ירידת ערך הדירות בבניין עקב מכירת דירה

המקרה

דייר בבניין משותף מעוניין למכור את דירתו לאדם שאורח חייו אינו תואם לדרך חיי דיירי הבניין. השכנים מבקשים למנוע ממנו מלמכור את הדירה ללקוח זה, בטענה שבכך ערך הדירות בבניין ירד.

טענת השכנים: השכן המוכר מזיק אותם באופן מיידי, ומוזיל את ערך הדירות בבניין. כחיזוק לדרישתם הציגו פסק דין שיצא כנגד דייר שהוסיף יחידת דיור בביתו, ובכך גרם הורדת ערך יתר הדירות, ונתבע לשלם לשכניו על הפסדם.

טענת השכן: מודה ערך יתר הדירות בבניין ירד בגין אופי הלקוח, אולם כיון שמדובר בלקוח נורמטיבי, שאינו מזיק ומלכלך את הסביבה, אינו מוגדר כמזיק את נכס שכניו.

תשובה

מדינא רשאי בעל דירה למכור את נכסיו לכל שיחפוץ, אף אם בכך ינזק ערך דירות יתר הדיירים, כל עוד לא נגרם נזק ממשי חריג של רעש ולכלוך. לכן לא יוכלו לעכבו מלמכור דירתו לכל לקוח שיבקש, וכן לבנות על המגרש שלו גן ילדים, אף שבכך מופר השקט ששרר עד כה באיזור (כפוף לדיני החזקה).

אך אם ישנו תקנון ונהלים מסוימים שמגבילים זאת, יוכלו השכנים להתנגד לחורג מהם. אם ישנה אפשרות סבירה למכור באופן שלא ינזקו יתר הדירות, מחוייב בכך, שהרי כופין על מידת סדום.

בנייה שנוטלת זכויות ממוניות מיתר השכנים נחשבת כהיזק, ועל כן יכולים שכנים להתנגד לבנייה הנוטלת מהם אחוזי בנייה.

נימוקי הדין

סתירה בפסקי הרא"ש והרמ"א ביכולת לעכב הורדת והוזלת ערך נכס

הרא"ש בשו"ת כלל ה סי' ד [ז] נשאל:

'ששאלתם, מסבה אחת של בית הכנסת שיש לה חמש מקומות... והיה ריוח בין אותן מקומות לראש המסבה. ועכשיו בא אותו שהיה יושב בראש המסבה, והסיר הדף של ראש המסבה, ושמו אצל המקומות שהיו בכותל ההיכל, והאריך את המסבה שיעור מקום אחד. ויש עתה במסבה שיעור שש מקומות. ומתרעם שכנו הסמוך לו במושב המסבה, ואומר מתחלה היה מקומי שני למסבה, והוא שוה מאה זהובים, ועתה נעשה שלישי, ואינו שוה אלא חמשים זהובים. אם יכול לעכב אם לאו'.

והשיב לו הרא"ש שאין רשות לגרום הורדת ערך מקומו של חבירו:

'תשובה. נראה לי שיכול לעכב. שמתחלה כשעשו המסבה, ועשו דף או בנין בראש המסבה, אותו בנין בראש המסבה הוא של כלם מפני שלפי הראש חלקו המקומות, הראשון שסמוך לראש משובח, והשני פחות ממנו, והשלישי עוד פחות, וכן כלם לפי הרחקתם מן הראש יפחתו דמיהם. הלכך אין לשנות בנין שאצל הראש אלא מדעת כלם. ועוד, הריוח שהיה בין המסבה ובין המקומות שבכותל ההיכל, של כל הקהל הוא, ואי אפשר ליחיד ליקח אותו מקום אלא מדעת כל הקהל; וזה שהוא שני לו במסבה יכול לעכב עליו גם מטעם זה'.

מנגד, הרא"ש שו"ת כלל ה סי' ג פסק שרשאי לגרום הורדת ערך מושב בית הכנסת של שכנו במציאות דלהלן:

'ראובן יש לו מקום מושב בבית הכנסת סמוך למקום מושבו של שמעון. וראובן הנזכר רוצה לעשות מחיצה בין מקומו למקום שמעון, ושמעון מעכב עליו, שהוא אומר כי עתה הוא ראשון, וכשיהיה שם מחיצה לא יהיה ראשון, ונמצא שהוא מפסידו. וראובן אומר... שבידו הוא להשביח מקומו ולעשות בשלו מחיצה, כי לא נשתעבד לו לכך'.

