הפעלת לחץ על ידי קונה קש

פסק דין

צד א: מר ר', גב' ע', גב' ק'. - התובעים

צד ב: מר ס', גב' ע', מר ג'. - הנתבעים.

רקע:

התובעים הם בעלים של דירה שהיתה מושכרת בדמי מפתח, לאשה מבוגרת.

משפחת הדיירת הקשישה הביאה מתעניין, את מר ג', שרצה לקנות את זכות השימוש בדירה.

אם הוא היה קונה את זכות השימוש, הדירה הייתה ממשיכה להיות בדמי מפתח שהשכירות שלה נמוכה מאוד, אך הזכות הייתה נשארת אצל הקשישה, לאחר פטירתה הדירה הייתה חוזרת לבעלים לעשות בה כרצונם. לכן, הבעלים הציעו לקנות את זכות השימוש במחיר גבוה יותר, כדי לא להפסיד. ולאחר שהם קנו, הדירה הפסיקה להיות בדמי מפתח ואפשר להשכיר אותה במחיר גבוה יותר או לעשות לה פינוי בינוי.

כעת התובעים טוענים, שאותו מתעניין היה איש קש, כדי לאלץ אותם לקנות במחיר גבוה.

ומשפחת הדיירת (שנפטרה מאז) טוענת שהייתה כוונה רצינית לקנות את זכות השימוש בדירה, אלא שהייתה קדימות למי שקנה בפועל.

דברי הצדדים הוקלטו ושוכתבו על ידינו ולפנינו פרוטוקול ערוך, ולאחר בחינת הדברים שוב ושוב ראינו להשיב עליהם כך:

1. החובה על אדם לעמוד בדיבורו

נאמר בתורה "מדבר שקר תרחק" (שמות כג ז). ובמסכת שבועות (לא.) דרשו:

"מנין לנושה בחבירו מנה שלא יאמר אטעננו מאתיים כדי שיודה במנה ויתחייב לי שבועה, ומגלגל עליו ממקום אחר, ת"ל מדבר שקר תרחק. מנין לנושה בחבירו מנה וטענו מאתיים שלא יאמר אכפרנו בבי"ד ואודה לו חוץ לבי"ד, כדי שלא אתחייב לו שבועה, ולא יגלגל עלי שבועה ממקום אחר, ת"ל מדבר שקר תרחק".

עצם התביעה וכן עצם הכפירה במאתיים, שקר, ואסורה, גם כשהמטרה לכאורה לחתור אל האמת.

ועוד נאמר בויקרא (יט לו):

"איפת צדק והין צדק יהיה לכם". ובגמרא ב"מ מט ע"א: "לומר לך שיהא הן שלך צדק ולאו שלך צדק... ההוא שלא ידבר אחד בפה ואחד בלב"...

גם שלא בבי"ד, כגון כשהבטיחו מתנה וכיו"ב.

ועוד נאמר שם בגמרא שלדעת רבי יוחנן יש בדברים משום חוסר אמנה, וכדבריו נפסקה הלכה, והיינו שיעמוד אדם בדיבורו כשסגרו ביניהם על מקח, גם אם הנסיבות השתנו ורוצים לחזור בו הן המוכר והן הקונה.

ולדעת בעל העיטור חומר האיסור מהתורה, ונלמד מ"הין צדק", וגם לסוברים שאינו מהתורה אלא מדברי קבלה הוא נזכר בביטוי חמור, שנאמר בצפניה: "שארית ישראל לא יעשו עוולה ולא ידברו כזב".

הרי שברור לנו כמה נדרש שיעמוד אדם בדיבורו, ויהיו פיו וליבו שווים בין אדם לחבירו גם מחוץ לבי"ד, וכל שכן בבי"ד.

2. 

