תביעת משכיר על לקויים בדירה

[רמת דניה, תיק מספר: 009]

התובע: המשכיר: א.

הנתבע: השוכר: מ.

תביעת משכיר את השוכר על לקויים שהשאיר בדירה

הצדדים חתמו על שטר בוררות שמייפה את בית הדין לפעול על פי  דין תורה או פשרה ועשו על כך קנין.

נושא הדיון:

התובע השכיר לנתבע דירה בקומה עליונה של בית. לטענת התובע עזב הנתבע את הדירה כשיש בה נזקים והתובע דורש את עלותם.

בדין ודברים אשר התקיים ביום ראשון, אור לכ"ז בטבת ה'תשפ"ה (26/1/2025 בערב למניינם) בין המשכיר (להלן "התובע") לבין השוכר לשעבר (להלן "הנתבע") בענין עלות נזקים שהותיר הנתבע אחריו, ולאחר חתימת הצדדים על שטר בוררות וקבלת קנין כדין. ולאחר שמיעת הצדדים, וראיית מסמכים, ותמונות והודעות שהועברו לבית הדין לאחר מכן, ולאחר שהתקיימו הדיונים בבי"ד 'משפט שלום' ברמת דניה, הוחלט כדלהלן.

(לפסק הדין המקורי צורפו כנספחים פרוטוקול הדיון בין הצדדים, העתקי הצעות מחיר מהתובע והנתבע, נוסח הודעה ששלח התובע, ותמונות ששלח הנתבע.)

העובדות בקצרה:

התובע השכיר לנתבע דירת מגורים למשך 24 חודשים החל מ-10/5/2022. בעת הכניסה היו בדירה ליקויים לא מעטים שאת חלקם התובע סידר ואת חלקם הוא אמר שיסדר אך לא עשה זאת. במהלך מגוריו ביצע הנתבע מספר שינויים, חלקם ללא תיאום – כגון קדיחת חורים בקרמיקת מטבח, וחלקם בהסכמת התובע – צביעת תקרות וקירוי עץ בצבע לבן, והחלפת גג סנטף לברזנט בגלל שהסנטף הרעיש. בסופו של דבר השוכרים עזבו בהסכמה כחצי שנה לפני תום השכירות בגין ליקויים ואירועים נוספים: טפילים כתוצאה משובך יונים, טרמיטים, חולדות, כניסת רוח וגשם, קור וחום ועוד.

לטענת התובע השאירו השוכרים בעזיבתם ליקויים ונזקים בסך 23,800 ₪. לטענת הנתבע חלק מהדברים הם כפי שקבל את הדירה, חלק לא צריך בכלל לתקן בגלל הסכמת התובע לבצעם, וחלק הוא מודה שאכן צריך לתקן.

טענות התובע:

התובע טוען שהנתבע הותיר נזקים בדירה שעליו לשלם עליהם כדלקמן, על פי הצעת מחיר שנתן בעל מלאכה בשם ש' מתאריך 26/3/2024 (הצילום מצורף בנספחים) :

התובע ציין שניתן לוודא עם בעל המלאכה את הנזקים המפורטים לעיל. יצויין כי הצעת המחיר הינה ללא נייר רשמי, ללא מספר סידורי, ללא מספר עוסק מורשה ולשם המציע צורף רק מספר טלפון (הצילום מצורף בנספחים)

לגבי צביעת תקרת העץ קירוי העץ בצבע לבן על ידי הנתבע, והחלפת גג הסנטף בברזנט על ידי הנתבע, ציין התובע שהוא הסכים להחלפה כיוון שיצא מנקודת הנחה שהשוכר יישאר הרבה זמן בדירה, לאור אמירות של השוכרים ולאור בקשתם לחתום על חוזה לתקופת 24 חודשים.

התובע ציין שניתן לאמת עם המתווכת ל' ועם השיפוצניק ע' שהדירה היתה ראויה למגורים בעת כניסת הנתבע.

לבקשת בית הדין לקבל קבלות על הוצאות וכן תמונות המוכיחות את מצב הדירה בעת מסירתה ובעת קבלתה ואת כל התיקונים שבוצעו, השיב התובע: "אין לי".

יצויין כי תחילה תיאר התובע מצג בפני בית הדין שהכל תוקן על ידי בעל המלאכה (למשל: "אחרי שהם עזבו הזמנתי בעל מלאכה להחזיר את הבית לקדמותו.." וכן "והזמנתי בעל מלאכה שצבע באותו צבע")

לאחר מכן הוא אמר שהוא תקן הכל בעצמו ("עשיתי הכל לבד. ההצעה רק כדי להראות מה המצב של הבית")

ולאחר שהתבקש להביא תמונות וקבלות מסתבר שהתובע לא תקן את הדברים (כך כתב בהודעה: "מה זה משנה מה עשיתי עם הנזק שהוא השאיר אפילו לא תקנתי כלום אין לי אפשרות לתבוע על פי  דין תורה  את הנזק שנגרם לי גם אם נניח שלא אתקן לעולם").

טענות הנתבע:

לדברי הנתבע הדירה היתה זקוקה לתיקונים ושיפוצים בעת קבלתה והם לא בוצעו, ולכן רוב טענות התובע דינן להידחות כי הנתבע עומד בהגדרת החוזה של החזרת הדירה כפי שקבל אותה.

• בהמשך לטענה זו שלח הנתבע לבית הדין תמונות שמוכיחות לטענתו את מצב הדירה בעת קבלתה שבהן רואים סדקים בתקרה, קילופי צבע וחורים בקירות, פגמי טיח, מסמרים, שברים בארגז רוח, חור בתקרת עליית הגג, נזילה מתחת כיור, משקוף רקוב, וחולדות במלכודות.