והשיב הרא"ש שהדין עם ראובן אם בונה את המחיצה בחלקו בלבד:

'אין לו כח להשתמש בחלק שמעון ולא שמעון בחלק ראובן, אלא שכנים הם, וכל חד וחד בדידיה קא בנה. אמנם ראובן יעמיד כל המחיצה בחלקו, כי אין לו כח למעט חלק שמעון, כיון דמן הדין אינו יכול לכופו לחלוק... אבל אדם הבונה בתוך שלו להשביח נכסיו, ואינו מזיק לגוף ממון חברו, אלא שמפחיתו מדמיו, כי האי גונא לא הצריכו חכמים להרחיק'.

ראיה לדבריו, הביא הרא"ש מהגמ' בב"ב בדף כא: 'עושה אדם חנות בצד חנותו של חבירו, ומרחץ בצד מרחץ של חבירו, ואינו יכול למחות בידו, מפני שיכול לומר לו אתה עושה בתוך שלך ואני עושה בתוך שלי'. למרות שברור לכל שערכה של החנות הראשונה ומוצריה יורד, והוא מאבד את הבלעדיות לקבוע את תעריף המוצרים עם פתיחת חנות מתחרה, אף על פי כן אין הראשון יכול למחות ביד השני.

הרמ"א בריש סי' קעא הביא את שני הפסקים האלו של הרא"ש זה אחר זה: 'ראובן ושמעון שיש להן מקומות בבית הכנסת זה אצל זה, וראובן רוצה לעשות מחיצה ביניהם ולהכניס המחיצה בתוך שלו, ושמעון רוצה לעכב באמרו שאם יעשה מחיצה המקום יהיה דחוק, הדין עם ראובן'. והביא מיד את הדין הראשון של הרא"ש: 'וכן רבים היושבים על ספסל אחד בבית הכנסת, והיושב בראש רוצה להוסיף עוד מקום אחד אצל מקומו, והיושב אצלו רוצה למחות באמרו שעכשיו הוא שני אצל הראש ואם יוסיף יהיה שלישי, הדין עמו ויכול למחות'.

והעירו הסמ"ע סק"ג, הפנים מאירות ח"ב סי' ל"ג ונתיה"מ משה"א סק"ג ומשה"כ סק"ב שלשון שנקט הרמ"א 'וכן' אינה מדויקת, ואדרבה, הפסקים סותרים זה את זה.

באור הדגול מרבבה – רק במקום השייך לכולם יכולים לעכב

הפת"ש שם סק"ב הביא ישוב של הדגול מרבבה שאומנם אין יכולת לעכב את הגורם הוזלת והורדת ערך הנכס, כפי שפסק הרא"ש בסי' ג. אך המקרה של הרא"ש בסי' ד עסק שמקום הדף של ראש המסיבה היה שייך לכולם, ולכן היו רשאים למנוע ממנו מלהסירו ולהוסיף מקום, ולא בגלל נזק הערך.

לדבריו, יוכלו יתר הדיירים להתנגד לכל שינוי במבנה במרחב המשותף, וכ"כ בשו"ת ציץ אליעזר חלק טז סי' סט.

באור החתם סופר – כשעושה בשלו, אין יכולים לעכב

בשו"ת החת"ס ח"א או"ח בסי' כו הובא גם בפת"ש שם באר שבמקרה של הרא"ש בסי' ג אין טענה ממונית. שכן:

'אין שום מעלה או ריעותא בתפלה אם הוא במקום זה או במקום זה, ואי משום עליית המקומות לענין כבוד היושב עליו לא מצינו בשום מקום שלא יהי' רשאי לעשות בגבולו מפני הפסד שכינו, שאינו מגיע לא לגופו ולא לממונו אלא שלא יהא מכובד'.

ולכן לא יכולים לעכב ממנו להוסיף מקום. אך במקרה שמבואר בסי' ד, הרא"ש מחה ואסר להסיר את ראש הדף אף שאין טענה ממונית:

'מפני שהנסר הזה הסוגר הספסל הוא של השותפים כולם, נמצא הוא פוגע במה ששייך להשותפים, כדי להגדיל כבודו ולהפחית כבודם. אפילו לא יהי' פחיתות ממון, מ"מ כיון שהנסר של שותפים, אינו רשאי לשנות בלי רשותם'.

