בס"ד


מס. סידורי:13361

תביעת בעלות ומניעת השתמשות ברכוש משותף

שם בית דין:הליכות עולם שעל יד בד"צ "בית יוסף"
דיינים:
הרב אוחיון דוד
הרב פנחסי שמואל
הרב ששון יונתן
תקציר:
פסק הדין:
נושאים הנידונים בפסק:
תאריך: כ' אלול תש"פ

- פסק דין -

בפני בית הדין הוגשה בקשה ע"י משפחת ש. ודיירי הבניין המתגוררים בבניין המגורים שברחוב ע. ירושלים. לממש את בעלותם על החצר הממוקמת לצד הבניין, שלטענתם הינה חצר משותפת השייכת לכלל דיירי הבניין. ולמנוע את 'השתלטות' הנתבעים על החצר על פי טענתם.

עיקרי טענות התובעים

לטענת התובעים, החצר הינה רכוש משותף. ראיה לכך היא העובדה, שבתשריט בית משותף לא הוצמדה החצר לדירת הנתבעים, ולא לאף דירה אחרת.

כמו כן הציגו התובעים בפני בית הדין חוות דעת שמאי מקרקעין אלעד זעירא, אשר לדעתו חצר הבניין המדוברת, הינה רכוש משותף.

לפיכך מבקשים התובעים, שיורה בית הדין להחזיר את מצב החצר לקדמותה, כפי שהייתה לפני השתלטות הנתבעים, להסיר את הגדר לאפשר את כניסת הדיירים לחצר, להשיב למקומם את בלוני הגז ושעוני המים שהוצאו ממקומם בחצר, ולהורות להרוס את תוספות הבניה שהרחיבו הנתבעים בשטח חצר הבניין, שהיא רכוש משותף לטענתם.

עיקרי טענת הנתבעים

לטענת הנתבעים, החצר המדוברת, איננה חצר משותפת, אלא חצר מחוץ לגבולות החלקה המשותפת לכלל דיירי הבניין. ראיה לכך היא העובדה, שבתשריט בית משותף לא סומן שטח החצר המדוברת כרכוש משותף, זאת בשונה משטח חדר המדרגות שמסומן כרכוש משותף. 

ראיה נוספת לטענתם, היא העובדה כי שטח מגרש החלקה הינו 293 מטר, ושטח זה זהה לשטח המצטבר של הדירות כפי שמופיעים בתשריט הבית המשותף, עובדה המוכיחה כי שטח החצר שאיננו בחישוב זה, הרי הוא מחוץ לגבולות החלקה שבבעלות דיירי הבניין.

לטענתם חצר זו הינה ללא בעלות כל שהיא, ומשום כך, אין מניעה שיספחו אותה לשימושם הפרטי.

מעבר לכך, לטענתם לא היה שימוש כל שהוא בחצר, לשם כך הציגו בפני בית הדין תמונות ואף עדויות כי החצר הייתה מלאה בשיחים ועשבים, ולא השתמשו בה השכנים לצרכיהם.

מלבד זאת ציינו הנתבעים, כי היות ובביתם ילד מוגבל ניידות הנזקק לכסא גלגלים, הרי שעל פי החוק עומדת להם הזכות להנגיש את ביתם ולבנות 'רמפה' על חשבון החצר אף אם הינו רכוש משותף. 

מסגרת ההליך בפני בית הדין

-          בית הדין ערך ביקור במקום, התרשם מהמציאות כפי שהיא בשטח, ואף שמע עדויות שכנים בדבר השימוש בחצר.

-          בית הדין ביקש מהצדדים להביא חוות דעת משפטית או אחרת, התומכת בטענתם בנוגע לבעלות על החצר.

-          התובעים הציגו חוות דעת שמאי המצדדת ותומכת בטענתם, בעוד הנתבעים לא המציאו חווות דעת כל שהיא התומכת בטענתם. 

-          בית הדין הציע לצדדים להתפשר ביניהם ולהגיע להסדר מוסכם על השימוש בחצר המדוברת.

-          בית הדין אף הציע לצדדים הצעת פשרה משלו.

-          לצערנו הצדדים לא הגיעו להבנות ולהסכמות ביניהם, לפיכך הגישו את סיכומי טענותיהם, ובקשו את פסיקת בית הדין.

