתב החוזה היה קטן ולא קריא.  

לא רלוונטי להכריע בשאלה האם השוכרת לא הכירה הסעיף שהיא מאמינה לחישוב של המשכירים, הואיל ובית דין קמא חייב את המשכירים לגלות לשוכרת את חישוב מוני המים והחשמל.

מתקבלת טענת המערערת שסעיפים ב-ג בחוזה אינם יכולים להכריע בויכוח בין השוכרת והמשכירים, אלו תיקונים המשכירים התחייבו לבצע ואלו לא.

ב. המערערת טוענת שהיתה הפרת חוזה בזה שהמשכירים לא קיימו דבריהם לשיפוצים ותיקונים בחצר ולכן הפחיתה מדמי השכירות

המערערת טוענת שרק לאחר 5 שבועות של שהות בדירה נוקתה העשביה בחצר ונעשו חלק מהתיקונים, אבל לא כמו שהיא דרשה כתנאי לשכור את הדירה. ואילו המשכירים טוענים שהם תיקנו וניקו הכל לפי מה שהתחייבו.

כבר נאמר למעלה שהחוזה לא יכול להכריע בין הצדדים בויכוח זה, בגלל שסעיפים ב-ג, שנאמר בהם שהשוכרת ראתה את הדירה והסכימה לקבלה כמות שהיא ושכל התחייבות שלא הוזכרה בשטר היא בטלה, אינם מדויקים, בגלל שהמשכירים מודים שהיו תיקונים וניקיונות שהם התחייבו בהם מעבר למה שהיה כתוב בשטר!

אם כן, צריך לעיין האם השוכרת פעלה כדין כאשר הפסיקה לשלם את השכירות.

נחלק הדיון לכמה סעיפים:

1. אלו אמצעים השוכר יכול לנקוט אם המשכיר אינו עומד בהתחייבויות שלו לתקן את הנכס המושכר?

2. לפי דברי השוכרת בתשובותיה לשאלות של בית דין קמא, נאמר שהיא "חרקה שיניה" וקבלה, כאשר המשכירים לא עמדו בהתחייבויותיהם, לשיטתה, ורק אחרי שלא הסכימו להתקין סורגים, "באו מים עד נפש" והיא הפסיקה לשלם את השכירות גם בגלל התיקונים שעד אז קבלה על עצמה. אם כן, נשאלת השאלה, אם יש לשוכרת זכות לדרוש תיקונים אחרי שכבר מחלה על תיקונם לפני כן?

איך על בית הדין להכריע כאשר יש ויכוח בין השוכר ומשכיר לגבי קיום התחייבות המשכיר?

3. האם סכום השכירות שנקבע מוכיח על קיומה של התחייבות לביצוע תיקונים?

נדון בשאלות אלו אחת לאחת.

1. אלו אמצעים יכול השוכר לנקוט אם המשכיר אינו עומד בהתחייבויות שלו לתקן את הנכס המושכר?

עיין מאמר של הרב אהרון פלדמן שליט"א 'שכירות דירה - תקינות ותיקונים', אמונת עתיך גיליון 113 (עמ' 77-83, וגם בקישור זה), שדן ב3 אמצעים שהמשכיר יכול לנקוט אם המשכיר אינו עומד בהתחייבויות שלו:

1. השוכר יכול לתקן בעצמו ולקזז דמי התיקונים מדמי השכירות.

2. השוכר יכול להפחית מהשכירות.

3. השוכר יכול לבטל השכירות.

לא נדון כאן בהרחבה ב3 אפשרויות אלו, אלא נסתפק באומרנו שהתרופה שהשוכרת בחרה בה לאי קיום החוזה מצד המשכירים (לטענתה), היינו הפחתת דמי השכירות, מעוגנת בהלכה. אמנם יש לסייג זאת. השוכר יכול להפחית את מחיר השכירות אך ורק לרף שהקלקול אכן היה מוריד השכירות לפי השער שבשוק. נראה שלהפסיק לשלם את דמי שכירות כליל בגלל קלקולים כאלו או אחרים, הוא צעד מוגזם ומרחיק לכת, שהרי ירידת ערך השכירות ודאי אינה כזו שלא מגיע למשכירים שכירות כלל על בית עם קלקולים, כטענת השוכרת (עיין בהערה, הרחבה על דברי הרב פלדמן שליט"א) [1].

סיכום פרק זה

השוכרת הפחיתה מדמי השכירות כתוצאה מהתיקונים שהמשכירים לא תיקנו לשיטתה. ונראה שנהגה כדין, אם אכן ברור שהיו פגמים במושכר שלא טופלו. מיהו, היא הגדילה לעשות והפסיקה לשלם את שכירות לגמרי, ונראה שצעד זה אינו נכון גם לפי טענותיה. הרי גם אם לא תוקנו הפגמים בבית והחצר לא נוקתה, אין כאן ביטול עצם השימוש בבית. וגם אם הבית היה חשוך כאשר היא סגרה התריסים, לדבריה, מכל מקום הוא היה בית ראוי למגורים. לכן, היה מקום לשקול הפחתה מדמי השכירות אבל לא להפסיק לשלם לגמרי.

כאמור, הנאמר למעלה הוא אך ורק אם יתברר שאכן המשכירים לא עמדו בהתחייבויות שלהם. נדון בשאלה זו בהמשך בע"ה.

2. חזרה ממחילה על פגמים בבית

השוכרת "חרקה שיניה" ומחלה על פגמי הבית בהתחלה, ברם כאשר אדם זר חדר לביתה, היא חזרה בה ממחילתה והתחילה להפחית מדמי השכירות גם על סמך הפגמים שמחלה כבר. האם היא יכולה לחזור בה מהמחילה הקודמת או לא?

נראה שהשוכרת יכולה לחזור בה מהמחילה הראשונית שלה ולתבוע עכשיו גם על הפגמים שמחלה עליהם בהתחלת השכירות.

ראיה לכך מסימן רכט,א (ע"פ הגמרא בב"ב צד:), שאם נמצא יותר מרובע עפרורית לסאה בתבואה, מנפה כולו והמוכר צריך להחליף העפרורית בתבואה, אע"פ שמן הסתם הלוקח מוחל רובע. רואים שהמחילה הראשונה עד רובע, בטלה כאשר מתברר שהיה יותר עפרורית ממה שחשב מלכתחילה. לכן, גם בנידון דידן, אע"פ שמחלה על הפגמים בהתחלה, כאשר התברר גודל הבעיה, היא יכולה לחזור בה ממחילתה הראשונית.

מיהו, עיין רמ"א שם שפסק שיטת הנ"י, שאם ידוע שהמוכר לא הוסיף עפר לתבואה, המחילה המקורית במקומה עומדת והמוכר רק נותן פירות על העפר היתר מרובע! הרי ראיה הפוכה, רואים שהמחילה המקורית במקומה עומדת?

ועיין שיטה ראשונה ברמ"א שם, שאם ידוע שהמוכר לא הוסיף עפר לתבואה, הלוקח מוחל הכל! אם כן, אין כאן ראיה כלל (שיטות אלו פסקו כלישנא בתרא בגמרא שם, שמחזיר הכל בגלל קנס).

אלא נראה שגם לשיטות אלו יש ראיה לנדון דידן, שהרי הרשב"ם פירש שם בסוגיה שהסיבה לומר שמחל עפרורית, ומחילה זו תקיפה לעולם, היא בגלל שידוע ללוקח שיש שם עפרורית ולכן י"ל שהמחילה במקומה עומדת, מה שאין כן בדוגמאות האחרות שמובאות בסוגיה שם, בהן לא היה ידוע שיש מה למחול אלא מחל בגלל הטרחה או התנאי. באלו המחילה מתבטלת כאשר מתברר אחר כך שהבעיה היתה יותר גדולה ממה שחשב מלכתחילה. דוגמא לכך, מוכר קרקע ואמר "הן חסר הן יתר", שדינו שמקבל על עצמו רובע לסאה. שם אינו יודע כלל שיש יתר. ולכן, כאשר מתברר שיש יותר ממה שחשב למחול, אינו מוחל כלל: "דכיון דחזי לאיצטרופי בתשעה קבין, הויא לה ארעא חשיבא באפי נפשא". וכן לגבי אונאה שם.

אם כן, בנדון דידן, שברור שלא ציפתה ל"הפתעות" ולא התכוונה למחול כלל, אע"פ שמחלה בהתחלה, כאשר הפגמים הגיעו לרמה שהיא אינה יכולה להכיל, היא יכולה לחזור בה מהמחילות הראשונות שלה.

סיכום פרק זה:

השוכרת יכולה לחזור בה מהמחילות הראשונות שלה, כאשר רמת הפגמים לשיטתה נעשה בלתי נסבלת.

כל הדיון עד עכשיו היה דיון תיאורטי, בהנחה שהיו פגמים במושכר שהמשכיר לא תיקן. ברם למעשה יש ויכוח בין הצדדים בשאלה זו, כאשר השוכרת טוענת שדרשה מלכתחילה עוד תיקונים בחצר ובבית ורק על סמך הבנה זו היא שכרה את הבית, והמשכירים טוענים שעמדו בכל התחייבויותיהם ואין פגם במושכר שהם חייבים לתקן (וכבר כתבנו למעלה שסעיפים ב-ג בחוזה לא יכולים להכריע מחלוקת זו).

כעת עלינו לדון גם בנקודת ויכוח זו.

3. יש ויכוח בין השוכרת והמשכירים האם המשכירים חייבים לתקן הפגמים במושכר. מי נאמן לפי ההלכה?

במקרה שיש ויכוח בין הצדדים ואין הוכחה לאף צד, הכלל הנקוט בידינו הוא "המוציא מחברו עליו הראיה". אם כן, עלינו לדון מי המוחזק בנדון דידן.

היה מקום לומר שהשוכרת מוחזקת, בגלל שמעותיה בידיה. מיהו נראה שאין כן פני הדברים, בגלל הכלל "קרקע בחזקת בעליה עומדת" וכל ספק הנוגע בקרקע מוכרע לטובת בעל הקרקע.

כך קבע רב נחמן בב"מ קי. ובדף קב: ונפסק בחו"מ שיב, טו-טז, וע"ש ברמ"א טז: "וכן בכל ספק שנופל בין הדר בבית חבירו ובין חבירו", הרי כל ספק שנופל בתנאיי השכירות, יד בעל הקרקע על העליונה והשוכר צריך לשלם אע"פ שהוא מוחזק בכספו.

לכן, בנדון דידן, הואיל ויש מחלוקת בין השוכרת והמשכירים האם היו התחייבויות נוספות על המשכירים שלא מולאו, יד המשכירים על העליונה ודבריהם קובעים.

לפי זה, ההפחתה של השכירות על ידי השוכרת אינה כדין והיא חייבת לשלם כל השכירות.

