דינא דבר מצרא בבתים

הנידון

"אני רוצה לקנות בית להשקעה, אני חושש, שאם היהודי שגר ליד בית זה ישמע שקניתי, יתבע ממני את הבית בטענת בר מצרא. האם יש לחשוש מזה".

תשובה

אין דינא דבר מצרא בבתים שאי אפשר לעבור מזו לזו לתשמיש אחד, או להקיף יחד. [ובכלל יש בכלל להסתפק בדינא דבר מצרא בבתים בזמן הזה].

ביאור התשובה

ובו יבואר: א. שיטת רבינו תם בדינא דבר מצרא בבתים. ב. שיטות הראשונים ופסק ההלכה. ג. דינא דבר מצרא בבתים מופרדים או מאוחדים. ד. דינא דבר מצרא בעסקאות נדל"ן בזמן הזה.

שיטת רבנו תם בדינא דבר מצרא בבתים

דינא דבר מצרא בבתים, הוא מחלוקת הראשונים, דעל מה שפסק הרמ"א (חושן משפט קעה, נג) דיש מצרנות בבתים, כתב הסמ"ע (ס"ק צח) וז"ל

"יש דין מצרנות בבתים. כתב כן, לאפוקי ממה שכתב רבינו תם [ספר הישר שו"ת סימן לב, הובא ברא"ש בבא מציעא פרק ט פיסקא לד], דדוקא בשדות, דמצוי לקנות במקום אחר יש בו משום הישר והטוב, מה שאין כן בתים, דאינן מצויים לקנות כל כך. ועוד, עשיר צריך לשדות הרבה, והקדימו הלוקח, מה שאין כן עשיר שיש לו דירה יפה ומסלק הלוקח כדי להשכירו לאחרים. ועוד, דהרי בהפסק סלע או ריכבא דדיקלא, נסתלק דינא דבר מצרא, והבתים גם כן מובדלים בחומות, עכ"ל. וכתב עליו הרא"ש ז"ל, דברים נכונים הם, אלא שלא נהגו כן, עכ"ל. והביאו גם כן הטור [סעיף פא] וכתב עליו [בסעיף פג] דברי הר"י אברצלוני הנ"ל [ס"ק צ"ו] דכתב דלכל דבר יש חזקה כו', והטעם דהחומה שבין הבתים יכולין לפתחו ושיכנס מזה לזה" עכ"ל.

הנה רבינו תם פוסק שאין בבתים דינא דבר מצרא, ותמך יתדותיו בשלושה טעמים חזקים מאוד: 

א. לא אמרו דינא דבר מצרא אלא היכא שיכול הלוקח לקנות במקום אחר, אבל אם אין יכול, לא שייך דינא דבר מצרא, ובבתים אין מצוי לקנות, והוי כשדה שאינה מצויה, דמבואר בגמרא (קח, ב) דאין דינא דבר מצרא באופן שהקונה לא ימצא שדה אחרת לקנות.

ב. בשדה יש טעם גדול שהבר מצרא צריך שדה סמוכה לשדותיו, והעשיר צריך הרבה שדות לעבד יחד, אלא שהלוקח הקדימו, לכן תקנו שהלוקח יקנה במקום אחר והעשיר יהיה לו שדות סמוכות, אבל בבתים אין טעם זה, שהרי העשיר קונה עוד בית ומשכירו לאחר, אם כן מדוע שהלוקח לא יהיה זכאי לקנות את הבית. 

ג. מבואר בגמרא (שם) שאם יש הפסק בין שדה הבר מצרא, אפילו הפסק קטן, אין דינא דבר מצרא, כיון שהבר מצרא לא מרויח כלום מהשדה הסמוכה, שאינו יכול לעבוד אותן יחד, אם כן בבתים יש הפסק גדול בין בית לבית, ואין שייך דינא דבר מצרא.

העולה מזה: לרבינו תם אין בבתים דינא דבר מצרא מג' טעמים: א. אין מצוי לקנותם. ב. אין שייך הטעם כבשדה שעובד הכל יחד. ג. אינם מחוברין.

