קנין קרקע ללא רישום בטאבו

ובו יבואר: א. דיני כסף ושטר בקרקע. ב. גדר סמיכות דעת בקנין שטר וכסף. ג. מחלוקת הפוסקים אם טאבו מעכב, ואיך ההלכה. ד. האם אומרים בזה דינא דמלכותא דינא.

יש לחקור, האם יחול קנין מכירת קרקע ללא רישום בטאבו - או לפחות הזהרה בטאבו. שיש צד לומר, שכיון שנוהגים העולם לקנות קרקעות ולרשום בטאבו, אין גמירות הקונה לקנות ללא רישום הקרקע בטאבו. ויש צד לומר שכיון שעל פי תורה עשה קנין הראוי, כבר חל המקח, ואין בכח חוקי המדינה לבטל קנין שנעשה על פי תורה.

ובאמת דנו בזה גדולי האחרונים, והביאם באריכות בפתחי חושן (חלק ח, פרק ב, הערה יד), ומסיק שם, שלפי רוב דברי הפוסקים חל המקח. וכן הביא באריכות את שיטות הפוסקים, הגאון הגדול רבי שלמה זלמן אויערבך בספרו מעדני ארץ (שביעת, סימן יח) ומסיק על פי רוב השיטות שחל המקח. וכן מסיק החזון איש להלכה (חו"מ ליקוטים סי' טז).

ומכל מקום, במעדני ארץ תמה על זה (ס"ק י"ד), וכתב:

"אלא שעל כל זאת נלענ"ד, שאין להכחיש כלל את המציאות, ופשוט הדבר, שבזמנינו ודאי, שאין הלוקח סומך דעת, כל זמן שלא נרשם המקח בטאבו. ואפילו אם יאמר שסומך דעתו, שקורי משקר" עכ"ל.

ובאמת הדבר צריך ביאור, כיון שרוב הפוסקים פסקו שללא רישום בטאבו הוי קנין, איך ניישב מה שהקשה במעדני ארץ, שאין דעת בני אדם לגמור המקח עד שלא נכתב בטאבו. ומדוע חל המקח ללא רישום בטאבו ולפחות ללא רישום הזהרה בטאבו.

סיכום: א) הקונה קרקע בקנין תורה, חל המקח, אע"פ שלא נרשם בטאבו, ולא עשה הזהרה בטאבו.

ב) צריך ביאור, מדוע יחול הקנין, והרי אין דעת בני אדם לקנות ללא רישום בטאבו.

דין קנין שטר ללא כסף

והנראה בזה, דהנה על דברי שמואל בקידושין (כו.), שבשטר מכר אינו קונה אלא אם כן נתן כסף, הקשה הרשב"א (קידושין כו. ד"ה אמר שמואל), דהא המקור ששטר קונה, מבואר בגמ' (שם) הוא מהכתוב (ירמיהו פרק לב, יא) "וָאֶקַּח אֶת סֵפֶר הַמִּקְנָה", אם כן מבואר בכתוב שבשטר לחוד קונה, ואיך אפשר לחלוק על הכתוב ולומר שצריך גם כסף.

ותירץ הרשב"א, וזה תוכן דבריו, שבאמת כסף אינו מעכב קנין שטר, שהרי אם מפרש שרוצה לקנות בשטר לחוד, קונה, כמבואר שם בש"ס, אם כן רואים ששטר הוא קנין בעצמו ללא כסף על פי התורה, כיון שרואים שכסף אינו מעכב את קנין השטר, שהרי המקנה על ידי דבר שאינו קנין על פי תורה, ואומר שרוצה לקנות בו, לא יחול הקנין אע"פ שמפרש שרוצה לקנות בו, כיון שהתורה החליטה מה הם הקנינים שעל פיהם יחול המקח, ואין כח לאדם להחליט איך יחול המקח, וכיון שרואים שבשטר ללא כסף יש כח לאדם להחליט שיקנה בשטר לחוד, מוכח ששטר בפני עצמו הוא קנין מספיק חזק.

ועל כורחך צריך לומר, שהטעם שלשמואל שטר לא מהני, וצריך גם כסף, אינו מעיקר הדין, אלא שחכמים תיקנו תקנה, שלא יקנה שטר ללא כסף, מחשש שאינו סומך דעתו, אבל באמת הקנין בפני עצמו הוא קנין טוב. לפיכך לא קשה מהכתוב ששטר קונה לחוד, שמדין תורה לפני תקנת חכמים בודאי היה קונה, ולאחר מכן תקנו חכמים שלא יחול המקח ללא כסף, ובירמיה מדבר על הקנין מהתורה, ומה שאמר שמואל הוא לאחר מכן, שתיקנו חכמים ששטר לא יקנה ללא כסף.

