שוכר שלא קיבל הנחה בארנונה מחמת שהדירה אינה מאושרת, המשכיר פרע את החוב

מס' תיק:פג/18

תיאור המקרה

התובעת שוכרת דירה מאמו של הנתבע, וטוענת שהיא צריכה לשלם תשלום ארנונה מופחת מחמת זכותה להנחה כאזרח ותיק. הנתבע טוען שהמועצה גבתה ממנו תשלום מלא, ושעניין הזכאות לארנונה אינו תלוי בו.

טענות התובעת

אני שוכרת את הדירה מבעלת הבית (אמו של הנתבע), חתמנו על חוזה פשוט מהאינטרנט. השטח של הדירה 110 מ"ר בנוי.  לאחר כמעט שנתיים פנו אלי שאשלם כ-405 ₪ חוב ארנונה לכל חודש. אני אזרחית ותיקה ומגיע לי הנחה בארנונה. פניתי למועצה והם אמרו לי שבעלת הדירה היא אזרחית ותיקה וכבר מקבלת את ההנחה. שאלתי אותם מה הקשר אלי, והם אמרו שהם כעת מתנהלים רק מול בעל הבית והדירה בכלל לא חוקית, ועל כן הם מתייחסים אל כל השטח כדירה אחת, ועל ה100 מ"ר הראשונים כבר ניתנה הנחה ואין אפשרות לקבל פעמיים הנחה על אותה דירה. הסיבה שאני צריכה לשלם מחיר מלא הוא משום שהדירה שאני שוכרת מבעל הבית היא לא חוקית. אם היא הייתה חוקית הייתי מקבלת הנחה, ולכן אני לא צריכה לשלם את ההפרש הזה, אלא זה מוטל על בעל הבית. 

טענות הנתבע 

כאשר חתמנו על החוזה זה היה פשוט שמקבלים את ההנחה לשוכרת אזרחית ותיקה, אך המועצה שינתה את המדיניות. מכיון שהיו שוכרים שברחו ולא שילמו ארנונה, הם מתנהלים רק מול הבעלים ולא מוכנים להתעסק כלל עם השוכרים. 

לעניין חוקיות הדירה לפני עשרים שנה פנו לאימי מטעם אמנה כי היה אז מצוקה לדיור באזור, ולכן  עודדו לבנות דירה שניה בקומה השניה. היא קיבלה הלוואה מטעם אמנה כדי לסגור קומה שניה, במטרה להגדיל את מספר התושבים. לכן זאת לא חריגת בניה, אלא הכרה על חלוקה של דירות שהיא לא נחשבת כדירה בפני עצמה.  בחוזה כתוב שהיא מתחייבת לשלם את הארנונה ללא תנאים מסויימים. ולכן עליה לשאת בתשלום הארנונה. מאחר והמועצה גבתה ממני ישירות את כל הסכום, אבקש מהתובעת שתפרע לי את החוב.

מהלך הדיון

במהלך הדיון הוצג בפני ביה"ד מייל שנשלח מרכזת גביה במועצה לנתבע, ובו מפורט החישוב של סכום החוב העומד לחובתם, וכולל בתוכו גם את חישוב הארנונה של הדירה המושכרת . החוב לשוכרת הוא לפי הפירוט הבא: 405 ₪ ארנונה לחודש + 23 ₪ ועד מקומי + 106 ש"ח שמירה, סך הכל 535 ₪ לחודש. 

מעיון במסמך הזה התברר שיש סתירה מסוימת בהתנהלות מחלקת הגביה: לעניין דמי שמירה ומיסי ועד מקומי הם מחשיבים את הדירה השניה כדירה נפרדת וגובים משתי הדירות בנפרד. אולם בנוגע להנחות בארנונה הם מתייחסים לשתי הדירות כיחידה אחת, ולא נותנים אפשרות לשוכר לעמוד מולם ולקבל את הזכויות שלו לגבי הנחה.  

השוכרת נשאלה ע"י הדיינים האם הייתה איזו הבנה מוסכמת בחתימת החוזה שהארנונה לא תשולם במלואה עקב זכיות אזרחית ותיקה. והשיבה, שלא דיברו על כך במפורש. בית הדין הוסיף לברר האם היה תנאי שבע"פ אם יהיה תשלום ארנונה באיזה אופן שעל זה מותנית השכירות. והשוכרת השיבה שלא היה דיבור על כך. 