סיכום פרק זה:

לא מתקבלות טענות השוכרת שהיו תיקונים נוספים שהמשכירים לא ביצעו. לפי זה, ההפחתה בשכירות לא היתה כדין.

4. האם יש משקל למחיר השכירות כדי להכריע בויכוח בין השוכרת והמשכירים בהתחייבויות המשכירים לשפץ הדירה?

ברם, יש לדון בעוד טענה של השוכרת, שהשכירות שהיא משלמת היא יותר גבוהה מהשכירות המקובלת בשוק במקום, והסכימה לכך רק על סמך התיקונים הנוספים שהמשכירים התחייבו לעשות בדירה. טענה זו קיבלה הד בפסק הדין בסעיף ד:

"אכן הדירה אינה חדשה ויפה, וגם מראה החצר אינו משובח. יתכן שמחיר השכירות שנקבע, אינו משקף את איכות הדירה הזו...".

יש לדון האם יש משקל למחיר שנקבע לשכירות דירה, בהכרעת הויכוח בין הצדדים? כלומר, האם המחיר יכול לקבוע שהיו עוד תיקונים שהיו אמורים לעשות בדירה, שרק כך אפשר להצדיק מחיר כזה?

עיין ב"ב עז: במשנה, מחלוקת האם "הדמים מודיעין" או לא. לפי רבי יהודה הדמים מודיעין ואפשר להכריע ספק שנפל במכר על ידי בחינת המחיר שנקבע בעסקה. ברם, חכמים אומרים שאין הדמים מודיעין וכך נפסק בחו"מ סימן רכ,ח. ועיין שם ברמ"א, שי"א שאם יש עוד חיזוק להוכחת הדמים, כגון רוב, אזי הולכים אחרי הדמים להכריע את הספק. לפי זה, המחיר של השכירות לא יכול להוות ראיה בפני עצמה להכריע האם היתה כאן התחייבות לשפץ את הדירה או לא.

אמנם, עיין מאמר של הרב צבי יהודה בן יעקב שליט"א (מובא באתר פסקים מספר סידורי 13460), שפסק שהדמים אכן מודיעים כאשר הם לא סותרים את הלשון שבמכר. היינו שאם הלשון ברורה, אין הדמים מודיעים, אבל אם אין הכרע מלשון ההסכם אלא יש ספק בכוונת הצדדים, הדמים אכן מודיעים. אם כן, הדמים יכולים להוות פקטור להכרעת הויכוח בין הצדדים, הואיל ואין לפנינו ניסוח ברור בהסכם שהדמים באים לשנות, אלא ויכוח חיצוני לדברי ההסכם.

הרב בן יעקב שליט"א הוכיח דבריו מהברכת שמואל ב"ב יב והגר"ח בחידושיו ב"ב עז: שכתבו כן, וכן מהקצה"ח שיב,ב שכתב כן בשם רב האי גאון שהובא ברמב"ן ב"ב סג., והרשבם ות"ה שכג. וכן נראית דעת הרמ"א שיב,א, שכתב שאם שכר קרקע בלי להזכיר את תקופת השכירות, הדמים מודיעים על תקופה השכירות. ומקור הרמ"א מהב"י שדייק כן מהטור.

אם כן, בנידון דידן, לכאורה יש לומר שהדמים מודיעים, בגלל שאין כאן ויכוח על משמעות הלשון אלא בשאלה אם המשכיר התחייב לתקן ולנקות הדירה.

זאת ועוד, הרי הרמ"א שם דן בשכירות קרקע, רואים שגם בשכירות קרקע הדמים מודיעים, ואע"פ שאין אונאה לקרקעות! ועיין בקצה"ח שם שהרשב"ם ב"ב סא: ד"ה בבקעה כתב, שהדמים לא מודיעים בקרקע בגלל שאין אונאה לקרקעות. מיהו הקצה"ח חילק בין מכירת קרקע, ששם לפעמים מוכרים ביוקר ולכן הדמים לא מודיעים, לבין שכירות קרקע, שהדמים מודיעים. וכתב שרב האי גאון הנ"ל סובר שגם במכירת קרקע הדמים מודיעים, ומה שנאמר שאין הדמים מודיעים בקרקעות היינו כאשר יש סתירה בלשון ולדעת רבי יהודה.

סוף סוף, הדמים מודיעים גם בשכירת קרקע. אם כן, בנידון דידן גם כן נאמר שהדמים מודיעים האם היא שכרה בית במצב טוב או בית במצב לא כל כך טוב.

מיהו, בנידון דידן לא הוכח שאכן המחיר של הבית אינו מצדיק את המחיר. רק הבדלי מחירים מוכרחים יכולים להצדיק התייחסות לראיה של המחיר. ועיין עוד ש"ך שם שיב,ד, שחולק על הרמ"א והב"י וסובר שאין הדמים מודיעים כלל ועיקר.

בנוסף לכך, הרי השוכרת טוענת שגם אם הבית היה נקי ומשופץ כמו שהיא ביקשה, הוא היה שוה רק 2000 ש"ח ולא 3000 ₪, שהם דמי השכירות כעת. אם כן, תוספת המחיר לא יכול להעיד לטענתה על ההתחייבות לשפץ את הבית.

סיכום פרק זה:

אין למחיר המושכר משקל להכריע בויכוח בין הצדדים, אלא אם כן יש הבדל מוכח, ובנידון דידן לא הוכח שיש הבדל מחירים משכנע בין המוצר והמחיר שבשוק. כמו כן, גם לטענת השוכרת יש פער גדול בין דמי שכירות הבית למחירי השוק, גם לו היה הבית משופץ. אם כן, דמי השכירות לא יכולים להוות ראיה על ההסכמה לשפץ הבית.

סיכום כללי לפרק זה [ב]:

נדחה ערעור השוכרת בנודע לתיקונים נוספים שלטענתה המשכירים היו חייבים לבצע בדירה, ולפי זה, ההפחתה שביצעה בדמי השכירות אינה כדין והיא חייבת לעמוד בהתחייבויותיה לתשלום השכירות.

ג. טענות השוכרת שיש הפרת חוזה בזה שהמשכירים לא התקינו גדר וסורגים בדירה

בשורות הבאות נדון בטענה שהיתה כאן הפרת חוזה, עקב העובדה שהמשכירים לא התקינו סורגים ולא בנו גדר שתספק פרטיות לדירה.

השוכרת טענה שבעת חתימת החוזה היא לא ידעה שהשביל שעובר על יד המושכר הוא שביל שעוברים בו רבים, ולכן לא בקשה מראש התקנת גדר מול השביל. ברם, אחרי שהיא הבינה שהשביל הוא שביל של רבים ושהוא עובר מול חדר השינה שלה ואין לה פרטיות, היא נפגשה עם המשכירים וביקשה התקנת גדר. המשכירים אכן נענו בחיוב ואמרו שבתוך חודש יתקינו גדר.

לאחר אותה פגישה, השוכרת נחרדה כאשר אדם זר (בנו של השכן) הפתיע אותה בחדר שינה שלה אחרי שהיא יצאה מהמקלחת. מאז היא חרדה ודורשת מהמשכירים להתקין סורגים בחלון חדרה וכן בדלת היציאה לחצר, משם הפולש חדר לדירה. היא כתבה שמאז אותו המפגש היא לא פותחת את התריסים, והיתרון של הדירה, היינו חלונות גדולים ונמוכים, הפך לסיוט, כאשר היא נמצאת כל הזמן בבית חשוך ובלי אויר. לטענתה, שבזה שהמשכירים לא מתקנים גדר וסורגים הם מפירים את סעיף יד(א) בחוזה, שהמשכירים מתחייבים לתקן כל פגם אפילו אם נוצר לאחר חתימת החוזה, אם הפגם "מגביל את השוכר מלהשתמש בדרך השימוש המקובלת בדירה".

המשכירים סירבו להתקין סורגים בגלל שלא היתה התחייבות כזו בחוזה, וגם עיכבו את התקנת הגדר שהסכימו להתקין, בגלל שמאז המפגש עם הפולש השוכרת הפסיקה לשלם שכר דירה.

בית דין קמא פסקו בסעיף ג:

"הקמת גדר סביב בית אינה הכרחית. בית בלי גדר סביבו ראוי למגורים",

וכתבו כן גם בקשר לסורגים.

המערערת ערערה על קביעה זו בטענה שהיא מבקשת מבית הדין

"להכנס לנעליי ולהבין את הצרכים הסובייקטיביים הבסיסיים שלי כאשה הגרה בגפה בדירה לא מוגנת".

השוכרת מבטאת בדבריה הכרה שדרישתה להתקין סורגים וגדר היא צורך סובייקטיבי, בגלל מצבה המיוחד שלה והחרדה העמוקה שהיא חשה מאז המפגש עם הפולש. עלינו לעיין, אם כן, במשקל של טענה סובייקטיבית מוכחת ביחסי שוכר ומשכיר.

[הערה: אמנם, לפני שנברר נקודה זו בהלכה, נראה להעיר שאין זה סביר כלל שהשוכרת צריכה לחיות בפחד ולסגור את עצמה בדירתה מאחורי תריסים, כאשר הפולש שפלש לדירה מסתובב חופשי ללא הרתעה. נקודה זו מקבלת משנה תוקף לאור טענת השוכרת שבנו של השכן גם הפתיעה עוד אשה שהיתה לבד בבית. לכן, נראה נכון שהשוכרת ו/או המשכירים יפנו למשטרה או לגורמים בישוב שיכולים לסייע לה להרתיע את הפולש, שלא יחזור ח"ו על מעשיו. דבר זה הוא גם לטובת הפולש, להעמיד אותו על חומרת מעשיו ואולי לסייע לו לטפל במנהגו המגונה, לפני שיחזור על מעשיו ואולי ח"ו אפילו לגרוע מכך.]

כדי לדון לגופו של ענין, עלינו לברר כמה שאלות:

1. האם העובדה שהשוכרת גרה בבית אפל בלי אויר, מקנה לה טענה מול המשכירים, או שזו בעיה שלה?

2. האם העובדה שהגורם להפרעה בדירה הוא חיצוני, כאשר הבית עצמו הוא תקין לגמרי, מנטרל את טענת השוכרת?

3. האם יש למשכיר טענה שלא רק גורם חיצוני מביא להפרעה בבית, אלא שעיקר ההפרעה היא כתוצאה של התגובה של השוכרת לגורם זה?

4. האם המשכירים חייבים לספק לשוכרת תחושת הגנה כאשר מדובר במעשה חד פעמי, אבל כזה שגורם חרדה עמוקה לשוכרת?

5. האם יש טענת אנגריא בבית זה?

נדון בשאלות אלו בע"ה.

