שוכר שהשקיע בדירה

בס"ד יום חמישי ט' אלול תשפ"ד         תיק מס' 158

פסק דין

בעניין שבין התובעים: ראובן  

לבין הנתבעים: שמעון

עובדות מוסכמות

ראובן שכרו דירת קרקע ממשפחת, בינואר 2018 (למניינם). הם גרו בדירה כארבע שנים.

לשוכרים לא היתה אפשרות שתשלום הארנונה ירשם על שמם, לכן הם ביקשו מהמשכירים שישלמו את תשלום הארנונה והם יחזירו להם את התשלום במזומן. במשך השנה הראשונה הם שילמו למשכירים את הארנונה, אך בהמשך לא שילמו ונשאר חוב. כאשר המשכירים באו למכור את הדירה הם נאלצו לשלם את החוב שנזקף לחובתם בעיריה. סה"כ הם שילמו סך של 34,600 ₪.

במשך שנות השכירות, השוכרים השקיעו פעמים רבות בדירה, דלתות, צבע, מזגנים, רשתות, חלונות, תריסים, ברזים ועוד. השוכרת ביקשה מהמשכירה שהיא תשלם אך המשכירה אמרה לה שאין לה יכולת כלכלית לכך, לכן השוכרים השקיעו את הכסף על חשבונם. על חלק קטן היתה הסכמה של המשכירים שהם יפחיתו את ההשקעה משכר הדירה וכך היה.

לאחר כארבע שנים, המשכירים החליטו למכור את הדירה.

יש וויכוח על הכספים שהשקיעו השוכרים בדירה.

טענת התובעים

במשך השנים השקענו רבות בדירה. הדירה לא היתה ראויה למגורים במצבה הראשון. ביקשנו מהמשכירים שישקיעו אך הם טענו שאין להם כסף. קיבלנו רשות ושיפצנו בעצמנו, מכספנו. 

בגינה הושקע סכום גדול כיון שהתברר שאחד הביובים של הבנין קרס, בעקבות פינוי קראון של בנם של משפחת  שעמד בחצר, והעיריה דרשה לתקן. כיון שהדירה המושכרת היא בקומת קרקע, כל הביוב של הבנין עלה לבית שלנו ונאלצנו בדחיפות לתקן זאת בעצמנו. השקענו שם סכום של כ-40,000 ₪.

בידינו חתימה של המשכירה, שחתמה לנו לפני מכירת הדירה, שהיא מודה שהיא חייבת לנו בעקבות מה שהשקענו והיא תשלם (אין סכום מסויים שהיא התחייבה עליו).

הסכמנו להתפשר איתם על תשלום הוצאות הגינה בלבד, אך כיון שלא הגענו להסכמה אנו תובעים כל מה שהשקענו בבית ובגינה.

אנו תובעים סכום של כ-83,000 ₪ (הוצג דף מפורט בפני בית הדין על סך 42,000 ₪), סכום זה כולל את ההשקעה בדירה ואת ההשקעה בתיקון הביוב בגינה.

אנו תובעים גם סכום של 1,759 ₪, בגין תשלום חשמל ששילמנו אחר שיצאנו מהדירה למרות שאנחנו לא השתמשנו בחשמל הזה.

סה"כ- 84,759 ש"ח

טענת הנתבעים

לגבי מה שהתובעים השקיעו בדירה, אמרנו להם שאין בידינו יכולת לשלם והם השקיעו מרצונם ולצורך עצמם. הסכמנו שיעשו מה שהם רוצים מתוך רצון טוב שיהיה להם נח בדירה. לא היתה כוונה שלנו לשלם על מה שהם השקיעו. מלבד כמה דברים שהסכמנו שאנו נישא בהוצאות. על חלק מהדברים בכלל לא ידענו שהם השקיעו.

לגבי הגינה, לא ידענו כלל מהסיפור של הביוב, רק לאחר מכירת הדירה שמענו על כך. הם היו צריכים ליידע אותנו והיינו מוצאים פיתרון. ראובן עזר לנו למכור את הקראון ושילמנו לו כמה ימים אח"כ, הוא לא אמר לנו כלום על בעיה שנוצרה בעקבות פינוי הקראון. בכלל, לא השכרנו להם את הגינה עם הבית. הבן שלנו היה גר שם בקראון שהצבנו בגינה. ראובן אמר לנו שהוא שיפוצניק ורוצה לשפר את הגינה, הסכמנו לו אבל לא דיברנו על תשלום עבור זה. בכל אופן, הביוב הוא של הבנין כולו ולנו אין אחריות פרטית על זה.