דיון והכרעה

א.

דיון בשאלת הבעלות על החצר

קודם לכל דיון ותביעה בנוגע לחצר המדוברת, עלינו לברר ולהגדיר את מצבה המשפטי של החצר מבחינת הבעלות, האם חצר זו רכוש משותף של כלל הדיירים, או שמא מהווה קרקע המצויה בין חלקה לחלקה ללא בעלות בטאבו. הכרעה בשאלה זו, תהווה בסיס לדיון בדבר זכויות ההשתמשות של הצדדים בחצר.

הוכחה על בעלות הממכר מרישומו בטאבו

יש להקדים כי על פי דין תורה, הרישום בטאבו מהווה הוכחת בעלות קבילה. כמו כן מהווה הרישום בטאבו הוכחה על פרטי הממכר, כלומר על שטחם הכולל של הדירה או המגרש שנרכשו.

אף שנחלקו הפוסקים, האם המכר נגמר אף ללא העברת הרישום בטאבו, וידועים דברי החזון איש חו"מ ליקוטים ס' ט"ז, שהמקח נגמר אף ללא העברת הרישום בטאבו, כן כתב גם בשו"ת מנחת יצחק חלק ו' סימן ק"ע, וכן כתב באריכות בשו"ת יביע אומר חלק י' יורה דעה סימן מ'. אין דבריהם אמורים, אלא לעניין גמר המקח, האם סומך אדם דעתו בקניין אף קודם העברת הבעלות בטאבו. אולם בכל הנוגע לרישום שטח וגבולות הממכר, לית מאן דפליג, כי הרישום בטאבו הוא הקובע.

לפיכך על מנת לברר, את מעמדה של החצר המדוברת, עלינו לפנות תחילה לבדוק את רישום החצר בטאבו, בתשריט הבית המשותף.

דא עקא, שבתשריט הבית המשותף, לא מופיע סימון על החצר המדוברת, לא כחצר המוצמדת לדירה כל שהיא, ולא כחצר המהווה רכוש משותף של כלל הדיירים.

הכרעת בעלות על פי חוות דעת שמאי

התובע הציג בפני בית הדין חוות דעת שמאי מקרקעין, הקובע כי החצר המדוברת הינה רכוש משותף. לטענת התובע, אם הבנקים סומכים על חוות דעת שמאי, ומעניקים על פי חוות הדעת, הלוואות בסכומי עתק, אין סיבה שבית הדין לא יקבל את חוות דעת השמאי.

בית הדין איננו מקבל טענה זו, מאחר והנידון שלפנינו איננו עוסק בתחום התמחותו של שמאי המקרקעין. שהרי בית הדין איננו מבקש את חוות דעת השמאי על קביעת שווי החצר, אלא מבקש חוות דעת משפטית בנידון הבעלות על החצר המדוברת. חוות דעת שמאי בנושא זה, ככל שאיננה מובנת די צרכה לבית הדין, והשמאי לא נימק וביאר את יסוד חוות דעתו בנידון, אין ביכולתה להכריע את הנידון.

דחיית הוכחת הנתבעים מחישוב השטחים בתשריט הבית המשותף

לטענת ב"כ הנתבע, חישוב השטחים שבתשריט הבית המשותף מוכיח כי החצר המדוברת איננה בכלל גבולות החלקה. מאחר ובתשריט מופיע כי גודל החלקה עומד על 293 מטר, ובחישוב סך שטח הדירות כפי גודלם המופיע בתשריט הבית המשותף מגיעים לכ-292 מטר, נתון המעיד כי מלבד שטח הדירות, אין עוד שטחים בחלקה, הואיל וכך מתברר כי החצר המדוברת איננה בגבולות החלקה.

בית הדין דוחה טענה זו מכל וכל, מאחר והדבר ברור מעל מכל ספק, כי גבולות שטח החלקה המוזכרות בתשריט, מפרטות את שטח 'הקרקע' שבחלקה, בלא להתייחס לשטחי הדירות כלל. בשונה מפירוט השטחים המוזכר בתשריט הבית המשותף העוסק בשטחי הדירות. כך שחישוב סך שטחי הדירות, אין בו בכדי להשליך על גודל החלקה כלל.

