העלאת דמי שכירות על סמך סעיף בחוזה שמאפשר להוציא את השוכר

מס' תיק: 2_83_225 

הצדדים:

צד א: עמותת ב', מיוצגים על ידי א' 

צד ב: פ' 

פסק דין 

רקע ועובדות מוסכמות 

בתאריך ז' בניסן ה'תש"ף (1.4.20) נכנס פ' (להלן הנתבע) להתגורר בדירה בב'. שכר הדירה היה 2,600 ₪. בחוזה הופיע סעיף המודיע שיש אפשרות להוציא את הדייר לצורכי פיתוח הישיבה בהתראה של חודש מראש.

לאחר זמן, וכך היה רוב זמן השהות בדירה, הנתבע היה אברך בכולל, כאשר נאמר לו ששכר הדירה הוא 1,500 והוא מתקזז במילגה, כך שהוא לא צריך לשלם שכר דירה.

בתאריך ה' אלול תשפ"ב הופרדו באופן רשמי עמותת ב' וכולל ת'.

במהלך חודש כסלו תשפ"ג פנה התובע לנתבע בדרישת שכר דירה מתחילת השנה, למעט חודש אלול. התובע הוסיף שבכל אופן מכאן ולהבא יש צורך לחתום על חוזה חדש, לפחות מהחודש הבא.

בתאריך כ"ב אב תשפ"ג עזב הנתבע את הדירה.

בשולי הדברים נציין שאין בכוונת בית הדין, וגם אין ביכולתו, להתערב בכל נושא אחר הקשור לעמותה ולכולל, אלא הדיון הוא באופן ממוקד ביותר בדין ודברים שבין התובע והנתבע, לפי הטענות שהועלו בבית הדין. בית הדין הבין מהצדדים השונים על מורכבות המצב, ולא ניתנה לו סמכות לכך. בהקשר לכך, בית הדין מביע את הערכתו מהתנהלותם הנעימה של הצדדים באופן כללי, ובבית הדין בפרט.

טענות התובע  

באופן כללי, התובע טוען שעל הנתבע לשלם שכר דירה מלא שהוא 3,000 ש"ח מהרגע שבו הכולל הופרד מהעמותה, ועד עזיבתו  את הדירה.

את טענות התובע אפשר לחלק לשניים. החלק הראשון הוא: התקופה לפני התאריך (ו' כסלו ה'תשפ"ג) שהודיע ישירות לנתבע  על שינוי אופן המגורים. והחלק השני הוא: התקופה לאחר מכן.

בנוגע לתקופה שקדמה להודעה הישירה:

ראשית, עצם העובדה שהנתבע גר בנכס שאינו שלו והוא נהנה ממנו - הרי זו עילה לתשלום על הנכס. עד לזמן ההפרדה שכירות הדירה הייתה בתור מילגה, ונותן המילגה רשאי להפסיק בכל עת.

ועוד, התובע טוען שהוא עמד מול הרבנים של הכולל וביקש מהם להודיע לאברכים על כך ששכר הדירה יעלה, והוא לא יתקזז באופן ישיר מהמילגה, היות ועמותת ב' נפרדת מהכולל. לטענת התובע אף נאמר לו שהדבר נעשה. הסיבה שבשלב זה התובע לא פנה ישירות לנתבע היא מצד רגישות המצב והתחושות הקשות שליוו את האברכים ביחס לתהליך ההפרדה. ממילא, טוען התובע, שהנתבע ידע באופן מפורש על החיוב החדש, והדברים היו גלויים לכל מי שרצה להקשיב, ובכל אופן התובע לא התרשל בהודעתו.

בנוגע לתקופה שלאחר ההודעה הישירה:

בשלב זה הנתבע ידע באופן מפורש על כך שהוא צריך לשלם שכר דירה גבוה ביותר, והישארותו בדירה מהווה הסכמה לכך, במיוחד לאור העובדה שהוא אינו יכול להנות מבית שאינו שלו בלי לשלם.

מעבר לכך, גם אם נקבל טענה כלשהי בנגוע לתקופה לפני ההודעה, הרי שנאמר במפורש בחוזה שאפשר לבטל את החוזה תוך שלושים יום, וממילא, שלושים יום לאחר ההודעה המפורשת - הרי שחל החיוב של התנאים החדשים.

טענה נוספת שיש לתובע על הנתבע היא שהכולל הציע לאברכים סיוע במימון שכר הדירה (לאחר שהוחלט שהיא לא תתקזז במילגה) ואילו הנתבע סירב לקחת את הסיוע, ובכך פגע באופן עקיף בתובע שהוא בעל הנכס, באי קבלת התשלום שהכולל הסכים לשלם.