1. האם לשוכרת יש טענה שהיא גרה בבית אפל בלי אויר? או שהשוכרים יכולים לטעון שזו בעיה שלה?

בכמה מקורות נאמר שאין לשוכר טענה מול המשכיר כאשר המושכר מתקלקל תוך זמן השכירות שלא באשמת המשכירים, אלא זו 'בעיה' של השוכר:

א. עיין ב"מ קג:

"המקבל שדה מחבירו והיא בית השלחין או בית האילן, יבשה מעין ונקצץ האילן אינו מנקה לו מן חכורו".

וע"ש בתוס קד. ד"ה דאפשר, שאפילו אם כעת אין מים בשדה כלל, השוכר צריך לשלם כל השכירות.

ב. שם קה:

"המקבל שדה מחבירו ואכלה חגב או נשדפה, אם מכת מדינה היא מנכה לו מן חכורו".

משמע כאשר אינו מכת מדינה, השוכר חייב לשלם את כל השכירות אע"פ שהקרקע נשדפה וכו'.

ג. שם קה. מבואר שאם מקבל שדה והשדה אינו עושה פירות כלל, השוכר חייב כל השכירות ואינו מנקה כלום.

ד. שם עח.

"השוכר את החמור והבריקה (היינו חלתה או התעוור)... אומר לו הרי שלך לפניך".

ולפי פירוש הרמב"ם וכך נפסק בשו"ע שי,א, השוכר חייב לשלם כל השכירות אע"פ שהחמור פגוע וקשה להתנהל עמו (לפי פירוש רש"י שם, ולפי פירוש תוס' שם ד"ה עח: ד"ה באנגריא, הוא הולך לאט ומבזבז זמן השוכר).

לפי זה, נראה שהעובדה המצערת שהשוכרת חיה עכשיו בבית אפל בלי אויר, לא אמור להוות טענה ממונית מול המשכיר. וכי ההתנהלות שלה קשה יותר משדה שאין בו מים או התנהלות עם חמור עיוור?

אמנם, נראה שבית מגורים שונה מכל הדוגמאות שלמעלה והדרישות וסטנדרטים המצופים מהמשכיר בית למגורים גבוהים מאלו של המשכיר שדה או חמור. בבית מגורים, גם טענות פחותות מאלו הנאמרות למעלה מתקבלות. ונביא לכך כמה ראיות:

1. עיין משנה קא: "המשכיר בית לחבירו חייב בדלת בנגר ובמנעול ובכל דבר שמעשה אומן". ובברייתא שם "חייב להעמיד לו דלתות לפתוח לו חלונו לחזק לו תקרה לסמוך לו קורה". וכל זה לא רק מלכתחילה, אלא המשכיר חייב לתחזק את הבית כל משך זמן השכירות, לכל הפחות ב"בית סתם" וי"א שגם ב"בית זה". ובחמור, אפילו אם הוא "חמור סתם" המשכיר אינו חייב לתחזק החמור, כמו שראינו, ואם הוא חלה או פרסאותיו התליעו או התעוור, אין לשוכר על המשכיר כלום. כמו כן, אין לשוכר על המשכיר כלום בשדה אם המעיין התייבש וכן כל התעלות שמביאים מים לשדה! אם כן, רואים שהציפיות ממשכיר בית היא מעבר לציפיות של משכיר חמור או שדה.

2. עיין רמב"ם ונפסק בשו"ע חו"מ שי,א שאם שכר חמור לרכיבה ונלקח באנגריא (היינו לעבודת המלך), המשכיר חייב לדאוג לעוד חמור, אבל אם שכר חמור למשא, המשכיר אומר לשוכר "הרי שלך לפניך" וחייב לשלם כל דמי השכירות. נמצאנו למדים שאם השכיר חמור לרכוב עליו, יש להלכה ציפיות יותר גדולה מהמשכיר, מאשר אם השכירו למשא! ובמשכיר לרכיבה, המשכיר חייב לקחת אחריות גם אם נלקח לאנגריא, שפטור המשכיר כאשר מדובר במשכיר למשא. אם כן, רואים שישנן ציפיות גדולות יותר כאשר מדובר בהשכרה לשימוש האדם משימוש משא.

ואע"פ שהראשונים חלקו על הרמב"ם בדינו, ופסקו שדין משכיר לרכיבה כדין משכיר למשא, מכל מקום נראה שבמשכיר בית למגורים מודים שמצופה מהמשכיר יותר ולא תשמע טענת אנגריא. ועיין בהמשך.

לכן, אע"פ שטענת אונס כעין זה (לגור בבית אפל ובלי אויר) לא תשמע בהשכרת חמור או בית, היא נשמעת בהשכרת בית למגורים.

ועיין בשו"ת משפט צדק ב,לא, מובא בפתחי חושן שכירות ו הערה כו, שכתב כעין מה שכתבנו מסברא. הנדון שם הוא בנכרי אלים שהוציא ישראל בכח מחנותו אשר מתחת בית השכור לישראל, והשוכר היהודי מפחד לגור למעלה שמא יפיל משהו על הסחורה של הגוי והוא יעליל עליו. מחשש זה, השוכר אינו יכול להשתמש בחדר שממוקם מעל לחנות. והמשפט צדק כתב שם לחלק בין הדוגמאות למעלה לזו של הנידון שלו: "משום שדרך כל חוכר שיורד על דעת כן שלפעמים אינו עושה כלום, משא"כ בבית אין אדם שוכר אלא כדי להשתמש ולדור בהשקט ובבטחה". רואים שהציפיות בשכירת בית גדולות מזו של שכירת חמור או שדה. אם כן, מתקבלת טענת השוכרת שאינה יכולה לגור בבית אפל ובלי אויר.

נוסף על כך, השוכרת כתבה בכתב ההגנה לבית דין קמא שאע"פ שהדירה לא היתה במצב טוב כאשר היא ראתה אותה, מכל מקום היא ראתה את הפוטנציאל בדירה בגלל החלונות הגדולות והנמוכות, שיתנו לבית הרבה אור ואויר, ולכן הסכימה לשכור את הדירה גם במחיר גבוה. לטענתה שם, היא אמרה זאת למשכירים והיו ידועות להם כוונותיה ודרישותיה לתיקונים וכו'.

אם כנים הדברים, יש כאן סיבה נוספת שטענותיה שעכשיו הדירה חשוכה וכו' תשמענה.

עיין בהמשך המשנה הנ"ל ב"מ קג: "אם אמר לו, חכור לי שדה בית השלחין זו או בית אילן זה, יבש המעין ונקצץ האילן, מנכה לו מחכורו" ועיין שם ברשי ד"ה חכור "גלי דעתיה דבשביל שהוא בית השלחין, טפי לה וחכר ממנו". הרי מפורש שאם השוכר הזכיר את היתרונות של המושכר תוך כדי השכירות, ולאחר מכן יתרונות אלו נפגעו, יש לשוכר טענה להפחתת דמי השכירות גם בשכירת שדה! ממש כמו נידוננו כאן, לפי דברי השוכרת.

סיכום פרק זה:

אם יש לשוכר טענה שהבית הפך לאפל ובלי אויר, טענתו תשמע בבית למגורים, אע"פ שאולי טענה כעין זו לא תשמע בשכירת חמור או שדה. ואם השוכרת ציינה יתרונות אלו תוך כדי השכירות, טענתה תשמע גם בשכירת חמור או שדה.

2-3. האם נשמעת טענת המשכיר, שהמניעה בשימוש של ביתו אינו קשור לבית עצמו אלא לגורמים חיצוניים שמפריעים בשימוש הבית וגם לתגובה של השוכרת?

עד כאן עסקנו בבית שהפך להיות אפל או בלי אויר בגלל אונס שקשור לבית. הרי בנידון דידן, הבית עומד על תילו כמקודם, ויש בו הרבה אור ואויר, אלא איום חיצוני הביא את הבית למצבו העכשווי שאין בו אויר ואור, היינו הפחד מהפולש גרם לאשה לסגור כל התריסים. האם גם בנידון כזה יש לשוכרת טענה נגד המשכיר על בית אפל בלי אויר? או שמא המשכיר יכול למר שאין כאן בעיה בבית אלא בשוכר, ואין זו אחריותו?

נדון בשאלות אלו בע"ה.

הש"ך בסימן שלד סוף ס"ק ג הביא את דברי מהר"ם טיקטין, שהשוכר חייב בכל הדמי השכירות אם הוא בורח מחמת שינוי אויר ודבר. הש"ך כתב שדבריו צ"ע והט"ז שם דחה דבריו לגמרי. ויש לעיין בשיטות אלו, שנושקות בעניינינו, שהרי גם שם הבית עומד על תילו ואין בו קלקול כלל, רק דבר חיצוני והתגובה של השוכר גורמים לקושי לגור בבית.

שיטת הט"ז כשיטת הרא"ש

הט"ז שם כתב בהסבר דבריו: "דעכ"פ הוה שם אונס על דבר ח"ו, וכיון דהבעל הבית ושוכר לא ידעו הוה הפסד על המוציא, שהוא בעל הבית שהוא המשכיר, כל זה נראה לי פשוט".

כעין דברי הט"ז נכתב בשו"ת הרא"ש צב,ג נפסק בשו"ע סוף סימן שי, במי ששכר בהמה ללכת לעיר פלונית וידוע כמה זמן מהלך הדרך לשם, והנהר גדל ומנע מהשוכר להגיע בזמן. הרא"ש פסק כדברי הט"ז, שאם שניהם לא ידעו על האפשרות שהנהר יגדל, ההפסד על המשכיר.

מקור הדברים בדיני שכירת פועלים, ברא"ש ב"מ ו,ג ועוד, ובעקבותיהם קבע הרמ"א כלל זה בסימן שלד,א, שכל אונס כגון אם בא גשם ומייתר עבודת הפועל או אם התלמיד חלה, כאשר שניהם לא יודעים על האונס ההפסד על המשכיר. כך מסקנת הפוסקים בהסבר הגמרות בב"מ עז, שם מובאים מקרים של גשם שמייתר עבודת הפועל ועוד.

ועיין ראש ב"מ ו,יא שכלל בכלל זה גם מצב שמשכיר לו "ספינה סתם", ובעל היין אומר לו "יין זה", וטבעה הספינה עם היין, שכתוב בגמרא ב"מ עט. "אם לא נתן (השכירות) למה לא יתן? נימא ליה הב לי ההוא חמרא ומייתינא ספינתא". ואע"פ שמשמעות הגמרא שבעל היין חייב לשלם כל השכירות לבעל הספינה, הרא"ש מסייג זאת וכותב: "ולא נהירא מה שפירש (הרי"ף) ויהיב ליה כוליה אגריה, דהא לעיל משמע דכל אונסא שאירא לבעל הבית שלא היה ליה לידע יותר מן הפועלים, פסידא דפועלים גבי האי מאן דאגר אגירי...".