חצר המצויה בגבולות החלקה דינה כרכוש משותף אף ללא הצמדה

מאחר וכפי האמור לעיל, אף על פי דין תורתנו הקדושה, קביעת הבעלות על שטח החצר, נקבעת לפי רישומו בטאבו. ומאחר ובנידון שלפנינו, מעמדה של החצר איננו מפורש בתשריט הבית המשותף, שהרי כפי האמור החצר איננה מוצמדת לאף שכן, ומאידך מופיעה היא בגבולות החלקה, הן ברישומיה בתשריט הבית המשותף, הן ברישומיה במפות העירייה.

לפיכך ראה בית הדין צורך לקבל לידיו את ההגדרה המשפטית של החצר המדוברת. לשם כך התייעץ בית הדין עם מומחים בתחום, ובירר עם עורכי דין ושמאים, את הגדרתה המשפטית של חצר שכזאת, אשר איננה מוצמדת מחד, אולם נמצאת בגבולות החלקה מאידך.

בירור הגדרתה המשפטית של חצר המצויה במצב כזה, העלה באופן ברור. כי במצב כזה בו תשריט הבית המשותף איננו מסמן הצמדה כל שהיא לחצר. דינה של החצר שבגבולות החלקה, מבחינת הוראות החוק, כחצר המשותפת לכלל הדיירים.

כך משמעותו של חוק המקרקעין בסעיף 52. המגדיר את הגדרת הרכוש המשותף, כהגדרה 'שיורית'. כלומר כל שטח שאיננו מסומן בטאבו כדירה פרטית, והינו בגבולות החלקה, הרי הוא רכוש משותף. יתר על כן הרכוש המשותף איננו מופיע מלכתחילה בנסח טאבו, המקום היחיד בו מסומן הרכוש המשותף, הוא תשריט הבית המשותף, כאשר ברוב המקרים לא יסומנו כל שטחי הרכוש המשותף, והגדרתם תיקבע על פי הנוסחה הנ"ל, שכל מקום שהוא בגבולות החלקה ואיננו מוצמד לדירה כל שהיא, הרי הוא בכלל הרכוש המשותף.

הגדרה זו מופיעה בספרות המשפטית של עו"ד ומשפטנים מומחים בתחום הבתים המשותפים, ככל הנראה מסיבה זו כתב השמאי בחוות הדעת שמסר לבית הדין כי החצר המדוברת הינה רכוש משותף.

לפיכך, ככל שלא יוכח ע"י מודדים מוסמכים, כי חלקים משטח החצר חורגים מגבולות החלקה, בית הדין רואה בכל החלקה ובכללה החצר המדוברת הסמוכה לדירת הנתבעים, כחצר משותפת לכלל דיירי הבניין.

ב.

דיון בשאלת שימוש הנתבעים בחצר המשותפת

הנתבעים רשאים להשתמש ברכוש המשותף ליצירת שביל המותאם לכניסת כסא גלגלים לדירתם

כפי האמור, אף על פי דין תורתנו הקדושה, קובע הרישום בטאבו את הבעלות על הממכר, ואת מסגרת שטחי הממכר. וזאת משום שמלכתחילה רוכש האדם את ביתו על דעת הרישום כפי שמופיע בטאבו וכפי שמוגדר על פי חוקי המדינה. יתר על כן, אף זכויות המוקנות לדייר מכח חלקו ברכוש המשותף, על פי חוק המקרקעין, עומדות הן לדייר מדין התורה. מהטעם הנזכר, שעל דעת כן רכשו הצדדים את דירתם, והוי כתנאי שבממון שתנאו קיים.

כן כתב האגרות משה חו"מ א' סימן ע"ב, בנוגע לשכירות מוגנת, שכאשר ישנו חוק בעניין, הוי כאילו מתחילה על דעת החוק השכיר. כן כתב גם בספר תשובות והנהגות לגאון הגדול הרב משה שטרנבוך שליט"א, כרך ג' סימן תנ"ו, וכתב כי כך הוא מנהג בתי הדין לפסוק בבתים משותפים ובנזקי שכנים, כפי הוראות חוקי המדינה, וזאת מהטעם האמור, דהוי כאילו התנו מתחילה שעל דעת כן באו. 

