התנגדות לתוכנית תב"ע עירונית

האם מותר להתנגד לשינוי תוכנית תב"ע מחוזית

ובו יבואר: א. אם מותר על פי הלכה להתנגד לתוכנית, כיון שהמתנגדים מזיקים ליזם. ב. האם ההתנגדות לתוכנית ללא פניה לבית דין, היא הליכה לערכאות. ג. האם מותר להתנגד לבניה שעל ידי זה גורם לדור מעל בית כנסת.

הנידון

"אני יזם נדל"ן. קניתי קרקע בירושלים, ופניתי לועדה מחוזית לשינוי תב"ע להגדיל את זכויות הבניה על הקרקע. הועדה אישרה את בקשת שינוי התב"ע, אלא שהיא הקצתה חלק מסויים מהמגרש עבור מבני ציבור. וכפי הידוע בחוק, יש זכות לתושבי המקום להתנגד לשינוי התב"ע, לפיכך מפרסמת הועדה הודעה על הפקדת התוכנית לעיון התושבים בסביבה, והיא ממתינה להתנגדותם.

אני כיזם רוצה להקצות את מבנה הציבור לגן ילדים, שאינו מפחית כל כך את ערך הדירות, היות ורק לפני הצהרים יש פעילות. כאשר התפרסמה התוכנית שינוי התב"ע, כמה מתושבי המקום התנגדו לשינוי התב"ע אלא אם יקצו את מבני הציבור לבית כנסת, אשר מאוד מאוד חסר במקום.

בניית בית הכנסת בבניין המשותף, תפחית את ערך הדירות, היות והרבה אנשים חוששים לדור מעל בית כנסת, וגם פעילות בית הכנסת הוא בכל שעות היום והלילה, וכן יש הרבה שמחות בשבתות וכדו', אשר מפריע מאוד לדרים בבניין ויפחית את ערך הדירות. באמת חסר מאוד בית כנסת במקום, אבל לדעתי עדיף לחפש מקום אחר לבית כנסת ולא במקום הזה אשר יפחית את ערך הדירות ויפרע מאוד לשכנים.  נפשי בשאלתי: א. האם מותר על פי הלכה להתנגד לתוכנית, כיון שהמתנגדים מזיקים לי מאוד. ב. האם ההתנגדות לתוכנית ללא פניה לבית דין, היא הליכה לערכאות. ג. האם מותר להתנגד לבניה שעל ידי זה גורם לדור מעל בית כנסת.

תשובה

א. מותר על פי הלכה להתנגד לתוכנית, אפילו שהיא מזיקה ליזם, כיון שעל פי הלכה יש לבנות על פי אישור התב"ע, ועל פי חוק המדינה.

ב. אין איסור הליכה לערכאות להתנגד לשינוי התב"ע.

ג. מותר להתנגד לתב"ע, ולדרוש הקמת בית כנסת, אף על פי שעל ידי זה ידורו אנשים מעל בית הכנסת.

ביאור התשובה

האם מותר להתנגד לשינוי תב"ע מקומית

ראיתי להקדים בירור הלכה, האם מותר להתנגד לתוכנית של ועדה מקומית לשינוי תב"ע, כגון בניה שמסתרת אויר אור ונוף, כאשר על פי הלכה אי אפשר להתנגד, כיון שמספיק ד' אמות, ולאחר מכן נבוא לבאר דין התנגדות לועדה מחוזית. וזה החלי בס"ד.

