דמי תיווך בעיסקא שהופסקה והקונה גמר את המקח לבד

 התובעת – מתווכת

הנתבע – קונה 

הצדדים הופיעו בפנינו, חתמו על שטר בוררות כדין וכהלכה ובית הדין שמע באורך רוח את טענותיהם במהלך שני הדיונים שהתקיימו בעניין.

תמצית העובדות הנצרכות

הנתבעים רצו לקנות בית, ויצרו קשר עם התובעת שעובדת בתיווך נדל"ן שתראה להם בתים בישוב.

התובעת הראתה להם בית של משפחת א' באזור חודש תמוז התשפ"ג. היא לא החתימה אותם באותו זמן על טופס של חוזה תיווך. הנתבעים סיירו איתה בבית המוצע, אבל החליטו שהם לא מעוניינים בו.

בהמשך, לאחר תחילת המלחמה שפרצה בשמחת תורה התשפ"ד, הנתבעים התעניינו בעוד בתים בישוב, והתובעת הראתה להם מספר בתים נוספים.

באחד מהבתים שהתובעת הראתה להם, היא החתימה את האישה (הנתבעת) בסוף הסיור על טופס חוזה תיווך, וציינה בו 3 בתים שהראתה להם, בהם הבית של משפחת א'. הבעל לא היה במעמד החתימה. על החוזה לא צויין תאריך. יש מחלוקת בין התובעת לנתבעים מתי זה קרה - התובעת טוענת שזה היה באזור חודש ספטמבר 2023 למניינם שזה יוצא בסביבות תשרי, והנתבעים טוענים שזה היה בסביבות חודש שבט (ינואר 2024).

בהמשך, באזור חודש יוני 2024, הנתבעים יצרו שוב קשר עם התובעת, והתעניינו שוב במס' בתים. לקראת סוף יוני 2024 הבעל התעניין מחדש בבית של משפחת א', ומחילופי ההתכתבויות ביניהם בווטסאפ, נראה שההתעניינות נמשכה במשך כעשרה ימים. בתוך ההתכתבויות רואים שהיה משא ומתן על המחיר של הנכס, כאשר המוכר דרש 3,100,000 ₪ בעוד הנתבעים היו מוכנים לשלם 2,900,000 ₪. בתוך ההתכתבויות הייתה גם שאלה של הנתבע לתובעת, אם היא לוקחת 2% על התיווך גם מהמוכרים, והיא השיבה שהמוכרים לא מוכנים לשלם לה על התיווך של הבית שלהם, אבל הסכימו שתעבוד עליו ואולי הם יתגמלו אותה אם תצליח למכור, והיא ציינה שהיא עובדת מזה 3 שנים על הבית בניסיון למכור אותו. יש לציין שניכר מההתכתבויות שהתובעת ניהלה משא ומתן עם המוכרים על העיסקה עם הנתבעים, ונראה משם שהמוכרים הסכימו לרדת למחיר אמצעי של 3,000,000 ₪, ולטענתה (בהודעות) הם אף הסכימו ל 2,970,000 ₪.

ב-2 ביולי 2024 הנתבע עבר להתעניין בבתים אחרים, ולאחר 6 ימים הופסק הקשר ביניהם חד צדדית, והנתבע הפסיק לענות להודעות ופניות של התובעת.

בתחילת חודש אב, קצת יותר מחודש לאחר שהנתבעים ויתרו על קניית הבית של א', הם יצרו שוב קשר עם משפחת א' בלי לערב את התובעת ולהשתמש בשירותיה, ואף בלי לידע אותה. ולבסוף לאחר כמה שבועות נסגרה ביניהם למשפחת א' עסקה לקניית הבית במחיר של 3,050,000 ₪.

טענות התובעת

התובעת טוענת שהיא עבדה בשביל הנתבעים על הבית. הראתה להם אותו בתמוז תשפ"ג, הראתה להם אותו שוב בחודש יוני 2024 (שזה בסביבות תמוז תשפ"ד), וניהלה בשבילם משא ומתן מול המוכרים. לטענתה היא אף השיגה בשבילם מהמוכרים מחיר נמוך ממה שלבסוף קנו הנתבעים את הבית.

בנוסף היא מציינת שהיא החתימה אותם על חוזה תיווך, ולכן הם היו מחוייבים לעשות דרכה את העסקה, וגם אם בחרו שלא לעשות דרכה, זה לא פוטר אותם מחובתם לשלם לה את דמי התיווך.