על החזרת גג הסנטף, לדבריו הוא אינו צריך לשלם כי התובע הסכים להחלפתו בברזנט לא סוכם ביניהם שהוא ירכיב מחדש את הסנטף לפני שהוא עוזב.

על צביעה מחדש של תקרת העץ  וקירוי העץ, לדבריו לא צריך לשלם כי הצביעה שהוא עשה טובה ומקצועית. הוא אף תיאר כיצד אביו והוא צבעו עם מכונה מיוחדת.

• בהמשך לטענה זו שלח הנתבע לבית הדין תמונות של תקרת העץ הצבועה לבן במצב שנראה סביר.

לדבריו לא צריך להחליף קרמיקה במטבח, כי גם הוא קבל אותה עם הרבה חורים ורק הוסיף 6 חורים לתליית מדף.

• בהמשך לטענה זו שלח הנתבע לבית הדין תמונה המוכיחה זאת.

על מנורת המטבח לדבריו הוא אינו צריך לשלם כי מדובר בבלאי טבעי, התייבשות של פלסטיק.

הנתבע טוען שהתובע חייב לו כסף:

  -  התובע התחייב לשלם לו את עלות הצבע הלבן  500 ₪ וטרם שילם.

  -  על התובע להחזיר לו עלות שבוע וחצי שהם יצאו מהדירה בעת הדברת החולדות.

הנתבע הוסיף שהמחירים בהצעת המחיר שהציג התובע הינם מופקעים והציג בפני בית הדין הצעת מחיר נגדית שקבל מאיש מקצוע ש' מתאריך 24/1/2025. לדבריו - "הלכתי לאיש מקצוע שיתן לי הצעת מחיר על כל התיקונים של המשכיר, אדם שמכיר את הדירה, הוא היה אצלי בבית, ואמר שהעלות היא: 5,650 ₪")

יצויין כי הצעת המחיר נושאת לוגו, מספר סידורי ופירוט החומרים. לשם המציע מצורפים טלפון נייד קווי, כתובת העסק, כתובת דוא"ל, ומספר עוסק פטור (הצילום מצורף בנספחים)

בטור השמאלי להלן הוספנו את התייחסות הנתבע לכל שורה, האם הוא מסכים שעליו לשלם זאת או לא:

סוגיות ומקורות לדיון:

חלק מהסוגיות הלכתיות וחלק הינן מחלוקת בעובדות:

  -  האם הנתבע עשה נזקים שלא היו בעת קבלת הדירה

  -  האם על הנתבע לממן עלות החזרת גג הסנטף

  -  האם על הנתבע לממן עלות צביעה חוזרת של קירוי העץ

  -  האם על התובע לשלם על הוצאות הנתבע בצביעת קירוי העץ

  -  האם על מזיק לשלם על נזקים שאין כוונה לתקן

  -  לפי מה מחשבים את עלות הנזקים במקרה כזה

  -  האם התובע צריך לשלם על שבוע וחצי שהשוכר נאלץ להתפנות מהדירה

  -  האם המשכיר היה צריך לטפל בחולדות

האם הנתבע עשה נזקים שלא היו בעת קבלת הדירה

התובע לא הציג ראיות המוכיחות את הנזקים שנגרמו לדבריו וכן לא הוכיח שהדירה נמסרה לנתבע במצב טוב. התובע גם לא סתר את טענת הנתבע שהיו פגמים וליקויים בעת קבלת הדירה שהוא התחייב לתקן.

גם השיחות שביצע בית הדין עם האנשים שאת שמם מסר התובע, תמכו בטענת הנתבע שהבית היה עם נזקים בעת קבלתו:

ע' אמר שהוא 'עושה תיקונים קטנים' והוא זוכר שהבית (לא ציטוט מדויק) 'מלא חורים, מסמרים, ברגים, כל מיני דברים כאלה'.

המתווכת ל' אמרה שעד כמה שהיא זוכרת (לא ציטוט מדויק) 'א' הבטיח שיעשה ויטפל בכל מיני דברים שלא היו מוכנים. אך לא זוכרת אם הבית היה מוכן או לא'.

התובע הציג דף עם הצעת מחיר שלדבריו מוכיח שצריך לתקן את כל הדברים המפורטים בו. אולם אין מדף זה ראיה אלו נזקים היו קודם ואלו לא. בשיחה עם מר ש' הוא אמר לבית הדין שהוא 'חשמלאי ועושה גם תיקוני בית', וציין (לא ציטוט מדויק) 'עשיתי הערכה לפי המצב. היו מלא חורים קרמיקות במטבח, תיקוני עץ, צביעה צבע לבן היה לא אחיד לא מקצועי, ולכן הגעתי למסקנה שזה המחיר. זו הצעה שאני חושב. זו רק הצעה'.

אנו מניחים שהתובע לא עשה אונאת דברים כלפי מר ש' והוא ידע שהמטרה איננה הזמנת עבודה ממנו, אלא סוג של שמאות לצורך תביעה ולפיכך לא חש כל צורך להיות תחרותי מול הצעות אחרות, ולא היתה לו בעיה להגזים במחירים. יתכן גם שבשל ידיעתו שהוא לא עתיד לקבל את העבודה הזו הוא לא בדק ביסודיות את הנזקים או קבל רשימה מהמשכיר, על כל פנים הוא ודאי לא יודע מה היה לפני כן.

כלומר מהצעת מחיר אין ראיה שהנזקים לא היו קודם. יוזכר כי בתמונות ששלח הנתבע רואים חורים, מסמרים וקילופים שלדבריו היו כבר בעת הכניסה לדירה.

עוד יצויין כי על פי לשון החוזה שהוצג בפני בית הדין כתוב לגבי השבת הדירה - 'ואם הדבר יתחייב באופן סביר, הוא מתחייב לסיידה על חשבונו עם החזרתה למשכיר' (סעיף 9 א). תוספת הזהירות במילים 'באופן סביר' מלמדות שהחזרת הדירה עם חורים או מסמרים אינה הצדקה לסיוד מחודש, כיוון שהיו כבר פגמים, חורים, ומסרים גם בעת קבלתה.