הנה על פי הלכה מספיק להתרחק ארבע אמות מדירת חבירו (חושן משפט סימן קנ"ד סעיף כא), ומקורו בגמ' בבא בתרא (כב, א), מכל מקום יפה דן בזה בספר עמק המשפט (סימן טז) בטוב טעם, שבזמנינו תרבות הדיור השתנתה, ויש להרחיק כפי החוק בת.ב.ע., ומביא בשם מרן פוסק הדור הגי"ש אלישיב זצ"ל שבזמנינו יש להרחיק כפי השיעור שנקבע בתב"ע. וטעמו, כיון שדיני הרחקה הם ממנהג בני אדם, ולא קבעו זאת חז"ל שיעור הרחקה זו רק בזמניהם, שכל איש הישר בעיניו יעשה, ולא היו חוקי בניה עד כמה מותר לנצל ולבנות בשטח הבניה, לפיכך גדר גדרו חז"ל הרחקת ד' אמות, אבל בזמנינו שתקנו חוקי בניה לטובת הבריות, ועל פי זה נבנים גם בנינם גבוהים מאוד, יש לנו לנהוג כפי ההרחקה בתב"ע, ומוכיח את שורש הדברים מהא דחזינן שאע"פ שבהרחקת ד' אמות סגי, מכל מקום פסק האגודה בבא בתרא (דף כח טור ג מדפי האגודה) שבבנינים שמצריכים אור גדול כטרקלין, או בית כנסת, יש להרחיק יותר מארבע אמות, אם כן חזינן דהכל תלוי בתרבות הדיור.

לאור זה נראה, שכאשר בחוק התב"ע יש לאשר את הבניה רק אם אין התנגדות שכנים, הרי הזכות להתנגד הוא חלק מתרבות הדיור שאין לאשר מרחק זה רק בסכמה, כלומר ישנם פעמים שבתב"ע מתירים את הבניה גם ללא התנגדות, ולפעמים מניחים זאת לפי הסכמת השכנים, אם כן זהו חלק בלתי נפרד מתוכנית התב"ע.

לאור זה, אם על פי הלכה יש מרחק הראוי, אבל על פי התב"ע צריך הסכמה, מותר להתנגד, שאין זה נגד התורה הקדושה חלילה, שכשם שעל פי הלכה מספיק הרחקת ד' אמות, ואף על פי כן מבואר לעיל שצריך להרחיק כפי תוכנית התב"ע, גם בנידון דידן כך הוא, שאף על פי שאין החלטת תב"ע לאסור הבניה, מכל מקום, אין היתר לבנות אלא בהסכמה, וכיון שעל פי תרבות הדיור הנוהגת היום מרחיקין יותר מד' אמות, הוא הדין שמותר להתנגד לבניה שאינה סותרת את התורה לפי התרבות היום. וזה נראה לי פשוט וברור.

וכמו כן בהרחבת דירה מותר להתנגד אם על פי חוק אסור לבנות. זאת ועוד, בהרחבת בניה שהוא משביח נכסיו בחצר השותפים, יש איסור גזל אם מרחיב על דעת עצמו ללא הסכמת השכנים כפי שביארנו במקום אחר. וכל דברינו להלכה, אבל מכל מקום למעשה אני חוכך בזה, וצריך עוד להתיישב בדבר.

האם מותר להתנגד לשינוי תב"ע מחוזית

ולאור המבואר, נבוא לבאר האם מותר להתנגד לשינוי ועדה מחוזית. דהנה היה אפשר לומר ששינוי תב"ע מחוזית שאינה נזק ממש בבנין ובדירה אלא על האזור כולו, אין ראוי להתנגד, אם על פי הלכה אין היתר להתנגד, שהרי כופין על מידת סדום.

אבל לאחר העיון נראה שאין כל סיבה לחלק בין התנגדות לועדה מקומית, ובין התנגדות לועדה מחזוית, שהרי כשם שיש לאדם חלק ממוני בדירתו, יש לו חלק במקום שהוא דר בו. למרות שאין לו קנין ממוני על הסביבה, מכל מקום האזור הוא בשימוש הדרים בו, ובודאי יש להתחשב בתושבי העיר והמקום, לפיכך, כיון שבזמנינו ראוי ללכת אחר תוכנית בנין ערים כדי שלא יהיה חוסר הגינות מצד התושבים, שכל אחד יבנה לעצמו ויזיק לשני, והרי זה דבר המתקבל על הדעת שבזה כופין על כולם את הבניה שתהיה רק לפי סגנון התרבות המקומית הראויה לאזור.