לכן היא טוענת שהיא תיווכה להם את הבית, ומגיע לה לקבל את דמי התיווך בסך של 2% ממחיר הבית + מע"מ.

טענות הנתבעים

הנתבעים מסכימים לכך שהתובעת עבדה בשבילם והראתה להם בתים שונים בישוב ואף הראתה להם את הבית שאותו הם קנו. אבל לטענתם מכיוון שעבר זמן רב מאז שהראתה להם את הבית בתמוז תשפ"ג, עד שהם חזרו להתעניין בו בתמוז תשפ"ד, הם כבר לא היו מחוייבים לקנות אותו דרכה, והסיבה שהם בחרו להתעניין בו שוב דרכה הייתה משום הכרת הטוב..

לגבי טענת התובעת שהיא הראתה להם את הבית שוב ביוני 24, הנתבעת מכחישה זאת וטוענת כי מאז חודש תמוז תשפ"ג הם לא ראו את הבית של א' עד שהם פנו אל א' בעצמם בחודש אב תשפ"ד.

העסקה לא יצאה לפועל בחודש יוני 2024 בגלל שהם לא הצליחו להגיע למחיר שבו יכלו לקנות את הבית, ולכן זה ירד מהפרק.

עוד טוען הנתבע שבחודש יוני הוא לא ממש התכוון לקנות את הבית אלא רק התעניין בו כמו בעוד הרבה בתים במקביל, ובלשונו: "יריתי לכל הכיוונים". לטענתו, אם הוא היה חושב ברצינות לקנות אותו באותו זמן, הוא היה מתמקח עם התובעת על הסכום שהוא מוכן לשלם לה, שזה בשום אופן לא 2% ממחיר הבית.

בינתיים ב- 7 ליולי 2024, קרה מקרה שגרם להם לאבד אמון בתובעת, ולכן הנתבע הפסיק להתייחס להודעות שלה והמשיך בבירורים על בתים בישוב בלי עזרתה. בעקבות אירוע זה הם החליטו שלא להמשיך לעבוד עם התובעת מאחר וכבר לא סמכו עליה.

בתחילת חודש אב הם חזרו להתעניין בבית של א' בגלל אירוע רפואי שקרה לבן משפחה של הנתבעים, שהביא אותם לחפש מקום קרוב לבית בן המשפחה, וכנראה שזה גם פתח את האפשרות לשלם יותר ולהצליח לקנות את הבית. לטענתם הסיבה היחידה שבגללה הם חזרו להתעניין בבית הינה האירוע הרפואי הנ"ל שזו מציאות חדשה וממילא גם עסקה חדשה וממילא הם אינם מחוייבים לתובעת.

עוד הם טוענים, כי התובעת לא הועילה להם כלל בקניית הבית. הם יכלו לראות את הבית גם בלעדיה כי הוא פורסם בהרבה מקומות והם שמעו עליו מעוד אנשים. היא לא הצליחה להוריד את המוכר למחיר שבו הם יכלו לקנות את הבית, והם לא חושבים שהמוכר היה מוכן לתת להם את המחיר שהתובעת טוענת שהיא קיבלה עליו הסכמה מהמוכר.

בנוגע לחוזה, הנתבע טוען שהוא לא היה מודע לקיומו, והנתבעת טוענת שהיא חתמה עליו בלי להתכוון ממש להתחייב. החתימה הייתה בחוץ אחרי סיור בבית אחר שהראתה להם התובעת, והתחיל לרדת גשם שגרם לה לחתום בלי ממש לחשוב על מה היא חותמת ובלי שום כוונת התחייבות.

דיון

1. בית הדין שמע את טענות הצדדים, ולאחר התייעצות הדיינים, הציע לצדדים פשרה, שנדחתה ע"י התובעת, ועל כן עלינו לברר את הדין.

ראשית עלינו לברר האם יש תוקף לחוזה התיווך עליו נסמכת טענת התובעת.

יש ויכוח במציאות מתי נחתם החוזה. התובעת טוענת שהחוזה נחתם מעט לאחר הזמן בו הראתה להם את הבית בראשונה, ולדעתה זה היה בסביבות חודש תשרי התשפ"ד. אולם הנתבעים טוענים שהחתימה הייתה בחורף באזור חודש שבט.

נראה לבית הדין שבין כך ובין כך, ספק גדול אם יש לחוזה תוקף מחייב.