שיטות הראשונים בזה המובא באור זרוע

והנה האור זרוע (חלק ג פסקי בבא מציעא סימן שנט) הביא תשובת רבינו תם וכתב על דבריו שכדבריו פסק הרב ר' יצחק הלבן זצ"ל כדברי ר"ת זצ"ל והרב רבי יהונתן ובהגהות אשר"י מביא שכן פסק מהרי"ח וכתצב עוד באור זרוע דרבו האבי עזרי פסק שבבתים יש דינא דבר מצרא ומכל מקום אפילו לפי שיטת האבי עזרי פסק האור זרוע שאין דינא דבר מצרא בבתים אלא היכא שיש ללוקח דירה אבלח אם אין ללקוח דירה אין דינא דבר מצרא בבתים

וז"ל

"ונראה בעיני אני המחבר אפילו לדברי הנוהגין בדינא דבר מיצרא בבתים ראובן שרוצ' למכור את ביתו לשמעון ולוי הוא מצרן של ראובן ומעכב על ידי שמעון מלקנות ולוי יש לו בית ודירה ושמעון אין לו שאין לוי יכול לעכב על ידו של שמעון מלקנות דלא תקינו דינא דבר מיצרא אלא היכא שהלוקח והמוכר יש להם דירה או שניהם אין להם. אבל היכא שהמצרן יש לו בית דירה ולוקח אין לו האיך נאמר ללוקח שיניח למצרן לקנות על השבע משום הישר והטוב ובעצמו יטלטל אנה ואנה והתורה אמרה דרכיה דרכי נועם וכל נתיבותיה שלום. ואין זה דרך נועם ולא נתיבת שלום שיהא זה מטלטל וזה קונה על השבע. וראיה לדבר מפ"ק דבבא בתרא רוניא זבן ארעא אמיצרא דרבינא בעי רבינא לסלוקי משום דינא דבר מיצרא א"ל רב סמא בריה דרב ייבא לרבינא אמרי אינשי ארבעי לצלא וארבעה לצללא. ופי' רש"י זצ"ל ארבעה ככרות צריכין לרצען עני. ושמעתי צלא רצען עני וצללא רצען עשיר וכן א"ל ארבע ככרות צריכין לעני רצען למאכולת ביתו כמו שצריכין לעשיר וזה עני הוא וצריך לו השדה לפרנסה וכשם שאתה אומר לו הסתלק מעלי בדינא דבר מיצרא שהיא משום ועשית הישר והטוב כך אני אומר לך ועשית הישר והטוב לעני הזה ואל תסלקהו. והכא נמי עד שאנו אומרים ללוקח עשה הישר והטוב עם המצרן והנח לו לקנות על השבע ובעצמך תטלטל אדרבה נאמר למצרן עשה הישר והטוב עם זה והנח לו לקנות זה הבית שלא יהא מטלטל אנה ואנה ואתה שב בביתך אחרי שיש לך בית דירה" עכ"ל

הנה מבואר שהרבה רבותינו הראשונים סוברים כרבינו תם ואפילו לראבי"ה שסובר שיש בבבתים אין זה אלא כשהלוקח יש לו דירה.

העולה מזה: הרבה ראשונים סובירם כרבינו תם, ואם ללוקח אין דירה, פוסק האור זרוע דודאי אין דינא דבר מצרא.

דין בר מצרא בבתים בזמן הזה

והרא"ש הביא שיטת רבינו תם בפסקיו (בבא מציעא פרק ט פסקה לד), וכתב וז"ל "ודברים נכונים הם, אלא שלא נהגו כן" עכ"ל, ועל פי זה פסק הרמ"א, ומובא לעיל, שיש בבתים דינא דבר מצרא.

ובאמת לא זכינו להבין מנהג זה, שהרי דברי רבינו תם ברורים מאוד, שאין שייך כלל בבתים דינא דבר מצרא, ואם מנהג הוא, לכאורה הוא מנהג גרוע שאין לילך אחריו, והרי אף על השדות תמה רבינו תם בדינא דבר מצרא, ואיך נוסיף לדינא דבר מצרא בתים, שאין להם כל שייכות לטעם דינא דבר מצרא שבשדות מכל הטעמים הנ"ל. מכל מקום למעשה כבר פסק הרא"ש כך.

אלא שלולי דמיסתפינא אמינא מלתא חדתא, דאפילו לפי מה שכתב הרא"ש שאין נוהגים כן, היינו דוקא בזמניהם, שיכול הלוקח לקנות דירה במקום אחר, אבל בזמנינו שיש דרישות מיוחדות לאנשים לכל בית ובית באיזה שכונה לדור, ואיזה קומה, ואיך המטבח והאמבטיה וכדו', כידוע שזמן רב עד שאדם מוצא דירה לפי ראות עיניו, ולאחר שסוף סוף מצא דירה, איך נבוא ודחה אותו בדינא דבר מצרא, זה ממש היפך הישר והטוב.

