אופן סיום השכירות

שאלה

בענין חודש השכירות שחייב להודיעו ואינו יכול לפנותו, אם חודש זה הוא חלק מהשכירות, דהיינו שזמן השכירות תם לאחר החודש, או שהוא שכירות נפרדת, או שהוא דין מהלכות נזיקין, שהתחייב בעצם השכירות לא לגרום למשכיר נזק ע"י שיצא מהדירה ויניחנה ריקה, או תקנת חכמים לשוכר.

תשובה

תנן בב"מ קא,ב:

המשכיר בית לחבירו בימות הגשמים, אינו יכול להוציאו מן החג ועד הפסח. בימות החמה, שלשים יום ...

ואיתא בגמרא:

מאי שנא ימות הגשמים, דכי אגר איניש ביתא בימות הגשמים אגר לכולהו ימות הגשמים, ימות החמה נמי, דכי אגר איניש ביתא, לכולהו ימות החמה אגר (רש"י קא סלקא דעתך: האי בימות הגשמים - לימי הגשמים קאמר, שפירש לו: השכר לי ביתך לימות הגשמים. בימות החמה נמי לכולהו ימות החמה אגר - דהא לימות החמה קאמר ליה). אלא בימות הגשמים היינו טעמא דלא שכיח ביתא למיגר. (בשוכר סתם קאמר, ואשמועינן דהשוכר סתם, שלא פירש זמן - הוי שכירות שלשים יום הלכך בימות החמה, דשכיח ביתא, אם בא להוציאו לסוף שלשים - מוציא, ובימות הגשמים דלא שכיח ביתא, אף על גב דלא אגרי אלא שלשים יום - אינו יכול להוציאו מן החג ועד הפסח, וחייב ליתן לו בכל חדש כשכר חדש הראשון). אימא סיפא: בכרכים, אחד ימות החמה ואחד ימות הגשמים שנים, עשר חדש. ואילו מלו ליה יומי שכירות בימות הגשמים מפיק ליה. ואמאי, הא לא שכיח ביתא למיגר. אמר רב יהודה, להודיע קתני. (הנך שלשים ושנים עשר חדש דקתני במתניתין - להודיע קאמר, המשכיר בית לחבירו: כלו ימי השכירות בימות הגשמים - אינו יכול להוציאו משום דלא שכיחי בתי,  אלא אם כן הודיעו בימות החמה שלשים יום, שלא ירחיב לו הזמן משיכלה זמנו והיינו מט"ו באלול צריך להודיעו, שלשים יום קודם החג, וממילא שמעינן, אם כלו לו ימי שכירותו בימות החמה - אינו יכול להוציאו עד שלשים יום משהודיעו, ואם בא להוציאו בזמנו - צריך להודיעו שלשים יום קודם הזמן, ובכרכים - צריך להודיעו שנים עשר חדש קודם יציאתו, ואם לא הודיעו - לא יצא אלא נותן לו כמשפט הראשון). והכי קאמר, המשכיר בית לחבירו סתם, אין יכול להוציאו בימות הגשמים מחג ועד הפסח אלא אם כן הודיעו שלשים יום מעיקרא. תניא נמי הכי, כשאמרו שלשים וכשאמרו שנים עשר חדש, לא אמרו אלא להודיעו. וכשם שמשכיר צריך להודיע, כך שוכר צריך להודיע. דאמר ליה אי אודעתן הוה טרחנא ומותיבנא ביה איניש מעליא. אמר רב אסי, אם נכנס יום אחד בימות הגשמים, אינו יכול להוציאו מן החג עד הפסח. והא אנן שלשים יום קאמר. הכי קאמר, אם נכנס יום אחד בימות הגשמים מהני שלשים יום, אינו יכול להוציאו מן החג ועד הפסח. אמר רב הונא, ואם בא לרבות בדמיה מרבה. אמר ליה רב נחמן, האי לנקטיה בכובסיה דלשבקיה לגלימא. לא צריכא, דאייקור בתי (שהפסדו ניכר).  

