שותפות בבית ויכוח על אחוזי השותפות

תיאור המקרה

לפני כחמש שנים התקשרו התובע והנתבע זה עם זה ונעשו שניהם שותפים בבעלות על בית . כעת, יש דין ודברים ביניהם על הסכם ההתקשרות ואופן חלוקת התמורה של מכירת הבית, וכן על חובות הדדים הקשורים להוצאות תהליך הבניה.

טענת התובע

אביו של הנתבע תיווך בינינו, הבן שלו קיבל זכות קניית בית בישוב כוכב יעקב בפרויקט "בנים ממשיכים", ולא הייתה לו אפשרות של מימון. מאחר ואני ואביו בקשרים עסקיים הסכמתי לאחר שהפציר בי להיכנס כשותף ולהשיג את המימון הנדרש המיידי, שאיפשר לנתבע לקחת משכנתא. למרות שהנתבע דרש שחלוקת הבעלות תהיה יחס של 40:60 לטובתו, לא הסכמתי ועמדתי על כך שיהיה 50:50. עקב הזכות שלו, לא היה אפשרות לרשום את הבעלות על השם שלי, וכל היחסים בינינו הושתתו מלכתחילה על אמון.

פעם בשבוע-שבועיים היינו עושים מאזן, הנתבע היה אומר לי כמה היו הוצאות, והייתי מעביר לו את התשלום מתוך אמון מלא. לאורך הדרך זיהיתי דפוס התנהגות של הנתבע שאינו מבין את מהות השותפות השווה, ובכל הזדמנות ניסה להרוויח על חשבוני. כעת, הוא רוצה למכור את הבית, ופועל בצורה חד צדדית ולא מיידע אותי, השוכר הוא זה שהביא לידיעתי שהבית עומד למכירה כי ראה שהגיע שמאי להעריך את הבית.

אני מבקש מבית הדין שיתנו צו מניעה למכירת הבית, מאחר ואני חושש שהנתבע ימכור את הבית ואני לא אקבל את המגיע לי.

בנוסף אני תובע חוב שהוא חייב לי. לפי הרשימות שלהם נותר חוב בסך 63,904 ₪. הנתבע ואשתו לא שילמו, ולאחר שנה אמרו שהם דחוקים. אחרי שנה שוב אמרו: 'למרות שלא מגיע לך, המצב דחוק, אבל תקבל'. לאחר עוד שנה אמרו לי שגם לא מגיע לי, ואם אתה רוצה תתבע. אביו של הנתבע שילם לי במזומן 14,000 לסלק את החוב, ואני תובע את היתרה: 49,904 ₪.

טענת הנתבע

מכיון שאני הבאתי איתי את הזכות של "בנים ממשיכים" שהיא שווה כ400,00 ₪, רציתי שהחלוקה תהיה 60:40 לטובתי, אבל מאחר והוא התעקש הסכמתי בסופו של דבר ל- 50:50. עם הגעת מועד הקניה היה צריך לעגן את ההתקשרות בחוזה, ואמרתי לגיסי עו"ד פלוני שהיה אז בשנה השלישית ללימודי עריכת דין שיערוך לנו חוזה. אני ביקשתי שיוסיף עוד סעיף, שמכיון שאני זה שהבאתי את זכות הבניה, הרי שכאשר הבית ימכר אני אקבל 300 אלף כשיפוי בעת המכירה. התובע הסכים, ולאחר שעו"ד ניסח את החוזה, הדפסתי ונתתי לו. החוזה נכתב בהסכמתו, וכל הסעיפים שביקש הוכנסו. הוא אף שילם לעו"ד, וזו ראיה שהסכים לחוזה.

