תיווך ללא חתימה וטענת אונס

פסק דין תיווך ללא חתימה

טענות התובעים: 

1. התובעים מציגים בפני ביה"ד הודעת וואטספ בה נאמר:

אני ד' צ' מאשר כי במידה ואקנה את הנכס ברחוב .. 45 של יורשי ל' אשלם 60,000 ₪ תיווך כולל מע"מ. לי' ח' וס' יחד לשניהם. סכום זה מהווה דמי תיווך יחד.

2. המתווך ס': אנו הראינו למשפחת צ' מספר דירות כשבסופו של יום הוא רצה לקנות דירה שהגיעה מצד המתווך י' ולא מצידי שהסכמתי איתו בע"פ על 1% תיווך ובגלל שזה לא היה נכס שלי השארתי להם לדבר ביניהם על המחיר, ואכן הם סיכמו על המחיר הזה.

טענות הנתבעים: 

1. נאלצנו להוציא הודעה בוואטסאפ כאילו שהסכמנו על שכ"ט רק לאחר שלושה חדשים מהזמן שראינו את הדירה והסיבה כי סיכמנו על 1% תיווך ולא על 1.5% ובשלב מסוים נוצר משבר בינינו לבין היורשים והמתווך אמר שאם אנחנו רוצים שיפתור את המשבר ויפסיק להביא קונים כל הזמן עלינו להעלות את התיווך ולכן הגיע המסמך הזה אבל זה נחשב אונס ואיננו חייבים לקיים אותו.

2. שני המתווכים ידעו שזה שכר הטירחה והסכימו לכך בתחילה, ס' במפורש וי' בשתיקה, והראיה שי' ידע שאל"כ למה שלחנו לו את ההודעה רק אחרי 3 חודשים ולא לפני שראינו את הנכס כמקובל? כי ידע שהתחייבנו רק % אחד והסכים ורק לאחמ"כ יצר משבר מדומה עם המוכר לכפות עלינו להסכים ליותר.  

3. הנכס היה מאד קשה לקנות אותו כי היה הרבה בלגן ולקח לנו 9 חודשים לסדר את הענין, והיה אמור להיות ביטוי במחיר ובפועל שילמנו מחיר גבוה יותר מהמקובל, והשכנים סיפרו שזה יצא למכירה ב 3,750,000 ₪ ובפועל קנינו את זה ביותר מהמחיר שיצא לשוק בעוד 450,000 ₪, וכנראה י' המתווך קיבל חלק מההפרש.

4. כדי לקיים תיווך צריך 3 תנאים א. בעלי רישיון של תיווך ויש להם. ב. צריך גורם מייעל לעיסקה זה לא רק לפתוח את הדלת וזה צריך להיות משהו פעיל זו צריכה להיות ריקמה פעילה המתווך כדי להיות מתווך צריך להיות פעיל בעיסקה בצורה מאד פעילה. ג. דבר שלישי חובה שיהיה שטר של הסכמה חתום על ידי שני הצדדים שיש בו את כל הפרטים שכתובים בחוקים שם ת.ז. והסכום ומתו 3 התנאים יש פה רק תנאי 1 שהוא שיש להם רישיון תיווך וזו הסיבה שבשלב מסוים הלכנו לבדוק האם נעשה בפועל תיווך, מתברר שלא.

5. בנוסף הם היו גורם מזיק כי לא הפסיקו להביא קונים וכי יצרו משבר כדי להעלות את שכרם, ולכן אף ששלחנו הודעה ורצינו באמת לשלם היום איננו מוכנים לשלם כי הם הזיקו ובביהמש"פ לא היה מחייב אותנו תיווך בכלל. 

6. רצינו לקנות את הדירה יותר בזול ובגלל יעוץ לא נכון של המתווכים לא התמקחנו כי הם אמרו שהם יטפלו בזה עבורינו, ועל פי תחשיב של מדל"ן הדירה שווה 800,000 ₪ פחות ממה ששילמנו עליה. 

7. אם י' לא קשור לס' אז ס' יוצא מהתמונה ולא מגיע לו שכר טירחה והר"ז לא היה כך וא"כ יש סתירה בטענותיהם, והקשר שלנו לשכ"ט היה מול ס' לבד, והסיבה שהתקשרנו איתו כדי שיביא אותנו למתווכים אחרים ולא שכשמגיעים למתווכים אחרים הוא יוצא מהתמונה.