לגבי המסמך שהאישה הסכימה לשלם. אכן, יש כמה דברים שהם השקיעו בדירה שהסכמנו לשלם שזה רשת, דלת פלדת ואולי עוד כמה דברים. אנו מעריכים את הסכום בכ-10,000 ₪. לגבי יתר הדברים איננו צריכים לשלם.

בחודשים האחרונים, השוכרים לא שילמו לנו שכר דירה, כ-3.5 חודשים (בהמשך הדיון התברר שזה כחודש וחצי שלא שילמו).

לגבי ארנונה, הם לא שילמו והם חייבים לנו מה ששילמנו לעיריה, 34,600 ש"ח. 

אבל אנחנו מוכנים לוותר בשביל השלום. אנחנו לא מבקשים שישלמו לנו כלום. רק שיבקשו סליחה על עוגמת הנפש ואנו נתפייס איתם. 

פסק הדין

אין חיוב של יורד שלא ברשות כאשר בעה"ב מחה

המקרה שלפנינו, דומה למקרה של יורד לשדה חבירו שלא ברשות, היינו אדם שירד לשדה חברו בלי ידיעתו והשביח את השדה. הדין בזה הוא שאם מדובר בשדה העשויה ליטע, בעל השדה משלם את כל הסכום. אם מדובר בשדה שאינה עשויה ליטע, הוא משלם הוצאות או שבח בלבד (בבא מציעא דף קא ע"א).

לטענת השוכרים, הבית לא היה ראוי למגורים נאותים והם נאלצו לערוך בו תיקונים רבים. לטענתם, מדובר בשדה העשויה ליטע. אך לטענת המשכירים, הבית בודאי היה ראוי למגורים אלא שהם השקיעו לנוחותם ועל חשבונם. אמנם הוא בית ישן, אך הוא היה במצב סביר. הם נכנסו וידעו מה יש בו ולא התנו שום דבר. לכן, נראה שאין כאן יורד לשדה העשויה ליטע אלא לשדה שאינה עשויה ליטע, ועדין יש לדון אם צריך לשלם עבור ההוצאות או השבח, הזול מביניהם. 

נראה שאין לחייב כאן תשלום מדין יורד שלא ברשות, משום שהשוכרים מודים שהם ביקשו רשות לעשות שינויים וגם ביקשו שהמשכירים ישלמו עבור השינויים. המשכירים הסכימו שהם יערכו שינויים בדירה אך אמרו שאין בידם לשלם ולא לקזז מדמי השכירות. יש כאן מעין אמירה שאם אתם רוצים, תשקיעו על חשבונכם ולא על חשבוננו. 

הראשונים כתבו (רמב"ן על בבא בתרא דף ד ע"ב, שו"ת הרשב"א חלק ד נד ועוד) שאם בעל הבית מחה ביורד לפני שירד, הוא לא צריך לשלם לו, והם נימקו זאת בטעם שלא יתכן שכ"א ילך ויכריח את חבירו לשלם לו בניגוד לרצונו. נראה, שכאן זה כמו מחאה, כי עיקר המחאה היא האמירה שאנו לא מתכוונים לשלם על ההשבחה. 

אמנם, הרשב"א כתב (שם) שאם יש לאחר המחאה גילוי דעת ברור שבעל הבית נח לו בשיפור, הוא צריך לשלם.

האם יש כאן גילוי דעת של המשכירים שנח להם בשיפור שנעשה בבית?

נראה שאין לנו גילוי דעת על זה. המשכירים אמרו שלא היה איכפת להם ממה שנעשה והם נתנו לשוכרים יד חופשית ולא ידעו מה הם עשו שם, ומה שהסכימו לשינויים היה רק מתוך התחשבות בשוכרים שיהיה להם נח בדירה.

האם מכירת הדירה לאחר מכן נחשבת גילוי דעת שנוח למשכירים בתיקונים שנעשו בדירה? נראה שלא, המשכירים מכרו את הדירה לא בגלל השיפורים שנעשו בה אלא בגלל שכנות לא טובה עם השכן מלמעלה. 

עדין יש לשאול, האם המשכירים הרוויחו מהשיפוצים בעליית מחיר הדירה, ואם כן מן הסתם יש להם נוחות ממה שנעשה? בית הדין בדק את הדבר עם מומחים בתחום, ומסקנתם היתה שדירה שכזו נמכרת לצורך שיפוץ כולל מחדש וממילא רשימת התיקונים של השוכרים לא גורמת לעליה במחיר הדירה. 