וחילוק נוסף הוסיף החת"ס: 'בסי' ג' שהוא עושה בשלו, אי ליכא פחיתות ממון לית לן בה, ובזה אתי' פסקי הרא"ש ורמ"א ועל מקומם יבואו בשלום'. וסיכם זאת החת"ס בסי' כט:

'היוצא מכוונת הרא"ש כללא כייל, כל שאיננו אלא הרבות כבודו ומזה ימשוך מיעוט כבוד חברו ואינו נוגע לריוח והפסד ממון, וגם הוא עושה בשלו ואינו נוגע בשל חברו... כיון דאית בי' תרתי למעליותא, חדא שאיננו הפסד ממון לשמעון, וגם אינו נוגע בשל שמעון כי בשלו הוא עושה, אין מי ימחה בידו. אך אם חסר א' מאלו התנאים, א' שיהיה ע"י עילוי בדמים... ושנית אפילו אם איננו הפסד ממון, רק כבוד המקום בעלמא, אך צריך לנגוע בשל שותפות... נמצא נתעלה הוא ע"י דבר השייך להשותפים, בזה יכולים למחות בידו אם לא בריצוי כסף'.

בשו"ת בית יצחק חו"מ בסי' מ דן לגבי שני בעלי דירות בבניין, שעפ"י החוק אם אין דיורים בבניין פטורים ממס, וביקש אחד להשכיר את דירתו, ובכך גורם שמתחייב שכנו בדמי המס. וכתב הבית יצחק עפ"י הרא"ש הנ"ל שדין הרחקת נזיקין נאמר רק אם מזיק את גוף הבית, ולא שגורם ירידת ערך ונזקים עקיפין. הרי שבעוד שלחת"ס רק אם אין נזק ממוני אינו יכול לעכב, לדעת הבית יצחק אף שישנו נזק ממוני אינו יכול לעכבו. ועל כן בנידון שלנו, יכול לטעון המוכר קים לי כבית יצחק, וכיון שמוכר את שלו ללא היזק לגוף נכסי שכניו, לא יוכלו לעכב אותו, אף שבכך יורד ערך נכסי שכניו.

בתשובות והנהגות כרך ה סי' שסט הוכיח שאין לחייב אדם על נזקי ירידת ערך נכסים בעקבות מעשיו, מהגמ' בב"ק בדף צח. שאמרה שאם זורק מטבע של חברו לים הגדול אינו חייב לשלם על כך לבעליו אם אפשר לשכור צוללנים שידלו את המטבע מקרקעית הים, אף שבמעשיו הוריד את ערך המטבע, שכן לא מצויים קונים שיהיו מוכנים לקנות מטבע שבמעמקי הים, אך כיון שאין כאן מעשה המזיק לא משלם. והוא הדין בכל מציאות שבשל מעשיו ירדו נכסי הסביבה, שלא מחויב בדמי ירידת נכסי שכניו. אך לא כלול בדבריו שמותר לעשות כן מלכתחילה כפי שדן החת"ס דלעיל.

בתשובות והנהגות כרך ה סי' שע הביא שמצא בספר 'ערך השלחן' הספרדי בסי' קנו מפורש שפותח אדם תלמוד תורה אף שמפסיד בכך את שכניו: 'שכן התירו לאדם לעשות ברשותו כרצונו כשיש מצוה אף במקום פסידא'. משמע מדבריו, שירידת ערך הדירה אינה טענה (וצ"ת, שמא רק במקום מצווה איירי).

בתשובות והנהגות התבסס על כך שלא נטל מבעלי הנכס זכות ממונית, אך אם אכן יטול משכנו זכות ממונית, יהא חייב לשלם על שנטל מרעהו. לדברים אלו, שכן שהרחיב דירתו ובכך מנע מיתר שכניו שימוש באחוזי הבנייה, יהא חייב לשלם להם את הערך הממוני שנטל מהם.