והנה בהו"א הבינה הגמרא ששכרו לזמן מסוים, ימות הגשמים או ימות החמה, ודחתה הגמרא דמיירי בשכרו סתם, ולהסבר רש"י - הואיל וסתם שכירות הינה לשלושים, בימות החמה יכול להוציאו לאחר ל יום, ובימות הגשמים: "אף על גב דלא אגרי אלא שלשים יום - אינו יכול להוציאו מן החג ועד הפסח". ולכאורה מבואר ברש"י דעצם השכירות היא לל' יום הן בימות החמה והן בימות הגשמים, ויש דין נוסף בשכירות ש"אינו יכול להוציאו", אבל זמן זה אינו מעצם השכירות. וע"כ היה צריך רש"י להמשיך ולחדש: "וחייב ליתן לו בכל חדש כשכר חדש הראשון", דאם היה הזמן חלק מזמן השכירות, פשיטא שחייב ליתן לו כמו שסיכמו, אלא שזהו זמן נוסף שאינו מזמן השכירות, וע"כ חידש רש"י שמ"מ נותן לו כשכר החודש הראשון ששכר. ואף בהמשך הגמרא לאחר שהקשתה מכרכים ותירצה דלהודיעו קתני, היינו שהשכיר לל' יום ואינו יכול להוציאו בימות הגשמים אף שהסתיים הזמן לאחר ל יום, אא"כ הודיעו ל יום קודם ימות הגשמים או יב חודש (בכרכים).

[ומדברי רש"י (ד"ה להודיע) מבואר דלאו דוקא שכרו סתם, אלא אפילו שכרו לזמן ידוע וכלה הזמן בימות הגשמים, אינו יכול להוציאו. דרש"י לשיטתו דאין חילוק בין שכרו "סתם" שהוא לל' יום או ששכרו לזמן ידוע, יש את זמן השכירות, ויש את הזמן שאחריו "שאינו יכול להוציאו". ועיין ברמב"ן בחידושיו לסוגיא (ב"מ קא,ב) שחלק בזה על רש"י, וז"ל:

"... אבל זה שכתב רש"י ז"ל שכלו ימי השכירות בימות הגשמים ומשמע ששכרו ממנו לזמן ידוע אינו עיקר, אלא כדברי ר"ח ורבינו ז"ל שכתבו שאפילו הגיע זמנו בימות הגשמים הגיע, מ"ט כיון דידע דזמנו בטבת או בשבט הוא כמאן דהודיעו דמי ומתני' כגון ששכרו בדינר זהב לכל חדש וחדש סתם, והיינו דאמרי' בגמ' ה"ק המשכיר בית לחבירו סתם אין יכול להוציאו וכו' אלמא שכרו לזמן כיון שהגיע זמנו מוציאו ואינו צריך להמתין".

והיינו דס"ל לרמב"ן דאם כלה זמנו בימות הגשמים, הרי זה כהודיעו, וכל דין המשנה הוא רק בשכרו סתם, דבזה אינו יכול להוציאו. ועיין עוד ברשב"א בחידושיו, ובמגיד שכירות ו,ז].

