השגת גבול והשבחת הנכס

פלש לשטחו של התובע והשביח את הנכס

רקע עובדתי והבעלות בנכס

התובעת: חברת ת' לנדל"ן,

הנתבע מר א'.

התובעת, חברת ת., העוסקת בנדל"ן, הינה בעלת הזכויות בנכס הידוע כ.. (להלן: "הנכס"). הנכס משמש מזה שנים לשימושים מסחריים מגוונים, למרות ששימושו בהווה משמש בעיקר כמחסן, הוא שימש בעבר גם כמרכול, אולם כנסים ואירועים וכיו"ב, והחברה רוצה ליצור קשרים ולהשכיר את המקום לחנויות. 

בפועל כיום לטענת התובע נכס זה נקנה לפני כ4 שנים על ידי החברה, וכיום ל' משכירה כ170 מטר, וכמו כן יש חלק מהמחסן המשמש כמחסן ל.. 

טענות התובע: 

הקמת מבנה ללא רשות

ביום 08.03.2026 (י"ט אדר תשפ"ו), פלש הנתבע, מר א', לחזית הנכס, בנה קירות בלוקים והחל בהקמת מחסן, ללא קבלת רשות מהתובעת ותוך עשיית דין עצמי וקביעת עובדות בשטח.

התובע ביקש מהנתבע להימנע מביצוע פעולות נוספות בנכס עד להכרעה, אולם חרף זאת, ביום שלמחרת, המשיך הנתבע בעבודות, לרבות התקנת דלת למחסן, תוך קביעת עובדות נוספות בשטח.

השתלטות קודמת על חלקים נוספים בנכס

התובע טוען כי כשבועיים קודם לכן, גילה נציג התובעת כי הנתבע הקים מחסן פח החוסם חלונות מחסנים בקומת המרתף של הנכס. בנוסף, פרץ הנתבע לנכס נוסף השייך לתובעת (מחסן/שירותים), פינה את תכולתו והתקין דלת חדשה עם מנעול – כל זאת ללא רשות ובניגוד לדין.

היעדר בסיס לטענות הנתבע בדבר השבחת הנכס

התובע טוען כי טענות הנתבע בדבר השקעות או השבחת הנכס הינן טענות כבושות, שלא נטענו במשך שנים רבות, ואין בהן כדי להצדיק את מעשיו או להקנות לו זכויות כלשהן בנכס. ולא זו בלבד אלא שנעשו בזמן שבעלות החנות היו אצל הבעלים הקודם מר מ', והחברה התובעת קנתה את הנכס כפי שהוא היום, וכל תביעה למתן פיצויים מצד הנתבע יכולה לבא בתביעה רק מול הבעלים הקודם, ואין לו כל תביעה מול החברה הקונה.

בנוסף לזה על טענת הנתבע כי בבנית המדרגות והרחבת חזית הבנין היטיב עם הנכס, לטענת התובע הוא הסיט את המדרגות ממול שטחו מה שגרם להרחבת חנותו של הנתבע, וכל החנויות יכולות להתרחב, אולם הסיט את המדרגות אל מול שטחו שלו, שגם שהוא לא יכול להרחיב את החנויות כמו כולם, ואם כן לא די בזה שלא השביח לו את הנכס אלא הרע לנכס. לטענתו, מעשי הנתבע פגעו בפועל ביכולת השימוש בנכס, לרבות חסימת פתחים ושינוי מבנה החזית, תוך גריעה מהמצב התכנוני והשימושי שהיה קיים טרם פעולותיו.

התובעת טוענת כי הנתבע פעל שלא כדין, תוך פלישה לנכס, עשיית דין עצמי, חוסר תום לב והפרת הסכמות, ועל כן יש להורות על סילוק ידו מהנכס והשבת המצב לקדמותו, לצד חיובו בהוצאות.

בקשת התובע

לאור האמור, מבקש התובע:

א. להורות לנתבע לפנות לאלתר את המחסן שהוקם בחזית הנכס ולהשיב את המצב לקדמותו.

ב. להורות לנתבע לפנות לאלתר את המחסן/השירותים אליהם פלש.

ג. להורות לנתבע לפנות לאלתר את מחסן הפח החוסם את חלונות המחסנים.

ד. לחייב את הנתבע בהוצאות התובעת, לרבות הוצאות הבוררות, הוצאות נסיעה, אובדן זמן וכל הוצאה אחרת כפי שימצא בית הדין לנכון.