התובע הזכיר שעל אף שמראש חשבו להקל על הנתבע ולא לתבוע את החודש הראשון של דמי השכירות, היות והנושא הגיע לבית הדין - המחילה לא ניתנה על דעת כן, ואין הם מעוניינים עוד לוותר על חודש זה.

טענות הנתבע  

הנתבע טוען שכחודשיים שלושה לאחר שעבר להתגורר בב' הוא החל להיות אברך בכולל, ומאז שהחל להיות אברך לא היה שום חוזה שנחתם מולו. כלומר הנתבע היה אברך בסוף שנת ה'תש"ף, כל ה'תשפ"א וה'תשפ"ב, ובשנת המחלוקת בשנת ה'תשפ"ג. הפעם הראשונה ששמע על העלאת שכר הדירה היה בו' כסלו (30.11.22) כאשר המזכירה של העמותה ביקשה שישלם על חודשיים (חודשים 10,11). הנתבע אמר למזכירה שאף אחד לא עמד מולו וזו פעם ראשונה שהוא שומע על כך. למחרת התובע דיבר עמו. הנתבע לכל אורך הדרך טען שהוא רוצה שדין זה יתברר בדין תורה. מסיבות שונות העניינים נדחו.

לקראת סוף שנת ה'תשפ"ב היו דיונים על המשך הכולל, והוחלט על ידי הרב נ', מראשי העמותה, שהכולל יקבל הארכה של שנה. לא פורט באילו עניינים. בהמשך היתה שיחה נוספת באמצע השנה בה דובר יותר על הפרטים, והרבנים גם הסכימו להשתתף עד שני שליש מהתשלום שכה"ד (2000 ₪).

בדרך כלל מקובל להודיע שלושה חודשים מראש, ובכל אופן לא להוציא באמצע שנה, במיוחד כאשר מדובר על משפחה עם ילדים קטנים.

דיון 

בית הדין קיים שני דיונים, שכללו שמיעת עדים, קבלת מסמכים ותכתובות בין הצדדים, חוזי שכירות, וקבלת רקע הסטורי למצב המשפטי של המקום. בסופו של דבר, ביה"ד מצא לנכון להציע פשרה שהוסכמה ע"י הצדדים בקנין. הפשרה עדיפה על פני מיצוי הדין בניד"ד, בכדי להימנע מחקירת עדים, מפתיחת אירועי העבר מפני דרכי שלום ומשום כבוד התורה, ומתוך  חוסר רצון להיכנס לבירור עניין הבעלות הקדומה על המקום.

הצעת הפשרה  

ביה"ד הציע פשרה, לפיה הנתבע ישלם לתובעת, סך של 15,050 ₪.

מצ"ב הנימוקים בקצרה.

כאמור, יש כאן שני חלקים בתקופת השכירות.

לגבי החלק הראשון:

בתקופה זו העמותה עדיין לא הודיעה לנתבע על סיום ההתקשרות, ולא ערכה חוזה חדש. לשיטת הנתבע, הנוהל בתקופה זו  הוא כפי שהיה בעבר, היינו המילגה ושכ"ד (סך 1500 ₪) מתקזזים לגמרי. אך לשיטת התובע, המילגה הניתנת לאברך אינה התחייבות גמורה ודינה כספי צדקה, ולכן הנותן יכול להפסיקה בכל עת. האם נותן מילגה יכול לחזור בו באמצע השנה? שאלה זו תלויה בשאלת ההגדרה: האם מילגה היא כדין משכורת של פועל או כדין צדקה. בדבר זה יש מחלוקת הפוסקים. בשו"ת שבט הלוי (ח,שטו) פסק שלאברך יש דין של פועל:

"מעודי לבי נוטה יותר דלפי מציאות הכוללים היום דין פועל יש לו... מי שנעשה מיסד או ראש כולל, ומקבל על זה תמיכה ממקומות שונים וגם מחייתו ופרנסתו מזה כרגיל בזמנינו, ובוחר לו אנשי כולל הנראים לו ראוים שישבו על התורה לפי סדר הלימוד והזמן, ועל ידם נתקיים המוסד ומיסד או ראש הכולל מרויח על ידם, ועבור זה נותן להם שכרם ודאי דדעת תורה נוטה דנדונים כפועלים שאי אפשר להפסיק משכורתם כשאין מוצאים לשכור למקום אחר".