ועדיין לא התברר מהותו של זמן זה שאינו יכול להוציאו, האם זו תקנה שלא יזרק אדם לרחוב בזמן שלא שכיחי למיגר או כיוצ"ב. ונראה דזה חלק ממהות השכירות ולתקנת השוכר, שאף אם זמן השכירות הוא לשלושים יום כיון שסתם שכירות לל' יום, מ"מ בעצם השכירות מונח שלא יוכל להוציאו כל ימות הגשמים, דאף שזמן השכירות הסתיים והשוכר יכול לצאת, המשכיר מנוע מלהוציאו. דיש זמן השכירות שמסתיים, ואי יכולת המשכיר להוציא את השוכר מביתו כל זמן שימות הגשמים נמשכים. וכיון שהמשכיר אינו יכול להוציאו, ממילא יש על השוכר חיוב להודיע למשכיר על יציאה תוך הזמן של ימות הגשמים, שאין הזמן הנוסף שהוא תקנת השוכר, בכדי לגרום למשכיר נזק שיהיה ביתו ריקם, וע"כ אינו יכול לעזוב הבית ללא הודעה, ויש עליו חיוב לשלם עד ההודעה [ועיין בדברי מלכיאל ח"ג סי' קנא ד"ה הנה לסלקו שכתב דשיעור הזמן הוא תקנת חז"ל]. כמו כן בכל תקנת חכמים, אין מתקנים תקנה לאחד במקום שיגרם נזק לאחר, וכמו שמצאנו בדינא דבר מצרא במקום שיש נזק למוכר, עיין ב"מ קח,ב לענין מעות צרורים ומותרים ועוד, וע"כ במקום שיש למשכיר הפסד ניכר, לא תקנו חכמים.

ומכח זה שזו שכירות נוספת ולא חלק מהשכירות הקודמת, ס"ל לרב הונא שיכול להרבות בדמי השכירות, כיון שאין הסכם השכירות הקודם תקף לכאורה לענין הזמן הנוסף. וע"ז הקשה עליו רב נחמן דא"כ אין לך מוציא גדול מזה, ועקרת את ענין הזמן הנוסף. וע"ז תירץ רב הונא דבהפסדו ניכר אין זה מוציא, כיון שאינו עושה זאת כדי להוציאו אלא למנוע מעצמו הפסד, וע"כ יכול לחייב באייקור בתי ע"פ המחיר החדש, שזה המחיר כעת ידוע לכל, ולא עשו תקנה לשוכר ולגרום הפסד למשכיר. וזה המשך הגמרא, דאם נפל בית המשכיר, דא"ל לא עדיפת מינאי. ועיי"ש ברש"י דהואיל והגיע זמנו וכו' (ועיי"ש בגר"א, ובדף קב,ב בגר"א ס"ק ב, וכן בנימוק"י נט,א בעמוה"ר כתב כרש"י). והיינו דרש"י לשיטתו, דכל הדין והזמן של "אינו יכול להוציאו" הוא תקנת השוכר, ולא תיקנו במקום שיש הפסד למשכיר. וע"כ באייקור או נפל ביתו, דיש הפסד למשכיר, יכול להוציאו או להוסיף בדמיו. משא"כ בתוך זמן השכירות, אינו יכול להוסיף בדמיו וכן אינו יכול להוציאו אף בנפל ביתו.

ובנימוק"י (ב"מ נח,ב בעמוה"ר) בפירוש המשנה כתב דשכירות סתם: "לכו"כ סך לחודש או לשנה, שלא קבע לו זמן קבוע ...", וכן לאחר מכן בפירוש הגמרא, ולא הזכיר דהוי שכירות לל' יום וכפירש"י (אמנם עיין בנימוק"י על המשנה שכתב דכן פירשו רש"י והרמב"ם). אולם עדיין אין בזה כדי לפרש שכל הזמן הוא שכירות אחת, דלהדיא כתב הנימוק"י לענין אייקור בתי או הוזלו, וז"ל:

"ומיהו היכא דזול בתי, פוחת לו משכרו כזולא דידהו. וכי היכי דאמרינן גבי משכיר  דהיכא דלא הודיעו ואייקור בתי, אם בא לרבות בדמים מרבה, וכן כתב הרמב"ם ז"ל בפ"ו משכירות, כמו שיכול לומר משכיר או שכור בשוה עד שתמצא או תצא, כן אם הוזלו יש לשוכר לפחות מן השכר ולומר למשכיר או שכור לי כשער של עכשיו או הרי ביתך לפניך".

ומבואר להדיא בנימוק"י דענין שינוי השער הוא: "שכור לי כשער של עכשיו ...", ומבואר שהוא שכירות חדשה ואינה שכירות אחת עם השכירות המקורית. וכן בהמשך הסוגיא לענין נפל בית המשכיר, הביא הנימוק"י (נט,א בעמוה"ר) את דברי רש"י, ומבואר שכיון שלא קבעו זמן, חשיב כהגיע הזמן ויכול להוציאו, וא"כ מבואר שהוא ענין חדש.