בנוגע לחוב. אכן ברשומות מופיע סכום כזה, אבל מגיע לנו קיזוז מסיבה אחרת. ההסכם היה שהוא יבנה את קומה שניה בסכום של 250 אלף. התפקיד שלו היה לבנות בפועל, אך הוא אמר שהוא עמוס ולכן הבאתי לו קבלן ערבי, והוא הסכים איתו על הסכום ועל אופן העבודה. בדיעבד התברר שהעבודה עלתה לנו בין 390-420 אלף, והנה קרוב משפחה שלי בנה קומה שניה בבית זהה והעלות הייתה 300 אלף. לכן, למעשה, מכיון שעלות הבניה הייתה גבוהה ממה שהוא הבטיח, לכן אני לא צריך לשלם אלא הוא עוד חייב לי, כי הוא הבטיח שיעלה 250 אלף. 

דיון

בית הדין הזמין את עורך הדין לתת עדות. בית הדין מודע לכך שהוא קרוב של הנתבע ופסול לעדות, עם זאת הוא הוזמן מתוך כוונה לקבל אומדנא. על פי שטר הבוררות עליו חתמו שני בעלי הדין, כתוב בסעיף 16: "בית הדין יכול להחליט לפי ראות עיניו על קבלת פסולי עדות". ביה"ד הציג שתי שאלות לעד: 1. האם הייתה התייעצות עם התובע?  2. האם יש תוקף לחוזה הזה? 

העד:

בתאריך 19.6.15 התקיימה פגישה בביתי. הייתי צריך להגן על שני הצדדים. הבנתי שאני צריך לעגן את השיתוף, ומצד שני לשמור על הזכיות של התובע במקרה שהנתבע רוצה לברוח. לכן הכנתי שני הסכמים: הסכם שיתוף, והסכם הלוואה. כך שההלוואה תהיה עד שנת 2026 ובינתיים תהיה לו בעלות 50 אחוז, אך אם משפחת התובע לא תוכל לשלם הוא יקבל מיידית 50 אחוז. הייתה אוירה נכוחה אני חזרתי על כך שאיני עו"ד רק מתמחה וקרוב וגיס, ובכל זאת רצו ופרסתי לפניהם את ההסכם שהמנגנון של היציאה הוא 50:50. לאחר מכן, הנתבע העלה טענה חדשה שהוא בן ממשיך והזכות שלו שווה כמה מאות אלפי שקלים, ונהיה ויכוח ענייני. אני הצעתי פיצוי מדורג שעד חמש שנים ממילא אי אפשר למכור את הדירה לכן אין לזה משמעות, ולכן עד השנה התשיעית יש זכות לכל אחד לקנות אם השני מצא קונה באותו מחיר, ועד השנה התשיעית הנתבע יקבל שיפוי של 300 אלף, ומהשנה התשיעית ועד תום השנה השתים עשרה הפיצוי הנ"ל יעמוד על 150,000 ₪. מהשנה השלוש עשרה ועד בכלל לא יהיה פיצוי בגין זכות צד א' כבן ממשיך. שניהם הסכימו למתווה שהצעתי, בסיום הפגישה הייתה לחיצת ידיים. יומיים אחרי כן שלחתי לנתבע את שני החוזים במייל. 

בתאריך 3.12.19 דיברתי עם התובע, 6 ימים אחר כך ביקש ממני שאשלח לו את הקובץ של החוזה, ובתאריך 13.12.20 שלחתי לו את החוזה במייל". 

תגובת התובע לעדות העד (לאחר שחקר את העד): 

מדובר בשקר וכזב, אמנם הייתה פגישה אצלו אך מעולם לא הועלה סעיף השיפוי של 300 אלף, אני איש עסקים ומעולם לא מסכים לעבוד בצורה כזו. כמו כן, מעולם לא קיבלתי את החוזה מהתובע, ולא חתמתי עליו. בדיון השלישי הוסיף שיתכן שלחץ ידיים אך היתה זו לחיצת יד של נימוס ולא במובן של קניין או התחייבות. בקשר לטענה של תשלום לעו"ד, השיב התובע שלא שילם בפועל אלא הנתבע קיזז זאת מעצמו ברשימות של החשבונות.