בעת מחלוקת אם נעשה נזק או לא, על המוציא מחברו להביא ראיה, ומשלא הובאו ראיות על ידי התובע לא ניתן לחייב את הנתבע רק על בסיס דברי התובע. מה גם שלכאורה התמונות ששלח הנתבע ודברי המתווכת והשיפוצניק תומכים בטענות הנתבע.

עם זאת חלק מהנזקים כן מוסכמים על ידי הנתבע כי הם לא היו בעת קבלת הדירה, ועליו לשלמם.

האם על הנתבע לממן עלות החזרת גג הסנטף

ישנה מחלוקת בין הצדדים אם התובע התכוון בהסכמתו שהחלפת גג הסנטף הינה זמנית או קבועה. התובע לא הוכיח שהוא אישר את ההחלפה בתנאי שהנתבע יחזיר את הסנטף, והנתבע לא הוכיח שהתובע הסכים להחלפה קבועה.

התובע מודה שהוא אישר את השינוי הזה (למרות שלא עשה זאת בכתב, כנדרש בסעיף 14 בחוזה) אך הוא טוען שזה נכלל בהגדרות השבת המצב לקדמותו שהנתבע מחוייב (כמשתמע מסעיף 9 א)

מאידך הדעת נותנת שהוא אישר זאת כהחלפה קבועה, שכן לדבריו הוא חשב שהשוכרים יישארו זמן רב ולכן אישר זאת. כלומר גמירות דעתו לכאורה היתה שזה שינוי קבוע, אלא שזה היה מתוך מחשבה שדיירים אלו יישארו לאורך זמן והתחשבות בבקשתם, אך כעת הוא מתחרט. כמו כן ניתן להניח שהשוכר לא היה עושה דבר כזה ללא ידיעה שהוא אינו צריך להרכיב את גג הסנטף בחזרה ביום מן הימים.

בנוסף לכך ניתן להביא סברה מכך שהסכמתו להחלפת הסנטף היתה כמו הסכמתו לצבוע את תקרת העץ. בצביעת קורות העץ ודאי שכוונתו היתה שזה יישאר לבן לנצח, שהרי אי אפשר להסיר צבע כזה ולחזור למראה עץ. מכך ניתן להסיק שאותו דבר גם לגבי החלפת הסנטף, כלומר שהוא לא תכנן להשיב אותו.

מאידך התובע אישר זאת מנקודת מוצא שהדיירים יישארו זמן רב, מה שלא קרה בסוף, ואולי לו היה יודע שלאחר כשנה וחצי הם יעזבו הוא לא היה מסכים. כלומר אולי זו מעין הסכמה על תנאי.

אולם איתרע מזלם של התובע והנתבע ורצף אירועים מצער שלא בשליטתם הביא לעזיבת השוכרים – חרקים שהגיעו כנראה בעקבות שובך יונים של המשכיר, טרמיטים, חולדות, וכן פגמים מהותיים של חדירת רוח וגשם לחדר השינה ועוד כהנה וכהנה, דברים שהתובע הודה בהם.

עוד יש לעיין שמא הסכמת התובע להחלפת הסנטף דומה לאדם שאמר לחברו להזיק לו, והדין שעל חברו לשלם אלא אם כן הניזק אמר לו בפירוש שיהא פטור:

"האומר לחבירו קרע את כסותי שבר את כדי ע"מ שאתה פטור ה"ז פטור (וי"א אפי' לא ע"מ לפטור בפי' אלא שא"ל דברים שמשמעו כך כגון שא"ל שבור כדי וא"ל המזיק ע"מ לפטו' וא"ל הניזק לא יש לנו לומר דבתמיה קאמר לו ופטור) (טור ס"ב בשם הרא"ש) ואם לא אמר לו 'ע"מ שאתה פטור' ה"ז חייב אע"פ שהרשהו להשחית."

ומסביר הסמ"ע שם: "אע"פ שהרשהו להשחית דא"ל דדעתו היה שיקרענו וישלמו" (שם ס"ק ד)

ממשיך השו"ע וכותב:

"בד"א כשבאו הכלים לידו תחל' בתורת שמיר' כגון שהיו שאולים או מופקדים אצלו אבל אם לא באו לידו בתורת שמיר' כיון שאמר לו קח כלי זה ושברו בגד זה וקרעו ועשה כן ה"ז פטור אע"פ שלא אמר לו ע"מ שאתה פטור".

שוכר דירה הרי הוא כשומר שכר (כדברי רבי יהודה בב"מ פ:ב) ואם כן על פי ההלכה הנ"ל בעל הבית שאמר לשוכר "שבור את כדי" (או "פרק את גג הסנטף שלי") ולא אמר לו בפירוש או ברמז "על מנת שאתה פטור" – השוכר יהיה חייב לשלם על הנזק הזה.

אלא שמא יש לומר שההשוואה לצביעת העץ בצבע לבן כמוה כאמירה 'אתה פטור', לפחות ברמז. ועוד יש לומר שמא אין זה נחשב בכלל 'גרימת נזק' ואינה דומה ל'שבור את כדי' כי החלפת גג הסנטף נעשתה בגלל שהגג הזה הרעיש, והחלפתו המוסכמת הינה לטובת הדירה. כלומר למעשה זה תיקון, לא קלקול.

לאור כל האמור, הואיל ואין ראיה חד משמעית שההסכמה היתה בתנאי שיחזירו, וגם אין ראיה חד משמעית שהוא הסכים באופן קבוע, והואיל והשוכרים עזבו מסיבות מוצדקות ובהסכמת התובע, והואיל והחלפת הגג נעשתה בגלל רעש, על הצדדים להתפשר בסעיף זה.