טענתם המרכזית של התובעים על הנתבעים, שבשעה שדיברו על שוכר פוטנציאלי, לא באמת היה שוכר פוטנציאלי אלא היה זה איש קש ואמצעי לחץ, מה שגרם להתובעים להיות בעמדה נחותה במשא ומתן על הסכום. לדבריהם, הם יכלו להביא אותם להסכמה על סכום מופחת.

לכן, לטענת התובעים נעשה לה עוול.

3. יצירת לחץ במשא ומתן

ובסוגיית יצירת אמצעי לחץ במשא ומתן ממוני מצאנו כמה שיטות.

וכך שנינו בב"ק מ ע"א:

"ת"ר שאלו בחזקת תם ונמצא מועד, בעלים משלמים חצי נזק ושואל חצי נזק... ושם בגמרא, ונימא ליה שואל למשאיל אי תם הוא הווה מעריקנא ליה לאגמא...".

והיינו שהייתי מבריחו לאגם שלא יוכלו למוצאו ולגבות ממנו חצי נזק כדין שור תם, וממילא לא הייתי מפסיד כלום, שלא קיבלתי אחריות תשלום כזו שלא יכולתי להיפטר ממנה (הביטוי "הווה מעריקנא" מופיע פעם נוספת שם צח ע"ב גם במובן דומה אלא שקצת פחות).

וקשה מאוד, כיצד תתקבל טענת שואל שאומר הייתי מעלים לשור... אין לך פשע גדול מזה שנמצא מונע בידיים את התשלום, ועוד ובעיקר שעל דבר כזה ודאי היה משלם מכיסו!.

וכך שאלו שם בתוס':

"מה טענה היא זו, שאם כן היה עושה שלא כדין, ובשלמא לרבי ישמעאל דאמר בעל חוב נינהו [=לרבי ישמעאל הניזק אינו נעשה בעלים ממש על השור המזיק ואין לו בו אלא שעבוד] ניחא קצת, דאיכא למימר דהווה אכלנא ליה התם או מזבנינא ליה ולא הווה אלא כמזיק שעבודו של חבירו, אבל לרבי עקיבא דאמר שותפין נינהו [=לרבי עקיבא הניזק נעשה בעלים בגוף השור] כי הווה מעריק ליה לאגמא היה גוזל שורו לניזק, ועוד שבי"ד ינדוהו אם לא ישלם אם יש לו".

נמצא שטענת תוס' היא שמילא לרבי ישמעאל היה מבריחו לאגם ופוטר עצמו, ובסך הכל היה מואשם כמזיק שעבוד, אבל לרבי עקיבא הרי היה יותר ממזיק שעבוד והיה משלם, אז היאך היה פוטר עצמו.

ותשובת התוס' היא:

"ונראה לי שרוצה לומר שמתוך דברים אלו שהייתי עושה היה הניזק מתפשר עמי בדבר מועט והיה מוחל לי, ונמצא שהפסדתי כל היתרון".

הרי שלדעת התוס' טענת השואל היא שיכולתי לייצר מציאות, אמנם לא ראויה אבל אפשרית, שהייתי מסבך מאוד ואולי אפילו מונע את תשלום החצי נזק מהניזק, דבר שהיה יוצר אמצעי לחץ בבואנו למשא ומתן עד כדי שהיה הניזק מוותר על אחוזים מתוך החצי נזק, ואת מה שהיה מוותר דורש אני ממך המשאיל.

לכאורה, נראה לדמות זאת לנדון דידן. גם אם הנתבעים אכן השתמשו באופציה של שוכר איש קש כאמצעי לחץ, אפילו אם נאמר שהדבר לא יפה עדיין יש לו מקום לדעת התוס', ואפילו טוב מאפשרות הברחת השור לאגם, שקרובה לאיסור יותר.

את תירוץ התוס' הביאו הרבה מהראשונים וקיבלוהו, וכך בתוס' רבינו פרץ וברמב"ן וברשב"א ועוד.

