האם ניתן לשנות את גובה השכירות ב'אופציה'.

האם שכר דירה באופציה הוא באותו שכר

"השכרתי דירה לשנה תמורת שלושת אלפים שקל לחודש. לבקשת השוכר הסכמתי לתת אופציה לשנה. בסיום השנה ביקש השוכר לנצל את האופציה ולהמשיך את השכירות עוד שנה תמורת שלושת אלפים שקלים. האם התחייבות אופציה היא באותה גובה שכר, או שהתחייבות היא רק להמשיך את השכירות. ומה הדין אם השתנו מחירי הדירות בצורה משמעותית, האם אני יכול לטעון שעל דעת כן לא התחייבתי אופציה".

תשובה

השוכר אינו חייב לשלם רק כפי גובה השכר שהיה לפני כן, אפילו אם השתנו מחירי הדירות בצורה משמעותית.

ביאור התשובה:

מהו אופציה

יש להקדים מה משמעות האופציה ומדוע עושים זאת. והנה אופציה היא אך ורק לטובת השוכר, ובידו להחליט אם להמשיך את שכירות הדירה לזמן האופציה, או להפסיק את השכירות. הסיבה שהמשכיר מסכים לעשות זאת, כיון שלשוכר יותר קשה בדרך כלל למצוא דירה אחרת ולהעביר את ביתו למקום אחר, וכל שכן בשוכר חנות וכדו', מה שאין כן המשכיר בידו למצוא שוכר אחר, לפיכך המשכיר נותן ביד השוכר את האפשרות להחליט האם ימשיך בשכירות, או לא. כמובן שהסיבה שהמשכיר עושה זאת, היא כדי שימצא יותר בקלות שוכר לדירה. ואופציה פירושו אפשרות, כלומר, המשכיר נותן לשוכר אפשרות להחליט האם להמשיך את השכירות לכל זמן האופציה. אופציה היא הדרך הטובה ביותר לשוכרים שלא ינזקו.

יש דיינים שפוסקים לשלם באופציה לפי מדד הבניה

והנה משמעות האופציה היא, שהשוכר יוכל להמשיך את חוזה השכירות בעוד שנה, וכיון ולא מפורש שהמשך החוזה יהיה במחיר אחר, יש להמשיך את החוזה באותו סכום של גובה השכר, ואין המשכיר יכול לטעון לא ידעתי מה היא אופציה, שכבר פסק הרשב"א בתשובות (מיוחסות לרמב"ן סי' ע"ז) שאין לטעון טענה זאת, וכן סתם ופסק המחבר וז"ל (הלכות הלואה סימן מה סעיף ג):

"הודאה בחתם ידו, והשטר בגופן של עובדי כוכבים, והדבר ברור שאינו יודע לקרות, ויש עדים שחתם עד שלא קראו, מכל מקום מתחייב הוא בכל מה שכתוב בו". עכ"ל.

מכל מקום, אם האופציה היא לכמה שנים, יש לכאורה לומר שאנן סהדי שלא התכון המשכיר לאופציה באותה שכר, שהרי אין אדם מאבד מעותיו להשכיר דירה לשנים רבות באותו גובה שכר. ושמעתי שיש דיינים הפוסקים שיש לשלם לפי ערך מדד הבניה.

אבל נראה, שאפילו לדעתם, באופן שהאופציה היא לכמה שנים בלבד, אי אפשר לחייב את השוכר לשלם יותר מהסכום של החוזה, שאין אנן סהדי לומר שהתכון בשכר גבוה יותר, שפעמים רבות אנשים גרים באותו שכר כמה שנים, ולא נבטל את משמעות השטר אלא כשיש לנו אנן סהדי מוכח מאוד, וכשם שאם חתם על חוזה שכירות לכמה שנים והשתנו מחירי הדירה אי אפשר לתבוע שכר רב יותר, כמו כן באופציה. לפיכך אם האופציה היא רק לכמה שנים, ישלם השוכר כפי הסכום שהיה עד עכשיו, אבל סוברים הדיינים האלו שאם האופציה היא לשנים רבות, אנן סהדי שהמשכיר לא הבין משמעות האופציה, והתכון בשכר גבוה יותר, לפיכך יש לחייב את השוכר לשלם שכר יותר גבוה. ואין הדבר תלוי ביד המשכיר לדרוש תוספת שכר ככל העולה על רוחו, דאם כן אזדא לה לאופציה, שידרוש שכר גבוה מאוד ויוציאו מהדירה, ועל מה חתם אופציה, אלא נפרש כונתם, שהתכון שישלם לפי מדד הבניה שבשוק, כלומר נבדוק בכמה עלה מדד הבניה ולפי זה ישלם.

נראה שיש לשלם רק כפי הכתוב בחוזה

אבל גם בזה אין דבריהם נראים כלל, דיש אנן סהדי הפוך, שהרי אם היה המשכיר מתכון להצמיד את שכר הדירה למדד הבניה, היה מפרש זאת בשטר, ואם לא פירש, לא התכון לזאת, לפיכך אנן סהדי שלא התכון לזה, אלא יש לפרש דעתו בכמה אופנים: א. שלא הבין מה משמעות אופציה. ב. מסיבה מסויימת היה לו כדאי לתת להם שכר קבוע. ובשני האופנים אין לחייב את השוכר לשלם יותר, דאפילו אם המשכיר לא הבין מהי אופציה כבר פסק הרשב"א שכל החותם על שטר מתחייב על כל הכתוב בו אפילו אינו מבין כלום, כפי שביארנו בארוכה בסימן לז. ושמחתי שמצאתי כדברי בענין אופציה בספר עמק המשפט (שכירות בתים סימן יח). ובמשפטי התורה (חלק ב סימן עד).

זאת ועוד נראה, שאפילו אם השתנו מחירי שכר הדירה בצורה משמעותית, אין לחייב את השוכר לשלם יותר, כיון שכבר עשה קנין על כל השנים כולל האופציה. ואין לומר שאופציה היא רק התחייבות, והקנין עוד לא חל על שנת האופציה, ויש לטעון על דעת זה לא התחייבתי, כי ללא ספק הקנין חל על כל שנות האופציה, שהרי השוכר שכר על דעת שהאופציה תחול, אם כן דעתו היא לקנות לכל השנים עם אפשרות לבטל את השכירות כשיחפוץ, ואם יש אופציה לשנה אחר שנה עד עשר שנים, הרי זה כעושה קנין לעשר שנים, אלא שמתנה שכשירצה יוכל לחזור בו מהשכירות. זאת ועוד נראה לי, שבזמנינו כאשר מתחייב השוכר לסכום חודשי, אע"פ שמדד הבניה עולה, מכל מקום המטבע שהתחייב עליה לפעמים עולה, לכן לא ברור שהמשכיר טעה, שהרי יש כל הזמן תנודות במטבעות, לפיכך הדעת נוטה ללא ספק שאם לא מפורש בחוזה שינוי בשכר דירה חייב השוכר לשלם רק כפי השכר שהתחייב עד עכשיו.