במקרים הנ"ל המשכיר מוכן ומזומן לקיים את הצד שלו בהסכם, אלא שיש קלקול אצל השוכר - אם בזה שהקרקע שלו 'התקלקלה' ולא צריכה עוד השקיה, או שבנו חלה ולא צריך מלמד, או שהנהר גדל והשוכר לא יכול לעשות בחמור את מבוקשו, או שהשוכר בורח מחמת שינוי אויר, או שמדובר ב'יין זה' והשוכר אינו יכול לעמוד בהתחייבות שלו - ובכל זאת המשכיר מפסיד את שכרו במה שלא עבד.

וזה הרקע לפסיקת הרמ"א שלד,א שאם השוכר מת, היורשים פטורים מדמי השכירות, "דבעל הבית הוי כפועל והוה ליה להתנות", אע"פ שהבית במקומו עומד וכל האונס הוא מצד השוכר, המשכיר מפסיד.

והוא הדין והוא הטעם בפסיקת הרמ"א שלד,ג אם יש שינוי אויר והתלמיד בורח מהעיר, אע"פ שהמלמד ניצב על עמדתו ומוכן ללמד, הוא מפסיד שכרו על המשך הלימוד.

לכן, הוא הדין והוא הטעם בנידון דידן, אע"פ שהבית במקומו עומד ואין בו קלקול כלל, אלא כל הקלקול הוא מצד גורם חיצוני שמונע מהשוכר לגור בבית כדבעי, הואיל וסוף סוף יש כאן אונס שמונע מהשוכר להשתמש במושכר, המשכיר מפסיד שכרו על מה שלא נעשה. ולא נשמעת טענת המשכיר שהכל בגלל תגובת השוכר, שהיה יכול להחליט גם שלא לברוח.

וכל שכן במקרה שהקלקול הוא במושכר, כגון בגמרא ב"מ עח. אם מת החמור או נשבר או נלקח לעבודת המלך שלא בדרך הילוכו (עיין בהמשך דיון בזה) או ב'יין סתם' ו'ספינה זו', שההפסד הוא על המשכיר. ובמקרה זה, הואיל והקלקול הוא במושכר עצמו, יש חומר שאם השוכר לא נהנה מהשימוש במושכר עד כה, הוא פטור לשלם בכלל. וכן בנפל הבית השוכר פטור מלשלם על המשך תקופת השכירות אחרי נפילת הבית, בגלל שהאונס הוא במושכר עצמו.

נאמר למעלה שאפילו אם השוכר נאנס ואינו יכול להשתמש במושכר בגלל תגובה שלו לגורם חיצוני, המשכיר מפסיד שכרו. ועיין בהמשך שהדבר נכון גם אם התגובה היא סובייקטיבית ורק הוא בורח מפני הפחד, עדיין זה נחשב כאונס והמשכיר מפסיד שכרו אם יש כאן רגישות מוכחת ומובנת. 

אם כן, בנידון דידן, שיש איום חיצוני על הבית וכתגובה השוכרת לא יכולה לגור בבית, טענתה תשמע.

ברם, כל זה נכון אם השוכרת היתה עוזבת את הבית בטענה שלא יכולה לגור בבית עם איום כזה, אזי היינו אומרים שהצדק עמה ושהמשכיר מפסיד שכרו. מיהו, בנידון דידן השוכרת המשיכה לגור בבית אלא דורשת הפחתת דמי שכירות. האם פרט זה משנה את הדין?

שיטת מהר"ם מטיקטין כשיטת הרשב"א בשו"ת א, אלף וכח ועוד

כבר כתבנו שהמהר"ם מטיקטין (שהיה סבו של בעל ספר ההפלאה) כתב לחייב את השוכר הבורח מחמת שינוי אויר בכל דמי השכירות. ועיין בדבריו (מובא במוריה, שנה עשרים ושמונה, אב תשס"ב), שמקורו מ"ספינה סתם ויין זה" שבעל הבית יכול לקיים תנאו, ולכן מגיע לו כל דמי השכירות בגלל שהשוכרים לא יכולים לקיים החלק שלהם בהסכם להביא את אותו יין שטבע. ומהר"ם כתב שם שאע"פ שהרי"ף כתב שבספינה סתם ויין זה חייב לשלם דמי השכירות רק כפועל בטל, בבית שאני בגלל שאין לבית שום הפסד ושום טירחא ולכן השוכר חייב לשלם את כל דמי השכירות. יתירה מזו כתב המהר"ם, שגם הרא"ש הנ"ל שכתב שבספינה סתם ויין זה השוכר חייב רק חצי דמי השכירות, יודה בבית שהשוכר חייב לשלם כל שכרו, וזה בגלל שבספינה סתם ופועלים, אע"פ שהם לפנינו, "דשאני פועלים וספינה שאין פעולתם בעולם, ובקל יש לדחות ולומר מזליהו הוא דריע, אבל בית הרי הוא עומד לפנינו ופעולתו ישנו בעולם ולא ריע ממה דהוה מעיקרא".

ועיין לעיל שהט"ז כתב שלרא"ש אין הבדל בין ספינה סתם ופועל שעומד מוכן לעבוד, לבית, ובכולם ההפסד על המשכיר. והיה נראה שדברי הט"ז צודקים בהבנת הרא"ש, שהרי לא מצאנו בשום מקרה שהרא"ש חייב יותר ממה שהמשכיר עשה, ומנין לחדש שבבית ישנה הרא"ש את כל תפיסת עולמו ויחייב את השוכר לשלם הכל? ומאי שנא חמור כשהנהר גדל, שההפסד על המשכיר, לבית כשברחו מפני המגיפה? ולכן נראה שהרא"ש כט"ז. מיהו, ברור שלפי הרשב"א הנ"ל, במקרה שברחו, השוכר חייב לשלם הכל ודינו כמת השוכר. כאשר הרא"ש סובר שאם מת השוכר, היורשים פטורים. ושתי דעות אלו מובאות ברמ"א שלד,ג.

ואם כן, לכאורה, לפי הרשב"א, בנידון דידן על השוכרת לשלם את כל דמי השכירות, כדין מת השוכר וכדעת מהר"ם טיקטין.

אבל נראה שאין כן פני הדברים, אלא הרשב"א ומהר"ם טיקטין יודו שבנידון דידן השוכרת חייבת רק מה שנהנתה מהבית.

עיין בפסק של בית הדין במצפה יריחו (אתר פסקים מספר סידורי 12884) שהרשב"א מחלק בין דין פועלים, שההפסד על הפועל במקום אונס אע"פ שהפועל לפנינו ודינו כספינה סתם, לבין ספינה סתם ויין זה, שבמקרה של הספינה, היין הלך לאיבוד לגמרי וברור שהשוכר לא יכול לקיים את חלקו בהסכם, מה שאין כן אצל הפועלים, שם השדה קיים לפנינו אלא שהוצף, בזה השוכר יכול לומר לפועל אני מקיים את חלקי בהסכם, הרי השדה לפנינו! ובזה המשכיר, היינו הפועל, מפסיד.

וכן חילק המרדכי, שאם מת התלמיד צריכים לשלם למלמד כל שכרו, בגלל שהשוכר לא יכול כלל לעמוד בהתחייבות שלו. אבל אם התלמיד רק חלה, המלמד מפסיד בגלל שהשוכר, היינו הבעל הבית, אומר שהבן נמצא ומזל שנינו גרם, ואע"פ שהתלמיד חולה ובפועל אי אפשר ללמד אותו, מכל מקום בעל הבית, היינו השוכר, יכול לומר שאינו מסתלק לגמרי מקיום חלקו בהסכם, ולכן ההפסד הוא על הפועל.

לכן, אם בנידון דידן השוכרת היתה בורחת מהבית, היא היתה חייבת לשלם את כל דמי השכירות, כעין 'יין זה' וכעין מת השוכר, בגלל שבזה היא לא מקיימת חלקה בהסכם כלל. אמנם, בנידון דידן, שהשוכרת נמצאת בבית ומשתמשת בו בקושי, דינה כמו חלה התלמיד או הוצף השדה, שבהם השוכר עדיין נמצא בשטח ומקיים את הצד שלו בהסכם, והיא יכולה לומר שמזל שניהם גרם. באופן זה, חזרנו לכלל שאם מדובר באונס ששניהם לא ידעו או אונס שרק המשכיר ידע, ההפסד הוא על המשכיר.

סיכום פרק זה:

נראה שגם לשיטת הרשב"א, בנידון דידן נשמעת טענת השוכרת שהבית אינו מתאים לה.

דעת אחרונים נוספים בנידון

כפי שהזכרנו לעיל, בשו"ת משפט צדק דן בשאלה דומה מאד לשאלה שלפנינו (הובא בפתחי חושן שכירות ו הערה כו). אם באמצע שכירות של בית בקומה שניה, נכרי אלים השתלט על חנות בקומה הראשונה שבבעלות ישראל, והשוכר חושש עתה לגור בבית, שמא יפלו מים מביתו על הסחורה של הנכרי, והנכרי יזיק אותו משום כך. בשני המקרים ישנו גורם מאיים מבחוץ שמצמצם את השימוש בבית השכור. ובמשפט צדק הביא כמה אחרונים שהתייחסו לשאלה זו. נביא את הדעות השונות וננסה להשליך מהן על הנידון שלנו.

הר"ר י' בן עזרא כתב שהבית עצמו ראוי לדירה, אלא מחמת דבר אחר אינו יכול לדור בה, ומדמה זאת לאנגריא שיש לומר הרי שלך לפניך, והשוכר מפסיד. מיהו, בסופו של דבר פסק שהיכא דקיימא זוזי לוקמי ואין להוציא מיד המוחזק.

נראה שהר"ר בן עזרא סובר כמהר"ם והט"ז לעיל, שרואים את הבית כראוי לשימוש כאשר איום חיצוני מונע מהשוכר להשתמש בו.

מיהו, כל שאר האחרונים שמובאים שם חולקים וסוברים שאם יש גורם חיצוני שמפריע לשימוש בבית, דינו כבית שנפל, ואינו דומה כלל לספינה סתם ויין זה, והר"א ססון כתב שדומה ל"ספינה זה ויין סתם"! בגלל שהבית אינו ראוי לדירה.

המשפט צדק עצמו, כתב שדין איום חיצוני הוא כנפל הבית, ולכן, הדין שהשוכר יכול להסתלק מהבית ורק משלם את השכירות של התקופה בה גר בבית בפועל. הוא הביא ראיה שדין הבית כנפל הבית מחמור שהתליעו פרסותיו, שאם שכרו לרכוב עליו, השכירות בטלה שמא החמור יפול והשוכר יפגע. הרי אע"פ שהחמור כאן לפנינו וראוי לשכירות למשא, הואיל ואינו ראוי לרכוב עליו מחשש שהשוכר יפגע, השכירות בטלה, והוא הדין בבית, שהשוכר חושש להשתמש בו מחשש שיפגע!