התובעים: 

1. הורדנו עבורכם את מחיר הדירה ב 300,000 ₪.

2. אנחנו לא התערבנו בחוזה כי זה לא עניינינו. 

3. את המסמך שהוא שלח בוואטספ הוא עשה בזמנו החופשי ורואים בבירור שהוא התחייב לסכום הזה, כך גם נראה מכל ההתכתבות והברכות ההדדיות שאין כאן שום אונס, ואין צורך דווקא בכתב יד אלא די במיסרונים או הודעות אימייל וראה בת"א 26439-11-21 מסעיף 20 ואילך שבמקרה של התחייבויות חוזרות ונשנות לתשלום שהם חלק ממסכת של ניסיונות התחמקות מלחתום על הסכם ניתן לחייב גם ללא הסכם בכתב. 

4. אם הדירה לא היתה טובה לא הייתם קונים, מאד רציתם את העיסקה ולכן קניתם. 

5. א"א לומר שלא היינו גורם יעיל כי יש המון התכתבויות בין הצדדים, ואין צורך להגיע לכך שהרי גורם יעיל הכוונה מי שעזר במציאת התיווך וראה שם סעיף 13 שדי במציאת הקונה כדי שיחשב המתווך הגורם היעיל ושם סעיף 17 שאין להם חובה להכיר אותה, ואין חובה על המתווכים להוריד את המוכרים מהמחיר שהם מגשרים אלא לגשר בין הצדדים ואכן גישרנו בין שניהם, לא פחדנו מללכת לביהמש"פ אדרבה ביהמש"פ היה מחייב גם בעגמ"נ הוצאות פיצויים וכדומה. 

6. אין לכם שום הוכחה שאנחנו יצרנו את המשבר. 

הנתבעים: 

1. לא נכון נאלצנו לקנות את זה במחיר שזה הוצע, וזה עיסקה לא טובה ואנחנו דורשים פיצויים. 

2. פיחדנו לסגת מהחוזה אחרי שהתברר הכל על פי עצה משפטית שקבלנו שנוכל לקבל תביעה על כך שניהלנו איתם עיסקה שלא בתום לב.

3. את המסמך י' הכתיב לנו בשיחת טלפון ויש הוכחה לכך וזה לא נכתב על דעתינו, ואכן זה נשלח לו מייד בסיום שיחת הטלפון. 

4. המקרה בתיק הנ"ל מדובר במקרה קיצוני כי שם הם עבדו שנתיים והבעלים התעקש לא לחתום על שכ"ט וזה לא דומה לפה, ושם השופט מדגיש שזה היה התנהלות פסולה וקיצונית, ולכן חובה לעמוד בכל ה 3 תנאים כדי להגן על האזרח ממתווכים זדונים ובעיתיים. 

5. לא לקחנו שמאי קודם כי סמכנו על המתווך שאומר אמת, ולא יתכן שהמחיר היה 4.5 כי זה מעל התקציב שלנו ולא היינו ממשיכים מו"מ במקרה כזה. 

התובעים: 

1. אין אחריות המתווכים שמחיר הדירה לא תרד לאחמ"כ.

2. נראה מתוך ההכתבות שהקונים היו להוטים אחר העיסקה ולא עשו את זה לפי עצה משפטית שהם קיבלו שעלולים להתבע.  

לגבי התימלול טוענים הנתבעים: 

1. בהודעה מס' 5 שהוגשה שהיא המוקדמת יותר מתאריך 16.8.2022 [14 ימים לאחר ההודעה שמשלמים 60,000 ש"ח (ביה"ד)], הנתבעת מסבירה למתווך את תפקידו שהוא צריך להרגיע ולא להכניס לחץ ומודה שהיא רוצה לשלם אבל הכוונה מה שהיא חייבת תיווך ולא מה שסחטו. בהודעה מס' 2 שהיא מאוחרת יותר מתאריך 10.1.023 הנתבעת מסבירה שהם עומדים מול המתווך ס' ולא מול המתווך י'.  

התובעים טוענים על התימלול: 

1. מדובר בהקלטות שהיו גם ברשותה של הנתבעת. 

2. הנתבע לוקח משפטים מתוך התימלול ומציג אותם באופן עצמאי במנותק מההקשר. 

הנתבעים:

1. גם תמלול שעושים מהודעה קולית לא ניתן להתייחס למה שעשו התובעים בעצמם. 

