מכירת דירות העמותה לתושבים הגרים בהם במחיר מוזל

תיק: תשפ"ג/1, 

פסק דין

רקע:

עמותת .. מחזיקה בבתים בישוב י' ומשכירה אותם בשכירות יחסית זולה לתושבי המקום. בעקבות מהלכים פנימיים ותמורות בישוב י' (שאכמ״ל), החליטה העמותה למכור את אחזקותיה בדירות הנ״ל.

העמותה הביאה את הצעתה לפני אספת תושבים לאשר ב׳ הצעות:

1. למכור את אחזקות העמותה בדירות.

2.  לתת עדיפות וזכות קדימה למשפחות הגרות כעת בדירות. הצעות אלו זכו ברוב של למעלה מ 80% מהמצביעים.

מאידך הנהלת העמותה פרסמה ודיברה שהמחירים שימכרו הדירות יהיו בדומה או בשווה למחירים בא'. לאחר ההצבעה שכרה העמותה את שרותיו של עו״ד ב' והחלו לבחון את הדרך הנכונה והמהירה למכירת הדירות באופן כזה שהעמותה תוכל לגבות את התמורה של הדירות והכסף יישאר על ידי כך בידי העמותה לצורך המשך הפיתוח של הישוב י'. בעקבות לחצים פנימיים וחיצוניים (שאכמ׳׳ל) החליטו בוועד העמותה לקדם הליך מזורז של מכירת הדירות לפי מתווה בו התושבים ישלמו בין 150,000 ₪ ל-250,000 ₪ לפי דרוג טיב הנכס וזאת בתמורה של ויתור הזכויות של העמותה על הנכס לטובת התושב ששילם, והעברת החזקה בפועל בנכס לידי התושב ולתת את האפשרות להסדיר את הנכס גם באופן עצמאי בסיוע העמותה. מאוחר יותר העמותה העלתה את המחירים שמתחיל ב-200,000 ₪ ועד 350,000 ₪ בסוף חודש אלול תשפי׳ב נציגי העמותה החלו במכירת האחזקות שלה בבתים.

טענות הצדדים:

התובעים:

א. למכור את האחזקה בדירות במחיר ריאלי לשוק.

ב. לפצות את התושבים המתגוררים בדירות/קראוונים שאינם עומדים למכירה.

ג. לפרסם קריטריונים להנחות שהעמותה תיתן.

הנתבעים:

מודים בפרטים שצוינו ע״י התובעים. מכירת האחזקה בבתים נעשית בגלל מהלכים פנימיים בישוב י'. אנחנו מציינים שאנחנו מוכרים רק את שווי האחזקות של הישוב י' בדירות ולא את השווי האמיתי שלהם. שהרי הקרקע שייכת למדינה (כולל קרקע שבבעלות הקדשות) וכן חלק מהמבנים המדינה בנתה/ שיפצה. אנחנו מסתמכים על חוות דעת של עו״ד פ' א' ז״ל שהיות והישוב י' השקיע במבנים בכל מיני השקעות למיניהם מגיע לנו את החזרת ההשקעות הנ׳׳ל.

אחרי שימכרו כל האחזקות נבקש מהמדינה להסדיר באופן סופי את הבעלות תמורת תשלום מלא/חלקי. את הכסף שנקבל נמשיך להשקיע בישוב בפיתוחו ובשגשוגו. אנחנו מודעים לכך שנוצרת איזו שהיא אפליה אבל אין לנו כעת ברירה במצב שנוצר (אכמ״ל) וכן כעת שראש הרשות נבחר ע׳׳י הציבור התפקיד של העמותה יצטמצם מאוד רק לפיתוח המקום. כמו כן אנו מודעים לכך שנוצרה אפליה, אבל במצב שנוצר כעת אין מה לעשות ואנחנו מקווים שבעתיד נוכל לפצות את שאר התושבים. ואולי יש לביה׳׳ד פתרון להציע.

עדויות:

1. עו״ד ב' ־ אנחנו עבדנו לנסות להכשיר את מכירת הדירות באופן מסודר ישירות לידי העמותה הניסיון לא צלח, לכן הכנו את המתווה הזה שהעמותה תמכור את הזכויות שלה בדירות, התייעצנו עם כל גורמי מקצוע והם אמרו לנו שהמתווה הזה יכול לעבוד. כמו כן יש תקדים לכך בקיבוצים שונים.

2., הרב ג' ־ מי שהשיג הרבה מן התקצוב לאגודה זה היה אני. אני בהתחלה התנגדתי למכירה מכל מיני טעמים גם אידיאולוגים. כיום שאני רואה את המצב בי' אני מסכים למכירה בלית ברירה, כמו כן דיברתי עם התורמים והם גם מסכימים למהלך.