אמנם, יש לערער על ההשוואה של המשפט צדק בין חמור שהתליע רגליו לבית שיש עליו איום חיצוני, שהרי בחמור, סוף סוף יש קלקול בגוף החמור, מה שאין כן בנידון של המשפט צדק ובנידון שלפנינו שאין שום קלקול בבית!

המהרש"ך הסכים עם המשפט צדק, שהנידון שלהם הוא כמו נפל הבית, ועיין בהמשך התייחסות לקביעות אחרות חשובות של המהרש"ך.

מהר"ש הלוי כתב שעל בית הדין לבחון אם ברי הזיקא, ואם אכן כך, יש ליתן לשוכר להסתלק, כמו במוכר בית ויצאו עליו עסיקין, שאם הדיין רואה שיבוא לקונה נזק מן הערעור, לא יוציא מעות מהקונה.

הר"א חסון הבין שהנידון שם דומה לבית שנפל, וחוכך להחמיר כדעת הרשב"א בעל התוס', שגם בנפל הבית השוכר חייב לשלם כל השכירות, ולכן פוסק שאם שילם את כל השכירות אינו מקבל את כספו בחזרה, ואם לא שילם אי אפשר להוציא ממנו. ועוד כתב הר"א חסון שדין הבית כ"ספינה זה ויין סתם", אלא הואיל ונהנה חייב לשלם על מה שגר בבית בפועל.

סיכום פרק זה:

לפי רובם ככולם של האחרונים הנ"ל, מתקבלת טענת השוכרת שהיא אינה יכולה לגור בבית מחמת האיום החיצוני, ועל סמך טענה זו היא היתה יכולה לבטל את השכירות.

נדון עכשיו בשאלה מה המשקל של טענה סובייקטיבית של השוכרת שטוענת שהיא לא יכולה לחיות בבית בלי סורגים מפחד הפולש?

4. מה משקל טענה סובייקטיבית של שוכרת שאינה יכולה לחיות בבית בלי סורגים מפחד פולשים?

כדי להבין את הזכויות של מי שיש לו רגישות סובייקטיבית מוכחת, נעיין בדין אסטניס, שהוא אדם רגיש במיוחד, אשר דברים מפריעים לו מעבר למה שמפריעים לאחרים.

עיין ערך אסטניס באנציקלופדיה תלמודית ב,קד, סקירה בזכויות של אסטניס בהלכה, כגון הדין שמותר לאסטניס לרחוץ בימי האבלות בגלל שאינו יכול לסבול הרגשת לכלוך על גופו, או מה שמופיע בירושלמי יומא ח,א שאסטניס יכול לנעול נעלים ביוה"כ בגלל שקשה לו במיוחד בלי נעלים, ועיין שם עוד דוגמאות.

גם בענייני ממונות מצאנו זכויות מיוחדות לאסטניס, כגון מה שנפסק בחו"מ קנה,מא על פי ב"ב כג. שיש לאסטניס זכות למנוע משכנו להחזיק בשימוש בחצרו שמפריע לו.

ועיין בפסק של בית הדין במצפה יריחו (מספר סידורי 325 באתר פסקים) אות ג, דיון האם היתרון של אסטניס הוא בכך שיכול למנוע חזקה של השכן, מחמת שהפרעה קטנה של אדם רגיל היא כמו קוטרא ובית הכסא בשבילו, בגלל רגישותו, מיהו, אין לאסטניס יתרון למנוע משכנו שימוש שרק מפריע לו ולא לאחר, או דלמא יש לאסטניס זכות למנוע משכנו פעולות שמפריעים רק לו ולא לאדם רגיל.

דיון זה הוא בפשט הסוגיא בב"ב כג. בשכן שמפעיל בית מטבחיים בחצרו וקול הצעקות של העורבים מפריעים לשכן האסטניס. האם האסטניס יכול לחייב את שכנו לסגור את בית המטבחיים בגלל דבר שמפריע רק לאסטניס כמותו, או שנאמר לאסטניס שיש לו יתרון למנוע מהשכן להחזיק בהפרעה כללית, אבל אין לו יתרון לקבוע רף חדש של הפרעה?

וכתבנו שם שלפי הריב"ש קצו יש לאסטניס זכות למנוע משכנו לעשות ברשותו דברים המפריעים רק לו, אבל הרמ"א בסימן קנה,טו וקנו,ב כתב כן רק על חולה והשמיט אסטניס בדין זה. נראה שהרמ"א סובר שאין לאסטניס יתרון זה, אלא רק לחולה.

לפי הריב"ש רואים שלזכויות האסטניס יש משקל גם בדיני ממונות, וביכולתן למנוע מהשכן פרנסה אם מוכח שהעיסוק מפריע לו (ורק לו). אם כן, יש לומר שגם כאן, יש משקל לצרכים המיוחדים של השוכרת לדרוש תיקונים בדירה.

ואולי הרמ"א עצמו יודה בנידון דידן, שהרי האשה ציינה כי מאחר שהיא כל היום בדירה חשוכה עם תריסים סגורים, נגרמים לה "נדודי שינה וכאבי ראש". אם כן, אולי יש להגדיר את השוכרת כ"חולה" מחמת המצב בדירה, שנוצר מהפחד הסובייקטיבי שלה.

ונראה שיש להביא עוד ראיה שצריכים ליתן משקל לרגישויות הסובייקטיביות של השוכרת, מ"מאיס עלי" בדיני מורדת.

עיין רמב"ם אישות יד,ח שאם אשה אומרת שהיא מואסת בבעלה ולא יכולה ליבעל לו, שומעים לה וכופים את הבעל לגרשה, "שאינה כשבויה שתבעל לשנוי לה". הרי לנו שהנטיה הסובייקטיבית של האשה יכולה לפרק נישואין, ועל פיה בית דין כופים את הבעל לגרשה. ונראה שהשידוך בין בעל לאשה יותר משמעותי מזה שבין השוכר למושכר, אם כן, נראה שטענה סובייקטיבית תישמע גם בשותפות חלשה יותר, אצל השוכר ביחס למושכר.

ואע"פ שהפוסקים חלקו על הרמב"ם בזה והשו"ע אה"ע עז,ב פסק כמותם, שאין כופים הבעל לגרש בטענת מאיס עלי, עיין תוס' כתובות סג: ד"ה אבל שהסיבה לכך היא שחוששים שמא נתנה עיניה באחר. כלומר, מעיקר הדין אנו מודים לרמב"ם שכופים הבעל לגרש, אם ברירא לנו שטענתה אמיתית, אבל למעשה לא כופים בגלל חשש צדדי, שמא נתנה עיניה באחר. על פי זה יש שפסקו הלכה למעשה שאם יש לאשה סיבות אובייקטיביות לאשש את טענתה, כופים את הבעל לגרש גם לדעת השו"ע.

מהנ"ל רואים שיש משקל גדול לתחושות הסובייקטיביות של האדם לפרק שותפות, ואפילו נישואין.

ועיין עוד רמב"ם אישות יג,טו: "האיש שאמר איני דר במדור זה מפני שבני אדם רעים או פרוצים או גוים בשכונתי ואני מתירא מהם, שומעים לו ואע"פ שלא הוחזקו בפריצות... וכן היא שאמרה כן אע"פ שהוא אומר איני מקפיד עליהם, שומעים לה...". הרי שהטענה כי קשה לגור בסביבת אנשים פרוצים יש לה משקל.

ועיין במהרש"ך, המובא בפתחי חושן הנ"ל, שכתב: "ואף על פי שאנשים אחרים אמיצי לב אינם חוששין מכך, וכמש"כ בפרק לא יחפור דאמר רב י' לדידי דאנינא דעתאי כקוטרא ובית הכסא דמי... והכא נמי בנידון דידן אינו חייב לשלם רק מה שדר בבית ואפילו הקדים לו שכירות צריך המשכיר להחזיר לו". הרי מפורש כמו שכתבנו, שטענת איסטניס נשמעת כדי גם לבטל שכירות.

סיכום פרק זה:

יש להתייחס בכובד ראש לטענת השוכרת שהיא מפוחדת ולא יכולה לחיות בבית בלי הגנה, ועקרונית, טענה זו יכולה גם לבטל שכירות.

5. האם יש טענת אנגריא בבית זה?

האם ניתן לטעון שהשוכרת הביאה את הבעיה על עצמה ואין זו אחריות המשכיר?

אנגריא היא בהמה שנלקחה לעבודת המלך, ובמשנה ב"מ עח. נאמר: "השוכר את החמור ונעשית אנגריא, אומר לו הרי שלך לפניך". במקרה של אנגריא, אע"פ שהחמור בידי המלך, השוכר מפסיד והוא צריך לשלם כל השכירות.

לפי הסבר הרמב"ם שנפסק בחומ שי,א, הגמרא אומרת שרק אנגריא "שבדרך הליכתה ניטלה" המשכיר אומר לשוכר הרי שלך לפניך. התוס' שם ד"ה אם, ועוד ראשונים, הביאו בשם ר"ח הסבר אחר: "אם בדרך הליכה, שהאנגריא אין מחפשים בבתים אלא כשפוגשים בדרך, והיינו דרך הליכתה, אומר לו משכיר הרי שלך לפניך, דמצי אמר לו מזלך גרם, שאילו היתה בבית לא היתה ניטלת". ועיין לשון הג"א ו,י: "ממך ניטלה...", זאת אומרת שאם חיילי המלך לקחו את החמור כאשר השוכר היה בדרך, יש למשכיר טענה שהשוכר גרם לכך שיקחו את החמור, שהרי לו היה בבית המשכיר לא היה ניטל.

ועיין בפתחי חושן הנ"ל בשם המבי"ט שיש שלושה חילוקים בבית שנלמדו מדיני אנגריא, והראשון שבהן: "השכיר לו בית זה ונלקח מחמת השוכר, ואילו היה ברשות המשכיר לא היה נלקח, אומר לו הרי שלך לפניך".

אם כן, בנידון דידן, יתכן שיוכל המשכיר לטעון שהשוכרת כביכול הביאה את סכנת המטריד על עצמה בכך שהיא גרה לבדה בבית, ואין חיוב על המשכיר לטפל בבעיה. אדרבא, הרי שלך לפניך, והשוכרת חייבת לשלם כל השכירות.