אכן, בפסקי ריא"ז (ב"ק ד סעיף ו) פסק שהשואל פטור לגמרי:

"שהרי יכול לומר השואל אילו היה תם הייתי מבריחו לאגם ולא הייתי מתחייב כלום, שהתם אינו משלם אלא מגופו",

והתעלם לגמרי מתמיהת התוס', ואולי גם לתוס' עצמם לדעת רבי ישמעאל לפחות היה מקום לא רק לאמצעי לחץ, אלא אף למעשה כאמור.

אכן, הגר"א בחו"מ (סימן יב סעיף ו סקי"א) הביא שלא כדברי התוס' ושאין דברי הגמרא כפשוטם ולא נאמרו אלא על דרך "אתה מה לך עלי" רק מול המשאיל, וכך ביאר את דברי השו"ע (שם) שאסר לבקש מהצדדים להשמט כדי שיתרצה בעל דינו לעשות עמו פשרה. והביא הגר"א ראיה לשיטתו החולקת על תוס' מדברי הגמרא בשבועות לא ע"א שאסרה לבעל דין לומר לאחר, אע"פ שאין לך עדות תא קום בהדא, כדי שיחשוב בעל דיני שיש שני עדים ויודה.

ונחלקו בזה האחרונים, ועיין רב פעלים (ח"ג תשובה א) וכן ט"ז (חו"מ שלב ס"ק ג-ד) "ומעשים בכל יום".

4. 

טענת הנתבעים, היא שהאפשרות העמדת שוכר היתה אמיתית ורצינית, וכפי שמר ג' (שנשוי לנכדת גב' ש' ז"ל, שהיתה גרה בדירה בדמי מפתח), שהוא השוכר הפוטנציאלי, הצהיר בפנינו שהיה לו את הממון הנדרש להשלמת העסקה, וכן את הכישורים המתאימים לשפץ את הדירה, ושהיה להם רצון מיוחד לשכור בשביל הזכרונות המיוחדים מהסבתא.

אין לנו אפשרות להוכיח שאין דבריהם כנים, ולכן אין לנו טענה מספיק טובה או דרישה לפייס בממון להתובעים.

מסקנה:

1. קניית דירה בדמי מפתח אינה בעלות על הנכס ואפילו לא לזמן, כי אם זכות שימוש בתנאים מיוחדים. הנכס עדיין רשום בטאבו על שם התובעים, וגם הבאת מחליף על ידי הנתבעים צריכה להיות בהסכמת הבעלים המקורי. לכן קראנו לה "שכירות" למרות שתנאיה שונים משכירות רגילה.

2. זכות השימוש חזרה להתובעים באופן שאין ממנו חזור, שהרי השיבוה בכסף ששילמו (וגם אם נשאר מעט הרי זה בגדר חוב שאינו מעכב לחלות הקנין (חו"מ קצ, י; ב"מ עז ע"ב) ובשטר שכתבו, ובחזקה ששיפצו והשביחו לנכס,  כדין קרקע ושכירות קרקע שנקנית בכסף ובשטר ובחזקה (שם קצ, א).

3. טענת התובעים על השימוש באיש קש כפוטנציאל לשכירות וכאמצעי לחץ שהביא אותם לשלם יותר, כשלטענתם היו משלמים הרבה פחות לולי כן. וכבר מצאנו שלפחות כאמצעי לחץ יש לה מקום לדעת הרבה מהפוסקים, על כן אין בה להוציא ממון.

4. מה גם, שלא הוכח שאכן היה איש קש. הנתבעים טוענים שהיו כוונות אמיתיות, ומר ג' אכן היה שוכר את דירה לולי קדימות התובעים.

נ"ב: ראוי למשפחת ע' -הנתבעים, להודות למשפחת ר' - התובעים, על נאמנות רבת שנים בהקנאת והחזקת זכות השימוש בדירה שנהנתה ממנה משפחת ע', והאמת וגם השלום אהבו.

על החתום:

ניתן ב: ב אלול התשפ"ה (26.08.2025).