האם על הנתבע לממן עלות צביעה חוזרת של קירוי העץ

כאמור לעיל התובע אישר לנתבע לצבוע בלבן את תקרת וקירוי העץ הואיל והם לא אהבו את מראה העץ. התובע טוען שצביעת קירוי העץ בצבע לבן על ידי הנתבע לא היתה טובה ולא מקצועית ועליו לצבוע שוב.

התובע לא הציג ראיות שהצביעה אינה טובה, ולבית הדין אין יסוד להניח שעבודת הנתבע ואביו לא היתה טובה. לדברי הנתבע אביו של הנתבע עוסק בכך לפרנסתו בין היתר, וחזקה על חבר שאינו מוציא דבר שאינו מתוקן מתחת ידו. הנתבע אף שלח לבית הדין תמונות של הצביעה ולא רואים שם בעיה מיוחדת (מצורף בנספחים)

כמו כן ממה שכתב התובע בהודעתו משמע שהוא לא צבע את זה שוב, והדבר מוכיח שני דברים:

האחד- שהשוכרים החדשים (אחרי הנתבע) לא ראו בכך פגם והסכימו לשכור את הדירה עם הצביעה שצבע הנתבע ומסתמא אף חתמו על חוזה שכתוב בו שהדירה ראויה למגורים, נקיה וצבועה וכדומה.

השני- שגם אם הוא התובע צבע או מתכנן לצבוע, הוא יעשה זאת בעצמו ולא על יד צבעי מקצועי, ומי ערב לנו שמלאכתו טובה יותר ממלאכת הנתבע ואביו.

לפיכך אין לתובע ראיה להוציא ממון מהנתבע על סעיף זה.

האם על התובע לשלם על הוצאות הנתבע בצביעת קירוי העץ

הנתבע טוען שהתובע התחייב לשלם לו על הצבע שבו השתמש לצביעת קירוי העץ בסך 500 ₪. התובע טוען שהוא לא התחייב לכך.

צביעת קירוי העץ בצבע לבן דומה לתיקונים שלא כלולים בחובת המשכיר. ע"פ חו"מ סימן שי"ד המשכיר חייב רק בדברים "שהם מעשה אומן והם עיקר גדול בישיבת הבתים והחצרות" (שם סעיף א) והסמ"ע נתן הגדרה ברורה מה כלול בחובה זו: "ואין שֵׁם בית עליו בלא תיקון כל אלו" (שם ס"ק ו). כלומר על המשכיר לתקן כל דבר שהינו חלק מהגדרת 'בית', דבר הראוי למגורים.

ברור שחדרים עם תקרת עץ וקירות עץ כלולים בהגדרת 'בית'. מהתמונות ששלח הנתבע בעצמו ניכר שהמראה היה יפה וראוי. העובדה שהתובע הסכים לפנים משורת הדין שהנתבע יצבע את הכל בצבע לבן אינה יכולה לעמוד לו לרועץ ולחייבו במימון הדבר. בהמשך הסימן אף נפסק שכל הדברים שעל השוכר לתקן "הרי זה עושה משל עצמו" (שם סעיף ב) כלומר על חשבונו.

הואיל והנתבע לא הביא ראיה לדבריו שהתובע התחייב מראש לשלם לו על הצבע, דין סעיף זה להידחות ואי אפשר לקזז 500 ₪ לטובת הנתבע.

האם על מזיק לשלם על נזקים שאין כוונה לתקן

התובע הודה למעשה שהוא רוצה לתבוע שווי נזקים בלי לתקנם. הוא מסתמך על חובת השוכר להשיב את הדירה כפי שקבל ככתוב בחוזה. בסעיף זה לא נדון בשאלה האם אכן היו נזקים או לא, אלא במידה ויש נזקים האם על המזיק לשלמם גם כאשר הניזוק כלל לא מתכוון לתקנם.

ראשית נדון במקרה שלנו על כך שהתנהגות הניזק לכאורה מוכיחה שהוא לא באמת ניזק מהנזק שנגרם לדירה. הוא הרי מצליח להשכיר את הדירה שוב ושוב עם סדקים, קילופים, מסמרים, חורים בקרמיקה וכולי, ואף הודה שאין כוונתו לתקן דברים אלו.

בדבר זה מצינו שאפילו אם הניזק היה גורם בעצמו נזקים לרכושו, זה לא פוטר את מי שמזיק לו מלשלם, על אחת כמה וכמה אם אלו נזקים שבמהלך השנים דיירים קודמים גרמו לו:

המשנה בב"ק פרק ח' מש' ו' אומרת:

"ומעשה באחד שפרע ראש האשה בשוק, באת לפני רבי עקיבא וחייבו ליתן לה ארבע מאות זוז. אמר לו: רבי, תן לי זמן. ונתן לו זמן. שמרה עומדת על פתח חצרה ושבר את הכד בפניה, ובו כאיסר שמן. גילתה את ראשה, והיתה מטפחת ומנחת ידה על ראשה. העמיד עליה עדים ובא לפני רבי עקיבא, אמר לו: רבי, לזו אני נותן ארבע מאות זוז? אמר לו: לא אמרת כלום. החובל בעצמו, אף על פי שאינו רשאי, פטור. אחרים שחבלו בו, חייבין. והקוצץ נטיעותיו, אף על פי שאינו רשאי, פטור. אחרים [שקצצו את נטיעותיו], חייבים".

מכאן שהתנהגות משונה של הניזק אינה פוטרת את המזיק. אף אם למשל הניזק מזיק באופן דומה את עצמו.