בחוק יש התייחסות לתקופת תוקפו של החוזה רק לגבי מוכר שנתן בלעדיות למתווך, אך החוק לא התייחס לתקופת תוקפו של חוזה תיווך עם קונה או מוכר כשלא ניתנה בלעדיות. נראה שהסיבה היא משום שהדבר נתון לשיקול הדעת בכל מקרה לגופו. גם בבדיקה שבית הדין עשה מתברר שאין בכך מנהג כלשהו.

בנידון דידן מאז שהתובעת הראתה להם את הבית של א' בתמוז תשפ"ג, הם לא התעניינו בו עד לאחר שנה. החוזה בכתב שעליו היא החתימה אותם לא היה בעת שהם התעניינו בבית של א' אלא היה בזמן שהיא הראתה להם בית אחר ביישוב והיה רק מעין איזכור לכך שהיא הראתה להם בעבר גם את הבית של א'. לכן נראה שמאחר ובתמוז תשפ"ד הבית היה כבר מפורסם לכל, ולטענתם הם כבר שמעו עליו מעוד מקומות, הם כבר לא היו מחוייבים אל התובעת למרות החוזה החתום.

אמנם יש להסתפק בנידון שלנו, שאולי כל מה שאמרנו נכון במקרה שבתמוז תשפ"ד הם היו פונים מעצמם אל א', אך מאחר והם חזרו לפנות אל המתווכת בעניין הבית של א', אולי זה מחדש את ההתקשרות הראשונית, ואת החוזה שנחתם ביניהם.

אלא שגם אם אין תוקף לחוזה שנחתם בין הצדדים, עדיין יש מקום לחייב את הנתבעים בדמי התיווך מהסיבה שתבואר להלן.

2. יסודות החיוב ההלכתי לשלם למתווך הם שניים:

א.  מדיני שכירות פועלים המתווך מוגדר כקבלן - במידה ומזמין השירות פנה אל המתווך לשכור את שירותיו. התשלום מתבצע במידה והעסקה יצאה אל הפועל. כלומר המתווך נשכר על מנת להשיג תוצאה של עסקה ולכן נחשב כקבלן. אגרות משה חו"מ סימן מט', פסקי דין של בתי הדין הרבניים בישראל חלק כ עמוד 191.

ב.  מדין נהנה הנאה ממונית – גם במידה והמתווך פנה אל הלקוח ביוזמתו ללא שנתבקש לכך, על הלקוח לשלם על כך מדין יורד לשדה חבירו וההנהו. במסגרת יסוד זה יש לבחון את מידת ההנאה שאכן קיבל הלקוח מהמתווך.

כ"כ בביאור הגר"א חושן משפט קפ"ה ס"ק י"ג:

"פי' מהר"ם טעמא דסרסור נוטל שכר אף על פי שלא שלחו, והסרסור בא מעצמו כמו יורד לשדה חבירו ונטעה דאמרינן בב"מ קא ע"א איתמר היורד וכו' וכן בסרסור, כיוון שהוא עשוי למכור".

במקרה שלנו יסוד החיוב הוא מחמת שכירות פועלים. הנתבע פנה אל התובעת בחודש יוני 2024 ובמשך כעשרה ימים היה איתה בקשר של הודעות, בהן הוא שאל אותה על פרטים של הבית, היכולת לגור בו ולהשכיר אותו, גודל המגרש ועוד. בין היתר הוא גם שאל אותה אם היא לוקחת 2% גם מהמוכר, דבר שמוכיח שהוא ידע על כך שהיא לוקחת 2% על עבודתה. מכל הדברים האלו ניכר שהוא הבין שיש ביניהם באותו שלב קשר שמחייב בתשלום אם תתבצע עסקה. הדברים מוכחים גם מתשובת הנתבע לשאלת אב בית הדין, ששאל אותו, אם במידה והיו סוגרים על עסקה בשלב הזה, היו מחוייבים בדמי תיווך, והנתבע השיב כי הם היו מחוייבים, אבל לא בסכום של 2% כדרישת התובעת. לכן לדעת בית הדין, אם הם היו סוגרים עסקה על קניית הבית באותו זמן, היה עליהם לשלם דמי תיווך בגובה של 2% כמקובל, מכיוון שזה הסכום שהיא לוקחת כפי שרואים בחוזה שהחתימה, וכמו שהנתבע ידע שהיא לוקחת עפ"י ההודעה הנ"ל שהוא שלח לה. ולכן, מכיוון שהנתבע השתמש בשירותי התיווך של התובעת, בפרטים שמסרה לו על הבית ובמשא ומתן שעשתה בשבילו עם המוכרים, נראה שיש לחייב כאן מדין שכירות, ולא מדין נהנה.