טענות הנתבע:

1. לטענת הנתבע, הוא בנה והרחיב את החזית המשותפת לכל החנויות בצורה גדולה מאד, דבר שנתן לתובע שטח של כ11 מטר יותר ממה שהיה לו, הנתבע טוען כי בפועל פעולותיו בשטח היו לטובת הנכס, כמו בכל מעשיו ניקיון, פינוי מפגעים וטיפול בבעיות תשתית, כך גם בבניה זו שהייתה מכספו, וכפי שהודה בשיחת הטלפון לבית הדין מר מ'. ומכיון שהיטיב עמו בסך הכל בשטח של כ11 מטר, הוא מבקש מחסן קטן בגודל של 4  מטר בלבד.

2. הוא לא תבע את מ' מכיון שהם ידידים כמו אחים. אך מ''מ הנכס הושבח והוא מבקש את חלקו מהחברה.

3. טענות על דאגתו באופן כללי לרווחת הנכס:

הנתבע טוען כי התובע הציג בפני הבורר מצגי שווא, כאשר טען כי הנתבע רק ניקה עשבים שוטים, בעוד שבפועל, לטענת הנתבע, התובע עצמו שיבח אותו בעבר על פעולות משמעותיות שביצע במקום, כגון פינוי גזע עץ, טיפול בצנרת ביוב ושיפור המצב התשתיתי. לטענת הנתבע, שינוי זה בעמדת התובע מעורר ספק באמינות טענותיו.

הנתבע טוען כי פעולותיו בנכס, לרבות עבודות שביצע באזור השירותים והשטחים הסמוכים, נעשו מתוך מטרה לשפר את מצב הנכס ולטפל בליקויים קיימים, ולא מתוך כוונה לפגוע בזכויות התובע.

הנתבע טוען כי בוצעו עבודות לפתיחת סתימות ביוב בנכס באמצעות שירותי ביובית, במספר הזדמנויות, בעלות כספית, וזאת לצורך טיפול בבעיה מתמשכת.

עם זאת מודה הנתבע כי אכן השטח עליו בנה הנתבע את המחסן שייך לתובע. ואך שהוא מוגדר כשטח משותף הוא מול החזית של החנות של התובע, וכפי השימוש המקובל בכל החנויות יכולים להרחיב את החנות באותו מקום כשטח של התובע.

אולם דרישתו היא בעקבות ההשבחה שגרם לנכס לבקש שטח זה כפיצוי על השבחתו ושלא קיבל על כך תשלום.

סיכום טענות הנתבע:

א. הנתבע טוען שיש להורות לתובע לאפשר לו להחזיק את המחסן, במקומו.

ב. או לחלופין שהתובע יפצה אותו על השקעתו בנכס.

ג. או שיחזיר את הנכס למצב שהיה קודם, ויהרוס כל מה שבנה לפני כן.

דיון והכרעה

בית הדין מצא לנכון לבחון את טענות הצדדים באופן בלתי אמצעי. לשם כך נערך ביקור בנכס, בליווי מזכיר בית הדין.

ולפי התרשמות בית הדין, אכן כפי שטען התובע - נעשתה פלישה לגבולו מצד הנתבע, ואכן נבנה שם מחסן, בקטע שהוא בקו של כל החנויות - שכולם הרחיבו את חנותם עד לשם. ואף הנתבע הודה בזה בפה מלא.

אלא שטען הנתבע כי בנה בחזית שהייתה מקוצרת מאד, והרחיבה לאורך כל הרחבה, ובזה קיבל התובע שטח של כ11 מטר חדשים לשימושו, והוא אינו מבקש אלא 4 מטר למחסן.

א. סוגיית השגת גבול

בתורה נצטוינו (דברים פרק יט, יד) "לֹא תַסִּיג גְּבוּל" ופירש רש"י "לשון נסוגו אחור כשמחזיר סימן חלוקת הקרקע לאחור לתוך שדה חבירו למען הרחיב את שלו. והלא כבר נאמר לא תגזול מה ת"ל לא תסיג למד על העוקר תחום חבירו שעובר בשני לאוין". מבואר ברש''י שמלבד איסור 'לא תגזול' יש איסור מיוחד של 'מסיג גבול' שמרחיב את תחומו על תחום השכן שלו. וכתב הרמב"ם (הלכות גניבה פרק ז)

"המסיג גבול רעהו, והכניס מתחום חבירו בתוך תחום שלו אפילו מלוא אצבע, אם בחזקה עשה, הרי זה גזלן. ואם הסיג בסתר הרי זה גנב. ואם בארץ ישראל הסיג הגבול הרי זה עובר בשני לאוין, בלאו של גניבה או של גזילה ובלאו של לא תסיג גבול רעך".