אולם במקרה שלנו הניזק לא מתכנן לתקן את הנזק, אם כן מדוע שנחייב את נתבע לשלם לו. אלא שמצינו שיש מקרים שעל פי ההלכה יש חובת תשלום נזקים גם כאשר הניזק לא מתקן אותם. למשל בחו"מ שפ"ז הל' א:

"שמין למזיק בידו כדרך ששמין לו אם הזיק ממונו כיצד הרי שהרג בהמת חבירו או שבר כליו שמין כמה היתה הבהמה שוה וכמה הנבילה שוה וכמה היתה הכלי שוה והוא שלם וכמה שוה עתה ומשלם הפחת לניזק עם הנבילה או הכלי השבור כדרך שנתבאר בשורו שהוזק בסי' ת"ג"

וכן בסימן ת"ג הל' א:

"שמין השוורים בנזיקים אם שבר כלי הוא או בהמתו א"א יתן לו כלי שלם ויקח השברים אלא שמין כמה נפחתו דמיו בשביל השבירה ויקח הניזק השברי' והמזיק ישלים עליהם".

כלומר יש אפשרות של תשלום נזק על ידי שומה- שמין כמה היה שווה קודם וכמה אחרי הנזק, וההפרש -הפחת- הוא התשלום.

אלא שמצינו שדין זה נאמר רק כאשר אי אפשר לתקן. לפי הש"ך בסימן צ"ה באמצע ס"ק יח (וחזר על כך בסימן שפ"ז ס"ק א) נראה דהא "דשמין למזיק היינו היכא דאי אפשר לתקן הנזק. אבל היכא שאפשר לתקן מסתברא שחייב המזיק לתקן הנזק". משמע לכאורה שכאשר אפשר לתקן את הנזק יכול המזיק לומר לניזק תן לי לתקן ואיני רוצה לשלם.

מכיוון שבמקרה שלנו אפשר לתקן, אלא שהתובע עצמו אינו רוצה בעצם את התיקון אלא רוצה לקבל ממון, שמא פטור הנתבע מלשלם. וכן משמע לכאורה מדברי 'התומים' שהאריך בסו"ס צ"ה לדון בדברי הש"ך לאור דברי הראב"ד והמ"מ, וכתב ב'אורים' סו"ס צ"ה- לגבי חפירה "אם ירצה למלאות א"צ ליתן דמים".

אלא שבמקרה שלנו במהלך הויכוח בין הצדדים עלה שהנתבע ידע שישנם כמה דברים שצריך לתקן ולא רצה לתקן. לדוגמה הוא הותיר בדירה מדבקות קיר בכמה חדרים, כשברור לו שמחובתו לקלפן ולהשיב מצב לקדמותו. אם כך נהג התובע לגבי הדברים המוסכמים, ודאי שהוא לא היה מתקן את הדברים שאינם מוסכמים.

ואם כן שמא במקרה כזה שבו המזיק אינו רוצה לתקן, אף לש"ך ולאורים וכו' המזיק חייב לשלם גם אם הניזק אינו מתכוון לתקן את הנזק. בדבר זה אפשר להביא ראיה מדברי החזון איש (בבא קמא סימן ו סעיף ג)

"אם הניזק טוען שאין רצונו למלא ורצונו בדמי הנזק, הרשות בידו. וראיה מהא דאמר פ"ה א' אמר לי' קוץ לי מקץ, א"ל כש"כ דפשעת בנפשך וקרו לי שור המזיק. ואם איתא דבכל נזק מיפטר בתיקונו ואינו יכול לתבעו דמי נזק, למה צריך טעם בריפוי. אלא ודאי בכל נזיקין יכול לתבוע דמי נזקו, רק בריפוי של אדם המזיק לא מצי לתבוע דמים אם המזיק רוצה ליתן דמים לרופא לרפאותו. ומזה יש להוכיח ג"כ דחיוב נזק הוא בממון ולא בתיקון הנזק וכש"כ לעיל".

כלומר החובה הראשונית של המזיק הינה לתקן ממש. ואם אי אפשר (או כמו במקרה שלנו – שגם המזיק וגם הניזק לא רוצים לתקן) על המזיק לשלם על פי שומה כמה שווה הדבר לפני הנזק וכמה אחריו ומשלם ההפרש.

אולם כאן אנו מגיעים לבעיה אחרת. אם נאמר שעלות הנזק היא הפחת בין ערך הדירה לפני הנזק ואחריו, יתכן שהסכום יהי אפסי. למשל הוספת כמה חורים בקיר חרסינה שכבר יש בו הרבה חורים לא מורידה את ערכו של הבית. וכן הדבר בתיקוני צבע בבית שיש בו ממילא פגמים רבים וכולי. האם הדבר ייחשב 'פחת אפס'? דומה הדבר לאדם ששרט את מכונית חברו כשהיא כבר מלאה שריטות נוספות. ברור שאין ירידת ערך. האם הוא פטור מלשלם?

על כגון הא כתב הרב יהונתן בלס שליט"א (תחומין יג, עמוד 389):

"..הגדרת הנזק, כשהנכס הניזוק לא עמד למכירה, כירידה במחירו אילו עמד למכירה, היא נטולת הגיון, ואף תוצאותיה אינן סבירות. צמצום חיובו של המזיק בדרך זו היה פוטר אותו מתשלום כשהזיק נכס שאף בטרם הוזק לא היה לו ביקוש, כגון משקפיו של הניזק או בגדיו המשומשים. כמו כן, המזיק היה פטור מפיצוי הניזק על נזק שלא הוריד את שוויו של הנכס הניזוק, גם, אם להחזרת המצב לקדמותו, על הניזק להוציא הוצאות לתיקון הנזק. לדוגמה, מזיק ששרט את קיר ביתו של חבירו, ולא ירד מחיר הבית בעקבות השריטה, היה פטור מתשלום. קביעות אלו אינן מתקבלות על הדעת "דלא מצינו, לא במקרא, ולא במשנה, ולא בתלמוד, מזיק ממון חברו והיזק ניכר שייפטר" (אור זרוע ב"מ פ"ו סוף סי' רסב)"

כלומר העובדה שאין ערך ממשי לפחת, או שהניזק לא מתכוון לתקן את הנזקים, אינה מפחיתה את חובתו המוסרית והממונית של המזיק.