עפ"י הדברים האלו, נדחית טענת הנתבע שהוא לא התכוון לקנות את הבית בחודש יוני, ואם היה קונה היה מתמקח עם התובעת על גובה התשלום, שהרי כאמור ניכר מתוך התנהלותו שהוא הבין שיש ביניהם קשר מחייב. בכך גם נדחית טענת הנתבעים שלא הייתה להם תועלת מהתובעת, שהרי יסוד החיוב כאמור אינו מחמת ההנאה שקיבלו אלא מחמת שהם שכרו את המתווכת.

3. אמנם היה לבעל דין מקום לדחות, שהרי לפי חוק המתווכים בסעיף 9, נקבע כי המתווך זכאי לדמי תיווך רק בחתימת הלקוח על הזמנה בכתב, ולחוק זה יש תוקף הלכתי מצד דינא דמלכותא ומכוח מנהג המדינה. אבל מכל מקום בנידון דידן יש לומר כי אין צורך בהסכם כתוב. הטעם לכך הוא משום שהחוק נועד למנוע מחלוקות בין הצדדים האם היתה ביניהם הסכמה להתחייבות בתשלום דמי תיווך, אך במקרה שיש ביניהם הסכמה, אין צורך בהסכם כתוב. וראה בעניין זה בפסקי דין ארץ חמדה גזית, פסק מס' 74046. בנידון דידן כבר ביררנו לעיל שהיתה ההסכמה הנדרשת.

אלא שעדיין יש להתייחס לטענה נוספת שהעלו הנתבעים.

הנתבעים טענו שהם איבדו אמון בתובעת ועל כן הם החליטו שלא להמשיך לעבוד עם התובעת מאחר וכבר לא סמכו עליה. בית הדין דוחה את הטענה. מבלי להיכנס לפרטי המקרה שגרם לאיבוד האמון, לבית הדין נראה שזה לא היה מוצדק, והתנהלות התובעת גם אם לא הייתה נקייה לגמרי לפי דברי הנתבעים, לא הייתה בעייתית, ובוודאי שלא יכולה לשמש עילה לביטול ההתקשרות ביניהם. עוד יש להוסיף שהנתבע בעצמו בדיון בבית הדין, הודה שאולי הוא דן את התובעת בחומרה, מעבר למה שהיה ראוי.

מכל האמור עולה, שבמקרה שלנו הנתבעים שכרו את שירותי התובעת, ולכאורה עליהם לשלם לה את דמי התיווך.

4. אמנם נראה שהחיוב בנידון שלנו עדיין לא מספיק ברור וכפי שיבואר להלן.

החיוב לשלם למתווך הוא בגמר העסקה שנעשתה בתיווכו, וללא גמר העסקה הוא לא זכאי לתשלום על עבודתו. במקרה שלנו העסקה לא הגיעה לגמר בזמן שהנתבע השתמש בשירותי התובעת, אלא לאחר שהוא התנתק לטענתו משירותיה, הוא חזר אל העסקה וביצע אותה לבד. נשאלת השאלה האם במקרה כזה הנתבע היה חייב לבצע את העסקה עם המתווכת, או שהוא היה רשאי לבצע את העסקה לבד ולא התחייב בדמי תיווך?

ונראה שיש לדון בשאלה הזו, עפ"י תשובת הרא"ש, והפוסקים שדנו בה.

הרא"ש בתשובה בסימן קה' דן במקרה ששמעון היה סרסור של ראובן למכור ביתו והסרסור פנה ללוי שנתרצה לקנות את הבית והציע זאת לראובן, אך הלה לא רצה למוכרו ללוי בטענה שהיה שונאו. בין יתר דברי תשובתו כותב הרא"ש:

"...כי זה פשוט הוא שהסרסורים והשדכנים אם נגמר הדבר בלא סרסור אין המוכר נותן כלום. ודאי אם אחר שראה הסרסור אמר שלוי שונאו ולא רצה למכרו לו ואחר כך מכרו ללוי זה היה רמאות וצריך ליתן לו שכרו..."

5. הנחת היסוד בדבריו היא שאם המקח לא נגמר, אז אין כלל חובת תשלום לסרסור. הרא"ש מחדש שאם המוכר גומר את המקח בעצמו ברמאות כדי לא לשלם לסרסור, הוא צריך לשלם לסרסור.

