קנה דירה והעלימו ממנו את העובדה שיש בדירה שוכרת שלא משלמת

התובע רכש דירה בטבריה מהנתבע בנובמבר 2017 כאשר בדירה דרה עדיין שוכרת שנותר לה כחודשים עד סיום חוזה השכירות שלה.

התובע ראה את הדירה והנה היא מלאה בארגזים ושקיות, בהבינו שהשוכרת מכינה כל זאת לפינוי הדירה כעבור זמן השכירות.

השוכרת לא נתנה להתובע מפתח לדירה וכן לא הנתבע.

השוכרת שלמה בתחילה סכום קטן של חצי חודש לשכירות. ומאז לא שלמה שכר דירה בטענה שיש הרבה מומים בדירה שהנתבע לא תקנם אף שהיא פנתה אליו הרבה פעמים.

התובע פתח בתביעה בבית משפט לשם הוצאת השוכרת מהדירה והוציא לשם כך הוצאות רבות.

ורק אז נודע לו שהנתבע בעל הדירה לפני שמכרה תבע את השוכרת על כך שאינה משלמת שכר דירה ואף זכה במשפט.

אלה שהשוכרת היתה בתהליך של פשיטת רגל ואין מה לעקל ממנה ולהוציא ממנה שכר דירה.

השוכרת עברה תאונה שבעקבותיה קיבלה פיצויים שמהם קיבל הנתבע סכום משמעותי לשם תיקונים נצרכים בדירה לפי טענת השוכרת אך במקום זה לקח את הכסף ע"ח שכ"ד שלא שלמה לו. וכל זה הנתבע לא יידע את התובע.

בצאת השוכרת מהדירה אחר התאונה קבל התובע את הדירה והוצרך לשלם סכום גבוה לשם פינוי הארגזים שחלקם היו חלק מבעיות השוכרת שהיתה אגרנית

כמו כן השוכרת לא שלמה ארנונה חשמל ומים וכל זה נפל לטיפולו של התובע.

כמו כן הוברר שישנם מומים רציניים בדירה. היא עברה שריפה ונמרח על כך צבע ולא נאמר להתובע על כך אך זה גרם לבעיות בחשמל והוצאות להסדר תקין.

בקניית הדירה לא נאמר לקונה כי יש בעיות נוספות לחשמל. הבית כאמור לא היה מחובר לחשמל בצורה סדירה אלא על ידי מונה נטען "טוקמן" דבר שגרם לבעיות רבות עד שכאמור שילם לחברת חשמל בצורה טובה.

הבית לא היה מחובר לגז ולא תקין. וזה אחר פנית זו שקנתה ממני את הדירה הנתבע הודה ושילם אלף שח לתיקון (הסכום היחיד ששילם עבור תיקונים.)

כמו כן היו בעיות של עלית ביוב עד כדי כך שהביוב עלה לדירה מעל דירת הקונה. וכיון שבעל הדירה לא דר בה הצטברו מים עד שהם חדרו לדירת הקונה והרסו עד כדי כך שהיה צורך בשיפוץ ממש. ואמנם שדרג את הדירה ולכן הקונה הצליח למכרה. ולכאורה במחיר שדומה לסכום קניתו והוצאותיו לשיפוצה 700 אלף שח.

אך כל זה בלי שקיבל שכר דירה במשך השנים שעברו וכאב הלב והוצאות תביעתו כנגד השוכרת אף שכבר יצא פסק בית המשפט כנגדה בלי שידעו על כך. חלק חשוב מתביעתו הינה על הפרה יסודית של החוזה. על פי החוזה אם ישנה הפרה יסודית שלא תוקנה תוך שבעה ימים מתן התראה.

ישולם דמי נזק קבועים בהסכמת צדדים בסך 10% מדמי הקניה.

ובמקרה דידן ישנה הפרות ברורות

המוכר הצהיר שאין לו שום התחייבות לצד ג' בקשר לנכס וכן כי הדירה נקיה מכל חוב לצד ג' ולאף גורם אחר. בעוד שהיה חוב לארנונה לחשמל ומים שהשוכרת שלו לא שלמה.

גם לא גילה כי הדירה עברה שריפה דבר שפגע בקירות ובחשמל כמו כן רטיבות שגרמה להרבה בעיות בדירה.

לכן טוען הקונה שיש כאן הפרה יסודית ומגיע לו הפיצוי המוסכם 10% מדמי הקניה.

נוסף לכל ההוצאות שהוציא לשיפוץ הדירה ופינויה דבר שלא נאמר לו ולדבריו לא קבל מפתח לדירה מהשוכרת וראה את הדירה תוך ידיעה שהשוכרת תשלם שכר דירה ולבסוף תפנה את הדירה.

כל טענותיו על הוצאות מגובות בקבלות ממבצעי העבודה.