אמנם מדברי הרשב"א נראה שהוא חלק מהשכירות הקודמת. דהנה הרשב"א בחידושיו לב"מ קא,ב, כתב וז"ל:

"נפל לי' ביתא. דוקא בשוכר סתם שכל שעה זמנו ואינו מחוסר אלא זמן ההודעה אבל בשוכר לזמן ידוע אינו יכול להוציאו תוך זמנו, וכן מוכח בירושלמי".

מבואר מהרשב"א דבעצם מהות שכירות "סתם" מונח שזמן השכירות הוא "כל שעה", כפוף לתנאי ההודעה. רק בעצם שונה במהותו משכירות לזמן ידוע, שזמן ידוע יש לו יתרון שאינו יכול להוציאו, אבל זמן שכפוף לתנאי הודעה הוא זמן פחות מחייב. לאמור - זו שכירות שבתנאים מסוימים יכול לסיימה חד צדדית (בנפל ביתו של משכיר) או לשנות מחיר, כיון שעצם השכירות זמנה הוא לא מוגבל מחד, ולא מחייב לחלוטין - מאידך.

ומדברי רש"י נראה דכל הזמן מל' יום ואילך, אינו בכלל שכירות ראשונה אלא בגדר "אינו יכול להוציאו". ומצאנו בזה מחלוקת ראשונים. הריטב"א בסוגיא (ב"מ קא,ב ד"ה לא צריכא), למד בדברי רש"י דאי אייקור בתי, בכל ימות הגשמים יתן לו שכרו לפי השער היקר, והביא ממורו (הרא"ה) לחלוק, דדוקא בהודיעו, יתן לו משעת ההודעה כשער היוקר, וז"ל:

"לא צריכא דאיקור בתי. פרש"י דכל דאיקור בתי מרבה הוא לו בדמים לכל ימות הגשמים, וכן דעת כל המפרשים ז"ל, אבל מורי ז"ל לא ניחא ליה דהא כיון שלא הודיעו מעיקרא הרי הוא כאילו השכירו לו עד הפסח, ולמה ירבה לו בשכרו, לכך פירש ז"ל דהכא בשהודיעו מיירי שהוא מניחו שם ל' יום לחפש לו בית, דכיון שכן ואיקור בתי יש לו ג"כ להרבות בדמים כי למה ידור בביתו בזול בע"כ כיון שלא פשע מלהודיעו, וכן פירש ז"ל הא דאמרינן דכי נפל ביתא דמשכיר או דכלליה לבריה דמפיק ליה לשוכר מהתם דלאו דמפיק ליה בימות הגשמים בשלא הודיעו אלא דמפיק ליה תוך ל' יום של הודעה כשהודיעו כדאמור רבנן, אבל רש"י ז"ל ושאר המפרשים ז"ל כתבו דאפילו בימות הגשמים מוציאו ואע"פ שלא הודיעו, ונראין דברי רבינו ז"ל".

וכן לענין נפל ביתא, דיכול להוציאו דוקא כשהודיעו. ומבואר עכ"פ מדברי הרא"ה שכל זמן שלא הודיעו; "הרי הוא כאילו השכירו לו עד הפסח", דהיינו השכירות הקודמת חלה עד לזמן ההודעה, ומזמן ההודעה ואילך הסתיימה השכירות הקודמת והחלה שכירות של "אינו יכול להוציאו". ולשיטת רש"י כל יום אחרי הל' יום הראשונים, שהם שכירות "סתם", הוא שכירות של "אינו יכול להוציאו".