הרמ"א בחושן משפט, סימן קפה,ו פוסק את תשובת הרא"ש אך שינה קצת את ציור המקרה וכך כתב:

"ראובן היה לו בית למכור, ובא שמעון וסרסר למכרו ללוי, ואמר ראובן שלוי שונאו ואינו רוצה למכור לו, ואחר כן מכרו ללוי ע"י אחר, חייב ליתן לשמעון סרסרותו" (ב"י בשם הרא"ש כלל ק"ה סימן א').

הרא"ש דיבר על מקרה שהמוכר סירב למכור לקונה שהביא לו הסרסור, ואח"כ מכר לאותו קונה בעצמו. אבל הרמ"א כתב שהמוכר מכר לקונה ע"י סרסור אחר, ובכל זאת עליו לשלם לסרסור הראשון.

הנודע ביהודה (תניינא חו"מ לו) מעיר על השינוי שנקט הרמ"א, שהרא"ש בתשובה דיבר דווקא במקרה שהמוכר מכר לבסוף בעצמו, ונמצא שהוא רימה את הסרסור כשלא רצה למכור בהתחלה לקונה שהביא לו. אבל אם פנה לסרסור אחר, יכול להיות שהשני הצליח לשכנע את המוכר למכור, ואם כן לא הייתה כאן רמאות, ודמי התיווך מגיעים לשני ולא לראשון. מכל מקום לדעת הנוב"י גם הרמ"א לא התכוין לפסוק שלסרסור השני אין כלום שהרי סרסרותו הביאה לידי גמר המקח, אלא הרמ"א מחדש שגם הראשון מקבל חלקו וכלשון הנוב"י:

"שלא תאמר כיון שמתחילה לא נכנסו דברי הסרסור באזני הסוחר שוב אין לו שום זכות, קמ"ל שלא איבד זכותו".

בתשובת שב יעקב סימן יג' עוסק בעניין של שדכנות ומדייק עוד בדברי הרא"ש, שאמנם משמע מדבריו שדווקא אם היתה רמאות יש לשלם לראשון ואם לא היתה רמאות ונגמרה העסקה על ידי אחר, אין לראשון כלום, אך לדעתו גם במקרה שלא היתה רמאות יש מצב שהראשון יקבל חלקו כמתחיל. הדבר תלוי בכך, אם הראשון היה בעל הרעיון לשידוך ולולי הרעיון שלו לא היה נוצר השידוך, הרי שיש לשלם לראשון חלקו מחמת שיש בכך תועלת למשודך, אך אם השני התעורר מעצמו לאותו שידוך, הרי שאין למשודך תועלת מהראשון ואינו זכאי לתשלום.

בנידון שלנו הנתבע גמר את העסקה לבד, אך לטענתו לא היה זה מחמת רמאות אלא מחמת שנפגע מהתובעת והחליט להתנתק ממנה ולגשת אל העסקה לבד. לטענתו לא היתה להם תועלת מהתובעת מאחר ובשלב זה הבית של א' היה מפורסם באינטרנט וביישוב והוא שמע עליו מאנשים נוספים. גם במחיר לא היתה להם תועלת מאחר ובסוף הם שילמו ל א' יותר מהמחיר שהשיגה להם המתווכת. אם כן, לכאורה לפי דברי השב יעקב דלעיל, אין על הנתבעים לשלם לתובעת אפילו כמתחילה בעסק התיווך.

אלא שכאמור לעיל סיבת החיוב בנידוננו אינה מחמת הנאה או תועלת שקיבלו הנתבעים, אלא מחמת השכירות ששכרו את עבודתה ובמקרה כזה יש חיוב גם כשאין הנאה.

אבל אם כן, לכאורה הדברים אינם מסתדרים עם המקורות שהבאנו, שמהם עולה שהחיוב הוא רק אם הייתה הנאה מעבודת הסרסור. ואין ליישב ולומר לומר, שהדיונים הנ"ל בתשובת הרא"ש והרמ"א והפת"ש נכונים רק למקרים בהם לא הייתה שכירות של המתווך, אבל אם הייתה שכירות, יש חיוב גם ללא הנאה ממעשיו, כי מפורש בתשובת הרא"ש שמדובר על מקרה בו פנה המוכר למתווך וביקש שיסרסר עבורו.

6. לכן נראה ליישב את הדברים על נכון באופן אחר.

יש הבדל בין שכירות סרסור לשכירות פועל. בשכירות פועל יש חובת תשלום גם אם השוכר מפסיק את עבודת הפועל, אבל בסרסור ברור שאין חובה על המוכר למכור, והוא רשאי להחליט שאינו רוצה למכור או לקנות, ובכך להפסיק את עבודת הסרסור. במקרה כזה, בניגוד לפועל, הוא אינו מתחייב כלל בתשלום.