 לפי מה מחשבים את עלות הנזקים במקרה כזה

אם כן כיצד נאמוד בפועל את ערך הנזקים במקרה כזה שהניזק לא מתקן וגם אי אפשר לעשות שומה?

בחזון איש הנ"ל כתב

"ויש לעי' היכי שקלקל כותל ביתו ואי שיימינן כל הבית לא נפחת כלל כספו היכי שיימינן, ונראה דכיון דאין בית עומד למכירה אלא לתקן בדקיה משלם מה שחברו מפסיד בהוצאות התיקון"

לדעת בית הדין במקרה שלנו הואיל ואי אפשר לעשות שומה כן חוזרים לעלות התיקונים, אולם בגלל שהתובע לא מתכנן לתקן וגם לא מביא בעלי מלאכה, יש לחשב את עלות התיקון לא לפי תעריף גבוה של בעלי מלאכה יקרים ויוקרתיים, אלא לפי שווי תיקון בסיסי על ידי בעל הבית עצמו, כפי שהתובע עצמו ציין. במקרה כזה של עלות תיקון עצמית אין 'שכר עבודה', אין מע"מ, אין מסים, אלא רק אומדן של שווי עבודת בעל הבית, וגם מצד העובדה שהמזיק מעיקר הדין יכול לתקן בעצמו.

עוד נזכיר כאן את דברי כסף הקדשים בסי' שי"ד א' על הדין 'המשכיר בית לחבירו חייב להעמיד לו דלתות ולפתוח לו חלונות שנתקלקלו.. וכל כיוצא בזה מדברים שהם מעשה אומן והם עיקר גדול בישיבת הבתים והחצרות':

"השוכר בית מחברו ונתקלקל התנור ודכוות'. נכון לו להראות לבקיאים ולתקן על פי בד"צ. ואם לא הראה לבקיאים ולא לבד"צ והוציא ותיקן וטוען שכ"ה הכרחי להדירה גם אם אין בקיאים יודעים שכ"ה, טענתו טענה אך מוטל עליו לישבע שכ"ה, גם שהמשכיר אינו טוען נגדו ברי וכבסי' נ"ג במוציא הוצאות ברשות. ויכול לנכות מהשכירות שבידו. אך אם בא להוציא מעות מהמשכיר ושכרו הקדים לו אם טוען המשכיר שלא נתן לו רשות להוציא שום הוצאה ושיודע שלא הי' שם הוצאה הכרחית נשבע שכ"ה ופטור ואולי גם כשאין המשכיר טוען ברי וטוען לא הי' לך רשות להוציא רק ע"פ בד"צ ובקיאי' וכיון שלא עשית כן אתה מוציא הוצאו' שלא ברשות אולי ג"כ טענתו טענה ואינו יכול ליטול ממנו רק כמוציא הוצאות שלא ברשות ואולי גם כשהשוכר מוחזק כ"ה. שכיון שהי' יכול לעשות ע"פ בד"צ ובקיאים ולא עשה כן הו"ל כמוציא הוצאות שלא ברשות גם שהשכיר לו בית ראוי לדירה ונתקלקל."

הרי לנו ששווי הנזקים הינו שילוב של דעת הבקיאים ושל דעת בית הדין. כאמור הובאו בפנינו הצעות מחיר מצד התובע ומצד הנתבע. לכן באותם נזקים שעל הנתבע לשלם, נחשב מחיר ממוצע בין שתי הצעות, לאחר קיזוז מוערך של עלות מע"מ ומסים.

האם התובע צריך לשלם על שבוע וחצי שהשוכר נאלץ להתפנות מהדירה

הנתבע טוען שעל התובע להחזיר לו תשלום של שבוע וחצי שהם נאלצו לצאת מהדירה בעת הדברת החולדות. יצויין כי התובע לא כפר בדרישה הזו.

עם זאת נדון האם מצד הדין חובת הדברת החולדות היא בכלל על המשכיר או על השוכר, וכן במקרה כזה האם על המשכיר להחזיר לשוכר את שכר הדירה.

לא מצינו דין מפורש האם חולדות או שאר חיות מזיקות נחשבות נזק באחריות בעל הבית או אחריות השוכר, אך מצינו בהלכות שכנים דין הרחקת דבורים (חו"מ, קנ"ה, כ"ג) הרחקת שובך יונים (שם, כ"ד) הרחקת סולם משובך שלא תקפוץ נמיה (שם, ט"ז) וכן מצינו איסור כלב רע (חו"מ ת"ט, ג) אולם שונה הדבר בין מעשי השכן המגדל חיות אלו (או מקרב סולם לשובך) ונמצא ממונו מזיק, לבין הגעת חיות מזיקות מאליהן.