טול עציך ואבניך

כאשר בעה"ב מוחה ביורד ואומר לו שאינו רוצה לשלם לו עבור ההשבחה, היורד רשאי ליטול את חומרי הגלם שהשקיע בקרקע, ובלשון הגמרא 'טול עצך ואבניך'. ואף שבעה"ב מכר את הבית בידיעת השוכר והשוכר לא נקף אצבע כדי ליטול את עצו ואבנו מתוך הבית, הרי עשה זאת מתוך טובה לבעה"ב כדי שיוכל למכור את הבית במחיר טוב יותר ומתוך אמירה מפורשת שהוא תובע את כל ההוצאות שהוציא עבור השבחת הבית.

אמנם יש לדון ביחס 'לעצים ואבנים' שהשוכר הוציא ואינו יכול ליטול אותם, כגון צביעת הבית. שהרי כתב בזה הנתיבות (שע"ה, ס"ק ב)- 

אמר לו בעל השדה עקור אילנך ולך. נראה דדוקא בכה"ג שיכול ליקח האילנות [כמה] שנתן ולכך יכול לומר לו איני רוצה בהנאה זו ואיני רוצה ליהנות מזה, אבל כשאינו יכול ליקח הדבר ההוא כגון שצבע לו בגד ואי אפשר להעביר הצבע מחויב לשלם לו.

דהיינו שאם א"א ליטול עציו ואבניו אזי בעל השדה צריך לשלם את היציאה או השבח כדין יורד. ואף שהנתיבות (סימן ש"ו, ס"ק ו) הביא שהקצות (ש"ו, ס"ק ו) חולק עליו, המעיין בקצות יראה שלמעשה נראה שהקצות יודה לנתיבות שהרי הכריע כרמב"ם ודלא כראב"ד שמשמע ממנו שיכול לומר טול עצך ואבניך אף בכה"ג. ודו"ק כי קצרתי. 

אך יתכן לומר שבעניין זה יש הבדל בין מחאה מראש ובין טול עציך ואבניך. שהרי הסברא שא"א לומר טול עצך ביאר הקצות, שזו תקנה לטובת שניהם, אך יתכן שתקנו כן רק כאשר היורד ירד בתומתו, אך אם ידע מראש שבעה"ב אינו רוצה בזה אינו בדין שיכפה את בעה"ב לשלם לו. וכן נראה מסברא.

בנידו"ד יש לשער את שווי הדלתות, החלונות והמזגנים לאחר פירוקם מהבית, כשליש מעלותם. בתביעה יש פירוט של 30 אש"ח, ולכן יש לחייב 10 אש"ח. בנוסף יש בכתב התביעה 12 אש"ח צביעה, וכאמור על הצביעה בנידו"ד א"א לדרוש פיצוי. 

דיון נוסף- האם לחייב מדין יורד כאשר ירד להשביח עבור עצמו

ויש לדון האם בכלל יש מקום לחייב מדין יורד כאשר היורד ירד לטובת עצמו. שהרי הש"ך כתב (חו"מ סימן שצא ס"ק ב) ש''טעמא ביורד שלא ברשות כיון שמתכוין להשביח חייב לשלם לו יציאותיו'', ויש להסתפק אם כונתו שמתכוין להשביח ובא למעט אם לא התכוין להשביח אלא שבמקרה יצא שבח, או שכונתו שהתכוין להשביח עבור בעל הבית ולא שהתכוין ליהנות לעצמו בדבר, ואם זו כוונתו, הרי מי שהשביח את שדה חבירו לא עבור חבירו אלא כדי שיהיה לו נח לגור באותו מקום, עשה זאת לצורך עצמו בלבד, ולא מגיע לו פיצוי. במקרה שלפנינו, המשכירים רצו לגור בדירה נוחה והשקיעו את הסכום עבור רווחתם ולא מתוך מחשבה להשביח את הדירה עבור בעל הבית. 

וכעין זה מצינו ברמ"א (רס"ד, ד) שאם אדם נהנה בעצמו וגם חבירו נהנה מזה, לא יכול לתבוע ממנו תשלום כי זה נהנה וזה לא חסר, דהיינו שלא הוציא הוצאות כדי להנות אותו, שכל ההוצאות שהוציא היו עבור עצמו בלבד וממילא גם חבירו נהנה. וז"ל- 

ואם נראה לב"ד שלא הוצרך להרבות בהוצאות בשבילו,  דאפילו בשבילו לבדו היה צריך לכל הוצאות אלו, אינו חייב ליתן לו כלום, דזה נהנה וזה אינו חסר. לכן יש מי שפסק: מי שהציל ספריו וספרי חבירו, אם לא הוצרך להרבות הוצאות בשביל חבירו, אין חבירו חייב לשלם לו כלום (הגהות אלפסי פ' הגוזל). ונ"ל דווקא שירד תחלה להציל שלו, אלא שהציל גם כן של חבירו עמו. אבל אם ירד על דעת שניהן, חייב ליתן לו מה שנהנה, מאחר שהציל של חבירו, וכמו שנתבאר, כן נ"ל.