לכן נראה, שכל הדיון של האחרונים לגבי החיוב לשלם לסרסור מחמת שכירות קבלן, זה רק במקרה שהמקח נגמר ולא הייתה הפסקה אמיתית ברצון להוציא את המקח לפועל, ולכן כשנגמר המקח יש חיוב לשלם לסרסור גם ללא הנאה ותועלת משום שכך התחייב לו המוכר. אבל אם המקח לא נגמר, הרי שאין שום חיוב.

לכן, אם המוכר מבטל את המקח ללא רמאות, כגון שהוא שונא את הקונה שהביא לו הסרסור, שכירות הסרסור מסתיימת, ואין שום חיוב למוכר לשלם לו.

ומכיוון שבזה הסתיימה שכירות הסרסור, אם אחר כך מסיבה כזו או אחרת המוכר מחליט בכל זאת למכור לקונה השנאוי, יש כאן מקח חדש ואין לו שום חיוב מחמת השכירות הראשונה של הסרסור. אלא שבמקרה כזה, עדיין יכול להיות חיוב מצד הנאה שקיבל המוכר ע"י שהסרסור הכיר לו את הקונה, ואם אכן המוכר לא הכיר בו שהוא רוצה לקנות, וזה בא רק ע"י הסרסור, המוכר צריך לשלם לסרסור דמי סרסרותו מחמת ההנאה, ולא מחמת שכירותו.

על פי היסוד הזה, נסביר את הפוסקים שהבאנו לעיל.

הרא"ש סובר שרק אם המוכר היה רמאי בכך שלא רצה למכור ללוי, הוא צריך לשלם לסרסור, אבל אם הוא לא רימה, שכירות הסרסור בטלה, והוא לא חייב לשלם לו. לכן הנו"ב מקשה על הרמ"א, מדוע המוכר צריך לשלם לראשון, והרי השכירות שלו בטלה בצדק, ומי שהביא את המוכר להתרצות ללוי זה הסרסור השני. וברור מדבריהם, שהם כלל לא דנים על שכירות הפעולה של הסרסור הראשון אלא רק על ההנאה והתועלת ממעשיו, משום שכשהמוכר ביטל את המקח באופן אמיתי, שכירות הסרסור נגמרה לחלוטין ואין שום חיוב כלפיו מחמתה.

ההסברה הזו ברא"ש, מוכחת בדברי האגרות משה (חו"מ ח"א סימן מט).

הוא מסביר את הרא"ש, שהרמאות של המוכר לא הייתה בכך שהוא לא באמת שונא את לוי ורק אמר זאת כדי למכור לו אח"כ לבד (כמו שלכאורה הבין הנו"ב). הסיבה לכך היא שאם זו כוונת הרא"ש, אז על נסמך מה שהוא אמר שצריך להוציא ממון מהמוכר לשלם לסרסור? מה ההוכחה לכך שבאמת המוכר לא שונא אותו ובאמת לא אכפת לו למכור לו? אולי הוא באמת לא רצה למכור ללוי, ואחרי שראה שאין לו ברירה, הוא התגבר על שנאתו ומכר לו?

כך כתוב בשו"ת אגרות משה חושן משפט חלק א סימן מט:

"ואין כוונתו שמוכח שמה שלא רצה למכור בשעה שהביאו הסרסור מטעם שהוא שונאו היה רק לרמות לדחות להסרסור, דלא מסתבר כלל שיוציאו ממון בשביל הוכחה כזו שנימא שלא מצוי שיתחרט ויתחלף דעתו מבתחלה, חדא דהוא גם מצוי ששונאים מתפייסים ועושים שלום ביניהם וגם מצוי שכשרואה שאין לוקחים אחרים והוא צריך למעות מוכר גם לשונאו, ועוד דאף אם אינו מצוי כ"כ נמי אין להוציא ממון בהוכחה כזו שלא עדיפא מרוב שאין הולכין בממון אחר הרוב להוציא... "

באופן זה דוחה האג"מ את ההבנה הזו ברא"ש. ואם לא נסביר כמו שכתבנו לעיל, אז קשה מאד להבין את דבריו. הרי המוכר שכר את הסרסור, והסרסור הביא לו את לוי. איך בדיוק בטלה השכירות? אם הוא לא באמת רצה למכור, ואחר כך התרצה כי לא היה לו קונה אחר, הרי שזה המשך השכירות ועליו לשלם לסרסור מצד השכירות!? אלא על כרחך שהשכירות בטלה אם הוא באמת לא רצה למכור ללוי מחמת השנאה, ואם הוא אח"כ התרצה, הוא כבר לא מחוייב לסרסור.