ביה"ד שאל את הנתבע מדוע אין חתימה על החוזה. תגובת הנתבע בדיון הראשון: "בשנה הראשונה זה נמשך כי לגיסי לא היה עדיין את הכושר של עריכת דין וסמכנו אחד על השני, וזה נמשך במשך ארבע שנים ואני לא יודע למה לא חתמנו". בדיון השני אמר הנתבע: "לא חתמנו כי היה אמון מלא והכל התנהל על פי ההסכם". 

בדיון השלישי הגיע האבא של הנתבע כדי להעיד. ידוע לביה"ד שהעד פסול מטעם קורבה לנתבע, אך הוא הוזמן היות ששני הצדדים ביקשו שיגיע להעיד מאחר והוא זה ששידך בין הצדדים, ופייס ותיווך במשברים שהתגלו לאורך הדרך. וכנ"ל על פי שטר הבוררות רשאי ביה"ד להזמין פסולי עדות לשם התרשמות כללית.

האבא של הנתבע: 

אני שידכתי בין שניהם, מה שידוע לי שהוסכם ביניהם על בעלות של 50:50. מעבר לזה אינני יודע. לשאלת בית הדין האם ומתי שמעת על "סעיף השיפוי"? השיב העד: לפני שנה בערך.

לפני הדיון השלישי, שלח הנתבע לביה"ד הודעה לפיה יש לו קונה לבית במחיר 2,650,000 ₪ ועו"ד של הקונה כבר דיבר עם עו"ד שלהם. והוא מציע לתובע להשוות את המחיר ולרכוש את הבית לעצמו. התובע פקפק בנכונות ההצעה, ואמר שאם היא אמיתית ברצונו להשוות את המחיר ולרכוש לעצמו את הבית. הנתבע ביקש מביה"ד למנוע סחבת והשהיית זמן מצד התובע שתגרום לבריחת הקונה. ביה"ד התקשר לעו"ד של הקונה (עו"ד משה ביק) ואימת שאכן הוא מייצג את הקונה במחיר הנ"ל. התובע ביקש זמן לבדיקות והיערכות של היתכנות הרכישה מצידו, ועו"ד של הקונה אמר לביה"ד שהלקוח מוכן להמתין 14 יום.

פסק דין

א. אין לנתבע מוחזקות על החצי של התובע, משום ששותפות סתם היא שותפות של 50:50. הרא"ש (מסכת כתובות י,י) כתב: 

"וכן ג' שהטילו לכיס כו' אמר שמואל שנים שהטילו לכיס אחד זה מנה וזה מאתים [דף צג ע"ב] השכר לאמצע, דאיבעי ליה לאתנויי בעל המאתים שיטול בריוח לפי הקרן, ומדלא התנה אנו אומדים דעתו שהסכים שיטול בעל המנה חצי הריוח לפי שהוא חריף ובקי במשא ומתן או שום אמתלא אחרת, לפי שדרך כל המשתתפין להתנות לחלוק הריוח לפי הקרן ומדלא התנה ודאי אומדנא דמוכח הוא". 

כלומר, בהיעדר תנאי מפורש מהות השותפות היא 50:50 מבלי להתחשב בסכום שהביא כל צד, משום שמי שלא הביא סכום גדול יכול לטעון שהביא לשותפות את הכשרון שלו במו"מ או בניהול וכדו'. דבריו נפסקו להלכה בשולחן ערוך חו"מ סי' קעו סעיף ה. גם בניד"ד למרות שאחד הצדדים הביא איתו זכות "בן ממשיך" אין לו יתרון על השותף, לפי שהשותף יכול לטעון שהביא עמו את הכסף המזומן ואת כשרון הבנייה וכו'. 