וצ"ע, אם קבלן יבנה בניין שיסתיר את הנוף מהדיירים הקיימים, יהא נכון לחייבו בירידת ערך נכסיהם (אם מעיקרא לא היתה תוכנית בנייה ולא היה צפוי שיבנו שם, וכעת היה שינוי שאיפשר לו לבנות ולהסתיר את הנוף. אינני יודע להגדיר מה נחשב חריג, הלא כל האיזורים בארץ מתפתחים באופן טבעי ועל פי שיקולי נדל"ן ויזמים. ויתכן שתלוי במהירות שנעשה שינוי בתוכניות הבנייה). שכן ערך דירה נאמד על פי תנאי הסביבה שלה, והעובדה שמהדירות שבבעלותם דירות נשקף הנוף השפיעה על תימחור הדירה, וכעת עם בניית הבניין שמסתיר את הנוף, נלקח מהם מרכיב יסודי בשווי הבניין, והוי כלקיחת ממון מהדיירים הנפגעים, ויהא חייב לשלם על הורדת ערך הנכס (לעומת בניית גן ילדים במגרש באיזור שקט, שאומנם השקט יצר איכות דיורים במקום, אך אין בכך נטילת ערך ממוני). אא"כ מעיקרא היה צפוי שיבנו בניין שיחצוץ בינם לנוף, שתוספת ערך הדירה בגלל שנשקף ממנה הנוף, היה לזמן קצוב, ולא גרם להם שום נזק.

באור הגר"ש שקופ – חיוב בנזק הינו רק על שניזוק במהות, ולא בשל תדמית

בפסקי דין - ירושלים דיני ממונות א בעמוד קצט ביססו את פסקם שאין לחייב שכן על הורדת ערך דירה בשל בנייה, עפ"י ביאור של הגר"ש שקופ זצ"ל.

הגמ' בב"ק בדף יז: הביאה בעיא של רבא:

'דרסה ע"ג כלי ולא שברתו, ונתגלגל למקום אחר ונשבר מהו, בתר מעיקרא אזלינא... או דילמא בתר תבר מנא אזלינא... תיפשוט ליה מדרבה, דאמר רבה זרק כלי מראש הגג ובא אחר ושברו במקל, פטור'.

ופרש"י בד"ה 'פטור': המשברו, וחייב הזורק. אלמא בתר מעיקרא אזלינן, והואיל וסופו לישבר לכשינוח, כמי ששברו הוא דמי'. וכתב בשיעורי הגר"ש שקופ ב"ק סי' כד שמה שביקשו לחייב את האחרון על שבירת הכלי אע"פ שכבר אינו שוה דמים בהיותו באויר, שהרי אף אחד לא ישלם עליו כלום, היינו מכיון שהשבירה עדיין אינה בכלי והיא תתחדש כשתהיה. נמצא שהסיבה שאין משלמים בעבורו דמים הוא מפני פחד העתידות, שברור שעוד רגע יאבד את ערכו, וכל שהעדר שיווי הדמים אינו אלא מפני פחד העתידות לא ינוכה זה מן המזיק עכשיו[1]. הרי שחיוב בתשלומין נמדד לא כפי ערך הממון שהיה נוטל, אלא לפי שומת הדבר הניזק, שיהיה אפשר באותם דמים להעמיד דבר אחר במקום הדבר הניזק.

למדו מכך בפד"ר שם, שאם נעשתה תוספת בניה באופן שאין בה היזק ראיה, ואין היזק ריח או רעש לשכנים, אין שום תביעה לשכנים, אף אם על פי אומדן שמאי בגלל אותה תוספת לא ישלמו עבור דירות השכנים את ערכן כפי שהיו משלמים להם לולי התוספת,

'אין זו אלא סיבה חיצונית, ואין לשכנים שום תביעה כספית בגלל כך. מה שאין כמובן אם נגרם נזק ממשי של היזק ראיה, ריח או רעש, שאז לירידת ערך הדירות יש סיבה אמתית, ולא רק סיבה חיצונית, אזי שייך שתהיה להם על כך תביעה של נזיקין'.

וכן הוא בפסקי דין - ירושלים דיני ממונות ובירורי יוחסין ז פס"ד בעמוד רכה.

התקנון והחוק מחייבים

הדבר אברהם ח"א סי' כט כתב שאם ישנה תקנה או חוק שלא מאפשר לבנות בגבול חבירו י' אמה, העובר על כך הינו נחשב מזיק, וחייב על הורדת ערך הנגרמת עקב בנייתו. וכן כתב הרב אליעזרוב בתחומין ג עמ' 258 בשם הגרי"ש אלישיב, שהיכא שפעל בניגוד לתקנון ואישורי העיריה, יכולים השכנים להתנגד לכך, שהרי על דעת התקנון נכנס לגור במקום זה. וכן הוא בערוך השולחן בסי' קנד סעי' ד. דין זה מבוסס על כך שכל הנכנס למקום, קיבל על עצמו את תקנון המקום, ומחוייב לעמוד בתנאיו, ויוכלו יתר השכנים לעכב את הסורר מכך.