לא הייתה הסכמה של שני הצדדים לפשרה.

פסק דין

השאלות לדיון:

א. האם התובעת צריכה לשלם לנתבע עבור תשלומי הארנונה ששילם עבורה?

ב. האם מתקבלת טענת התובעת שהייתה מקבלת פטור אם הדירה הייתה חוקית?

1. פורע חובו של חבירו

במקרה הנדון שילם הנתבע את חובו של הנתבע למועצה, מקרה כזה מכונה בהלכה "פורע חובו של חבירו".  בעניין זה  כתוב במשנה (מסכת כתובות דף קז, ב):

מי שהלך למדינת הים, ועמד אחד ופירנס את אשתו, חנן אומר: איבד את מעותיו, נחלקו עליו בני כהנים גדולים ואמרו: ישבע כמה הוציא ויטול.

בגמרא נפסקה הלכה כחנן שמשמעה שאדם שפרע חוב עבור חבירו אינו זכאי לתשלום מאת החייב.

הראשונים נחלקו בהגדרת החוב המדובר בגמרא. בתוספות (שם ד"ה הא מני) הובאה שיטת רבינו תם שדווקא כאשר אדם פרנס אישה שבעלה נסע הבעל פטור מלשלם לו, כיון שקיימת אפשרות שהבעל ייפטר מחיובו כלפיה אילו הייתה האישה מצמצמת במזונותיה. לעומת זאת, בחוב בשטר, כיון שברור שהחייב לא היה יכול להפטר, צריך החייב לפרוע למי ששילם עבורו את החוב.

בניגוד לרבינו תם, הריב"א הביא ראיה מהתלמוד הירושלמי שמחלוקת חנן ובני כהנים גדולים היא בכל סוגי החובות, ורבינו תם אומר שהירושלמי חולק על הבבלי בנקודה זו.

אולם, אין צורך להיכנס לפסיקת ההלכה באותה מחלוקת, משום שמסתבר שכאשר מדובר בחוב שאין סיכוי שהחייב היה נפטר ממנו בלא תשלום, הוא חייב לשלם למי שפרע את החוב בעבורו. כך עולה מדברי ה"בית יוסף" (קכח) שהביא את תשובת הרשב"א (שו"ת הרשב"א ד, קיב):

"כתב הרשב"א: שאלת, נאמני הקהל לוו מגוי אלף דינרים והגוי משכן בהמות היהודים ובעלי הבהמות פחדו שלא ימותו ופדו אותם והקהל טוענים שאינם חייבין לשלם.

תשובה: אין זה כפורע חובו של חברו שזה מוכרח לפרוע מחמתו ומחמת כל הקהל דכשותפים הם ומחמת כולם לוו וכולן חייבים לשלם".

מתשובה זו עולה שבמקום שהחובה לשלם ברורה, והחייב לא היה יכול בשום אופן להפטר ברור שצריך לשלם לפורע, ובמקרה זה בוודאי שהוא פרע כאחד מן הקהל שהם שותפים.

בדומה לכך מצאנו ברמב"ם (הלכות חובל ומזיק פרק ח הלכה ו):

"מי שנתפש על חבירו ולקחו ממנו גוים ממון בגלל חבירו אין חבירו חייב לשלם, ואין לך מי שנתפש על חבירו ויהיה חבירו חייב לשלם לו חוץ מן הנתפש מפני המס הקצוב על כל איש ואיש בכל שנה, או הנתפש על התשורה שנותן כל איש ואיש למלך כשיעבור עליהם הוא או חיילותיו הרי זה חייב לשלם לו, והוא שיקחו ממנו בפירוש בגלל פלוני בפני עדים".

הלכה זו הובאה ב"בית יוסף" ונפסקה להלכה בשולחן ערוך (קכח סעיף ב). ה"בית יוסף" הסביר בשם המגיד משנה שהחובה לשלם קיימת בכל מקרה אפילו אם המלך לקח את הממון שלא כדין ואין צריך לומר אם לקח את הממון כדין.

במקרה דנן מדובר בחיוב במיסי ארנונה, דהיינו  חיוב של הרשות המוניציפאלית. החוב נפרע על ידי התובע, חוב שהנתבע היה צריך לפרעו. 

אך יתרה מזו, בחוזה השכירות סעיף 13 כתוב: 

"השוכרים יישאו בכל התשלומים הכרוכים בשימוש שוטף בנכס, לרבות ארנונה, מסי רשות מקומית...".  