למעשה, לא רק שזה מנהג העולם, מוסכם ואין מחלוקת בין הצדדים שהבעלות על הבית היא ביחס 50:50, סלע המחלוקת הוא על סעיף השיפוי האומר שעם מכירת הבית יעביר התובע סכום של 300,000 ₪ ליד הנתבע. בעניין זה יש הכחשה בטענות שני הצדדים, והנתבע הביא עד לטובתו. עם זאת התביעה על סעיף השיפוי דינה להידחות, מהנימוקים  הבאים:

1. העד של הנתבע הוא גיסו, ופסול מטעם קרוב. בנוסף עד אחד אינו מוציא ממון אלא לכל היותר מחייב שבועה.

2. אף אם היינו מקבלים את עדותו כעדות כשרה, היא מעידה על לחיצת יד ותו לא. לחיצת יד אינה מהווה קניין או ראיה לגמירות דעת בעסקות נדל"ן, אלא הנוהג המקובל הוא שהתקשרות לשם בעלות מוסכמת היא ערוכה בחוזה עם חתימת שני הצדדים. גם הנתבע עצמו מודה שאין תוקף ללחיצת יד שהרי לשם כך ביקש שההסכם יועלה על הכתב, ולטענתו נתן ליד התובע חוזה מודפס לחתימה. ובכך נדחית טענת הנתבע שהתובע היה מודע לסעיף השיפוי, כי אחר הכל  אין הדבר נגמר אלא בקנין המועיל.

הנתבע בעצמו מודה שהתובע לא חתם על החוזה מסיבות שונות. מאחר והתובע מכחיש מכל וכל, ואין ראיה שהסכים, והואיל והכלל הוא המוציא מחברו עליו הראיה, חובת ההוכחה מוטלת על הנתבע. לכן, מחוסר ראיות לא ניתן לתת תוקף לסעיף השיפוי. 

ב. בדיון השלישי טען הנתבע שיש לו "מיגו" שהרי הבית רשום על שמו בלבד, והיה יכול לומר שאינו מכיר כלל את דרישת התובע לבעלות על הדירה אלא הייתה זו הלוואה בלבד. טענת המיגו אינה מתקבלת, מהנימוקים הבאים:

1. שני הצדדים כבר הופיעו בפני בית הדין לפני שנים בעניין סכסוך עם אחד השוכרים, וידוע לביה"ד שהתובע הוא שותף בבעלות על הבית. לכן, יש כאן אנן סהדי, והוי כמיגו במקום עדים, ומיגו במקום עדים לא אמרינן (עיין ש"ך כללי מיגו סי' פב כלל יב). 

2. העובדה על הבעלות היא ידועה שהרי יש שוכרים בדירה וידוע להם, והוי כקול, ומיגו נגד קול לא אמרינן (שו"ע חו"מ קנ,ה).

3. הנתבע מבקש שהתובע ישלם לו 300,000 ₪ כשיפוי, והוי מיגו להוציא, ומיגו להוציא לא אמרינן (שו"ע חו"מ פב,יב, וש"ך כללי מיגו כלל כט).

פסק דין ביניים

א. הבעלות על הבית בכתובת פלונית היא 50:50 בין התובע לנתבע.

ב. טענת הנתבע לסעיף השיפוי בסך 300,000 ₪ נדחית.

ג. התמורה שתתקבל ממכירת הבית תחולק בשווה בין הצדדים.

ד. כפי שהוסכם ע"י הצדדים במעמד ביה"ד, לתובע יש 14 יום מתאריך ו' טבת התשפ"ב (10.12.21) לצורך חתימה על חוזה הקניה של הבית מהנתבע. ככל שיעברו 14 יום אלה ולא יחתם הסכם, הרי שהנתבע רשאי למכור את הבית לקונה אחר. 

 ה. בדיון הבא יעסוק ביה"ד בשאר התביעות.

ניתן ביום ט' טבת תשפ"ב (13.12.21)

              ______________                        ______________                                     ______________ 

             הרב אריאל אלקובי                         הרב ניר אביב, אב"ד                                   הרב אבישי חבר טוב