והנה לשון הרמב"ם בהל' שכירות ו,ז, וכן לשון המחבר בשו"ע חו"מ שיב,ה: "המשכיר בית לחבירו סתם אינו יכול להוציאו עד שיודיעו שלשים יום מקודם כדי לבקש מקום ולא יהיה מושלך בדרך ולסוף השלשים יצא ...". והסמ"ע בס"ק ו כתב לבאר את דברי המחבר במונח שכירות "סתם", דהיינו שהשכיר לו בכו"כ לחודש, דאז סומך השוכר דשכירותו היא לחודש ולא יוציאנו קודם הודעה, אבל בשוכר "סתם", א"כ אפילו שעה אחת במשמע, וכמש"כ הרמ"א בחו"מ ריב,א דידור פלוני בבית זה, אפילו שעה אחת במשמע. והוא הדין בשכירות, יד השוכר על התחתונה. וע"כ מיירי בהשכירו בכך וכך לחודש. והש"ך בס"ק ז חלק עליו, דהרמ"א בסי' ריב מיירי בנותן לו מעצמו, משא"כ בשוכר סתם, אינו שוכר לפחות מל' יום. וכן הט"ז שם חלק, דשאני שכירות דשוכר על דעת מנהג העיר.

ונראה דאף אם נאמר כדברי הסמ"ע דסתם שכירות שלא אמר בכו"כ לחודש, דאפילו שעה אחת במשמע, מ"מ אף אם השכירות כלתה לאחר שעה, מ"מ הזמן של "אינו יכול להוציאו", אינו שייך לזמן השכירות. השכירות יכולה להיות שעה או יום או חודש, ולאחריה בא זמן של "אינו יכול להוציאו" שהוא זמן ושכירות בפני עצמה. ונראה דהסמ"ע ס"ל דאין כאן שני זמנים אלא הכל אחד, האם בכלל השכירות כלול הזמן האמור במשנה, וס"ל דב"סתם" גרידא אי אפשר לכלול את הזמן האמור במשנה בכלל זמן השכירות, כיון שאפילו שעה אחת משמע. משא"כ אם אומר בכך וכך לחודש, השוכר סומך על זה שיקח שכירותו כל חודש, ולא תפסק השכירות עד לזמנים האמורים במשנה. וע"כ הסמ"ע ס"ל דב"סתם" אין להכליל את זמני המשנה בכלל השכירות, משא"כ במשכיר בכו"כ לחודש. ומ"מ הש"ך והט"ז ענו לו לשיטתו, דאף לשיטתו מ"מ שכירות סתם שונה ממתנה לדור, ושכירות סתם אינה פחות מחודש, אבל אה"נ יכולו לומר דאף אם השכירות לשעה אחת, מ"מ זמן השכירות שהסתיים יש אחריו זמן של "אינו יכול להוציאו", ואינו חלק מזמן השכירות, רק לשיטתו ענו לו.

ובשער המשפט שיב,ב, הקשה עמש"כ במחבר שיב,ז דאם השוכר לא הודיעו, דאינו יכול לצאת וחייב ליתן לו שכר, מהא דכתב בשו"ע שסג,ו וברמ"א שם דאף בחצר דקיימא לאגרא, אם לא דר בו אלא שגזלו ומנע ממנו להשכירה לאחרים, דפטור מלשלם, והוא מדברי הרא"ש, דהוי כמבטל כיסו של חבירו שאינו אלא גרמא ופטור, ורק בנהנה ודר בו שאכל חסרונו של זה, חייב להעלות לו שכרו, וא"כ אף שלא הודיעו למשכיר ויצא, רק מנע ממנו להשכיר לאחרים, ואינו אלא גרמא ופטור. וכתב בשעהמ"ש דהרמב"ם ס"ל כרמ"ה דחייב אף בכה"ג, אבל לרא"ש ולטור אה"נ דיהיה פטור. וכתב דהוא הדין עמש"כ במחבר חו"מ שיב,יד במקומות שיש להם ראש השנה לשכירות בתים, וראובן שכר בית משמעון לשנה, ואחר כלות השנה נשאר חודש אחד, ולא דברו זה עם זה כלום, דיכול המשכיר לעכב מראובן שלא יצא עד כלות השנה השניה, דכיון דרגילים לשכור הבתים לשנה, לא ימצא להשכיר. וס"ל לשעהמ"ש דמ"מ אם יצא, אין מוציאים ממנו את דמי השכירות לשנה, דכיון שלא אכל חסרונו של זה, דמה שאינו מוצא אחרים לשכור הו"ל גרמא, ופטור מלשלם כדין כל מבטל כיסו של חבירו. "ותמהני מסתימת האחרונים ז"ל בזה, וכמדומה לי שהאידנא אין דנין כן, ומ"ש נ"ל עיקר".

