קנה שטח שמושכר לאחר ודורש מהשוכר לפנות את השטח
הרב אלקובי אריאל
הרב כהן אהרון
מס' תיק:_פג/17
תיאור המקרה
ראובן השכיר שטח קרקע לנתבע, ואפשר לו לבנות שם קרוואן, ואמר לו שהשכירות תימשך עד שיסיים לבנות את בית הקבע שלו. לאחר זמן ראובן מכר את השטח לתובע. התובע מבקש מהנתבע שיפנה את הקרוואן שלו מהשטח, מכיון שהוא רוצה לבנות שם את ביתו. הנתבע טוען שיש לו זכות לשכור את הקרקע עד שתסתיים בניית ביתו. בהמשך, הייתה הסכמה של הנתבע להעתיק את הקרוואן באופן מיידי לשטח הבנייה של בית הקבע שלו, עם דרישה מצד התובע, וטוען שזה היה על תנאי שהתובע יממן בניית רשת הגנה שהקרוואן לא ינזק מאבנים וסלעים העלולים ליפול במהלך בניית בית הקבע.
טענות התובע
את השטח קניתי תמורת סכום 400,000 ₪ בתאריך____, בתשלומים שהסתיימו בחודש אייר. כפי שהובן לי בפגישה המשולשת שנערכה בבית נתבע בנוכחות המוכר, הנתבע היה אמור לסיים את בניית ביתו ולפנות את הקרוואן מהשטח שלי באזור החגים תשפ"ג. מכל מיני סיבות בניית הבית התעכבה, וממילא הקרוואן נשאר עומד בשטח שלי, ומנע ממני להתחיל בבנייה. חשוב להבין, שאם תהיה הסדרה של הישוב תהיה הקפאת מצב ובית שלא יעמוד לכל הפחות כמבנה שלד, לא יורשה להמשיך בבנייתו, ולכן אני כל כך לחוץ להתחיל בבנייה. הנתבע הבטיח לי שכאשר אודיע לו שהתוכניות מוכנות הוא יפנה את הקרוואן באופן מיידי. למרות שהודעתי לו שהתוכניות מוכנות, הוא עד רגע זה לא מפנה את הקרוואן. אני דורש ממנו: 1. פינוי הקרוואן באופן מיידי. 2. תשלום שכר דירה שאני משלם לבעל הבית שלי משום העיכוב שגורם לי הנתבע בבניית ביתי שלי. 3. שכר דירה על השטח שהנתבע גר בשטח שלי.
טענות הנתבע
כבר שנים שאני שוכר מראובן (המוכר) את הקרקע (תמורת 500 ₪ לחודש) ובניתי עליו קרוואן מכספי. ההסכם בינינו היה שאוכל לגור שם עד שתסתיים בניית הבית שלי. התובע שקנה ממנו דורש ממני לפנות את הקרוואן, אך יש לי זכות כאמור לגור שם עד שתסתיים הבנייה. האמינו לי, שגם אני משתוקק לסיים את הבנייה אבל יש עיכובים שאינם תלויים בי. מלבד זאת, הקרוואן נבנה באופן שהקירות שלו עומדים ללא תמיכה, ועל פי מומחים התברר לי שיש סיכון שאם אעתיק אותו ממקומו הקירות יפלו. אני אכן מודה, שנתתי את הסכמתי לפנות את הקרוואן כשהתובע יודיע לי שהתוכניות שלו מוכנות. לא זוכר בדיוק מה הנסיבות לכך שהסכמתי, אבל היה תנאי שהוא הסכים לו, לבנות רשת הגנה לקרוואן כדי שלא יפלו אבנים וסלעים במהלך הבנייה על הקרוואן. אני מסכים רק אם יתקיים תנאי זה, וגם לשלם יותר שכ"ד מעכשיו.
דיון
במהלך הדיון התובע טען שהסכים לתנאי לעשות רשת הגנה רק משום שזה היה בשלב מוקדם של הבנייה ולא בשלב הנוכחי.