סיכום: לביאור הרשב"א, מהתורה שטר לחוד הוי קנין. וחכמים תיקנו בתקופה מאוחרת יותר, שלא יקנה שטר ללא כסף.

תמיה, איך יחול קנין שטר ללא סמיכות דעת

אלא שדברי הרשב"א צריכים ביאור, שהרי לא השתנו דעות בני אדם, וכיון שחז"ל גילו לנו, שאין דעת האדם סומכת למכור קרקע בשטר ללא כסף, אם כן, גם מהתורה היה ראוי להיות ששטר ללא כסף לא יקנה, ומדוע חל הקנין מהתורה.

בשלמא אם היינו אומרים שדעת בני אדם סומכת למכור ללא כסף, אלא שחז"ל תיקנו והחליטו לעשות תקנה שלא יקנה ללא כסף, ניחא, דאז יש לומר, שיש הבדל בין קנין מהתורה ובין קנין לאחר תקנת חכמים, אבל כיון שחכמים אמרו ששטר ללא כסף אינו קונה כיון שחסר גמירות דעת, כי כך מציאות המוכרים, שאין גומרים בדעתם למכור ללא כסף, אם כן מעולם היה כך דעתם, אף בזמן הכתוב בירמיה, ואיך יחול קנין שטר ללא כסף מהתורה.

אלא על כורחך צריך לומר, שכונת שמואל היא, שגם מהתורה, בכל השנים ובכל הזמנים, לא היה חל קנין שטר ללא כסף, ומה שכתבה תורה ששטר קונה ללא כסף, על כורחך הוא באופן שקונה שדה מפני רעתה, (כמבואר שם ברשב"א בתירוץ א), שאז קונה בשטר לחוד, אבל בסתם קרקע, שטר לא קונה ללא כסף מאז ומתמיד, כי אין דעת בני אדם סומכת למכור ללא כסף, ואיך כתב הרשב"א לחלק בין קנין מהתורה ובין לאחר תקנת חכמים.

סיכום: חידוש הרשב"א - שקנין שטר צריך גם כסף הוא תקנה מאוחרת - צריך ביאור. שהרי לא השתנו דעות בני אדם, ומאז ומעולם לא היתה דעתם סומכת למכור ללא כסף.

חידוש החזון איש וישוב קושיית המעדני ארץ

ובאמת החזון איש (חושן משפט, ליקוטים סימן טז) הביא את דברי הרשב"א, והאיר לנו את עומק כוונת הרשב"א. וז"ל:

"שאין מעיקר הדין לבטל קנין דאורייתא מפני חסרון סמיכת דעת, אלא תקנת חכמים הוא" עכ"ל.

וכונתו לומר, דאין כונת הרשב"א שאין סמיכות דעת, דאין לנו לבטל קנין תורה מחמת סמיכות דעת, דהרי התורה קבעה שיש סמיכות דעת, אלא שהיא תקנת חכמים להצריך בקנין מקרקעין סמיכות דעת מיוחדת, ולכן תיקנו שקרקע ללא כסף לא יקנה, שאין סמיכות דעת מיוחדת, לכן תיקנו חכמים תקנה שלא יקנה ללא כסף, ועל פי זה פסק (שם) החזון איש שאין לנו להוסיף מדעתנו על תקנת חכמים, ולומר, שללא טאבו אין סמיכות דעת, שאין לנו אלא שאמרו חכמים בלבד, ולא יותר.

ועל פי זה לא קשה קושיית המעדני ארץ, שאף על פי שאנו רואים שאין סמיכות דעת ללא טאבו, מכל מקום, כבר נתבאר שמהתורה סמיכות דעת לא מיוחדת מספיקה, אלא שתיקנו חכמים להצריך קנין כסף, ואין לנו אלא מה שאמרו חכמים, ולא להוסיף על דבריהם. דבשלמא אם היינו אומרים שחז"ל ביטלו הקנין מהתורה מחשש סמיכות דעת, שפיר קשיא מדוע ללא טאבו מהני, הא חסר סמיכות דעת, אבל כיון שנתבאר שלא חסרון סמיכות דעת מבטל את הקנין, אלא שהיא תקנת חכמים, אין להוסיף על מה שאמרו חכמים.

סיכום: מהתורה אין צריך סמיכות דעת מיוחדת, אלא שחז"ל תיקנו בקנין מקרקעין להצריך סמיכות דעת מיוחדת, לכן אמרו ששטר בלא כסף אין סמיכות דעת מיוחדת. ועל פי זה כתב החזון איש, שאין להוסיף על תקנת חז"ל בדין חסרון טאבו.