3. ד' - מתנגד למהלך מטעמים אידאולוגים.

4. ה' - כנ"ל.

ע״כ עיקר העדויות שנשמעו באריכות ומפורטים בהרחבה בפרוטוקול בה״ד.

הערה: הצדדים האריכו בטיעוניהם (המפורטים בהרחבה בפרוטוקול ביה"ד) הגישו כתבי סיכום חוות דעת. הצדדים חתמו על הסכם בוררות כדין.

בירור הדין

א. נראה ברור (אע"פ שיש סיכוי שהמכירה לא תוסדר מול רשויות המדינה) שיש במכירות האחזקה של הדירות לידי התושבים מעין מתנה (אפשר לומר אפ' מתנה גדולה מאוד!) לתושבים הגרים בהם, ויש בכך מעין אפליה לתושבים שאינם יכולים לרכוש את דירותיהם. וכן יתכן שהמכירה תיצור אבסורדים היינו משפחה שגרה מעט זמן בישוב תזכה לרכוש דירה מה שאין כן משפחה וותיקה שהתגלגל מזלה לגור בדירה שאי אפשר לקנותה.

ב. כמו כן יתכן שיש במכירה זו בעיה ציבורית כמו שהעלו מס׳ עדים, היות ותורמים רבים תרמו לישוב י' לזכות במצווה, וכעת לכאורה תעשה כאן ׳׳עסקת נדל״ן״ שהעמותה נותנת מתנות לאנשים פרטיים. אמנם מאידך כפי שהוסבר לביהי׳ד כל הכסף שיתקבל מיועד לפתוח הישוב י', ואולי זה כן יהווה תחליף נאות לכסף שהושקע בי'.

ג. אמנם מאידך היות והדירות הנן בחזקת עמותה והנה מנהלת אותן מזה שנים, ולפי הבירור של ביה״ד ברגע שיש עמותה שמנהלת יש לה סמכות מלאה לעשות ברכוש העמותה (כמובן שהנם כפופים לחוק העמותות ולרשם העמותות) ואין לראות כלל בחברי העמותה בעלים על רכוש העמותה. וממילא הטענה שאין סמכות לעמותה למכור או שיש אפליה מקומה להידחות היות וברגע שהנהלת העמותה החליטה למכור את אחזקותיה בדירות מכל סיבה שהיא הדבר נתון בסמכותה הבלעדית ויכולה היא למכור את אחזקותיה לכל מאן דהו. ואם היא בחרה לנכון למכור לגרים כעת בדירות זוהי זכותה הבלעדית. 

ד. מה עוד שנראה מבחוץ לביה״ד שבמציאות שיש כיום בי' עדיף לעמותה למכור את אחזקותיה בדירות על מנת למנוע חיכוכים ומח' בעתיד.

ה. אמנם היות ובכל אופן מכירת אחזקות הדירות הוא ענין ציבורי חשוב, ונראה שאופן המכירה (באיזה סכום ימכרו האחזקות וחשש של אפליה) לא עמדו להצבעה לפני כל חברי העמותה, אלא רק מכירת הדירות למתגוררים בהם, נראה שלפני משורת הדין על העמותה לכנס את כל חברי העמותה ולהצביע על כך.

כמו כן נראה שמלפנים משורת הדין יש לנתבעים להציע מנגנון פיצוי לאלו שאינם יכולים לרכוש את אחזקת העמותה בדירות.

לסיכום:

א. אין ביה״ד רואה לנכון להתערב בהחלטות הנתבעים באופן עקרוני.

ב. לפנים משורת הדין על הנהלת העמותה לערוך אספת חברי העמותה תוך ל׳ יום מיום מתן פס׳׳ד, ובה להעלות להצבעה את המחיר בה היא דורשת עבור אחזקותיה, וכן האם להמשיך בתהליך המכירה אע״פ שיש כאלו שלא יוכלו לקנות.

ג. על הנתבעים (חברי ההנהלה) להמציא לביה״ד תוך ל׳ יום מנגנון פיצוי ראוי לחברי העמותה שאינן יכולים לרכוש כעת את הזכויות בדירותיהן.

ד. רק אחר שיוסדרו סע׳ ב׳ ו ג׳ ויקבלו אישור ביה״ד (רוב בהחלטה, פיצוי נאות) תוכל העמותה להמשיך בהליך של מכירת הזכויות בדירות.

על החתום:

הרב ישראל ליאור הרב שלום אילוז הרב ישראל הירשנזון