ורואים שזו סברתו גם מהאופן בו מסביר האגר"מ את הרא"ש לשיטתו:

"אבל כוונתו הוא כדבארתי דההוכחה הוא שטענתו שללוי לא הוצרך לסרסור משום דידע ממנו אך שלא רצה למכור לו כמו שהיה באמת שלא מכר לו מצד השנאה אינה טענת אמת מדלא פירש לו שלא ילך ללוי אלמא שלא ידע ממנו והיא טענת רמאות לדחות להסרסור. אבל איירי אף שמה שנדחה המכירה בפעם הראשון היה אמת שהוא משום שהיה שונאו ומחייב הרא"ש לשלם להסרסור מאחר שנמכר עכ"פ אף אחר זמן לאותו הקונה שתלינן שהיה זה מצד מעשה הסרסור דמתחלה".

האג"מ מסביר את הרא"ש, שהמוכר טען שהוא הכיר את לוי בתור קונה פוטנציאלי, ובשביל למכור לו הוא לא היה זקוק לסרסור. הסיבה שהוא לא רצה למכור לו היא שהוא שונא אותו, ולכן הוא גם לא רצה למכור בתחילה, ורק אח"כ הוא התרצה למכור לשונאו כנראה מחוסר ברירה. טענתו להיפטר מתשלום היא שאין לו שום הנאה מהסרסור בכך שמכר ללוי, ואם היינו מאמינים לו, הוא באמת היה פטור מתשלום לסרסור. הסיבה שאומרים שהוא רמאי לדעת האג"מ, היא שהוא לא אמר בהתחלה לסרסור שלא ילך ללוי, וזה מוכיח שהוא לא הכיר בו כקונה פוטנציאלי.

עולה מדברי האג"מ, שמי ששכר מתווך, ולא רצה למכור לקונה שהביא בגלל שהוא שונאו, ואח"כ התרצה ומכר לו לבד, הרי הוא פטור מלשלם למתווך למרות ששכר את שירותיו. אלא שזה בתנאי שהוא הכיר את הקונה ומבחירתו לא פנה אליו. אבל אם לא הכיר אותו אלא ע"י פעולת המתווך, יש לו הנאה מהמתווך ועליו לשלם לו שכרו.

אם כן, כשיש סיבה אמיתית לא לבצע את המקח, שכירות המתווך בטלה, ויש לדון בחיוב רק מחמת הנאה.

אבל במקרה שהפונה למתווך כן רצה במקח, אלא שרצה להמשיך אותו עם מתווך אחר או בעצמו ללא מתווך, בזה מחלק האג"מ בהמשך התשובה, בין שכירות הסרסור לכשעשה מעצמו. כשהסרסור עשה מעצמו, האג"מ מקבל את דברי השב יעקב שחובת התשלום תלויה בהנאה שקיבל המוכר, אבל אם המוכר שכר את הסרסור, יש לו חובה לשלם לו ואינו יכול לעבור לסרסור אחר.

נחזור למקרה שלנו. על פי הדברים האלו, יש לדון האם זה שהנתבעים לא רצו את המקח מחמת שלא יכלו לשלם את המחיר שרצו המוכרים, זה נחשב כביטול שכירות שירותי התובעת ביחס לנכס הזה, וממילא כשהם חזרו אח"כ לנכס הם כבר לא היו מחוייבים לתובעת, או שנאמר שזו רק הפסקה זמנית, על מנת שאם יתאפשר לקיים את המקח בהמשך הם יחזרו אליו.

מצד אחד יש לומר, שהמקרה שלנו לא גרע ממה שמדבר עליו הרא"ש. כאמור לעיל עפ"י הרא"ש, אם המוכר שונא את הקונה שהביא לו המתווך, המוכר כבר לא מחוייב למתווך גם אם אחר כך יתגבר על עצמו ויתרצה למכור לו, והאגרות משה כותב שזה לא דבר שאינו מצוי שהמוכר יתחרט ויחליט שהוא מוכן למכור לשונאו כי אינו מוצא קונה אחר. אם כן, מקרה שבו אין לקונה כסף לקנות לא גרע. למרות שזה מצוי שאדם ישיג את השלמת הכסף הדרוש כדי לקיים עסקה, מכל מקום אם הוא יורד מהמקח מחמת המחיר, הוא כבר לא מחוייב למתווך.