והנה האור זרוע פוסק, שאם אין ללוקח דירה, הכל מודים שאין דינא דבר מצרא בבתים, ונראה, שאפילו אם יש ללוקח דירה, אבל רוצה לעבור לדירה אחרת, פשיטא שגם זה הוי כאין לו דירה, לפיכך בקונה דירה לדור בה, הכל מודים שאין דינא דבר מצרא, ואפילו יש לו דירה, אלא שרוצה להחליף את הדירה.

ונראה, שאפילו אם קונה דירה להשקעה בימינו, גם הכל מודים שאין דינא דבר מצרא מהטעם הנ"ל, שכל משקיע בודק היטב לפני שקונה דירה להשכירה, ואיך נדחה אותו בטענת דינא דבר מצרא, אלא שלמעשה לא מלאני ליבי למעשה לעשות כן בקונה דירה להשכירה, לאחר שכתב הרא"ש שלא נהגו כן, אבל בקונה דירה לגור בה, אפילו שיש לו דירה ורוצה להחליפה, ואפילו שרוצה שיהיה לו עוד דירה במקום אחר, בזה נראה למעשה בודאי כדברי האור זרוע, שהכל מודים שאין דינא דבר מצרא, ומה שכתב הרא"ש שאין נוהגים כן, הוא רק בקונה דירה להשכירה לאחרים.

העולה מזה: על פי האור זרוע, שאם אין לקונה דירה לדור בה, אין דינא דבר מצרא בבתים, נראה ברור, שהוא הדין אם יש לו דירה, וקונה עוד דירה לדור במקום אחר. ואין צריך לומר, אם יש לו דירה, ורוצה למוכרה ולקנות דירה זו, הוא בכלל אין לו דירה, דבאמת כל דינא דבר מצרא בבתים, בזמנינו, צריך עיון גדול בו, כי הוא נגד הישר והטוב.

דינא דבר מצרא בבתים מופרדין

והנה בנידון דידן, שקונה דירה להשכירה לאחרים, כבר כתבנו שלמעשה קשה לעשות נגד מה שפסק הרא"ש שאין המנהג כן, מכל מקום, מטעם אחר יש לומר דאין דינא דבר מצרא, דכבר נתבאר דאין דינא דבר מצרא רק בבתים מחוברים, כמבואר לעיל, וכתבו הראשונים שבבתים יכול לפתוח החומה יחד, ולכן יש דינא דבר מצרא בבתים.

ובפתחי חושן (שותפים ומצרנות פרק יא סעיף כו הערה סא) האריך בדברי הפוסקים, שאפילו אם אי אפשר לחבר ממש את שני הבתים יש דינא דבר מצרא, מכל מקום מסיק בפשיטות, וז"ל "אבל כשאין דרך לעבור מזו לזו כתשמיש אחד לשני, וכן כשאינו יכול להקיף השטח ששני הבתים פתוחים לו, לא מיקרי מצרן" עכ"ל. ולפי זה, בנידון דידן מטעם זה אין דינא דבר מצרא, כי הם שני בתים מופרדים, ואין דרך לעבור מזה לזה, ואינו יכול להקיף השטח ששני הבתים פתוחין לו.

העולה מזה: אין דינא דבר מצרא בבתים מופרדין כשאי אפשר לעשות דרך לעבור מזו לזו כתשמיש אחד, וכן כשאינו יכול להקיף השטח ששני הבתים פתוחין לו.

דינים העולים

1. לרבינו תם אין בבתים דינא דבר מצרא מג' טעמים: א. אין מצוי לקנותם. ב. אין שייך הטעם כבשדה שעובד הכל יחד. ג. אינם מחוברין. והרבה ראשונים סובירם כרבינו תם.
2. על פי האור זרוע, אם אין לקונה דירה לדור בה, אפילו החולקים על רבינו תם סוברים שאין דינא דבר מצרא בבתים.
3. לפי זה הוא הדין אם יש לו דירה, וקונה עוד דירה לדור במקום אחר. ואין צריך לומר, אם יש לו דירה, ורוצה למוכרה ולקנות דירה זו, הוא בכלל אין לו דירה. [דבאמת כל דינא דבר מצרא בבתים, בזמנינו, צריך עיון גדול בו, כי הוא נגד הישר והטוב].
4. אין דינא דבר מצרא בבתים מופרדין כשאי אפשר לעשות דרך לעבור מזו לזו כתשמיש אחד, וכן כשאינו יכול להקיף השטח ששני הבתים פתוחין לו.