2. אנחנו שוקלים לתבוע אותם על נזק של 400,000 ₪ שנעשה לנו, והם איימו בביהמש"פ ולא באו כי ידעו ששם הם יפסידו. 

בסופו של יום ביקשו הנתבעים להגיב עד שבוע אחר החג, ולא הגיבו ולכן ביה"ד ניגש לפסק דין. 

החלטה

רקע: 

הצדדים מודים שכרתו ביניהם הסכם תיווך, ואין הכחשה לכך! אלא שהנתבעים טוענים שהסכם זה נעשה ב'אונס' ומה האונס? שהמתווכים יראו את הדירה לאנשים נוספים, ובכך ירויחו יותר ממה שסיכמו בע"פ לפיו יקבלו רק 1% תיווך, מאידך טוענים התובעים שההסכם נעשה מתוך רצון טוב ומעולם לא היתה התחייבות ל 1% כלפי הנכסים של י' אלא רק כלפי הנכסים של ס', ולכן אין כאן הפרת הסכם וכריתת הסכם חדש. 

בנוסף טענו הנתבעים לכך שאין תוקף חוקי להסכם מאחר שהוא אינו עומד בכל התנאים של הסכם תיווך מחייב, וכן כי המתווכים לא היו הגורם היעיל לעיסקה והם אף הפריעו לעיסקה.

דיון והכרעה: 

ותחילה עלינו לדון אם יכול אדם לבא לאחר שיש הסכם כתוב בין הצדדים ולומר אמנם חתמתי על ההסכם אבל הוא היה באונס וזאת ללא שהוא מביא עדים או ראיה לדבריו, ויובהר ראיה \ הוכחה נסיבתית אינה מהווה ראיה במקרה כזה שכן לכל הוכחה נסיבתית ניתן לתת פרשנות נרחבת כזו או אחרת!

והנה שאלה זו נידונה כבר בשו"ע (חו"מ סי' פב ס"א):

מלוה שהוציא שטר שאינו מקויים, ואינו מוציא עדים לקיימו, והלוה מודה שכתבו, אלא שטוען: פרעתי, נאמן. ואפילו אם כתוב בו נאמנות, אינו מועיל. והוא הדין לכל מה שיטעון בו דבר שמבטל השטר, כגון אמנה או כתבתי ללות ולא לויתי, או על תנאי נעשה ולא נתקיים התנאי, (או, שאמר: קטן הייתי כשנכתב השטר נאמן) (נ"י פ' מי שמת). ואם אחר כך מצא המלוה עדים לקיים השטר בבית דין, הרי הוא כשאר השטרות, וגובה בו.

הוי אומר כל עוד ואין הוכחה חותכת לכך שהשטר אמיתי אף שהמתחייב מודה שהתחייב בשטר זה, כיון שאין הוכחה העומדת בפני עצמה שהשטר מחייב הרי אנו נסמכים על הודאתו של המתחייב והוא הרי מתלה את ההודאה הזו בתנאי או בטענה \ תואנה שהשטר לא מחייב מסיבות שונות לכן לא ניתן לחייב באופן כזה, כמש"כ הסמ"ע (שם ס"ק א) בשם הטור וז"ל: 

שהאי שטרא חספא בעלמא הוא [כיון שאינו מקוים], אמאי קסמכת אלוה ואיהו מבטל ליה, והוי ליה הפה שאסר הוא הפה שהתיר, ונאמן במיגו דאי בעי אמר מזויף הוא.

אך באם ישנה הוכחה עצמאית לנאמנותו של השטר לא מתקבלות טענות נגד השטר, שהרי זו היא כל מהותו של שטר שהדברים מועלים על הכתב כדי שלא ניתן יהיה לטעון טענות נגדו כמש"כ הרשב"א (שו"ת ח"א סי' תרכט) לגבי טענת לא הבנתי שאם נקבל טענה זו הרי שלא נשאיר שטר אחד על כנו שכן כל אחד יטען לא הבנתי, טעם זה שייך גם כאן אם נקבל טענות נגד שטר לא נוכל לקיים חיי מסחר תקינים ולכן חז"ל נתנו לשטר כח שלא ניתן לטעון נגדו טענות אלה כשמוכח שהשטר נכון. 

לעניינינו השטר נשלח בוואטסאפ מטלפון של הנתבע לטלפון של התובע והדבר נחשב כאילו חתומים בשטר עדים שכן זו ראיה חזקה ביותר שכמעט לא ניתן לסתרה [רק אילו היה טוען ומוכיח שנגנב לו הטלפון] משכך לא ניתן לקבל טענות כאלה נגד השטר, כשהצד השני לא מודה בעובדות לגופן. 