תשובת הנתבע

אינו מתייחס לרוב דברי התביעה.

לדעתו הנזק לא גדול ולגבי ההצפות זה פגע בחלק התחתון של הדירה והשאר קרה אחר המכירה מנזילה מהקומה העליונה.

כמו כן מדוע נזכר לתבוע לך אחר רב היה הולך בתחילה לדין תורה והיינו מבטלים המקח.

כמו כן מכר* את הדירה ב-700 אלף בעוד שקנה ב 459אלף הרי שהרויח מהדירה ולא נפסד.

כמו כן אם הוא זוכר נכון הקונה קיבל 30 אלף מהשוכרת בבית המשפט.

עוד טוען הנתבע כי אין התובע יכול לטעון למקח טעות ולביטול המקח משום שהתובע השתמש בבית לאחר שראה את המומים וממילא מחל. וכך כתב השולחן ערוך (חושן סימן רלב סעיף ג)

"המוכר לחבירו קרקע או עבד או בהמה או שאר מטלטלים, ונמצא במקח מום שלא ידע בו הלוקח, מחזירו אפי' לאחר כמה שנים, שזה מקח טעות הוא, והוא שלא ישתמש במקח אחר שידע במום. אבל אם נשתמש בו אחר שראה המום, ה"ז מחל ואינו יכול להחזיר"

יש לדחות טענה זאת מכמה סיבות:

1. הנה בספר מחנה אפרים הלכות מכירה דיני אונאה סימן ה כתב שבאופן שהקונה ראה את המום במקח והודיעו ואחר כך השתמש בו לא אמרינן בכה"ג שמחל וכך הביא בשם הריטב"א שבאופן שהכיר במום והודיע למוכר ואחר כך נשתמש בו לא מחל אונאתו.
2. בשו"ת מנחת יצחק (חלק ז סימן קכז (כתב: "אמנם אם לא אמר הקונה להמוכר תיכף כשנודע לו מהמומים, ונשתמש בו אח"ז, לכאורה אמרינן בזה דמחיל, אבל כד מעיינת שפיר אינו כן, דהרי איתא שם בש"ע (סעי' ה') וז"ל, ראובן שמכר לשמעון בתים שיש לו בעיר אחרת וקודם גמר המקח נכנסו עובדי כוכבים בבתים וקלקלו קצת מקומות ועשנו הכתלים ועקרו דלתות הבית והחלונות ורוצה לשמעון לחזור בו, וראובן טוען שכיון שהוא מום עובר ינכה לו מן הדמים כדי שיחזור הבית לקדמותו ויקיים המקח, הדין עם ראובן, והוסיף בהג"ה שהרי בית מכר לו ועדיין נקרא בית, וכן מום שאינו בגוף הבית וכו' עכ"ל. והנה בנד"ד ג"כ כל אלו המומים אינם חסרונות בגוף הבית רק שיש לתקנם. וא"כ אף אם ירצה הקונה לחזור בו אינו יכול ורק יש לו טענה עלי' לתקנם, וא"כ ה"ז דומה לאונאת שתות דהדין דקנה ומחזיר אונאה. וכתב בנה"מ (מובא בפת"ש שם) דבזה אפילו אם נשתמש בו אינו ראי' שמחל דהא שלו הוא, רק כשיכול להחזירו ולא החזירו אמרינן דמחל עיין שם, וממילא הה"ד בנד"ד דא"א להחזירו לא אמרינן דמחל, ועוד שייך בנד"ד לומר דהא דנשתמש בו הוי מחמת אונס דאין לו דירה אחרת, ובכה"ג צדד הפת"ש שם דלא אמרינן דמחיל עיין שם".

והנה בנידון דידן הקונה התריע בפני המוכר שיש מומים בבית ושעליו לתקנם ומה שהשתמש בה כיון שקנאה לשם השכרה הרי זה כאילו אין לו דירה אחרת.גם טענתו שמא הקונה קיבל 30 אלף מהשוכרת לפי פסק בית המשפט. טענה אינה נכונה כי אדרבא כאשר הוא תבע את השוכרת וזכה ורצה להפעיל את ההוצאה לפועל השוכרת טענה שאין בידה כסף לשלם. אך קבלה מהביטוח אחר שנפגעה הסכום של 50 אלף ש"ח ומזה הוסכם שהנתבע יקבל 30 אלף לתקון הדירה וחלק עבורו על שכר דירה שלא שלמה.

טענתו שמא הקונה קיבל 30 אלף מהשוכרת לפי פסק בית המשפט. טענה אינה נכונה כי אדרבא כאשר הוא תבע את השוכרת וזכה ורצה להפעיל את ההוצאה לפועל השוכרת טענה שאין בידה כסף לשלם. אך קבלה מהביטוח אחר שנפגעה הסכום של 50 אלף ש"ח ומזה הוסכם שהנתבע יקבל 30 אלף לתקון הדירה וחלק עבורו על שכר דירה שלא שלמה.