דהיינו, השוכרת מתחייבת לפרוע את כל חיובי הארנונה, והחיוב הוא כלפי המשכיר, דהיינו יש כאן התחייבות מפורשת לפרוע חוב ארנונה ששילם המשכיר עבור השוכרת.

2. טענת הנחה בארנונה

עוד טענה השוכרת שהייתה מקבלת הנחה של אזרח ותיק. ראשית, לא ברור שהמועצה הייתה נותנת לה הנחה, ומהו שיעור ההנחה, לפי שהדבר תלוי במבחני הכנסה ובקבלת קיצבה מביטוח לאומי. אך צריך לדעת שהחיוב על כל תושב הוא לשלם ארנונה באופן מלא, ואמנם יש אפשרות להגיש בקשה ולקבל הנחה, אך אין זה דבר ודאי, ואם נמנעה ההנחה ממישהו נחשב ל"מניעת רווח", ולא להפסד או לנזק. 

אך העיקר הוא, שהשוכרת התחייבה בחוזה השכירות לשאת בכל תשלומי הארנונה, ואין ויכוח שהיא צריכה לשלם ארנונה על השטח שהיא מתגוררת בו. הטענה שלה (גם שתהא מוצדקת) אמורה להיות מופנית למועצה כיצד המועצה אוחזת בחבל משני צדדיו, גובה אגרת שמירה ומיסים מהשוכרת, ומאידך מחייבת את בעל הבית בארנונה ולא מתייחסת לשוכרת באופן נפרד. לאחר הבירור (מפי ראש המועצה מר ישראל גנץ) עולה, שעקב פנייה של תושבים למשרד מבקר המדינה, אילצה המדינה את המועצה לבטל את גביית הארנונה באופן נפרד מיחידת דיור שאינה מוסדרת בטאבו כיחידה נפרדת, משום שזה מעשה פלילי. עקב כך, המועצה חזרה לנהוג לפי החוק וכפי הנהוג בכל הארץ וכן ביהודה ושומרון להחשיב לעניין הארנונה את כל הבית כיחידה אחת. לגבי תשלומי השמירה, חובת התשלום נקבעת לפי קריטריון אחר, כל בית אב חייב בתשלום שאינו תלוי בשטח הבית. תשלומי השמירה מגיעים ישירות למחלקת הבטחון של הישוב, וסכום הגביה הוא נגזרת של עלות השמירה המתחלקת במספר התושבים.

בסופו של דבר, המועצה גובה ארנונה עבור הדירה שבה היא מתגוררת סכום מסוים לארנונה והיא צריכה לשלם אותו. טענתה שהדירה לא חוקית אינה מתקבלת, משום שדבר זה היה ידוע לכל כבר ברגע החתימה על החוזה, ורוב ככל הבתים בישוב הם בסטטוס זהה. אמנם נכון שהמועצה שינתה את המדיניות שלה, אך אין זה קשור למשכיר וכי מה היה עליו לעשות. 

לכאורה יש מקום לשוכרת לטעון שגם לה יש זכאות הנחה לאזרח ותיק בדיוק כמו שיש לבעלת הבית.

על זה יש לומר: ההנחה של המועצה ניתנה לבעלת הבית שהיא אזרחית ותיקה, משתי סיבות: א. היא קדמה לשוכרת. ב. השטח החוקי הבסיסי הוא השטח שבעלת הבית מתגוררת בו, והשוכרת גרה בתוספת, וההנחה ניתנת על השטח המקורי העיקרי של הבית, והתוספת נחשבת לשטח מסחרי. לכן, ההנחה ניתנת בכל מקרה ל100 מ"ר עליהם גרה בעלת הבית, ועל השטח של השוכרת לא ניתנת הנחה.

למרות כל האמור, הרשות נתונה לשוכרת לשקול את דרכה לאור המצב ולעזוב את הדירה באופן מיידי, ולא יחשב לה הדבר כביטול חוזה. 

החלטה

א. על השוכרת לשאת בתשלומי הארנונה באופן מלא.

ב. היא רשאית לעזוב את הדירה באופן מיידי, ולא יחשב הדבר כביטול החוזה.

באנו על החתום, יום יג אלול תשפ"ג (08.23 . 30)

______________                 _________________                                      ______________

הרב ניר אביב, אב"ד                     הרב אבישי חבר טוב                                           הרב שלום גוזלן