ובביאור 'ירד על דעת שניהם' ביאר הנתיבות (ס"ק ו)- 

והטעם נראה, כיון דאי אפשר להינצל בלי הוצאות, ממילא כל אחד יכול לכוף את חבירו ליתן, כמו שיירא שעמד עליה גייס בסימן רע"ב [סעיף ט"ו], ועיין מה שכתבתי בסימן קע"ח [משה"א סק"ג] שכך הדין בכל מקום כשהדבר צריך לשניהם ואי אפשר לאחד לתקן הדבר מבלי חבירו, שכופין זה את זה.

דהיינו שאם יש סכנה כנגד שניים יכולים לכוף זא"ז לתת, ולכן אם ירד על דעת לתבוע הרי זה כמוציא הוצאות עבור דבר שחבירו חייב לו וחוזר ותובע ממנו. אך נראה שזה לא שייך בשיפוץ הבית, שהרי המשכיר לא היה חייב לשפץ את הבית והיה יכול להשאיר את זה כחורבה. וממילא עדיין יש את הפטור של ז"נ וזל"ח.

(אמנם בנידו"ד היה גם שיפוץ מוכרח של הביוב שהיה מוטל על בעה"ב, אך לא זה רק נטען ובעה"ב הכחיש ולא הובאה לבי"ד ראיה לכך למרות שביקשנו).

דחיה ראשונה של הפטור- בממוני גבך לא שייך פטור של ז"נ וזל"ח

נלענ"ד, שזה נהנה וזה לא חסר פטור, אך זה משתרשי וזה לא חסר (כי עשה את זה על דעת עצמו)- חייב. 

וכעת ראיתי בהישר והטוב (יט) מאמר מאת הרב אברהם מרדכי לוינגר שמביא לזה סימוכין דברי רבותינו האחרונים, שהוכיחו מדברי השו"ע (קפג, ו)- 

היה השער קצוב וידוע, והוסיפו לשליח במנין או במשקל או במדה, כל שהוסיפו לו המוכרים הרי הוא של שניהם, וחולק התוספת השליח עם בעל המעות.

זו דעת הרי"ף שלעולם השליח צריך לשלם למשלח חציו כי ההנאה הזו באה לו בעקבות המשלח. והקשו, שהרי זו הנאה הבאה לשליח ללא חסרון של המשלח. ותרצו שבממוני גבך אף ללא חסרון צריך לשלם. 

אמנם עדיין צ"ב מדברי הנתיבות שהבאנו בהערה בתחילת הדיון, שלכאורה גם שם יש ממוני גבך.

אמנם הרב לוינגר הנ"ל חילק שם בין השבחה בעין (כגון ארונות מטבח) ובין שאינו בעין (כגון צביעה). 

ומקורו ברוך בדברי הגמרא ב"ק קא. שדנה בקוף שנטל סממנים מראובן וצבע בהם צמר של שמעון, שהגמרא אומרת שאם צבע נחשב דבר בעין אזי ראובן יכול לדרוש את שווי הסממנים אך אם אינו מוגדר בעין אלא רק חזותא לחוד לא יכול לדרוש (תוספות שם מבאר שהדיון הוא רק לגבי ממוני גבך ולא לגבי השבח שהצמר הושבח כי שמעון חייב רק על שבח שנטל הוא או בהמתו ולחילופין שבח שראובן השביח בידו. ועיי"ש תירוץ נוסף ובש"ך שצ"א ס"ק ב).

דהיינו שהחיוב של הנאה זה כאשר הנהנה נוטל מהמהנה או שהמהנה נותן לנהנה, אבל ממוני גבך לכאורה שייך בכל מקרה שהרי אם רוח מעיפה שטרות כסף מראובן לשמעון ודאי ששמעון צריך להחזיר אותם לראובן. אלא שהטעם שאין כאן חיוב ממוני גבך הוא אחר, כי ממוני גבך זה נכון רק כאשר יש משהו בעין, אך אם הנכס שווה כעת יותר זה לא מוגדר ממוני גבך אלא שבח והנאה.  ואף אם ימכור אח"כ את הצמר לאחרים וירוויח כסף, זה לא ממונו של ראובן אלא הנאה שבאה בעקבות ממונו של ראובן.  