וכעת עלינו לברר אם אכן ניתן לחייב ע"פ השטר שהרי טוענים הנתבעים שטר זה איננו מחייב על פי חוקי המדינה, לצורך זה עלינו לבדוק מה הן התנאים המחייבים בחוזה בדמי תיווך, והנה בחוק המתווכים במקרקעין – תשנ"ו (סעיף 9(א)) נאמר: 

מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה.

הרי שעל פי חוק חובה עלינו לכלול בהזמנה את כל הפרטים שקבע השר, הפרטים נמצאים בתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב) – תשנ"ז: 

(1). שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח; (2)  סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה";. (3)  תיאור הנכס נושא פעולת התיווך; (4)  מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;(5)  הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר – לפי אחד מאלה – כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, התשל"ה-1975.

נוסח ההודעה היה כדלקמן: 

אני ד.צ. מ.ז. 069855864 מאשר כי במידה ואקנה את הנכס ברחוב הפלמ"ח 45 של יורשי לוי אשלם 60,000 ₪ תיווך כולל מע"מ. לי. ח. וס. יחד לשניהם. סכום זה מהווה דמי תיווך יחד.

נמצא כי ביחס לשם ומ"ז של המתחייב קיימים בהודעה אבל כתובות ומספרי זיהוי של המתווכים לא קיימים בהודעה, ביחס לסוג ההודעה הרי שנכתב שמדובר בקניה, ביחס לתיאור הנכס נכתב כתובת מדויקת, ביחס לסכום המוסכם של התיווך או שיעור דמי התיווך כולל מע"מ נכתב במפורש, כך שבס"ה מתוך 5 דרישות התמלאו לפחות 3.5 דרישות, וכעת עלינו לדון במקרה כזה שהתמלאו כמעט כל הדרישות האם זה עומד בתקנות שתיקן השר או לא, והנה בלשון החוק נכתב במפורש שצריך לעמוד בכל הפרטים ולא די לעמוד בחלקן או ברובן, וא"כ לכאורה לא ניתן לחייב על פי הסכם תיווך שכזה. 

אלא שיש לדון שגם אם הפרטים הללו לא נכתבו במפורש ניתן להקיש מתוכן ההסכם על המחיר של העיסקה שכן הצדדים מודים שמדובר ב 1.5% בקירוב משווי העיסקה, גם לגבי מספרי הזיהוי של המתווכים הדבר נקבע בחוק כפי הנראה כדי למנוע הטעיה בזהות המתווכים והלקוח ולכן מאחר ומדובר בצירוף של שני מתווכים בשמות שונים ושם משפחה זהה העובדים לפעמים יחד די בכך כדי להגיע לזיהוי מלא של המתווכים ולכן נראה שהדבר נחשב שהסכם זה ממלא את דרישת הכתב של סעיף 9 לחוק המתווכים. 

זאת ועוד הפסיקה קובעת כי מטרתה של דרישת הכתב היא כדי למנוע טעויות ועל כן במקום בו ניתן להשלים את הפרטים החסרים ונראה כי הטענה לחוסר תשלום איננה באה בשל הליקויים בכתב אלא מסיבות אחרות לא ניתן לשלול ממתווך את זכותו לקבל את המגיע לו על עבודתו בה עבד [מבלי להכנס לטענה השלישית על גורם יעיל בעיסקה שבה נדון לקמן]. 

כך לדוגמא ראה בע"א 3384/16 עמית מזרחי נ. אהוד מרקוביץ (סעיפים 46 – 47) להכרעת בית המשפט העליון: 