וכן נפסק בשולחן ערוך סימן שעו.

ולכן מכיון שמודה הנתבע ששטח זה שהוא מול החנות של התובע בשם חברת ת' (להלן התובעת), אם כן לא היה לו כל היתר להניח שם מחסן בלא בקשת רשות והסכמה מפורשת מהחברה בעלת הנכס.

ב. השבחה של הנכס.

ובאשר לטענת הנתבע כי השביח את הנכס, הנה הוא לא פנה אל התובע במטרה להשביח לו את הנכס, ולכן אין בעל הנכס מחוייב לפצותו על מה שהשביח את נכסיו. ולא יהיה אלא כיורד לנכסי חבירו שלא ברשות, וכמבואר בשו"ע חושן משפט (סימן שעה א)

"היורד לתוך שדה חבירו שלא ברשות ונטעה, אם היתה שדה העשויה ליטע, אומדין כמה אדם רוצה ליתן בשדה זו לנוטעה, ונוטל מבעל השדה. ואם אינה עשויה ליטע, שמין לו וידו על התחתונה: אמר ליה בעל השדה: עקור אילנך ולך, שומעין לו. אבל אם אמר הנוטע: הריני עוקר אילני, אין שומעין לו, מפני שמכחיש הארץ".

ולכן, אם בעל הנכס אומר לו השב את המצב לקדמותו, ואין לי צורך בשבחך מן הדין אינו חייב לפצותו בכלום. ואם רוצה יכול להחזיר המצב לקדמותו.

ובפרט שכאן כל השבח היה כשהנכס היה בבעלות הבעלים הקודם מר מ', ואם היה הסכמה ורשות ממנו לעשות שינוי בנכס המשותף, הכל תלוי במה שהסכימו בשעה ראשונה ביניהם. 

ובנוסף לכל המבואר, הנתבע הרויח את הריוח העיקרי ממעשיו, והרחיב את חנותו בגודל מאד משמעותי, הרי ששכר פעולתו איתו, ואינו יכול לתבוע מאת החברה כסף. ואילו התובע, שהמדרגות עברו אל מול החזית שלו לא הרויח מהפעולה באופן משמעותי כמו הנתבע.

ולכן נראה לבית הדין לקבוע כי אין שום חובת פיצוי בעבור הבנייה הזו מצד התובע לנתבע.

ג. לגבי השבחת השירותים

לגבי שבח השירותים ששיפץ אותם הנתבע, נראה שאם התובע רוצה שיהיה לו ולעובדיו לכשיצטרכו בשירותים אלו שימוש כפי שהם עכשיו משופצים צריך להשתתף בהוצאות שהוציא עליהם הנתבע. וכפי שטוען הנתבע עצמו שעשה זאת לטובת כלל הנכס ולא לטובתו האישית. אולם מ''מ השביח את הנכס כשהנכס בבעלותו של התובע.

אולם מכאן ואילך מזהיר בית הדין שלפני כל צעד של השבחת הנכס יש לתאם עם שאר השותפים בנכס.

ד. סוף דבר – הכרעת בית הדין.

בהיות והודה מר א' שבנה בשטחו של חברת ת', הרי שע''פ דין אע''פ שלא הייתה כוונת זדון, אך מכל מקום להלכה יש כאן 'הסגת גבול', ואי לזאת:

א. הנתבע, יפרק את המחסן שבנה בשטח של החברה (להלן התובע).

ב. אם ברצון התובע להשתמש בשירותים ומחסן ששופצו על ידי הנתבע בזמן שהנכס בבעלותו, יש לו להשתתף בהוצאות שהוציא הנתבע.

ג. על השיפוץ ששיפץ הנתבע בנכס, ועל ידי כך הרחיב את חנותו, אינו יכול לתבוע את התובע לשלם לו פיצוי על זה מהנימוקים שנתבארו בפס''ד.

ד.  מכיון שרוב השבח הוא לנתבע עצמו בפעולת השיפוץ שהרחיב את חנותו של עצמו, הנתבע יכול לבוא בדין ודברים עם הבעלים הקודם של הנכס, רק אם סוכם עמו בזמן השיפוץ תשלום מסויים לתבוע אותו, אבל אם לא סוכם כלום, או שלחלופין סוכם שעצם זה שחנותו תתרחב זה שכרו, והמדרגות יעברו אל מול הנכס שלו  - הרי פטור מלשלם.