אמנם נראה שלמעשה אין למשכיר טענה זו, ונשמעת טענת השוכרת בנידון וזה מכמה סיבות:

א. כבר כתבנו שלפי הרמב"ם וכך נפסק בשולחן ערוך בחו"מ שי,א, אין למשכיר טענת אנגריא אם השכיר את החמור לרכיבה, והסברנו שהסיבה היא משום שההתחייביות על המשכיר הן יותר גדולות כאשר הוא משכיר משהו לשימושו האישי של השוכר, מאשר אם השכיר למשא. אם כן, כל שכן כאשר מדובר בהשכרת בית מגורים, לא יהיה למשכיר טענת אנגריא אלא על המשכיר לספק מגורים ראויים לשוכר בכל מקרה.

ב. רש"י חולק על הסבר ר"ח בהבנת "שבדרך הליכתה ניטלת", ולפי הסבר של רש"י אין הנידון דידן דומה לאנגריא.

ג. עיין נ"י בב"מ שם, שהראב"ד פירש המושג את "הרי שלך לפניך" בסוגיא שם באופן אחר (ונראה שהנ"י מסכים לדברריו), לפיו השוכר יכול לחזור בו גם במקרה שהדין "הרי שלך לפניך". הראב"ד פירש ש"הרי שלך לפניך" פירושו שהמשכיר אינו חייב להעמיד חמור חדש לשוכר אם השכיר לו "חמור סתם", מיהו נשמרת לשוכר זכות לחזור בו מהשכירות אם ירצה. לפי זה, גם באנגריא שבהליכתה ניטלת, השוכר יכול לחזור בו.

לפי הנ"ל נראה שבנידון דידן השוכרת יכולה לומר שקים לה כשלוש השיטות הללו, ולכן יכולה לחזור בה מהשכירות ולא צריכה לשלם עליה.

מכל הנ"ל רואים שנשמעת טענת השוכרת, שאינה יכולה לחיות בבית אפל ובלי אויר, אע"פ שהסיבה לכך היא איום חיצוני שגורם לה לפחד ולכן היא סוגרת התריסים, ואע"פ שמדובר בתגובה סובייקטיבית של השוכרת. 

איזה משקל ניתן לטענה המוכחת של השוכרת?

כעת יש לעיין, איזה משקל ניתן לטענתה הצודקת של האשה? האם היא יכולה לעזוב את המושכר באמצע זמן השכירות בגלל טענתה? האם נחייב את המשכירים להתקין סורגים מחמת טענתה?

מהאחרונים שהבאנו לעיל רואים שלדעת רובם ככולם, איום חיצוני שכתוצאה ממנו השוכר לא יכול לחיות בבית כראוי, מאפשר לשוכר לחזור בו ולסיים השכירות באמצע. וכך נראה שגם בנידון דידן, באיום של הפולש היתה עילה כדי שתצא מהדירה ותסיים את כל השכירות.

ברם, השוכרת לא יצאה מהבית אלא דרשה שהמשכיר להתקין סורגים בבית. ונשאלת השאלה, האם היא צודקת בדרישה זו על פי ההלכה?

עיין פסקי דין ירושלים בדיני ממונות ובבירור יוחסין ח"י עמוד תכז, בדיון על ישוב שהיתה בו חדירה רצחנית ורב הישוב הורה לציבור להתקין סורגים בבתים. שוכר בית בישוב דרש מהמשכיר להתקין סורגים במושכר לפי הוראת הרב. בית הדין שם התלבט האם לחייב את המשכיר, ובסופו של דבר כתבו: "אך בנולד ולאו אדעתיה מאן יימר דחייב המשכיר?", דהיינו, שלא הכריעו בשאלה.

מיהו, עיין בדברי המהרש"ך שכתב על הנידון שלו: "שאפשר שבנ"ד אינו דומה לנפל אלא לנתקלקל, שכתב הטור (שיב) שחייב המשכיר לתקנו, והכא נמי יהא צריך המשכיר לעשות כדי לסלק העכו"ם משכונתו". המהרש"ך סבר שבית עם איום עליו מבחוץ דינו כבית התקלקל, ויש קלקול בגוף הבית, ולכן כתב בתור "אפשר" שחל חיוב על המשכיר לתקן הבית ולאפשר בו שימוש כראוי. בנידון שלו, חייב המהרש"ך את המשכיר להרחיק את הגוי, אבל בנידון דידן יש פתרון של סורגים. אם כן, לפי שיטה זו, השוכרת צודקת בדרישתה להתקין סורגים.

אמנם, למעשה נראה שאי אפשר היה לחייב את המשכירים להתקין סורגים, מכמה טעמים:

א. שיטת מהרש"ך היא חידוש. אף אחד מהאחרונים לא כתב כמותו, לראות את הבית כבית שהתקלקל ולחייב אגב כך את המשכיר "לתקן אותו". וגם המהרש"ך עצמו כתב דבריו בלשון "אפשר" ונראה שהוא עצמו הסתפק בזה.

ב. נידון דידן יותר מרחיק לכת מהנידון של המהרש"ך, בגלל שבנידון של המהרש"ך הדרישה מהמשכיר היא להביא את הבית למצבו הקודם ערב האיום, דהיינו, בית בלי גוי שמאיים מתחתיו. בנידון דידן, הדרישה ממנו היא להוסיף על הבית מעבר למצבו המקורי, דהיינו, התקנת סורגים. וזאת מניין לנו?

ג. שיטת המהר"ם טיקטין והט"ז והר"א חסון שבית עם איום חיצוני אינו כלל בית שנפגע. לדבריהם, אין שום בעיה בבית, ואדרבא, הבית במקומו המקורי עומד. אם כן, הבית ודאי אינו בית שהתקלקל שיש לחייב את המשכיר לתקנו.

ד. גם אם נאמר שהרא"ש היה מחייב להתקין סורגים, לשיטתו, הרי הרמ"א בסימן שיד,א פסק כריטב"א, שאם השכיר 'בית זה' המשכיר אינו חייב להשקיע בבית גם בדברים שמלכתחילה היה חייב להתקין, בגלל שהשכיר "בית זה" כמות שהוא. אם כן, ברור שאין חיוב להתקין סורגים, שהם תוספת.

מסיבות אלו נראה שלא נחייב את המשכיר להתקין סורגים בבית, אפילו אם מדובר במצב של שינוי במנהג ועכשיו כולם מתקינים סורגים.

מיהו, בנידון דידן השוכרת היא מוחזקת, ולמה שלא תאמר שקים לה כשיטות שמחייבות את המשכיר להתקין סורגים כאשר יש שינוי מנהג?

ואע"פ שכתבנו למעלה שקרקע בחזקת בעליה עומדת, היינו בספק במציאות, אבל במחלוקת הפוסקים לא נאמר הכלל שקרקע בחזקת בעליה עומדת. כך כתב השואל ומשיב תנינא ב,כט וכך מוכח מפסק הרמ"א שלד,ג, שאם השוכר מת, נחלקו הפוסקים האם היורשים צריכים לשלם הכל או לא; אם שילם, המשכיר מוחזק, ואם לא שילם, השוכר מוחזק ולא אומרים קרקע בחזקת בעליה עומדת. ועיין פסקי דין ירושלים הנ"ל שבמקום ספק שנובע ממחלוקת השו"ע ורמ"א בסימן שיד,א אם המשכיר חייב לתקן המושכר כאשר השכיר "בית זה", המוציא מחברו עליו הראיה, ולא אומרים קרקע בחזקת בעליה עומדת.

ואם כן, נאמר שהשוכרת מוחזקת בכספה ויכולה לטעון שקים לה כשיטות שעל המשכיר להתקין סורגים.

נראה שהדבר אינו נכון, מכמה טעמים:

א. המהרש"ך, מקור החיוב להתקין סורגים, כתב דינו בלשון "אפשר".

ב. יש לחלק בין המקרה של המהרש"ך למקרה שלנו, כמו שכתבנו למעלה, שבמקרה של המהרש"ך השוכר תובע להחזיר הבית לקדמותו, אבל כאן השוכרת דורשת להוסיף על הבית ממה שהיה (התקנת סורגים).

ג. גם אם נאמר שיש לחייב על סמך דברי המהרש"ך הנ"ל, היינו רק אם נשתנה המנהג ועתה כולם מתקינים סורגים, וממילא המושכר עומד להתקין בו סורגים גם כן. אם המנהג לא השתנה אלא השוכרת מפחדת, גם אם נאמר שמצב זה דומה להתקלקל הבית, המשכיר אינו חייב להתקין סורגים. כך מבואר מהנימוק של הרא"ש לתקן בית שהתקלקל. וז"ל בשות לה,ו: "ומזה יש ללמוד דאם נתקלקל הקורות והתקרה, מסתמא עומד הוא ליתקן, ולא שייך למימר אזדא ליה דעדיין נקרא בית...". הרי לנו שרק תיקון שעומד לכך חייב המשכיר, אבל תיקון שאינו עומד לכך המשכיר פטור. ומטעם זה בית שנפל אינו משועבד לשוכר, ע"ש. אם כן, בנידון דידן, שבישוב אין מנהג להתקין סורגים, כמו שנכתב בפסק דין של בית דין קמא, וגם עכשיו אין מנהג להתקין סורגים, ממילא בית זה אינו עומד לתיקון זה! הסורגים הם לצורך ספציפי של השוכרת ומצבה המיוחד. בזה, לכל הדעות אין חיוב על המשכיר להתקין סורגים.

סיכום פרק זה:

אין לשוכרת קים לה כדי לטעון שיש חובה להתקין סורגים.

האם נשמעת טענת המשכיר שצריכים לפעול נגד הפולש ולא לחייב אותו לגונן את ביתו?

ויש להוסיף כאן עוד טענה של המשכירים. הרי יש פתרון אחר לסלק את האיום של הפולש, לפנות למשטרה או לכל גורם אחר שיכול להרתיע אותו. אם כן, מדוע שהמשכירים יעשו הגנה לבית כאשר אפשר לסלק את האיום?

אולי יש לתלות שאלה זו בספק בגמרא קידושין נו וגיטין מה. האם עכברא גנב או חורא גנב. כלומר, כאשר מישהו מוכר איסור, את מי צריכים לקנוס, את מי שמציע את הפיתוי או את מי שקונה את האיסור? ועיין רש"י בפסחים פט: ד"ה אמר, שנראה שפוסק שהקנס על החורא, היינו מי שקנה את האיסור, ולא על העכברא, מי שמציע הפתוי. ואם כן, היינו צריכים לקנוס כאן את הפושע (שעושה האיסור) ולא את האשה (שהיא ה'פיתוי' כביכול). אם כן, טענת המשכיר תתקבל, שצריכים להתלונן במשטרה ולטפל בפולש במקום לחייב אותו לגונן על ביתו!

וכן מצאנו בגיטין נו: שרב י' ואיתימא רבי עקיבא אמרו שלא שוברים חבית כדי שהדרקון שעליה ילך אלא מוציאים אתו ע"י צבת ומשאירים את החבית שלמה.