ובמקום לתקן לקח את כל הכסף על חשבון שכר דירה שלא שולם על ידי השוכרת.

אחר עיון בטענות התובע. 

א'. ברור שהייתה הפרת חוזה יסודית כטענתו ולכן מגיע לו כפיצוי מוסכם 10% ממחיר הדירה

הדירה נמכרה לו בסכום של 44 אלף ש"ח (אף שבפועל שלם 50 אלף)

ולכן הנתבע חייב בסכום של 40 אלף שח על הפרת החוזה. כלפי שאר תביעותיו של התובע.

ב'. כאמור הנזק העיקרי נוצר עקב סתימות בביוב שלא תוקנו דבר שגרם להצפות בדירה ובעיקר בדירה מעליה שבעל הדירה לא דר בה ולכן לא עצרו את הצטברות המים עד שהדבר פרץ לדירת השוכרת וגרם לנזקים חמורים שהצריכו הוצאות רבות כדי לתקנן.

כמו כן היו נזקים שהיו מומים נסתרים שהנתבע היה מודע להם כמו שהיתה שריפה. והדבר הוסתר על ידי צביעת מקום השריפה אך זה גם גרם לבעיות בחשמל ועוד.

ויש לדון מעבר לבעיות אלו לבעיה העיקרית של חדירת המים מהדירה למעלה שגרמה להשחתת הדירה המדוברת אמנם הביוב והרטיבות הגיעו מעצם שימושה של הדיירת וכל שאר דיירי הבניין במים ושירותים.

ואם כן לכאורה אמנם עצם בעיית הביוב הייתה באחריותו של הנתבע שהדיירת ידעה אותו בבעיה.

אך עצם השימוש שפגע נעשה על ידי כלל הדיירים כולל השוכרת ולכאורה על ידי כך הדיירת הזיקה בעצמה והנתבע רק גרם לכך. ולכאורה גרמא פטור בדיני אדם וחייב בדיני שמיים.

ג'. יש לדון שמא שימוש הדיירת והשכנים במים הרי זה כמי שחוסם דרך הרבים בכדים ואין אפשרות לעקוף אותם, מותר לו לשוברם ולעבור. אף כאן אין אפשרות לחיות בלא שימוש במים ושירותים. אך יש לדחות בחוסם דרך הרבים מדובר כאשר כעת רוצה ההולך לעבור.

אך כאן יתכן והשימוש הראשון מותר אך הדרך אחר כך לתקן את הצינור ולהגיש חשבון לאחרי שיתקן וכל שלא עשו כן אין פטור של ההולך בדרך.

ד'. אולם על עצם טענת גרמא, מצאנו התייחסות לימינו. הגרז"ן גולדברג זצ"ל טען שכיוון שבגרמא חייב לצאת ידי שמיים בית בדין מפשרים ונותנים לניזק חלק מהנזק ובזה מוחל הניזק על מה שהגורם חייב לשלם לו בדיני שמיים. ובזמנו אמר לי הגרז"ן שאפשר לחייב שליש על גרמא.

אולם אחר כך הביא טענות נוספות שהמזיק בגרמא חייב לבקש מחילה. ואין הניזק צריך למחול בחינם.

כמו כן גרמא פטור מבית דין, אך אסור לגרום ואולי זה איסור תורה.

כמו כן יכולים הדיינים לחייב תשלום עבור פעולה לא מוסרית

וכאן ודאי שהנתבע התנהג בצורה לא מוסרית בהסתירו על כך שהשוכרת אינה משלמת שכר דירה והוא תבעה בבית משפט ואף זכה. וגרם שהתובע יתבע אותה ויוציא הוצאות רבות על כך. וכן לא גילה על מומים שהיו בדירה והוסתרו בצביעה ועוד.

בתחומין מד' (במאמרו של ארז אדלר :המעמד ההלכתי של החוק הישראלי בדיני נזיקין). הביא דעות שמחייבות בגרמא מדין דינא דמלכותא. ואף שיש שחלקו. כאשר חותמים בשטר הבוררות שהבוררים יכולים לפסוק לפי שיקול דעתם לרבות פשרה. יכולים אנו לסמוך על הדעות המחייבות גם בגרמא מדין תקנות הקהל.

המזיק בגרמא, לדוגמה, פטור מדיני אדם וחייב בדיני שמיים. לפיכך יש שסברו שיש לחייב את המזיק בגרמא מ'דינא דמלכותא', יש שחלקו על כך ואילו אחרים נותרו בצ"ע לדינא.