חוזה תיווך בכתב שחסרים בו פרטים – בפתח הדברים, אדרש לשאלה הנוגעת לאפשרות להכיר בתשלום דמי תיווך גם כאשר בחוזה התיווך חסרו חלק מהפרטים הנדרשים לפי הדין. בעיקרו של דבר, אני סבורה שבהקשר זה יש לאמץ – אם כי בזהירות הראויה – את הגישה אשר מאפשרת הגמשה של דרישת הכתב בחוזי תיווך במקרים מסוימים ובהתאם לכך, השלמה של פרטים חסרים. כאמור, תכליותיו הצרכניות של חוק המתווכים צריכות לעמוד לנגד עינינו. לכן, רק במצבים שבהם הפרטים החסרים בכתב לא היו כרוכים בחוסר ודאות באשר לזיהויו של החייב, לזיהויו של הנכס ולשיעורם של דמי התיווך אפשר לשקול השלמה עם חסרונם. במצב דברים זה, וכאשר ניכר כי הרוכש מבקש להיתלות בחסרים מסוימים בחוזה התיווך בחוסר תום לב, אין מקום לעמוד על דרישת הכתב בהיבט זה באופן דווקני. החלתה של גישה "גמישה" זו מקבלת משנה הצדקה כאשר מי שנזקקו לשירותי התיווך היו מיוצגים או שהיו גורמים בעלי מיומנות וניסיון בחיי העסקים, נסיבות שהן שונות מאוד מן הסיטואציה הצרכנית הטיפוסית שעמדה לנגד עיניו של המחוקק. אכן, החשיבות הנודעת להקפדה על דרישת הצורה שבחוק קשורה בקשר הדוק לתכליתו של חוק המתווכים שנועד להגן על הצרכנים בשוק התיווך, שהם על פי רוב שחקנים "חד פעמיים" המתאפיינים בפערי מידע ביחס למתווך (ראו: עניין בראל, בפסקה 28; איל זמיר "לקראת חקיקה של דיני התיווך" ספר זיכרון לגד טדסקי – מסות במשפט אזרחי 228 (1995) (להלן: זמיר)).

נמצא כי במקרה של פרטים חסרים שאינם משליכים על הזיהוי + שהסיבה לעמידה דווקנית על דרישת הכתב לא באה לגופה אלא כמחפה על טענות אחרות לא ניתן לקבל טענות אלה על פי הפסיקה בפרט בעיניינינו שהקונים היו מיוצגים על ידי עו"ד בעיסקה [אף שלא ביחס לדמי התיווך] אין מקום לטענות ממין אלה, אמנם מדובר בתוספת רק ל'רווחא דמילתא' אך גם בלא שהיו מיוצגים על ידי עו"ד לא ניתן לקבל את הטענות של דרישת הכתב. 

אך מלבד כל זאת הצדדים באו להתדיין בביה"ד במטרה לשמוע מהו דין תורה, ובמקרה כזה נראה כי ההתחייבות בכתב מחייבת אף אם לפי החוק אין חובה, שכן כלל ברזל הוא במשפט העברי (קידושין יט ע"ב ובהרבה מקומות) שכל תנאי שבממון תנאו קיים, זאת אומרת גם אם הדין הבסיסי הוא שאין חובה לשלם אם הצדדים החליטו שהם רוצים לשלם ועשו הסכם על כך הם חייבים בתשלום למרות שאין חובה לכך מצד הדין הבסיסי, ולכן אף אם ההסכם לא מחייב מבחינת החוק הוא מחייב מצד דין תורה [שעליו חתמו הצדדים בוררות] מדין 'כל תנאי שבממון תנאו קיים', וכן מנימוקים נוספים. 

נותרה א"כ השאלה רק אם יש לחייב מצד שהמתווך לא היה הגורם היעיל בעיסקה אלא שהנתבעים מודים שאילולי המתווך לא היה מתחייב להפסיק להציג את הדירה בפני אנשים אחרים הם לא היו יכולים להשיג את העיסקה הזו שכן לדבריהם לעיסקה היה נדרש שקט, וא"כ מתווך שדאג לשקט היש גורם יעיל ממנו לסגירת העיסקה? זאת ועוד על פי ההגדרה בחוק המתווכים מהו תיווך במקרקעין נאמר: 

בחוק זה – "תיווך במקרקעין" – הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין.

נמצא כי עצם ההפגשה בין הצדדים מהווה תיווך, על אחת כמה וכמה כשהם חסמו בגופם לקוחות אחרים כדי שהקונים יתנהלו לאיטם בקצב המתאים לעיסקה נראה כי אין גורם יעיל מהם, זאת מלבד שלא הוכחות טענות הנתבעים על כך שהתובעים לא עזרו או הזיקו להם. 

מסקנה

הנתבעים: ד.צ. ואשתו מרת א. ישלמו לתובעים: סך 60,000 ₪ כולל מע"מ בתשלום אחד תוך 30 יום. 

ובזה באנו עה"ח 

הרב אפרים דניאל שימלמן – אב"ד                הרב עובדיה ועקנין – דיין                    הרב משה פרקוביץ - דיין