במקרה שלפנינו, לנתבעים ילד מוגבל ניידות, חוק המקרקעין קובע בסעיף 59ג, כי לדיירים אשר בביתם אדם מוגבל ניידות, עומדת הזכות ליצור לביתם כניסה המותאמת למוגבל הניידות, וזאת אף על חשבון הרכוש המשותף. לפיכך למרות שכפי האמור, החצר רכוש משותף היא, עומדת לנתבעים הזכות להשתמש ברכוש המשותף להנגשת והתאמת שביל כניסה לכסא גלגלים עד לדירתם. 

יש לציין, כי בתוספת השניה לחוק המקרקעין חלק ב' נקבע, שהתאמות מסוג זה שנעשו בחצר המדוברת, זקוקות לאישור רוב השכנים. אכן בית הדין שמע והתרשם בהתרשמות בלתי אמצעית, כי התובעים ביקשו את אישור השכנים, וכי השכנים לא התנגדו להתאמת והנגשת 'רמפה' לדירת הנתבעים. לפיכך עצם התאמת והנגשת הכניסה לחצר, כמו גם השביל שיצרו עד לכניסה לבית, נעשה בהיתר על פי הדין.

בין שימוש סביר לבין הקמת גדר

בפני בית הדין עומד הצורך להכריע בדבר הגדר שהקימו הנתבעים סביב החצר, ובדבר הקיר שבנו הנתבעים לצד שביל הכניסה לבניין על מנת לתחום את החצר המדוברת.

יש להקדים כי הגדרתה של החצר כחצר משותפת, אין בה בכדי למנוע את שימוש הנתבעים בחצר. שהרי יעודה של חצר משותפת, להוות שטח לשימוש כלל דיירי הבית המשותף. אף שמטבע הדברים ישתמשו הנתבעים בחצר הסמוכה להם, יותר מכל שכן אחר, אין בכך בכדי למנוע מהם את זכותם הבסיסית להשתמש בחצר המשותפת שימוש סביר.

אמנם, הבדל גדול ישנו בין זכות שימוש, לבין הקמת גדר עם דלת ומנעול, המונעת את אפשרות השימוש בכלל הדיירים בבית המשותף. אין ספק כי על פי כל דין, שותף איננו רשאי למנוע מן השותפים האחרים את זכות השימוש בשטח המשותף.

 

על הנתבעים להסיר כל מניעה מהשכנים להשתמש בחצר המשותפת

משום כך, אף שבהחלט עומדת לנתבעים הזכות להשתמש בחצר המשותפת הסמוכה לדירתם. עליהם להסיר כל מניעה מכלל הדיירים להכנס ולהשתמש  בחצר המדוברת. לשם כך עליהם להסיר את הקיר התוחם את החצר, הממוקם לצד שביל הכניסה לבניין, מאחר ויש בקיר זה בכדי למנוע את הנחת מיקום העגלות והאופנים ברווחות לכלל דיירי הבניין.

כמו כן עליהם להסיר כל מניעה מכלל הדיירים להכנס לחצר המשותפת, לשם כך עליהם להסיר את מנעול דלת שער הכניסה לחצר, שיהיה פתוח תמיד לכל דייר. לחילופין - בהסכמת הדיירים, יוכלו להשאיר את מנעול הדלת ולספק מפתחות לכל הדיירים בבנין, ולאפשר להם בכל רגע נתון להכנס לחצר ללא אומר ודברים. 

הנתבעים אינם נדרשים להחזיר את בלוני הגז ושעוני המים לחצר

בנוגע לתביעת להחזרת בלוני הגז ושעוני המים למקומם הקודם, בית הדין איננו רואה מקום לתביעה זו, שהרי מיקום בלוני הגז ושעוני המים, [לאחר הסרת הקיר שלצד שביל הבניין], איננו גרוע ממקומו הקודם מבחינת הגישה. אף אם העברת השעונים והבלונים ללא אישור לא היה דבר המותר, אין עילה לדרוש את השבתם למקומם הקודם.

לפיכך, ככל שבמקומם הנוכחי, לא ניצבת סכנה בטיחותית לבלוני הגז. כמו כן ככל שלא קיימת בעיית גישה לבלוני הגז ושעוני המים, עקב מיקומם הנוכחי. בית הדין איננו רואה סיבה לדרוש מהנתבעים להחזיר את בלוני הגז ושעוני המים למקומם הקודם בחצר.