כך כתב גם בתשובות והנהגות (ג,תע), וכן כתב בשו"ת להורות נתן (ב,קא) שאף שטען ראש הכולל שלא יזם ולא ביקש  מהלומדים ללמוד אצלו, מחויב להם כשכר שכיר. לפי זה, יהיה אסור ללומד להתבטל בלימודו גם מצד ביטול מלאכתו של  בעל הבית, שמשלם לו על פעולתו, ולא יוכל ראש הכולל להפסיק תקצוב תלמיד באמצע הזמן, אם אינו מוצא כולל אחר. לדברים אלו יהא נכון להגדיר את שכרו של יששכר כשכר פעולה שחייב לשלם לו זבולון, ולא כתרומה גרידא. אולם בפסקי דין - ירושלים דיני ממונות ובירורי יוחסין (ח עמו' שנט) כתבו בשם הג"ר שאנן בספר זכרון שלמה (לזכר הגר"ש  קרליץ, עמ' תעז), ובספרו עיונים במשפט (סי' מ) שאחד מבתי הדין בבני ברק (של הג"ר ניסים קרליץ) פוסק: 

"אין לאברך זכות תביעת תשלום על הכולל כיון שאין לו דין פועל. ועל כן גם אם יש פוסקים שיש לו דין פועל, בודאי אי אפשר לומר שיש בזה מנהג המדינה של הכוללים לשלם מדין פועל... ועי' ספר פעולת השכיר פ"ה סעי' יא בהערה אות יז בשם מרן הגריש"א שאין האברך נחשב לשכירו של ראש הכולל כלל, שהרי אסור אפילו ליטול שכר עבור הלימוד אלא שכר בטלה בלבד... ועיי"ש בשם פתחי חושן שלא כתב כך." 

ועיין בתשובת הרב אבישי מייטליס (באתר), שהביא את המקורות הנ"ל, ומחלק למסקנה בין אם מוסדות או קרנות או תורם מסויים התחייבו לשלם לאברך, שאז הנהלת הכולל הינה מחויבת כלפי האברך רק מדין השליחות שנטלו על עצמם, לבין התחייבות של ראש הכולל וההנהלה באופן אישי לתשלום המלגה, שאז המלגה היא כמשכורת, ומחויבים הצדדים לתנאי הפועלים. אומנם יש שהבינו שאין לאברך כלל תביעה על ראש הכולל לתשלום. ולכל הדיעות, אם הייתה התחייבות לשלם לאברך המוגדר "עני", ההתחייבות חלה מדין נדר, ואינו יכול לחזור בו.

לכן, למעשה בנידון שלנו, לאחר הפרדת הכולל מן העמותה, ההתחייבות כלפי האברכים היא לכאורה רק מצד הנהלת הכולל, ואם כן הטענה של התובע מצד הפסקת המילגה כפשוטה מתקבלת.

ברם, בניד"ד זה מורכב יותר, כי אם היה רק מדובר באברך שלומד בכולל ומקבל מילגה, פשוט שנותן המילגה יכול להפסיקה. אך כאן לא מדובר רק בביטול המילגה, שהרי המילגה כרוכה גם בשכ"ד, ושמא ההחלטה להפסיק את המילגה היא בעצם ביטול "חוזה" שכ"ד שהיה נהוג בין הצדדים.

ועל כן, נשאר לדון מצד הסכום של שכ"ד בסך 1500 ₪. וכאן יש מקום לספק: מצד א' ניתן לומר שכיון שהנתבע המשיך לגור ללא חוזה חדש, ומאחר והעמותה לא הודיעה לנתבע עד חודש כסלו, החוזה הקודם ממשיך באופן אוטומטי, ועל כן יש לו פטור מלא משכ"ד. אך מצד ב' שמא יש לומר שלמרות שלא ידע מכך שהעמותה החליטה להפסיק את המילגה, הוא צריך לשלם שכ"ד מלא שהרי שמא התובע יכול להפסיק את המלגה, והשכירות על הדירה איננה נידונת כגוף המלגה (במהלך הדיונים ולאחר קריאת התכתובות נראה לבית הדין שכך הוגדרו הדברים) אלא עומדת בפני עצמה וממילא על אף שהמלגה פסקה, השכירות בעינה עומדת והיא על סך 1500 שקלים. 

על כן מחמת הספק, בית הדין הציע פשרה על מחצית מסכום שכ"ד, כלומר סך 750 ₪ לחודש בכל תקופת הזמן הראשונה. לגבי החלק השני:

בחודש כסלו העמותה הודיעה לתובע רשמית שהוא צריך לשלם סך 3000 לחודש. לטענת הנתבע הוא גר בדירה ללא חוזה, ולא ניתן לחייבו לצאת באמצע השנה. השולחן ערוך (חו"מ שיב,ה) פסק:

"המשכיר בית לחבירו סתם, אינו יכול להוציאו עד שיודיענו ל' יום מקודם כדי לבקש מקום ולא יהא מושלך בדרך, ולסוף השלשים יצא. במה דברים אמורים, בימות החמה; אבל בימות הגשמים, אינו יכול להוציאו מהחג ועד הפסח."