בית הדין שאל טלפונית את המוכר כמה שאלות, ונתן לצדדים לחקור אותו. מדבריו עלה בבירור, שהוא הסכים שהנתבע יגור בקרקע למשך זמן הבנייה ככל שידרש גם אם יארך זמן רב. כמו כן, בפגישה המשולשת לא הייתה התחייבות לתאריך פינוי הקרוואן אלא רק הערכה של זמן משוער.
השאלות לדיון:
1. האם לאחר המכירה יש לנתבע זכות להמשיך להתגורר עד שיבנה ביתו, או שמא הקונה יכול לסלקו?
2. האם יש תוקף להסכמה של הנתבע לפנות את הקרוואן באופן מיידי עם הודעת התובע?
3. האם הנתבע צריך לשלם על שכ"ד ששילם התובע למשכיר שלו?
4. האם הנתבע צריך לשלם שכ"ד לתובע על השטח המושכר, ואם כן כמה?
א.
על דברי המשנה (בבא מציעא קא ע"ב) "המשכיר בית לחבירו בימות הגשמים - אינו יכול להוציאו מן החג ועד הפסח", כתב הרא"ש (ב"מ ח,כד-כה) שאם שכרו לזמן קצוב כמכר דמי, אבל אם אין לו מה יאכל יכול למכרו אפילו בתוך הזמן. והביא לכך ראיה מן הירושלמי (ב"מ ח,ט): "המשכיר בית לחבירו ורצה למכרה, אמר רבי אמי לא עלתה על דעתו שימות ברעב. ורבי זעירא ורבי לא אמרו: מכל מקום קנוי לו, אלא דאמרינן לשבקיה עד דמלי אנקלוניא דידיה". ונפסקה הלכה כמותם, שהבית אכן מכור, אך אינו יכול להוציא את השוכר בטרם הסתיימה תקופת השכירות.
וכך כתוב בשו"ע (חו"מ שיב,א):
"המשכיר לחבירו בית או חצר או מרחץ או חנות לזמן קצוב, אינו יכול לחזור בו ולהוציאו תוך זמנו, אפילו נפל ביתו של משכיר שאין לו מקום לדור בו, ואפילו העני וצריך למכרו לאחר, אינו יכול להוציאו, והמקח קיים, ולוקח צריך להניחו ביד השוכר עד שישלים זמנו.
מפורש יוצא שאפילו אם המשכיר מכר את הבית המקח אמנם קיים, אך הקונה אינו יכול להוציא את השוכר קודם זמנו, משום שאינו יכול למכור את מה שברשותו. והסמ"ע (ס"ק א) מבאר ששכירות קרקע נקנית בין בכסף בין בשטר בין בחזקה בין בקנין סודר כדין מכר, ולאחר שנעשה לו אחד מהקניינים הרי זה כמכר, ששכירות ליומא ממכר הוא, ולכן אינו יכול להוציאו בשום צד עד שיכלה לו הזמן שהשכיר לו בקנין. בנידון שלנו, מוסכם שתקופת השכירות קצובה עד זמן סיום בניית הבית של השוכר.
דבר פשוט הוא שאדם אינו יכול למכור אלא את מה ששייך לו, ולא מה שכבר נתן לאחר. בנידון דידן, המוכר, עוד לפני המכירה נתן לשוכר זכות לגור בקרקע עד שיסיים לבנות את בית הקבע שלו. ומאחר שכך, לאחר זמן שהחליט המוכר למכור את הקרקע, הוא מכר את הקרקע עם כל הזכויות שלה למעט אותה זכות שכבר נתן לשוכר. מאידך, אין השוכר יכול לעכב את עצם המכירה, ועל כן המוכר יכול למכור את הדירה לצד שלישי, אולם כאמור המכירה תהיה כפופה לזכות השכירות של השוכר, שמצדו יהיה חייב בתשלום דמי השכירות לקונה שהוא הבעלים החדש.
ב.
הנתבע הסכים לפנות את הקרוואן באופן מיידי ככל שתתקבל הודעה מן התובע שהתוכניות ההנדסיות של הבית מוכנות. מדובר בהסכמה של דיבור ללא קניין, ויש לברר האם יש לה תוקף?