לפיכך אין איסור להתנגד מכל טעם שלא יהיה, אלא אם כן ההתנגדות היא מצרות עין בלבד, וה' היודע תעלומות יעניש על זה, אבל בבית דין יכול כל אחד להתנגד ולומר שזה מזיק לו, ואין צריכים הדיינים לברר מדוע מזיק לו, שכיון שהוא תושב המקום, ושינוי התב"ע היא רק באישור שלו, אינו חייב לאשר שינוי תב"ע. ומלבד זאת אין זה נזק כלל, אלא מניעת רווח, ואם השינוי יזיק לו, לדבריו, אי אפשר למנוע לכופו לאשר את שינוי התב"ע.

האם יש בהתנגדות איסור הליכה לערכאות

אבל יש לדון האם מותר להתנגד לתוכנית מדין איסור הליכה לערכאות, דהוא חמור מאוד, דז"ל המחבר (חושן משפט כו, א)

"אסור לדון בפני דייני עובדי כוכבים ובערכאות שלהם (פי' מושב קבוע לשריהם לדון בו), אפילו בדין שדנים בדיני ישראל, ואפילו נתרצו ב' בעלי דינים לדון בפניהם, אסור. וכל הבא לידון בפניהם, הרי זה רשע, וכאילו חרף וגדף והרים יד בתורת משה רבינו עליו השלום" ע"כ

מכל מקום נראה שההתנגדות כאן אינה שייכת כלל להליכה לערכאות, כיון שאינו מביא בפני דייני ערכאות להכריע בסכסוך שבינו לבעל דינו, אלא הוא מתנגד לשינוי התב"ע שאישורה תלוי אך ורק בועדה המחוזית ולא בבית דין, ואף על פי שלאחר מכן ידונו הצדדים בפני הועדה, וכל אחד יציג את דעתו, כיון שאין שום דרך לדון בזה בפני בית דין, כי הועדה אינה דנה בזה, אלא אצלם לא שייך בזה כלל וכלל איסור הליכה לערכאות, ואף על פי שהדבר פשוט כביעתא בכותחא, כיון שראיתי מי שמסתפקים בזה הביא קצת ראיות לזה.

דהנה כתב הסמ"ע (סימן כו ס"ק ד) בטעם איסור הליכה לערכאות וז"ל

"והרים יד בתורת משה רבינו ע"ה. דמדהניח דייני ישראל והלך לפני דייני גוים, מראה כאילו תורת מרע"ה ומשפטיו אינו אמת ח"ו" עכ"ל.

הנה גדר האיסור הוא שמראה כאלו תורת מרע"ה ומשפטיו אינו אמת, וזה אינו שייך כלל וכלל כאן, שהרי מנהג המדינה הוא לדון על זה בועדה, ואינו תלוי בדעתו. למה הדבר דומה, למי שנתבע על ידי גוי לדון בערכאות, שחייב לדון עמו בערכאות, ואם לא יבוא יפסיד, שפשוט שחייב לדון בערכאות כמבואר בחושן משפט (יד, ה).

ומלבד כל זה, יש עוד טעם ברור שאין כאן שום חשש הליכה לערכאות, דהנה, כבר ביארנו שעל פי תורה ראוי ללכת לפי התב"ע, והיא תקנה גדולה לתרבות דיור נאותה בין כל התושבים, אם כן הועדה אינה ערכאות כלל וכלל, שאינה דנה בכלל לפי חוקי גויים, ואינה נגד משפטי ה' חלילה, אלא היא דנה לפי הנראה לטובת תקנת הציבור, ואין זה ערכאות כלל.

האם יש היתר לדור מעל בית כנסת

אבל מצד אחר יש לדון בזה, האם מותר לשכנים להתנגד, שהרי הם גורמים לאנשים לדור מעל בית כנסת, וכבר האריכו בזה הפוסקים בחומרת הדבר, והדבר ידוע שאם יתנגדו לבסוף ימצא פתרון לבית כנסת במקום אחר ולא תחת בנין.

ולא נראה שיש לאסור להתנגד מטעם זה, דהנה כבר נמצאו בדברי הפוסקים הרבה פתרונות איך למצוא היתר לדור מעל בית כנסת ללא חשש, במיוחד שבמקום זה חסר בית כנסת, וכל הבא לדור שואל את רבו איך לנהוג, לפיכך לא נראה לאסור בזה.