אמנם כן מצינו שאם התנהגות האדם גורמת להגעת מזיקים יש לו אחריות מצד 'גיריה דיליה'. כגון הגמ' בבבא בתרא כ"ב:ב-כ"ג:א על העורבים שבאו בעקבות הדם שהשאירו מקיזי דם והזיקו לדקליו של רב יוסף שהיו שם, וכן נפסק להלכה, שו"ע חו"מ קנ"ה ל"ט:

"מי שהחזיק לעשות מלאכת דם או נבילות וכיוצא בהן במקומו ויכנסו העורבים וכיוצא בהן בגלל הדם ויאכלו והרי הם מצירים את חבירו בקולם ובצפצופם או בדם שברגליהם שהם יושבים על האילנות ומכלים פירותיהם אם היה קפדן או חולה שצפצוף הזה מזיקו או שפירות שלו נפסדים לו בדם חייב לבטל אותה המלאכה או ירחיק עד שלא יבא לו נזק מחמתן שהיזק זה דומה לריח בית הכסא וכיוצא בו שאין לו חזקה" והוסיף הרמ"א: "וה"ה כל נזק גדול שאין אדם יכול לסובלו (טור סכ"ה בשם הרא"ש)"

אולם במקרה שלפנינו אין ראיה שמעשי התובע או חצרו גרמו להגעת החולדות וגם אין ראיה שזה בגלל הנתבע ומעשיו. מה גם שלא תמיד אמרינן 'גיריה דיליה', למשל אם הנזק בא לאחר זמן ולא מיידית (ע' בקנ"ה ל"א-ל"ב, וכמו שכ' הרמ"א שם בסעיף ל"א בשם הטור:

"וה"ה בכל כיוצא כזה שאין ההיזק בשעת מעשה אלא בא אח"כ, על הניזק להרחיק עצמו (טור סמ"ח)"

אם כן במקרה שלפנינו יש לבדוק מה מנהג המדינה. באתר "כל זכות" מופיע שחובת המשכיר היא כדלהלן:

"המשכיר אחראי לתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם בדירה המושכרת, שעונה על שני התנאים הבאים (גם אם המשכיר והשוכר הסכימו שפגמים אלה הם באחריות השוכר): 1. הליקוי הוא לא ליקוי קל ערך. 2. הליקוי לא נגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה."

עם זאת נמצא שהחוק כורך זאת גם בפגמים במבנה: 

"על פי החוק, בעלי דירות מחויבים לספק לדיירים תנאי מגורים נאותים ובטוחים. אם חולדות או עכברים חודרים לדירה בשל פתחים בקירות, מערכות ביוב פגומות או כשלים אחרים במבנה, האחריות לתיקון המצב ולביצוע הדברה נופלת על בעלי הדירה" (מתוך האינטרנט)

אין חולק שחולדות נחשבות ליקוי חמור ואינן קשורות לשימוש בלתי סביר בדירה (כל עוד לא מוכח אחרת). הנתבע ציין בדיון 'המדביר טען יש בתקרה ארגז רוח, ויש בה חורים, ובלי זה אי אפשר לטפל בבעיה של החולדות אך המשכיר לא הסכים לטפל בחור' ואף שלח לבית הדין תמונות של ארגז הרוח השבור. כמו כן בחוזה לא מופיע באחריות מי לממן הדברות.

כמובן שאם התובע היה מוכיח שהחולדות באו כתוצאה מהתנהלות של הנתבע היה מה לדון באחריותו, אך הואיל ובדיון לא טען התובע שהאחריות אינה שלו, נעבור לדון בשאלת החזרת שכר הדירה על ימי ההדברה.

בבבא מציעא דף קג:א אומרת המשנה:

"המשכיר בית לחבירו ונפל חייב להעמיד לו בית", ושם בגמרא: "היכי דמי, אי דאמר ליה בית זה, נפל - אזל ליה". מבאר רש"י: "הלך לו, מזלו גרם, ואמאי חייב להעמיד לו בית". כלומר יש תקלות שעליהן אומרים שהן מזל רע לשוכר, ולא חובת המשכיר. אך למרות זאת נפסק שבין אם המשכיר חייב להעמיד בית אחר ובין אם לא, השוכר אינו חייב לשלם על הימים שהוא אינו דר בבית בפועל כאשר אי אפשר לדור בו.

וכן אירע מעשה כמופיע בשו"ת המבי"ט חלק א סימן מ':

"מעשה בא לידי בא' שהשכיר ביתו לאשה אחת, ואחר ימים שהית' דרה בו באו תוגרמי' והוציאוה מן הבית ודרו בה הם ותבע' בפני את בעל הבית וחייבתי אותו שיפרע לה שכירו' מיום שהוציאוה ומפני שראיתי חכם א' מחכמי העיר שאמר שהיה נרא' לו שלא היה חייב בעל הבית להחזיר לה שכירות זמן הבא דמזלה גרם הוכרחתי לכתוב על ספר טעם חיוב בעל הבית גם כי בעיני הוא דבר פשוט.."

וכן פסק מרן בשו"ע חו"מ סימן שי"ב סעיף י"ז:

"אם מעצמו נפל, אם אמר לו בית זה אני משכיר לך, אינו חייב לבנותו (ואפילו בנאו המשכיר יכול לומר שלא ידור בו) (ב"י מדברי הרשב"א) אלא מחשב על מה שנשתמש בו ומחזיר לו שאר השכירות (ואפילו השוכר אומר אבננו משלי אין שומעין לו) (ב"י)."

והוא הדין אפילו במכת מדינה, כמו שכותב הרמ"א שם:

"הגה: נשרף הבית דינו כנפל (מרדכי פרק האומנין ותשובת מיימוני דמשפטים סי' מ"ז) נשרף כל העיר הוי מכת מדינה ומנכה לו מן שכירותו מה שלא דר בו בין הקדים לו שכרו או לא (שם במרדכי ושם בתשובת מיי' דמשפטים)"

נמצאנו למדים שבין אם זה מזלו הרע של המשכיר (כמו מכת מדינה) ובין אם זה מזלו הרע של השוכר (כמו בית שנפל) על המשכיר להחזיר את עלות הימים שלא השתמש בנכס.

יצויין שכאשר אפשר לדור בו בדוחק יש מחלוקת אם משלם לו שכרו – יעויין בנתיבות המשפט סי' ש"י סוף ס"ק ב', ומחנה אפרים חלק א' סימן ו' ובמבי"ט הנ"ל- אך אין כאן מה להאריך בזה כיוון שבנדון דידן ברור שאסור לדור בבית בעת הדברה כזו, אפילו לא בדוחק.

