ערעור המוכר על מכירת דירה מחמת תקנות היישוב ואונאה
הרב חבר טוב אבישי
הרב כהן אהרון
תיאור המקרה בקצרה
התובע מכר קרקע לנתבע בישוב ב', וטוען לביטול המכירה מסיבות שונות.
טענות התובע
אנחנו גרים בישוב ב', זהו ישוב לא מוסדר, כל חבר באגודה מקבל מגרש לאחר תקופת המתנה. באלול תשפ"ג קיבלתי 1.3 דונם והצעתי אותו למכירה. עשיתי עם הנתבע חוזה מכר לפיו אעביר לו את הזכויות בקרקע 700 מ"ר תמורת 470 אלף ₪ בתשלומים. אני טוען לביטול העסקה, מכמה סיבות.
מבחינת הישוב אי אפשר לקנות לפני שנמצאים חמש שנים בישוב. לתובע אין ותק מספיק והיה אסור לו לקנות, וכמו כן בשלב מאוחר יותר הוא קבל שטח בגבעה אחרת שנפתחה, ואסור להחזיק בעלות על שני מגרשים בו זמנית. לכן אין למכירה כל תוקף.
בנוסף, אני לא מבין בדברים האלה של עסקים, הסכמתי לסכום נמוך מתוך תמימות והוא ניצל זאת. כמו כן, תנאי במכירה היה שיביא לי מבנה שאוכל לגור בו, והוא הביא מבנה לא ראוי למגורים. אמנם נכון שהוא שלח סרטון של המבנה ואישרתי, אך התברר למעשה שמדובר במבנה לא משופץ ולא ראוי למגורים. ההסכם היה כדי שאוכל לגור שם בתוך זמן קצר, אך הדבר נמשך הרבה זמן ולא על דעת זה הייתה המכירה, ולכן היא מבוטלת. אני דורש לבטל את העיסקה ואני אחזיר לו את הכסף שנתן לי.
טענות הנתבע
התובע הציע חלק מן הקרקע שקבל מהישוב למכירה, אני נתתי את ההצעה הכי גבוהה, ועשינו חוזה מכירה. לאחר כמה זמן הוא אמר לי שהוא לא רוצה את העסקה. זה היה לאחר שכבר העברתי לו סך 340 אלף ש"ח וזה כולל הוצאות של פיתוח של השטח ושל מבנה שהיה בשטח. אמרתי לו שאי אפשר, והסכמתי לתת לו עוד 50 אלף והוא הסכים, ואח"כ עוד פעם רצה לבטל העסקה (משום ששמע שיש לי קונה ב900 אלף) וסיכמנו שאתן לו עוד 50 אלף. לא רצינו שהישוב ידע על העסקה בינינו כי זה מורכב. אין סיבה לבטל את העיסקה.
דיון
במהלך הדיון התברר שהתובע הסתיר את עסקת המכר מהמזכירות משום שאסור לו למכור את זכויותיו בקרקע בתוך חמש השנים הראשונות. כמו כן, התובע סיפר למזכירות שמכר קרקע לנתבע, ובעקבות זאת המזכירות עיכבה את המשך העבודות, ולא חיברה את המבנה למים וחשמל, וזה גרם לעיכוב בשיפוץ המבנה והתאמתו למגורים. הנתבע טען שהצבת המבנה אינה תנאי במכירה, ובנוסף העיכוב בשיפוץ נובע מחמת המזכירות שעצרה את העבודות בגלל שהתובע דיווח לה על המכירה, ונמצא שהוא עצמו הגורם לעיכוב. לטענת התובע, אם הנתבע היה מביא מבנה מוכן ומשופץ, העיכוב לא היה קורה.
פסק הדין
תמצית טענות התובע:
א. המכירה בטלה משום שעל פי כללי האגודה אסור למכור, וממילא מכר דבר שאינו שלו, ולכן המכירה אינה בתוקף.
ב. הסכם המכירה בטל משום שהיה תנאי לפיו הוא יקבל מבנה מגורים סביר, וזה לא קרה, ועל כן המכירה בטלה מעיקרה.
ג. מאחר והנתבע קבל שטח אחר ע"י האגודה, הוא אינו רשאי להחזיק בשטח שקנה ממנו.
כעת נדון בטענות:
א. התובע טען שהמכירה בטלה משום שהוא עבר על כללי האגודה האוסרת למכור, וממילא מכר דבר שאינו שלו, ולכן המכירה אינה בתוקף.
