קנה דירה ובהסכם המוכר התחייב להשלים היתר בנייה להרחבת הדירה
הרב קצנלבוגן הלל
הרב מנדלסון חנוך העניך
הופיעו הצדדים והציגו את טענותיהם בפנינו לאחר שחתמו על שטר בוררות כדין, להלן עיקרי הדברים:
רקע:
הצדדים מתגוררים בשכנות בירושלים, התובע מתגורר בקומת הקרקע, בקומה ראשונה מתגוררת משפחת ד. ומעליה הנתבע. הנתבע רכש את הדירה לפני כשנה ממשפחת מ. בהסכם המכר נכתב כי המוכרים מתחייבים להשלים את היתר הבניה להרחבת הדירה על פי התוכניות שהוצגו בעת המכירה וכל עלויות ההיתר מוטלות עליהם. היתר הבניה להרחבה ניתן ביום 9-8-2021 ועל פיו ירחיבו בקומת הקרקע (לאחר חפירה מתחת לגובה הכביש) תוספת של שלשה מחסנים האחד בגודל 12 מ"ר והשנים האחרים בגודל של כ-6 מ"ר כל אחד, כאשר המחסן הגדול מסומן בהיתר כמחסן עתידי ולדברי הצדדים הוא יועד עבור התובע, לצידו מחסן המוצמד לנתבע ולצידו מחסן המוצמד למשפחת ד., מעליהם הרחבת הדירה של משפחת ד. ומעליה הרחבת הדירה של הנתבע בכ40 מ"ר. הנתבע החל בבניית ההרחבה עם קבלת ההיתר בפועל וכעת עומד לקראת השלמתה, לעת עתה על חשבון הנתבע ומשפחת ד.
בין דירת התובע לשטח ההרחבה ישנו מקלט משותף לכלל השכנים בבניין ועל כן לא ניתן היה להצמיד את שטח ההרחבה שבקומת הקרקע לדירת התובע שבפועל אין לו אפשרויות הרחבה. (יוער כי גם לשתי דירות הגן בבניין אין אפשרויות הרחבה חוקיות, אך יש להם אפשרות לצרף חלל לדירתם).
בזמן מתן ההיתר לא הוגשה כל התנגדות לעירייה ע"י השכנים.
טענות הצדדים:
התובע מבקש שביה"ד יחייב את הנתבע לתת לו את השימוש בשטח המחסן שהוצמד לו בהיתר, וזאת מאחר שהבניה נעשתה על גבי שטח משותף ולכל השכנים יש אפשרויות הרחבה על חשבון השטח המשותף ורק לדירתו אין אפשרות זו, על כן יש לאזן את החלוקה באמצעות נתינת כל קומת המחסנים לשימושו. בדבריו טען כי גם אם אינו יכול להצמיד את השטח לדירתו באופן חוקי מחמת המקלט המפריד, מבקש הוא להשתמש בו כגינה כפי שהייתה קודם לכן, אלא שהנתבע דינו כיורד לשדה חברו ונטעה. לדבריו כך נעשה בבניין הסמוך שדומה לחלוטין לבניין זה, ולדבריו גם משפחת ד. הסכימה לתת לו את המחסן שנרשם על שמה. לחילופין הוא תובע תשלום דמי איזון על הבניה בשטח המשותף, אלא שלטענתו מכיון שיש אפשרות לתת לו קרקע ביחס שווה, יש לבצע חלוקה בקרקע ולא רק בדמי האיזון.
הנתבע בפתח דבריו הבהיר כי הוא רכש דירה עם היתר בניה קיים, שכל האחריות עליו מוטלת על המוכרים שלו – משפחת מ. ועל כן הוא ביקש לצרפם לדיון כנתבעים בתיק, כאשר לטענתו ככל שיחויב בדבר מה מחמת הליך זה, יהיו המוכרים מחויבים לשאת בו. לשאלת ביה"ד השיב התובע כי הוא אינו מעוניין לתבוע את המוכרים, שלהבנתו אין לו כל דו"ד עמם כיון שאינם שייכים כיום למקום, וכל התביעה שלו היא כנגד הנתבע. אשר על כן נחתמו בפנינו שני שטרי בוררות, האחד בין התובע לנתבע והשני בין הנתבע למוכרים שלו משפחת מ. ובהסכמת הצדדים הדיונים התקיימו בפועל רוב הזמן בנוכחות שלשת הצדדים יחד.
לגופם של דברים, טען הנתבע כי יש להיצמד להיתר הבניה שקובע את האפשרויות שימוש של השכנים לפי כללי העירייה, ומחמת המקלט לא ניתן לשייך לתובע יותר מהמחסן הגדול בקומה זו.
מבירור העובדות אצל גב' מ. עלה כי בעלה טיפל בכל היתר הבניה ועמד בדין ודברים מול כלל הצדדים, אלא שלצערנו לפני כשנה וחצי קיבל אירוע מוחי ומאז הוא משותק ולא יכול לדבר (ובהזדמנות זו נאחל שה' ישלח לו רפואה שלימה מן השמים), חתנה הרב ע. היה מעורב יותר בעניינים אלו ושמע מבעלה פרטים אודות הטיפול בתיק זה. בשיחה עם ע. סיפר לביה"ד כי הוא שמע מחמיו בתוך כדי התהליך שהוא שוחח עם התובע, וסוכם ביניהם שיכניסו להיתר את בניית קומת המחסנים (שלא היו מוכרחים לבנותה ולחפור לשם כך מתחת למפלס הרחוב) והתובע יקבל את המחסן הגדול מכיון שאין לו אפשרות הרחבה, ואילו הנתבע ומשפחת ד. יקבלו כל אחד מחסן קטן יותר.
ב"כ התובע לא יודע על הסכמה זו, ולדבריו לא סביר שאביו ניהל שיחה בשפה העברית שאינו שולט בה, עם ה"ה מ. אך סביר שהוא נהג כדרכו להשיב לכל פניה שפונים אליו שהכל בסדר והכל טוב וכדו'. אך אינו יודע להכחיש הסכמה זאת בבירור. גם לדבריו, דובר עם הוריו על האפשרויות לצרפם להיתר הבניה, ועל כך שיתנו להם את המחסן הגדול, אלא שלדבריו יתכן שהשיבו "בסדר", למרות שלא הייתה כוונתם לויתור על השטח.
לאחר העיון בטענות הצדדים בעדות שנשמעה ובספרי ההלכה הננו כדלהלן:
פסק דין חלקי
מאחר שכפי הנראה היתה הסכמה של התובע להוצאת היתר הבניה בו הוצמד המחסן האמצעי לנתבע, ומאחר שלא ניתן להצמיד מחסן זה לתובע באופן חוקי, התביעה לקבל את השימוש במחסן זה נדחית והמחסן ישאר בשימוש הנתבע.
ככל והתובע עומד על תביעתו החליפית לתשלום דמי איזון על השימוש בשטח המחסן, באפשרותו לעשות כן, אך עליו להודיע לביה"ד את מי ובכמה הוא תובע.
אמנם על המחסן הגדול מבין המחסנים, יש לאפשר לתובע להשתמש ולהוציא היתר ולרשום על שמו, ועליו לשלם לנתבע את חלקו היחסי בעלות בניית חלק זה בקומת המחסנים. ככל שיש לצדדים טענות בעניין תשלומי הבניה ישובו לביה"ד לקבלת הכרעתו.
"והאמת והשלום אהבו"
באעה"ח ביום כ"א אדר א' תשפ"ב (22-02-2022)