ג.

דיון בתביעת הריסת תוספת הבניה בחצר המשותפת

בנוגע לתביעת הריסת תוספת הבניה שבנו הנתבעים בחצר המשותפת כהרחבה לדירתם. יש לדון האם יש בעובדת היות החצר משותפת לכלל הדיירים, בכדי להורות על הריסת בניה של אחד השותפים בחצר.

בניה בחצר מוגדרת כלקיחת בעלות ולא כתשמיש גרידא

הנה חצר משותפת בהגדרתה מיועדת היא לשימוש דיירי הבניין, להנחת חפציהם ולכל שימוש סביר ורגיל. הואיל וכך היה מקום לנתבעים לטעון, שסך הכל משתמשים הם בחצר המשותפת ומה בכך. אלא שישנו חילוק מהותי בין שימוש המתבטא בהנחת עגלות ואופנים וכדו', לבין שימוש קבע של בניה.

הגדרה זו מבוארת היטב בדברי הגאון הגדול הרב אשר חנניה זצ"ל בספרו שערי יושר חלק א' סימן נ"ה [מופיע גם בקובץ מקבציאל כ"ג], שכתב כי כל שימוש קבע כגון על ידי בניה וכדו', איננו מוגדר כשימוש אלא 'כלקיחת בעלות ממש'. לפיכך לא שייך בו דין כופין על מידת סדום, אף במצב בו שאר השותפים אינם יכולים כלל להשתמש בשטח, כגון שאין להם לשם גישה כלל.

ראייה לכך הביא מדברי השו"ע חו"מ סימן קנ"ה סעיף מ"ב שפסק כי העושה חפירה לבית הכיסא בחצר חבירו, לא הויא חזקה ללא טענה, בשונה מחזקת תשמישים רגילה שלדעת הרמב"ם והשו"ע איננה זקוקה לטענה, כמבואר בשו"ע סימן קנ"ג סעיף ב'. והיינו מהאי טעמא, ששימוש חפירה לבית הכסא מוגדר תשמיש קבע, וחשוב לקיחת בעלות, לפיכך בעי' טענה, כמו בחזקת קרקעות. בשונה מחזקת תמשישין גרידא, דסגי בחזקת מחילה. יעויין שם עוד בדברי הגאון הרב אשר חנניה זצ"ל, שכתב שכן אמר לו מרן הגרי"ש אלישיב זצ"ל, שכל תשמיש קבע של בנייה וכדו', חשיב כלקיחת בעלות ממש.

לפיכך בכל הנוגע לבניית הנתבעים בחצר המשותפת, אין ספק כי מאחר ומוגדר הדבר כלקיחת בעלות, איננה בכלל זכות התשמישים של השותפים בחצר. כמו כן מהאי טעמא, לא שייך בזה חזקת תשמישים שהיא לאלתר לדעת הרמב"ם והשו"ע. וכמו כן אין שייך בזה דין כופין על מידת סדום, מאחר וכפי האמור יש בתשמיש קבע כזה 'לקיחת בעלות'. מעתה עלינו לדון האם מוטל על הנתבעים להרוס את תוספת הבניה שבנו בחצר המשותפת, מאחר ולאור האמור, דינם כמי שלקחו את הבעלות על קרקע המשותפת לכלל דיירי הבניין.

תביעת חלוקת השותפות

במשנה בב"ב י"א. איתא,

אין חולקין את החצר עד שיהא ארבע אמות לזה וארבע אמות לזה. ולא את השדה עד שיהא בה תשעה קבין לזה ותשעה קבין לזה, ר' יהודה אומר עד שיהא בה תשעת חצאי קבין לזה ותשעת חצאי קבין לזה. ולא את הגינה עד שיהא בה חצי קב לזה וחצי קב לזה, ר' עקיבא אומר בית רובע. ולא את הטרקלין ולא את המורן ולא את השובך ולא את הטלית ולא את המרחץ ולא את בית הבד ולא את בית השלחין עד שיהא בהן כדי לזה וכדי לזה. זה הכלל כל שיחלק ושמו עליו חולקין, ואם לאו אין חולקין. אימתי, בזמן שאין שניהם רוצים, אבל בזמן ששניהם רוצים אפי' פחות מכאן יחלוקו, ע"כ.