כאשר יש חיוב בדיני שמיים, מצינו כבר ברמ"א (חו"מ רנט,ז; שנו,ז) שיש לחייב מ'דינא דמלכותא' להשיב גניבה ואבדה לאחר ייאוש גם במקרים שבהם ההלכה פוטרת. לכך התייחס הרא"ז מלצר (אבן-האזל, הל' נזקי ממון ח,ה; הל' מלווה ולווה כז,א):

הדבר פשוט דבהחזרת אבדה אחר יאוש או חזרת גנבה שמכרה אחר יאוש שייך בזה דינא דמלכותא דינא. והטעם בזה, דתקנה כזו שתיקן המלך אינה נגד דיני התורה כיון דמצד דין התורה נמי צריך להחזיר לפנים משוה"ד ולכן בזה מהני דין המלך והוי בכלל בני נח מצווין על הדינים שהיו מחוייבים לתקן דינים קבועים שיהי' ביושר ולא בגזל וחמס. וכיון דדין זה הוא יושר לכן אף דהתורה אמרה דאבדה לאחר יאוש מותרת, מ"מ לא נפקע בזה כח דין המלך. ודוקא היכי שהמלך פוסק דין שהוא נגד דין התורה שאין בזה לפנים משוה"ד, אז אמרינן דאין בכח המלך לשנות דין התורה והוי כמו שחקק דין של גזל, אבל בחזרת אבדה לאחר יאוש - כיון שהוא דין של יושר מהני דינו משום דיש בכחו לתקן תקנות מועילות, ואין נ"מ אם צוה זה המלך בתורת דין או תקנה כיון דעכ"פ הוא תקנה טובה, וכן מהני בזה מנהג הקהלות. וזהו שכתב רבינו גרשום בתשובה המובאת במרדכי דבין שהוא מגזרת המלך או מתקנות הקהלות מחוייבין להחזיר.

נראה שכוונת הרא"ז מלצר (ובדומה לו גם קצות-החושן חו"מ רנט,ג) אינה להגביל את תוקף החוק רק למקומות שבהם קיים חיוב הלכתי בדיני שמיים, אלא להציע אמת-מידה המיישמת את המבחן שהציע החתם-סופר כדי לבחון אם החוק מתאים להשקפת התורה או מנוגד לה. ואכן, יש שכתבו שגם במקום שבו המזיק פטור מדיני שמיים, אך בעבר חז"ל קנסו על נזקים שכאלו, יש מקום לחייב מכוח החוק. לכן נלענ"ד שיש משמעות הלכתית לחוקי נזיקין שעניינם תיקון החברה אף כאשר המזיק פטור מעיקר הדין, שהרי לחוקים אלו מטרה ראויה שמתיישבת עם המגמות ההלכתיות.

כך כתב החתם-סופר (שו"ת ח"א או"ח סי' רח):

עד כאן הגעתי עד דין המלך, ונ"ל דרשות ביד המנהיגים להרוג ולענוש מקרא והיה עליך דמים, כמו שדרשו בזה במסכת  מ"ק ה,א. ומסתמא גם אילו לא ניתנה תורה, וקודם מתן תורה היו דינין ונימוסים וכל מלך במשפט יעמיד ארץ... וניתנה תורה וחידשה אלה המשפטים וקבעה חוק גנב ישלם כפל, ושור תם חצי נזקו, שומרים כך וכך. אבל מה שלא הזכירה תורה כגון היזק שאינו ניכר - לא הותר חלילה, דרכיה דרכי נועם, אלא איננו בכלל משפטי תורה, והמלך וסנהדרין יראו לפי המקום ולפי הזמן ואין להתורה עסק בזה. והוא הדין ומכ"ש להסיר המזיקים הרבים הרוצחים בלא עדים וכדומה, דרכיה דרכי נועם וכל נתיבותיה שלום.

ה. כאשר אנו באים לחייב את הנתבע כפי שעולה מתוך טענותיהם של הנתבע והתובע לעיל.

כל טענותיו של התובע על הוצאות שיפוץ הדירה מגובות בקבלות.

בשיפוץ הדירה הוא השקיע רבות כדי שאוכל למוכרה ואמנם מכרה ב-700 אלף שח ולכאורה לא הפסיד כטענת הנתבע.

אך זה אינו נכון שהרי כדי שאפשר למכור הדירה היה חייב לשפץ בצורה טובה יותר מתיקון בעלמא. וכמו כן הפסיד שכר דירה במשך שנים, הוצרך להוציא סכום גדול לפינוי הדירה ועוד.

על כן כפשרה קרובה לדין אנו מכריעים כי יקבל 100 אלף שח על הוצאתיו שהגיעו לכמעט 200 אלף שח.

פסק דין

על הנתבע לשלם סך של 140 אלף שח לתובע התובע.