אם כן הואיל והתובע לא טען שהגעת החולדות היתה בשל התנהלות לא נאותה של השוכרים, על התובע להחזיר לנתבע דמי שבוע וחצי, קרי שליש שכר חודשי.

סיכום חובות הנתבע והתובע

במוקד הדיון עמדו השאלות האם השוכר הותיר בדירה נזקים שלא היו בעת שקיבל את הדירה, ואם כן, מה עלותם.  כמו כן האם על המזיק לשלם על נזק שהניזק לא מתכוון הכלל לתקן.

הצדדים אינם חלוקים בשאלות הבאות ולא תובעים האחד מהשני:

 - יציאת השוכרים לפני תום החוזה.

-  מסכת התלאות של יונים, חרקים, טרמיטים, חולדות, רוח וגשם.

 לפיכך החליט בית הדין כי:

• המוציא מחברו עליו הראיה, ובטענות שלא הובאה להם ראיה אי אפשר לחייב.
• תיקוני צבע במסדרון ובמקלחת, סתימת 6 חורים בקרמיקה, קילוף 3 מדבקות וצביעת מקומן – הנתבע הודה בנזק ועליו  לשלם. כפי שציינו לעיל על הנתבע לשלם מחיר ממוצע בין שתי הצעות המחיר שהביאו התובע והנתבע, לאחר קיזוז מוערך של עלות מע"מ ומסים.
• מנורת המטבח – התובע לא הציג ראיות שהנזק נעשה על ידי הנתבע ולכן הנתבע פטור, שכן על פי סעיף 9 בחוזה השוכר פטור מנזקי 'בלאי סביר' (סעיף א) וכן צוין כי 'המשכיר מצדו יהי חייב לתקן פגמים ו/או קלקולים אשר יתהוו' (סעיף ב).
• לא הוכח אם תקרות העץ וקיר העץ נצבעו כיאות או לא, ולפיכך על צביעתם מחדש הנתבע פטור.
• החלפת ברזנט בסנטף, לא הוכח אם היתה כוונה להחליף חזרה – מדין פשרה ישלם הנתבע לתובע שליש כנהוג בפשרה.
• לא הוכח מה התיקונים שבוצעו לפני כניסת השוכר לדירה, ולפיכך צביעות ותיקוני טיח נוספים שציין התובע והנתבע אינו מודה בהן – הנתבע פטור.
• תשלום על הצבע הלבן לנתבע – התובע פטור.
• תשלום שבוע וחצי לנתבע – התובע חייב.

 הסכומים

בנוהל הצעות מחיר מקובל להשוות בין כמה הצעות. התובע הציג בבית הדין הצעת מחיר מצדו, והנתבע הציג בבית הדין הצעת מחיר מצדו. לאור את הסכום שבית הדין מחייב את הנתבע בסעיפים הרלוונטיים הינו ממוצע בין שני הסכומים הנ"ל.

את עלות כל סעיף חישב בית הדין לפי מחיר מזומן ולא לפי הסכום שמופיע בהצעות המקוריות, שהרי התובע אמר שהוא עושה את הדברים בעצמו. הואיל ובהצעות המחיר רשמו המציעים מחירים לצרכן, כלומר כולל מע"מ ומיסים (התובע הודה שאחרים לא נתנו הצעה כי הם עובדים 'בשחור') לפיכך יש להוריד מהצעת המחיר מע"מ ומיסים שאותם אי אפשר לתבוע מהנתבע במקרה זה, שכן אין הדעת נותנת שבכיסו של התובע ישאר יותר ממה שהיה נותר בכיסי בעלי מלאכה.

בחוות דעת שקבלנו מרואה חשבון, לעוסק מורשה נשאר 'נטו' בממוצע 55% מהתשלום (אחרי מע"מ, מסים וכו') ולעוסק פטור 80% בממוצע. לפיכך את 'המזומן' מתוך הצעת המחיר של ש' אנו מעריכים ב-55%, ואת של ה' אנו מעריכים ב-80% (כי הוא עוסק פטור).

 בסעיף החזרת הסנטף בית הדין מחייב שליש מהממוצע, כפשרה בין הצדדים.

בסעיף הקרמיקה מחייב בית הדין רק סכום 50 ₪ כהערכה סמלית של עלות מילוי 6 חורים בלבד ולא החלפה של הכל.

בסעיפים שבית הדין פוטר את הנתבע רשום "0".

הערה:

סעיף אחד מרשימתו של התובע לא מופיע בהצעה הנגדית – הסרת המדבקות בסלון וצביעה. בדיון הודה הנתבע באחריותו ותיאר מדבקות מספרים של שעון על שטח גדול יחסית, ואף שלח תמונה. לפיכך בסעיף זה הערכת בית הדין 'לתעריף ה' היא פי 2 ממה שציין ה' על מדבקות חדר עליית הגג (450*2 = 900)

...

ע"פ האמור לעיל ס"ה חובות הנתבע: 3,600 ₪

מכך יש לקזז  1,166.7  ₪ (שליש שכר דירה חודשי של 3,500 ₪) בגין יציאת הנתבע מהדירה בעת הדברת החולדות.

ס"ה לתשלום ע"י הנתבע:  2,433 ₪

התשלום יבוצע תוך 30 יום

לסיום נחזק את ידי התובע והנתבע אשר פועלים ליישב את כל מרחבי ארץ קדשנו, ובעז"ה ימשיכו לכבד זה את זה, ונתפלל שיקויים בהם הכתוב "ואספת דגנך וגו'" ואמר  רבי חנינא בר פפא "כאן בזמן שישראל עושין רצונו של מקום".

בברכת האמת והשלום אהבו.

באנו על החתום:

הרב נועם מייזלס – ראב"ד  (-)

הרב אליהו צבע – דיין   (-)

הרב צחי פנטון – דיין  (-)