לפי זה, ללא חוזה מוסדר שקוצב את זמן השכירות, ניתן להוציא את השוכר בהתראה של חודש, אלא אם כן מדובר באמצע החורף. אולם, הדין שונה כאשר יש מנהג, כפי שמובא בשו"ע בהמשך (סע' יד):

"מקום שנוהגין שיש להם ראש שנה קבוע לשכירות הבתים, וראובן שכר בית משמעון לשנה אחת, ואחר שכלתה השנה נשאר בבית חדש אחד ולא דברו זה עם זה כלום בשכירות שנה הבאה, ורצה ראובן לצאת מהבית ושמעון מעכב על ידו שלא לצאת עד תשלום שנה שניה, הדין עם שמעון ". 

העולה מן הדברים: א. אם יש מנהג הוא הקובע משום שעל דעת המנהג התקשרו שני הצדדים. גם בנידון שלנו, המנהג הוא שכירות לשנה, ולכן לא ניתן להוציא שוכר באמצע שנה (אא"כ יש סעיף מפורש). ב. אם הסתיימה השנה, והשוכר המשיך לגור בדירה בשתיקה, החוזה ממשיך לשנה נוספת. בנידון שלנו, הנתבע גר באותה דירה כמה שנים מכח החוזה הראשון, ואמנם  התנאי של שכ"ד השתנה בהסכמה על פה, אך תנאי השכירות האחרים ממשיכים מכח החוזה הראשון.

טענת התובע היא, שלמרות שנמצאים באמצע השנה ואי אפשר לשנות חוזה באמצע שנה, מכל מקום ישנו סעיף בחוזה לפיו העמותה יכולה להודיע חודש מראש על דרישתה לפינוי הדירה, ועל כן היא יכולה לדרוש שכ"ד גבוה יותר כתנאי להישארות  בדירה.

ביה"ד בדק את לשון הסעיף בחוזה, וזו לשונו (סעיף 21):

"השוכרים מודעים לתכניות הפיתוח של הישיבה, וכי הם עלולים להידרש לפנות את המושכר בכל עת לה יידרשו ע"י הנהלת הישיבה ובתוך חודש בלבד, וללא כל טענה או תביעה כלפי הישיבה".

לאחר העיון, ביה"ד דוחה את טענת התובע, מהנימוקים הבאים: 

1. עילת הפינוי מהדירה היא משום "תכניות הפיתוח של הישיבה", ופירושו הוא שרוצים להוציא מיידית את השוכר כי צריכים את הדירה למטרות פיתוח. בניד"ד לא מדובר בפינוי השוכר אלא בהעלאת שכר הדירה, ואין קשר בין שני העניינים. ואמנם יתכן שכוונת המנסח היא אפשרות הוצאה מן הדירה מכל סיבה שהיא, אך כיון שיש מקום לספק מצד הבנת הלשון, כלל בידינו ש"יד בעל השטר על התחתונה" ואזלינן בתר המוחזק, וכאן הנתבע הוא המוחזק, והמשכיר הוא המוציא ועליו הראיה. התובע טען שיש כאן קל וחומר: אם יש רשות למשכיר להוציא את השוכר, אז כל שכן שיש לו רשות להעלות את שכר הדירה. גם ביחס לטענה זו יש לחזור על הנ"ל, שכיון שזה לא כתוב במפורש, והנוסח הקיים סובל שני פירושים שונים, ידו של בעל השטר על התחתונה.

2. ביה"ד שאל את התובע האם בשיחה עם הנתבע הוא אמר לו שרצונו שיפנה את הדירה, באיזה הקשר שיהיה, והשיב שאינו זוכר. הנתבע טען טענת ברי, שמעולם לא עלתה דרישה כזו.

3. הרב נ' אמר לחברי הכולל שההחלטה על סגירת הכולל בוטלה, ויש להם עוד שנה אחת במיתחם ב'. האם החלטה זו כוללת גם את הסדר המילגות ושכ"ד כפי שהיה עד כה, או שמדובר רק על העניין העקרוני של הישארות במקום. אין ביד ביה"ד יכולת להכריע בשאלה זו, אך מכל מקום ניתן לומר שהחלטה זו מבטלת את הסעיף המאפשר פינוי חד צדדי משום שיש כאן החלטה חדשה של הארכה לשנה נוספת.

לכן, סעיף 21 אינו עילה להעלות את שכ"ד באופן חד צדדי באמצע השנה.

עם זאת, יש לנתבע דין "נהנה", ולכן עליו לשלם שכ"ד בסך 1500 ₪ עבור התקופה הזו עד מועד הפינוי.

בזאת באנו על החתום:

אב"ד הרב ניר אביב   דיין הרב מנשה צימרמן                                       דיין הרב יהונתן גלינסקי