חייב למכור - אפילו לפוסקים שטאבו מעכב

והנה אף על פי שעל פי מנהג המדינה רק ברישום בטאבו יזכה האדם בבעלות קנינית על הקרקע, מכל מקום, גם על פי מנהג המדינה, כאשר נחתם חוזה בין הצדדים על מכירת הקרקע, מתחייב על פי החוק למכור, וחיוב זה, הוא חיוב ממש, שאפשר להכריחו בערכאות למכור הנכס.

והסיבה שחילקו בין חיוב למכור (זכות "אובליגטורית" - בלשון משפטית), לבין בעלות קנינית. כיון שבעיסקת מקרקעין, לחשיבות ערכה, אע"פ שאין להחל בעלות קנינית רק ברישום בטאבו בחוק המדינה. מכל מקום, הכרחי לתת לקונה והמוכר בטחון שהעיסקה תגמר, כדי להשיג ממון עבור העיסקה וכדו'. לכן הכרחי לחלק בין התחייבות לגמור את העיסקה, ובין חלות הקנין. שכשאדם בטוח בעיסקה, הוא צריך לחפש מימון לעיסקה, לכן חילקו את העיסקה לשני חלקים: א) התחייבות לעשות את העיסקה. ב) חלות מכירת העיסקה.

ולאור זה היה נראה לחדש, שאפילו לפוסקים, שלא חל הקנין מהתורה ללא רישום בטאבו מחמת חסרון סמיכות דעת, היינו רק בקנין חזקה וסודר שאינו כותב לו לשון מכירה בשטר, אבל במקנה על ידי קנין שטר וכסף, כיון שכותב בשטר כי מוכר לקונה את הקרקע, אע"פ שלא נרשם בטאבו, חל חיוב על המוכר לגמור את המכירה כראוי, וחל חיוב על הקונה לקנות כשם שחוזה מחייב למכור את הנכס. שכיון שעל פי תורה מי שהמתחייב למכור, חל חיוב למכור, כמבואר באריכות בעמק המשפט (ח"א סי' ו) בשם גדולי הפוסקים, גם לדידן, יחול המקח לענין שמתחייב למכור. ועוד צ"ע בזה.

ואני חוכך לומר, שאפילו בקנין סודר לחוד מתחייב למכור לו מהתורה, שבכלל הקנין להעברת בעלות, יש התחייבות למכור. ואע"פ שאנו אומרים שלא חלה המכירה מחמת חסרון רישום בטאבו והזהרה טאבו, מכל מקום יחול חיוב למכור, וצ"ע.

סיכום: אפילו לפוסקים שלא חל קנין קרקע ללא רישום בטאבו, מכל מקום נראה, שאם עשו קנין בשטר, חל חיוב על המוכר למכור, ועל הקונה לקנות, כפי שהתחייבו ביניהם, וחיוב זה חל גם על פי תורה. ואולי בכל קנין יחול חיוב זה.

הטעם שלא אמרינן דינא דמלכותא דינא

ובפתחי חושן (שם) הקשה, מדוע חל קנין על הקרקע ללא טאבו, והא תקנת המדינה שלא יקנה קרקע ללא רישום בטאבו אינו בלא טעם, אלא הוא תקנה לטובת התושבים כדי שלא יוכל המוכר למכור הקרקע למישהו אחר, ולא למשכן את הקרקע, והרי בדינא דמלכותא, היכא דהוא לטובת התושבים, דעת רוב הפוסקים דדינא דמלכותא דינא אף בין ישראל לישראל.

ובאמת כבר עמד בזה החזון איש (חו"מ ליקוטים סי' טו), וכן הגרש"ז אוירבעך בספרו מעדני ארץ (שם), וכתבו שאע"פ שבחוק המדינה אינו נחשב בעלים, מכל מקום, גם על פי חוקי המדינה, מותר לאדם לנהוג עם חבירו כפי מה שיתנו ביניהם, והממשלה לא אסרה לבני אדם להתחייב זה לזה כרצונם כחוק התורה, להפך, בחוק המדינה אם קבלו עליהם בני אדם לנהוג על פי פסק בורר חייבים לנהוג כדבריו, אלא שהממשלה אינה מתחייסת לנכס, כמכור למי שלא נרשם שמו בטאבו, לפיכך חלות הקנין על פי תורה אינה סתירה לדין תורה של חיוב רישום בטאבו וחל המקח על פי תורה, אפילו שלא נרשם בטאבו.

סיכום:

א) העושה קנין  - על מקרקעין - שחל על פי תורה, אע"פ שאינו חל בחוק המדינה, לרוב הפוסקים קנה מהתורה את המקרקעין.

ב) אפילו לפוסקים שמקפקים בזה, מכל מקום, חל על המוכר החיוב למכור את המקרקעין.