קיימא לן שכל התחייבות צריכה קניין, שאם לא כן הרי זה דיבור בעלמא. וגם קניין אינו מועיל אלא להקנות חפץ או ממון מסוים, אך קנין שנעשה כדי לעשות פעולה מסוימת היא 'קנין דברים' שאין לו תוקף וכל אחד מהצדדים יכול לחזור בו (ב"ב ג ע"א). לפי זה, לכאו' ההסכמה של הנתבע שנעשתה ללא קניין אין לה תוקף, והוא יכול לחזור בו. אולם, למרות שהתחייבות לתת צריכה קניין וכן פשרה צריכה קנין, הנה מחילה אינה צריכה קנין, כך דייקו התוספות (סנהדרין ו ע"א ד"ה צריכה קנין), וכך נפסק בשולחן ערוך (חו"מ יב,ח).
האם מועילה מחילה לזכות השכירות?
לכאו' היה מקום לומר, שכיון ששכירות ליומא היא כממכר, צריך קנין גמור כדי להקנות כמו כל חפץ שכדי להוציא מרשות הבעלים צריך קנין ולא די במחילה. אולם לאחר העיון, אין לדון את השכירות כממכר ממש שהרי יכול המוכר למכור את הבית, ועל כן זכות השוכר להמשיך לדור בשכירות היא זכות כעין שעבוד הניתן למחילה. ניתן לראות את זכות השכירות כקנין פירות של השוכר, וקיימא לן כדעת ריש לקיש שקנין פירות לאו כקנין הגוף דמי. נמצא אם כן, שלמרות שלא היה קנין, ההסכמה של השוכר לצאת מהשטח היא בעצם מחילה על זכות השכירות שלו, וזה מועיל אף ללא קניין.
ג.
עקב עיכוב יציאת השוכר מהשטח של התובע, נאלץ התובע להמשיך לגור בדירתו השכורה ולשלם שכר דירה. לפי שורת הדין הנתבע אינו צריך לשלם את שכ"ד ששילם התובע למשכיר שלו, משום שזהו גרמא, ואף פחות מכך.
ד.
אין ספק שעל הנתבע לשלם שכ"ד לתובע על השטח המושכר, מתאריך ______אייר שאז סיים לשלם למוכר את מלוא התמורה. עליו לשלם לתובע את סך השכ"ד החודשי ששילם עד כה למוכר. על שכר הדירה מעתה והלאה, יחתם הסכם חדש בין הצדדים, וככל שלא יגיעו להסכם, יפנו שוב לבית הדין.
הצעת הפשרה
בהתאם לכתוב לעיל (סע' א-ב) הצדדים הגיעו להצעה הבאה בתיווך בית הדין:
בפני התובע מונחים שני מסלולים. על התובע למסור לנתבע ולמזכיר בית הדין את ההחלטה שלו בדבר המסלול שרצונו לבחור בו עד 7 ימי עבודה מיום ראשון כד אלול תשפ"ג.
מסלול א: התובע והנתבע יפגשו עם מהנדס שידריך אותם איך להכשיר את השטח של הנתבע כך שהקרוואן של הנתבע יוכל לעמוד בו באופן בטיחותי. התובע ישא בעלות של המענה הבטיחותי. על הנתבע לבצע את העברת הקרוואן תוך 30 ימי עבודה משעת מסירת ההחלטה של התובע לבחור במסלול זה.
מסלול ב: מיום ההחלטה של התובע במסלול זה ינתנו 50 ימי עבודה לנתבע בכדי לסיים את בניית ביתו. במידה והוא לא יעמוד בלוח הזמנים, עלות השכירות החודשית של השטח של התובע תעמוד על 7000 ₪ לחודש. עוד הוסכם שמהרגע שהבית של הנתבע יהיה כשיר למגורים, ינתנו לו 7 ימי עבודה בכדי לפנות את הקראון שלו משטחו של התובע. לאחר זמן זה, יעמדו דמי שכירות השטח על סך 500 ₪ ליום.
נתקבל קניין מהתובע והנתבע על המתווה הנ"ל בפני בית הדין.
האם יש בעיה של אסמכתא במסלול ב'?