לכן נראה שנשמעת טענת המשכיר, שלא צריכים להחיל עליו עבודת ההתגוננות, הואיל וידוע מי הפושע, אלא צריכים להוציא הדרקון וכך לשחרר את השכונה מפחד הפולש.

ויש להוסיף כאן מדברי המהרש"ך, המובא בפתחי חושן הנ"ל, שנטה בדבריו לחייב דוקא את המשכיר להתאמץ לסלק את האיום, מדין בית שהתקלקל. ואע"פ שדחינו את דבריו כמקור לחייב את המשכיר להתקין סורגים, נראה לקבל את דבריו לענין זה שהמשכיר חייב להתאמץ לסלק האיום ולהתלונן במשטרה או אצל הרווחה או אצל רב הישוב לרסן את הפולש.

סיכום פרק זה:

נראה שנשמעת טענת המשכיר, שאם ידועה זהות המפגע, המשכיר אינו חייב לגונן על הבית אלא צריכים לנטרל את הפוגע, על ידי תלונה למשטרה או לגורמים בישוב שיכולים להרתיעו. ויש להוסיף שלפי המהרש"ך המשכיר עצמו חייב להתאמץ לסלק את המפגיע.

האם סעיף יד(א) שבחוזה מחייב המשכירים להתקין סורגים

עד כאן עיינו האם יש למשכיר חיוב למגן ביתו מפני הפולש מצד ההלכה. ברם, השוכרת טענה שמסעיף מפורש בחוזה חלה חובה על המשכירים להתקין סורגים וגדר בבית.

נאמר בחוזה שיש למשכירים "לתקן כל פגם ו/או קלקול... ובין שנוצר אח"כ כתוצאה משימוש רגיל וסביר ע"י השוכר או כתוצאה מאונס כל שהוא... וכל זאת בתנאי שהפגם ו/או הקלקול מונע ו/או מגביל את השוכר מלהשתמש בדרך השימוש המקובלת בדירה".

ונראה שהשוכרת אינה יכולה להסתמך על כך:

1. אין פגם או קלקול בדירה. משמעות "פגם או קלקול" היא שנוצרה איזו פגיעה בבית מכפי שהיה בעת החתימה על החוזה, היינו שנגרע מהבית משהו. כך משמעות המילים, וגם נראה כך מהדוגמא שכתובה בסעיף: "אפילו אונס שאינו גמור, כגון גניבה", כלומר, שאירע נזק לבית מכפי שהיה בעת עריכת החוזה. בנידון דידן, יש דרישה להוסיף על הבית דבר שלא היה קיים בעת החוזה. זו אינה דרישה לתקן "פגם או קלקול", כמתחייב בחוזה, אלא דרישה להוסיף, אשר אינה כלולה בהתחייבות סעיף זה.

2. גם לדברי השוכרת, שהדרישה להתקין סורגים נכללת במונח "פגם או קלקול", כבר כתבנו שדרישה זו בנויה על רגישות סובייקטיבית. ולמרות שבית הדין מכיר בעוצמת הצורך של השוכרת לסורגים וגדר, הואיל והיא דרישה סובייקטיבית, אין ביכולתה לחייב את השוכרים, משום שלרוב האנשים אין כאן 'פגם או קלקול' ולכן המונח הזה לא יחול עליו.

סיכום פרק זה:

אין ללמוד מן החוזה שחלה חובה על המשכירים להתקין סורגים.

אע"פ שהשוכרת לא יכולה לחייב את המשכיר להתקין סורגים בבית, האם היא יכולה להפחית מדמי השכירות בגלל שסוף סוף היא גרה בבית אפל בלי אויר?

לאחר שקבענו כי המשכיר אינו חייב להתקין סורגים בבית, יש לעיין האם השוכרת יכולה להפחית מדמי השכירות, בגלל שסוף סוף היא גרה בבית אפל בלי אויר שלא באשמתה?

במאמר של הרב פלדמן (שהזכרנו למעלה) תלה את השאלה האם שוכר יכול להפחית מדמי השכירות כאשר יש קלקול בבית שהמשכיר אינו חייב לתקנו, במחלוקת הראשונים האם השוכר חייב לשלם את כל השכירות כאשר שכר 'בית זה' שנפל.

ונראה שכוונתו שלשיטות שהשוכר חייב לשלם את כל השכירות אם שכר בית זה שנפל, אע"פ שאין על המשכיר חיוב לבנות את הבית, הוא הדין בנידון דידן, שהשוכר חייב לשלם את כל השכירות אע"פ שאינו נהנה מהבית באופן המיטבי. ולשיטות שבבית זה שנפל אין השוכר חייב כלום, בגלל שאינו נהנה מהבית, הוא הדין בקלקול שיש בבית, ולכן השוכר שאינו נהנה מכל שימושי הבית כפי שהיה אמור ליהנות, יכול להפחית מדמי השכירות ביחס לפגיעה בהנאתו מהבית.

כדי לעמוד על הדברים, יש לעיין מנין הדין שהשוכר יכול להפחית מדמי השכירות כאשר יש פגיעה בבית שהמשכיר לא מתקן? והיה נראה שמקור דין זה ממכת מדינה, שם מצאנו את המושג "מנכה לו משכירותו". ועיין ב"מ קו. שהגמרא אומרת שהשוכר יכול לנכות מהשכירות כאשר יש לו טענה שהשדה נלקתה "בלך דידך", היינו במזלו של המחכיר. כלומר, שהסיבה שאפשר לנכות מחכירות השדה היא בגלל שיש לתלות את הפגיעה בשדה במזל המחכיר או במזל שניהם. אם כן, כל שכן שכאשר יש קלקול שהמשכיר חייב לתקנו והוא אינו מתקן, יש לנכות מהשכירות, בגלל שהקלקול הוא באשמת המחכיר.

אם כן, לכאורה, במקרה שהמחכיר אינו חייב לתקן, כגון אם הנזק נגרם על ידי פיצוץ צינור ששייך לוועד הבית, השוכר לא יכול להפחית מדמי השכירות, בגלל שאין כאן טענה שהמשכיר אחראי לנזק.

ולכן נראה שבמקרה של קלקול שאינו באחריות המשכיר, השוכר לא יוכל להפחית מדמי השכירות, ודלא כמסקנת הרב פלדמן שליט"א.

ובנידון דידן, נראה שלכל הדעות אי אפשר להפחית מדמי השכירות, בגלל שמצבינו דומה לפסיקת מהר"ם פאדווה שהרמ"א פסק בסימן שכא,א: "ויש חולקים וסוברים להו דמכאן ולהבא בדין חזרה קאי כמו שאמרינן לעיל סימן שי לענין השוכר חמור ומת, ואם לא חזר, איהו דאפסיד אנפשיה ומחל". ועיין שם בגר"א ח שכתב שמהר"ם פאדווה דימה דין בית שכור ונמצא בו מום שבעקבותיו הוא יכול לחזור בו, לדין מכר שנמצא בו מום, שכתוב בסימן רלב,ג שאם הקונה לא חוזר בו הוא מחל. והד"מ חלק על המהר"ם פאדווה: "ותמהני עליו דמייתי ראיה מדין חמור שמת, דאינו מכת מדינה לדבר שהוא מכת מדינה דאפשר לעולם בדין ניכוי קאי ולא בדין חזרה...". הרי מבואר שבשכירות, כאשר לא מדובר במכת מדינה, אם בחזרה קאי והשוכר אינו חוזר, לכו"ע איהו אפסיד אנפשיה.

אם כן, בנדון דידן, שהשוכרת היתה יכולה לחזור בה, אם לא חזרה אלא החליטה להמשיך לגור בבית, יש בזה מחילה.

ונראה להסביר הדין, שהרי בנשדפה וכו' במשנה ב"מ קו. אין בפגיעה בשדה כדי לחזור בו משכירות ורק בגלל שזה מכת מדינה מנכים. אבל בקלקול שיש בו כדי לחזור בו מהשכירות והשוכר מחליט שלא לחזור, אי אפשר לנכות, בגלל שאם יהיה שם דין ניכוי, יוצא שמדת הדין לקתה. שהרי השוכר מחזיק הדירה ברשותו מחד, ואינו מחזירו למשכיר כדי שיוכל להפיק ממנו את מירב הרווח שאפשר להפיק, ומאידך מנכה מהשכירות! אלא אומרים לשוכר שעליו להחליט האם להחזיר את המושכר לידי המשכיר כדי שהוא יכול להשתמש בו לפי צרכו (אולי להשכיר לאחר שיהיה מוכן לשלם את כל השכירות), או לשלם בעצמו כל דמי השכירות. אבל החזקת המושכר אצלו יחד עם הפחתה מדמי שכירות, אינה מוצדקת.

וכל זה אם המשכיר לא יכול לתקן (כגון במכת מדינה) או שאינו עליו לתקן. אבל אם המשכיר חייב לתקן, יתכן שהשוכר יכול להפחית מדמי שכירות אע"פ שיכול גם לחזור בו.

סיכום פרק זה:

בנידון דידן, שאין על המשכיר להתקין סורגים מחד, ומאידך השוכרת יכולה לחזור בה, אי אפשר להפחית מדמי השכירות, כמו שהרמ"א כתב בסימן שכא,א.

סיכום כללי לפרק זה:

נדחה ערעורה של השוכרת לחייב את המשכירים להתקין סורגים בבית וגדר בחצר. לפי זה, השוכרת לא יכולה להפחית מדמי השכירות עקב אי התקנת הגדר והסורגים.

ברם, השוכרת יכולה עקרונית להתנות את המשך הישארותה בדירה בהתקנת גדר וסורגים, ואם דרישתה לא תמולא, היא רשאית לעזוב הדירה ותהיה פטורה מדמי השכירות.

ד. חשבונות חשמל ומים

בית דין קמא, בסעיף ב, כבר פסק שהמשכירים צריכים

"להמשיך בהצגה גלויה של חשבונות החשמל והמים, לשביעות רצונה של השוכרת".

אם כן, אין מקום לערעור, שהרי בקשתה התמלאה כבר בפסק של בית דין קמא.

סיכום פרק זה:

המשכירים צריכים לספק לשוכרת את כל המידע שהיא דורשת על מנת שתוכל לחשב את חשבונות החשמל והמים, דהיינו גישה לכל המונים בבית וכו'.

פסק דין

על אף שבית הדין הצדיק כמה טענות של השוכרת, כגון טענתה שסעיפים ב-ג בחוזה אינם תקפים, וגם שיש להתחשב בתחושה הסובייקטיבית שלה שאינה נותנת לה לגור בבית בלי גדר וסורגים, אין בקבלת טענות אלו כדי לשנות את הכרעת בית דין קמא שהשוכרת חייבת לשלם את השכירות ושאין עילה להפחית מדמי השכירות.