ולכאורה י"ל דשכירות זו "שאינו יכול להוציאו", דין שכירות יש לה, וכשם שאם ישכיר לשנה ויצא באמצע חייב לשלם ולא שייך בזה גרמא בנזיקין פטור, כיון שיש עליו חיוב מכח קנין השכירות לשלם דמי השכירות לשנה, ואם יצא באמצע זמן השכירות ויניח ביתו ריקם, חייב לשלם מכח השכירות, דבשוכר אין דיני גרמא וחייב לשלם מקניני השכירות. א"כ הוא הדין י"ל דבתחילה שכר לזמן מסוים, ואח"כ חלה שכירות חדשה של "אינו יכול להוציאו", שהיא שכירות מתקנת חכמים שלא יוציאו, וע"כ החלו עליה כל גדרי שכירות, והוי כשוכר לכל אותו הזמן, וכביכול התקנה היתה שהוא שכר לכל אותה תקופה שאינו יכול להוציאו, וממילא יש עליו כל חיובים שיש לשוכר, ובכלל זה גם תשלום השכירות.

אלא ששער המשפט הבין שהתקנה היתה רק ש"אינו יכול להוציאו" בזמן שקבעה המשנה, וחיוב התשלומים לאותו זמן אינו מכח חיובי שכירות, אלא כיון שנגרם לי נזק בכך שהשוכר גר בבית המשכיר מכח התקנה, ממילא יש עליו חיובים של נהנה מחצר חבירו דעבידא למיגר וכל חיובים מדיני נזיקין ולא מדיני שכירות. וע"כ הקשה, דחיוב תשלומים מדין נזיקין שייך רק מתי שאכל חסרונו של זה, אבל במקום שלא נהנה ורק גרם נזק, לא הו"ל אלא מבטל כיסו של חבירו ופטור.

ובספר נחלת צבי (שחיבר הפתחי תשובה, מובא בסוף הדפוסים שלנו, שיב,ז) הקשה על השער המשפט דבסע' יד ביש ראש השנה לבתים הוי ברי היזקא, וכדין פועלים, משא"כ בסע' ז לא הוי ברי היזקא ולא הוי גרמי. וע"כ במקום שיש ראש השנה לבתים חייב לשלם, משא"כ בלא הודיעו. אולם בתרוץ שני, כתב וז"ל:

"ויותר נלענ"ד דגם בדין דסעיף זה מחויב מדינא לשלם ומוציאים ממנו בבית דין, ולא דמי כלל להא דסי' שסג,ו בהגהה, דשאני הכא שירד מתחילה בתורת שכירות, וכמש"כ בתש' נודע ביהודה תנינא סי' נו לחלק כהאי גוונא בענין הא דקיי"ל אין שבת בבהמה, ואפ"ה פסקינן בסי' שי,ג בעכבו הנהר שצריך השוכר לשלם, וצ"ע".

הרי מבואר שסובר שהזמן של "אינו יכול להוציאו", אף אם אינו בבחינת שכירות, הרי הוא נובע משכירות ראשונה ומכוחה הוא בא, וע"כ אין לו פטור של גרמא. אמנם י"ל דלא רק הוא בא מכח שכירות, אלא שזמן ההודעה שאינו יכול להוציאו הוא ג"כ שכירות אלא ששכירות אחרת, ובזה לא שייך גרמא בנזיקין פטור וכמש"כ.