לכאורה יש כאן בעיה של אסמכתא שהרי הנתבע הסכים לשלם מחיר מופרז אם לא יעמוד בתנאי הפשרה, וכל תנאי כזה הוא אסמכתא (שו"ע חו"מ רז,יג). אך לאחר העיון אין כאן חשש אסמכתא מכמה טעמים. ראשית, כיון שיש נזק לתובע מחמת העיכוב, שהרי משלם שכ"ד גבוה, אין בתנאי משום אסמכתא, שהרי הנתבע יודע שנגרם לשכנגדו נזק בגרמא אם אינו מקיים את התנאי ולכן יש גמירות דעת לשלם (וזה כדין תנאי לשלם על ביטול שידוכים שאין בזה אסמכתא משום הבושת). ועוד, שהרי זה דומה לתשלום הוצאות שאם לא מדובר בכפל הוצאות ההתחייבות לשלם תקפה ואינה אסמכתא, ודומה לאם אוביר ולא אעביד אשלם במיטבא, כפי המובא בשו"ת הרא"ש (כלל סח סימן יב), ונפסק בשו"ע סי' ס"א סע' ה'. והנה ישנן ג' שיטות בפוס' באסמכתא לפרוע הוצאות. גישה א': הסמ"ע (סא ס"ק יב), והש"ך (שם ס"ק י) סו' שאכן כל תנאי שבממון הוא קיים, אך רק בסכום סביר אין אסמכתא. גישה ב' האורים (שם ס"ק י) סו' שגם הוצאה סבירה היא אסמכתא. גישה ג': שער המשפט (ס"ק ב) סו' שלא רק הוצאות אלא גם הפסד רווח הוא לא אסמכתא, משום שאם אוביר ולא אעביד אשלם במיטבא שחייב, מדובר במניעת רווח ולא בהפסד של הקרן, ולמרות זאת חייב.
ואם כן בשלמא התנאי לשלם שכ"ד חודשית בסכום 7,000 ₪ זה סביר, אולם תשלום 500 ₪ לכל יום איחור בפינוי הקרוואן נראה כקנס גמור. ונשאלת השאלה האם מועיל לכתוב בשטר "דלא כאסמכתא"?
על דברי השו"ע לעיל שכתב "שטר שכתוב בו שיפרע ההוצאות על הכפל, אסמכתא הוא ואינו גובה", הגיה הרמ"א: "הגה: ואף על גב דכתב ביה דלא כאסמכתא". ומזה משמע שאינו מועיל לכתוב "דלא כאסמכתא" על דבר הנראה בהדיא כאסמכתא. ויוצא, שאם יש בשטר אסמכתא גמורה, כגון קנס או חיוב הוצאות חריג, או כל דבר שוודאי לא מעלה בדעתו שיקרה, לא יועיל לכתוב "דלא כאסמכתא". אך אם מדובר באסמכתא שאינה גמורה, כגון הוצאות סבירות, מניעת רווח, פיצוי הולם, מועיל לכתוב תנאי זה.
אך למעשה, מאחר ואין כאן קנסות רק קביעה מוסכמת מראש שדמי שכירות הקרקע יהיו יקרים, אין כאן קנס או אסמכתא, וכאמור התקבל על כך קנין בפני בית הדין.
התובע הודיע לבית הדין על החלטתו לבחור במסלול השני ביום , ועל כן בית הדין מקבע זאת לפסק דין.
החלטה
1. מתאריך ________ ינתנו 50 ימי עבודה לנתבע בכדי לסיים את בניית ביתו. במידה והוא לא יעמוד בלוח הזמנים, עלות השכירות החודשית של השטח של התובע תעמוד על 7000 ₪ לחודש. עוד הוסכם שמהרגע שהבית של הנתבע יהיה כשיר למגורים, ינתנו לו 7 ימי עבודה בכדי לפנות את הקראון שלו משטחו של התובע. לאחר זמן זה, יעמדו דמי שכירות השטח על סך 500 ₪ ליום.
2. הנתבע צריך לשלם את שכ"ד החודשי מתאריך ________אייר לידי התובע.
3. הצדדים יגיעו ביניהם להסכמה על סכום שכ"ד החדש, בהיעדר הסכמה יפנו שוב לבית הדין.
באנו על החתום, יום ___________ תשפ"ד (20.09.23)
________________ _________________ ______________