הישוב ב' הוא אגודה שיתופית חקלאית להתיישבות קהילתית הרשומה כחוק אצל רשם האגודות השיתופיות במשרד התעשיה והמסחר. בתקנון האגודה סעיף 95א כתוב:
"האגודה תהיה חוכרת ראשית של המקרקעין ותוכל להעניק חכירת משנה למתיישבים – חבריה, בהתאם להחלטות האסיפה הכללית".
ובעניין העברת זכויות במקרקעין, כתוב בסעיף 101ב כך:
"חבר האגודה לא יהיה רשאי להעביר, להחכיר, או להשכיר את זכויותיו במקרקעין המוחזקים על ידו או בחלק מהם, בין בבעלות, בין בחכירה, רשאית ובין בחכירת משנה ובין בכל צורה אחרת, וכן לא יהיה רשאי להרשות או להמשיך להרשות שימוש במקרקעין המוחזקים על ידו - לכל אדם שהוא ללא אישור האגודה וללא הסכמתה".
ובסעיף הבא סעיף 102, תחת הכותרת "קנסות", נכתב:
"חבר שהפר הוראות מתקנות האגודה או מהחלטות האסיפה הכללית...יהיה הועד רשאי להטיל עליו קנס בגובה שלא יעלה על 1,000 ₪. האסיפה הכללית רשאית לשנות את גובה הסכום, באישור הרשם".
על פי תקנון האגודה, חבר האגודה אינו רשאי להעביר את זכויותיו במקרקעין ללא אישור האגודה. אך אם הוא עושה זאת הוא צפוי רק לקנס כספי, ולא נשללת ממנו זכות אחזקתו במקרקעין.
גם בהסכם המשתכנים של אגודה שיתופית "ב" כתוב בסעיף 8 שהמשתכנים אינם רשאים להעביר לאחר כל זכות המוקנית להם על פי ההסכם, אלא אם כן ניתנה לכך הסכמת האגודה מראש ובכתב.
ובסעיף 9 כתוב:
"המשתכנים מצהירים כי בכוונתם לגור במבנה חמש שנים לפחות מרגע בחירת המגרש, ואינם יכולים בתקופה זו להשכיר המבנה שבמגרשם לצד שלישי או למכור המבנה".
ובמקרה של הפרת החוזה, כתוב בסעיף 43:
"לא עמדו המשתכנים בקיום התחייבויותיהם על פי הסכם זה...תעמוד לאגודה הזכות לקבלת פיצוי כספי מוערך ומוסכם מראש בסך של 10,000 ₪, וזאת, ללא הוכחת נזק".
נמצא, שגם על פי התקנון, וגם על פי הסכם המשתכנים, אם חבר האגודה עבר על ההסכם הוא צפוי לקנס כספי, אך המקרקעין שקיבל נשאר בבעלותו, ולא נשלל ממנו.
לאור זאת, בית הדין קובע, שהסכם המכירה בין הצדדים הוא תקף.
ב. עוד טען התובע, שההסכם בטל משום שהיה תנאי לפיו הוא יקבל מבנה מגורים סביר, וזה לא קרה, ועל כן לטענתו המכירה בטלה מעיקרה. בית הדין קבל לידיו את החוזה החתום בין שני הצדדים.
בהסכם העברת הזכויות בין הצדדים, תחת הכותרת "התמורה", נכתב בזו הלשון:
"תמורת העברת החזקה בנכס מתחייב המקבל לשלם למעביר סך של 450,000 ₪ שיתחלק לשלושה שלבים...שלב ב': 200,00 ₪ שיוקצו לטובת פיתוח השטח משיכת מים וחשמל, ביוב, מסלעה (אם המעביר ירצה), והצבת מבנה יביל בגודל של כ-70 מטר בשטח".
מלשון החוזה מתברר, שהצבת מבנה המגורים היביל הוא חלק מ"התמורה", היינו חלק מן הפרעון, ולא תנאי על תקפות העברת הזכויות עצמה. ולכן, טענת הנתבע לפיה 'אין תוקף לחוזה משום שהמבנה שקיבל אינו ראוי למגורים', דינה להידחות.
ג. עוד טען התובע, שמאחר והנתבע קבל שטח אחר ע"י האגודה, הוא אינו רשאי להחזיק בשטח שקנה ממנו.
זו אכן המדיניות של החטיבה להתיישבות, אך בניד"ד הואיל והנתבע קבל את השטח השני רק לאחר שכבר קנה את הראשון, המכירה תקפה, אלא שעליו להעבירה בהקדם למישהו אחר.
מסקנה: המכירה בין הצדדים היא תקפה.
החלטה
התביעה נדחית, ועל הצדדים להשלים את המכירה כפי הכתוב בחוזה.
באנו על החתום, יום ____ תשפ"ה ( )
________________ _________________ ______________