לסיכום- 

1. בממוני גבך לא שייך לומר ז"נ וזל"ח.

2. כאשר השוכר הוציא את הממון הנ"ל מחמת שסבר שיהיה לו הנאה ממנו לאורך זמן ובאופן פתאומי זה הופסק ע"י בעה"ב, נמצא שמבחינת השוכר זה נחשב כ'זה חסר'. 

אך למעשה, אין נפק"מ בדיון זה כיון שכבר הסקנו לעיל שכיון שבעה"ב מיחה ולא נהנה מההשבחה, יש ליורד ליטול רק עצים ואבנים. 

תיקון הגינה

התובעים הודו שקו הביוב שקרס שייך לכל הבנין והתיקון מוטל על כל הדיירים, אלא שהם לקחו על עצמם לתקן משום שזה היה דחוף, הביוב עלה אצלם בבית, ולא היתה אפשרות לתקשר עם שאר השכנים. לכן, למשכירים יש אחריות רק על חלקם היחסי בבנין ולא על כל התיקון. התיקון שנעשה בביוב, הוא בודאי מוגדר כשדה העשויה ליטע שהרי אי אפשר לגור בדירה שהביוב בה עולה. זו הוצאה שמגיע לשוכרים תשלום מלא.

הערכת התיקון כולו, לדעת המשכירים, הוא כ-40,000 ₪. בבנין יש כ-10 או 12 דיירים. אנו מעריכים את הסכום של התיקון לכל דייר בכ-4,000 ₪ כיוון שיש שדברים שנעשו כתוספת לתיקון והיה אפשר להסתדר בלעדיהם. זה הסכום שהמשכירים חייבים לשוכרים.

שכר דירה

השוכרים מודים שלא שילמו שכר דירה בתקופה האחרונה שהיו בבית, 3.5 חודשים. לאחר בירור עם הצדדים, התברר שחלק מהסכום קוזז בהסכמה. נשאר כחודש וחצי (קצת פחות) שלא שולם. שכר הדירה לחודש היה 2,800 ₪. הסכום שהשוכרים צריכים לשלם הוא כ- 4,000 ₪.

ארנונה

המשכירים שילמו 34,600 ₪ לעיריה בסוף תקופת השכירות. לא ידוע בדיוק מה כולל סכום זה. יתכן שיש בו חלק ששייך למשכירים או לבנם שהיה גר בקראון שהיה בגינה. חלק מהתשלום כולל היטלי גביה וריביות. מה שברור הוא שהשוכרים לא שילמו להם ארנונה במשך כשלוש שנים. אם נעריך את הסכום, לפי הדירה שהם גרו בה, נגיע לכ-14,000 ₪ ארנונה למשך 3 שנים. את זה צריכים השוכרים לשלם למשכירים.

לסיכום,

על השוכרים לשלם למשכירים: על שכר דירה סכום של כ-4,000 ₪, ועל הארנונה, סכום של כ- 14,000 ₪. סה"כ כ-18,000 ₪.

המשכירים מודים שהם צריכים לשלם לשוכרים 10,000 ₪ על השקעה שהם התחייבו לה, וכן עלה גם בפסק הדין שהם חייבים מן הדין מחמת שזה השווי של 'העצים והאבנים' של השוכרים. על תיקון הגינה אנו מחייבים אותם סכום של 4,000 ₪ שהוא החלק היחסי שלהם ביחס לכלל השכנים שנהנו מהתיקון. על החשמל 1,759 ₪. סה"כ, 15,759 ₪.

אם נקזז, יוצא שעל השוכרים לשלם למשכירים סכום של 2,241 ₪. אך המשכירים אמרו במהלך הדיון שהם מוכנים למחול על מה ששילמו. לכן, אנו פוטרים את השוכרים מלשלם סכום זה. אולי יש בסכום זה מעט פיצוי נוסף לשוכרים על מה שהם השקיעו בדירה, אף על מה שמעיקר הדין פטרנו את המשכירים מתשלום.

החלטה:

המשכירים והשוכרים פטורים מכל חוב זה לזה.

'והאמת והשלום אהבו'

___________   ___________ ___________

הרב שלמה בן- יאיר הרב דרור טויל, ראב"ד הרב אביעד תפוחי