השוכרת היתה יכולה לחזור בה מהחוזה ולצאת מהבית בטענה שאינה יכולה לחיות עם האיום של הפולש, אולם לא בחרה בדרך זו.

על המשכירים לטפל בסילוק הפולש, על ידי פניה למשטרה או לכל גורם אחר שיכול להרתיע אותו.

עד כאן התייחסנו לערעור על פסק דין של בית דין קמא. אמנם, לאחר מתן הפסק של בית דין קמא התגלתה רטיבות בבית.

אין לבית דין זה סמכות לדון בטענות אלו, בגלל שהן אינן נשוא הערעור. היה על בית דין זה להחזיר את הנדון לבית דין קמא, אשר ידונו בטענה חדשה זו.

כדי לפשט את ההליך, בית דין זה החתים את הצדדים על שטר בוררות חדש שמסמיך אותו לדון בטענות חדשות שהתגלעו בין הצדדים בקשר לבית. לכן, אנו דנים גם על ענין הרטיבות.

הרטיבות בחדר שינה של המושכר

השוכרת שלחה תמונות של רטיבות בחדר שינה של הבית.

המשכירים מכירים בכך ומכירים באחריות שלהם לתקן רטיבות זו, והסכימו להוריד חצי משכר הדירה לחודשים שבהם היה רטיבות בבית.

בנוסף לכך, המשכירים הסכימו להוריד 200 ש"ח על כל חודשי השכירות, על פי המלצת בית דין קמא. ועוד 1000 ₪ הורידו בגלל העיכוב בביצוע התיקונים שהתחייבו לבצע בתחילת השכירות.

נראה לנו שפיצויים אלו שהמשכירים הסכימו להפחית מדמי השכירות, הם סבירים ועונים על דרישת הפסק של בית דין קמא, ועל הרטיבות שבדירה.

 

סיכום הסכום הסופי שעל הנתבעת לשלם לתובעים, נמצא בפסק הדין של ערכאת הערעור.



[1] נספח: צעדים בהם השוכר יכול לנקוט כאשר המשכיר אינו מתקן קלקול במושכר

לעיל ציינו שהרב פלדמן במאמרו (אמונת עתיך גיליון 113, או כאן) הציע שלוש תרופות שהשוכר יכול לממש כאשר המשכיר אינו מתקן קלקול במושכר:

  1. השוכר יכול לתקן בעצמו ולקזז את עלות התיקון מדמי השכירות.
  2. השוכר יכול להפחית מדמי השכירות עקב הקלקול.
  3. השוכר יכול לחזור בו מהשכירות.

נדון בתרופות אלו בקצרה בע"ה.

א. השוכר יכול לתקן בעצמו ולקזז ההוצאות מדמי השכירות

במאמר הנ"ל כתב שאם השוכר הודיע למשכיר, והמשכיר לא תיקן, או שלא תיקן בזמן סביר; אם השוכר מתקן זאת בעצמו, דינו כ"יורד ברשות" וזכותו לקבל החזר הוצאות לפי השכר הממוצע בשוק לעבודה זו. מיהו, אם השוכר לא הודיע למשכיר, ותיקן, דינו כ"יורד שלא ברשות", והשוכר זכאי רק להחזר הוצאות לפי המחיר הזול ביותר בשוק, ואם המשכיר יכול היה לתקן זאת בעצמו, השוכר זכאי רק להוצאות שהמשכיר היה מוציא כדי לתקן, ותשלום על כך שחסך מהמשכיר את טרחת התיקון.

ב. השוכר יכול להפחית מהשכירות סכום שהקלקול מפחית מדמי השכירות לפי המחיר שבשוק

הרב פלדמן שליט"א כתב במאמרו, שבתיקון שהמשכיר חייב לתקן, השוכר יכול להפחית מדמי השכירות, כאשר הפגם היה כזה שמשפיע על גובה דמי השכירות (משום שדמי השכירות של נכס בעל קלקול שכזה פחותים מדמי השכירות שנקבעו). לעומת זאת, בתיקון שהמשכיר אינו חייב לתקן, כגון כאשר יש נזילה שוועד הבית הוא שאחראי לתקנה, הדבבר תלוי במחלוקת הראשונים האם שוכר חייב לשלם על שכירות 'בית זה' כשהבית נפל. לפי רוב הראשונים, השוכר אינו חייב לשלם על התקופה שאחרי נפילת הבית, וכך פסק השו"ע בסימן שיב,יז. ולפי הסמ"ע והנתיה"מ, הרמ"א שם הביא גם את דעת הרשב"א מבעלי התוס' שחייב לשלם (ובמאמרנו אשר מובא באתר פסקים מספר סידורי 12884, כתבנו שהרמ"א פסק כשו"ע, כפירושו של ערוך השולחן).

נראה שדברי הרב פלדמן שליט"א נכוחים כאשר מדובר בפגם בדירה שאין בו כדי לבטל את השכירות. אבל אם יש פגם בדירה שאינו מאפשר להתגורר בבית, ומהוה מום שמבטל את השכירות, בזה חל הכלל שנקבע בשו"ע רלב,ג: "אבל אם משתמש בו אחר שראה המום הרי זה מחל ואינו יכול לחזור בו". כך פסק המהר"ם פדוואה בתשובה לט שמובאת ברמ"א שכא,לט: "ויש חולקים (לענין מכת מדינה) וסבירא להו דמכאן ולהבא בדין חזרה קאי... ואם לא חזר, איהו דאפסיד אנפשיה". רואים שגם לענין שכירות, אם השוכר יכול לחזור בו ואינו חוזר, יש בזה מחילה על המום. וצ"ע בזה.

יש להעיר גם שהרב פלדמן שליט"א פסק להלכה את דברי הנתיה"מ שיב,יא שגם דברים שהמשכיר חייב לתקן, הכוונה אך ורק מכספי השכירות שכבר קיבל, אבל המשכיר אינו חייב להוציא מכיסו כדי לתקן, בגלל שמדובר בשכירות 'בית זה', ולכן הוא רק חייב לתקן מממון הבית עצמו.

והיה נראה לי לחלק. דברי הנתיה"מ שם נאמרו בבית שעומד ליפול והוא מסוכן, שלפי שיטת הרא"ש בשו"ת לה,ו המשכיר חייב לתקן גם אם מדובר ב'בית זה'. רק אם הבית נפל כולו, המשכיר אינו חייב להעמיד הבית, אבל כל עוד הבית לא נפל אלא התרועע, על המשכיר לתקן. ובזה דייק הנתיה"מ מלשון השו"ע שמתקן רק לפי השכירות שכבר קבל על הנכס. ועיין בתשובת הרא"ש שהמקור לדינו הוא מדין 'חמור זה' שמת, ששוכרים חמור אחר מנבלתו, שגם הנבלה משועבד לשכירות. ואם כן, הבית, אע"פ שהוא רעוע, עדיין משועבד לשוכר ועל המשכיר לתקן. ובזה הנתיה"מ כתב שמתקן אך ורק מהבית עצמו, כדין החמור.

ברם נראה שבדין שכתוב בסימן שיד,א, חיובי המשכיר לתקן פגמים בבית, שם המשכיר חייב להוציא מכיסו לתקן, בשונה מבית שהתרועע ומסוכן לגור בו.

כך נראה מכך שהשו"ע בסימן שיב,יז הביא שתי דעות האם צריכים לתקן בית שהתרועע.

ברם, בסימן שיד,א השו"ע פסק בסתם שעל המשכיר לתקן פגמים שנופלים במושכר, ולא כתב שמדובר ב'בית סתם' דוקא ולא חילק בין פגמים שהיו בשעת השכירות לאלו שנפלו אחר כך, ולא הזכיר שיש בזה מחלוקת. רק הרמ"א שם חילק וכתב שב'בית זה' מתקן פגמים שהיו בשעת כניסת השוכר לבית אבל לא חייב בקלקולים שיווצרו אחר כך (שחייב רק ב'בית סתם'). משמעות הדבר, שלפי השו"ע המשכיר חייב לתקן את התיקונים המוזכרים בסימן שיד,א, גם אם שכר 'בית זה', וזאת גם לפי הדעה שכתב בסימן שיב,יז שאינו חייב להעמיד בית מתרועע.

נמצאנו למדים שחייב לתקן גם מכיסו, שהרי אין שום התנאה בסימן שיד,א בהתחייבות זו.

והטעם לכך, כך נראה, הוא שהמשכיר מקבל על עצמו פגמים קטנים שנוצרים בבית גם אם משכיר 'בית זה', אבל לא להעמיד בית חדש. ואם כן, החיוב הוא גם מעבר לדמי השכירות.

ג. השוכר יכול לחזור בו מהשכירות אם מדובר בקלקול שמפריע למגורים ראויים בדירה

הרב פלדמן שליט"א הביא אפשרות של ביטול השכירות כולה, על סמך הגמרא בפסחים ד: שם נאמר שם שמסירת בית שאינו בדוק מחמץ, שמצריך בדיקה מצד השוכר, מהוה עילה לביטול השכירות לולא הנימוק של אביי שם: "דניחא לאיניש לקיים מצוה בגופיה... בממוניה". מכאן, שכל דבר שהוא טירחה על השוכר או מעמסה, מהוה עילה לביטול השכירות.

ונראה שאין להקיש מבדיקת חמץ לפגם שצריך תיקון, בגלל שבית שאינו בדוק מחמץ אינו ראוי למגורים, ואם השוכר גר בו בפסח בלי בדיקה, הוא עובר על איסור. אם כן, מדובר במום יסודי בשכירות ובזה יש לדון האם יש כאן מקח טעות או לא (ולמסקנה, הואיל ובדיקת חמץ היא מצוה, ממילא אין פגם זה מום שמבטל המקח). אבל אין ללמוד מכאן שכל פגם שיש בו טורח או מעמסה כלשהו, הוא עילה לביטול מקח!

ואדרבא, מדברי הרא"ש בשו"ת צו,ו אשר נפסק בשו"ע רלב,ה, וכן משו"ת מכתם לדוד חו"מ ו, שהרב פלדמן שליט"א הביא בעצמו בהערה 18, משמע להיפך. הרא"ש כתב שפגם שאינו מבטל את עצם שם החפץ וניתן לתיקון, אינו מום שמבטל המקח או השכירות. אם כן, אין לומר שכל פגם שיש טרחה בתיקונו הוא עילה לביטול המקח.

ועוד יש להעיר, שבשכירות, אם יש פגם שמקשה על המגורים בבית, אע"פ שאינו מבטל את שם המקח נראה שהוא מהוה עילה לביטול השכירות. ובזה דיני מום בשכירות אינם כדיני מום במקח. וראיה לכך, שהרי מום כעין בית לא בדוק, מהוה מום לבטל שכירות וברור שלא יהוה מום לביטול מקח.