למרות שקביעה כזו יכולה להוות פתח לרמאים שירצו להיפטר מתשלום למתווך בטענה שאין להם מספיק כסף כדי לקיים את המקח, נראה שאין לבטל מחמת החשש הזה את הזכות שיש למוכר לבטל, ועל הדיין לבחון היטב אם הדבר נעשה ברמאות או באופן אמיתי. במקרה שלנו, רואים בהודעות הווטסאפ שהנתבע הפסיק להתעניין בבית הזה ועבר להתעניין בבתים אחרים. בנוסף, הוא טוען שההתעניינות בבית מלכתחילה לא הייתה בכוונת סגירה עליו (למרות שמההודעות הדברים לא כל כך נראים כדבריו בזה), ולאחר שהוא הפסיק את הקשר עם התובעת הוא המשיך לבדוק עוד הרבה בתים בישוב. החזרה לבית הייתה כאמור לעיל מחמת מקרה רפואי של אבי הנתבעת, דבר שידוע לדיינים, ולכן נראה שאפשר לקבל את טענתו שהוא לא התכוון לקנות את הבית באותו שלב, וממילא שכירות התובעת נפסקה והנתבע כבר לא היה מחוייב לה. אמנם יש להעיר שגם על פי הצד הזה, יש מקום לחייב את הנתבעים לשלם לתובעת מדין מתחיל, שליש מדמי התיווך (על פי הפתחי תשובה, חושן משפט, סימן קפה, ס"ק ג ועל פי שו"ת רבי טיאה וייל, חושן משפט, ט הובא גם בפד"ר חלק יג, עמ' 34, בפסק דינו של הרב וולדנברג, עי"ש).

אבל מצד שני יש מקום לומר שהתעניינות בבתים אחרים לא נחשבת כהפסקת הרצון לקנות את הבית הראשון. דרכם של אנשים במיוחד לפני עסקה גדולה לבחון אפשרויות נוספות וירידה מחמת כסף היא ירידה זמנית לראות אם תהיה אופציה אחרת טובה יותר, בידיעה שאם יתקבל עוד כסף כמו שקורה פעמים רבות, ניתן יהיה לחזור לעסקה הראשונה. במיוחד שלא עבר זמן רב מאז שעבר להתעניין בבתים אחרים עד שחזר לבית של א'. הרי לולי שהנתבע היה מתרעם על התובעת, שכאמור לעיל, לדעת בית הדין לא היתה לכך הצדקה, יש להניח שהנתבע היה פונה אל התובעת שתסגור עבורו את העסקה במחיר שהציעה לו. על פי הצד הזה, שכירות התובעת לא נפסקה, ואם המקח לבסוף התקיים, גם אם זה נעשה בלעדיה, יש לשלם לה את כל השכר. סיבה נוספת לפקפק בכך שהשכירות הסתיימה, היא משום שיש מקום לומר שהנתבע החליט ללכת לעסקה לבד, מחמת שבכך חסך מעצמו לשלם את כל דמי התיווך. על פי ההודעה בווטסאפ שהעבירה התובעת ממוכר הדירה, המוכר הסכים למכור ב- 3,000,000 ₪, דמי התיווך שהיה אמור לשלם 2%+ מע"מ (17% באותה תקופה) הינם 70,200 ₪. בפועל הנתבע שילם על הבית 3,050,000 ₪, כלומר הוא חסך לעצמו תשלום של עוד 20,200 ₪.

בהתלבטות הזו בין שני הצדדים שהוצגו לעיל, נחלקו הדיינים עד כמה יש לראות את הפסקת ההתעניינות כירידה מהעסקה, אך מוסכם שלפחות יש כאן דין של "מתחיל". מאחר ובית הדין רשאי לפסוק מכוח פשרה, בית הדין קובע כי על הנתבעים לשלם לתובעת 70% מדמי התיווך כדלהלן. לטענת התובעת היא הצליחה להשיג מהמוכר, מחיר של 2,970,000 ₪ הרי שדמי התיווך בגובה 2% מתוך כך הם 59,400 ₪. כאמור החיוב הוא 70% ולכן הסכום שעל הנתבעים לשלם הוא41,580 ₪ + מע"מ (18%).

הכרעת בית הדין

א.      הנתבעים ישלמו לתובעת סכום של 41,580 ₪ + מע"מ (18%) עבור דמי התיווך.

ב.      התשלום יתבצע תוך 30 יום מיום מתן פסק הדין.

"והאמת והשלום אהבו"

ובאעה"ח

הרב ניר סיני           הרב משה כהן             הרב תומר ישראלי