מבואר בדברי המשנה כי לכל אחד מן השותפין עומדת זכות בסיסית, לדרוש את חלוקת השטח המשותף, אף ללא הסכמה השותף האחר, וזאת בתנאי שיש בשטח כדי חלוקה לזה ולזה. עוד מבואר כי שיעור כדי חלוקה משתנה בהתאם לדבר המתחלק, לפיכך דין כדי חלוקה בשדה, שונה מדין כדי חלוקה בחצר, וכן על זה הדרך. כאשר הכלל בכל זה הינו, כפי שסיימה המשנה, 'זה הכלל כל שיחלק ושמו עליו חולקין ואם לאו אין חולקין'.

הואיל וכך עלינו להתבונן האם עומדת בנידון שלפנינו הזכות לנתבעים לדרוש את חלוקת החצר המשותפת, כאשר על ידי כך, יבררו לעצמם את החלק שעליו בנו והרחיבו את דירתם. [במידה ואמנם חלקם ברכוש המשותף, תואם את השטח עליו בנו].

האם בנידון חלוקת השותפות יש לפסוק כהוראת חוקי המדינה

הבאנו לעיל מדברי הפוסקים, כי כל רוכש דירה או קרקע, עושה זאת על דעת חוקי המדינה ותקנון הבתים המשותפים, לפיכך מחוייב אף על פי ההלכה להוראות החוק, דהוי כאילו התנו עמו מתחילה שעל דעת כך קונה, ותנאי זה קיים כדין כל תנאי שבממון. הואיל וכך עלינו לדון האם גם בנידון חלוקת שותפות ברכוש המשותף יקבעו הוראות החוק.

יש לציין כי הוראות החוק בעניין זה, אינם מאפשרות בשום דרך סיפוח חלק מהרכוש המשותף, אף לא בדרך בירור החלק היחסי ברכוש המשותף. למעט מצב בו שבעים וחמשה אחוז מהדיירים חותמים על הסכמה לסיפוח, כאשר במצב כזה יוצמד השטח לבעל הדירה. אך בהעדר הסכמת שבעים וחמשה אחוז מהשכנים, אין שום דרך לדייר לספח לדירתו חלק מן הרכוש המשותף. לפיכך בכל מקום בו נתבע שכן על סיפוח חלק מן הרכוש המשותף, מורים בתי המשפט להרוס כל בניה בשטח הרכוש משותף, אף לאחר שתיקה רבת שנים של כלל השכנים.   

בנידון חלוקת השותפות ברכוש המשותף דין תורה איננו כהוראות החוק

כפי האמור לעיל, יסוד הקביעה כי הוראות החוק מתקבלות אף על פי דין תורה בכל הנוגע לזכויות השימוש ברכוש המשותף, עומד על הנחת היסוד שחשוב הדבר כאילו התנו מתחילה עם הרוכשים, שעל דעת כן רכשו את דירתם בבית המשותף. הואיל וכך, כתבו הפוסקים כי בכל מצב בו הוראות החוק אינם מקובלות ונהוגות בסביבת המגורים בה ממוקמת הדירה, לא ניתן לומר שעל דעת כן רכשו הדיירים את דירתם, שהרי ידעו הם כי הוראות החוק אינם אלו הנוהגות בבניין זה בו רוכשים הם את דירתם, ולא על דעת כן רכשו את הדירה.

שהרי אף הוראות החוק אינן מחייבות מדין תורה מכח עצמם, אלא רק מכח המציאות שהמנהג הוא כמותם, ובכל מקום שכך הוא המנהג הוי כאילו התנו מתחילה שעל דעת כך באים. וכבר כתב הרמ"א חו"מ סימן של"ב סעיף א' להביא את דברי הריב"ש בתשובה סימן תע"ה, שכתב כי מנהג איננו אלא דבר השכיח ונעשה הרבה פעמים. כמו כן כתב הריב"ש בתשובה סימן תע"ז, כי צריך שהמנהג יהיה ידוע.  

הואיל וכך, נראה שבכל הנוגע לסיפוח שטחים מן הרכוש המשותף לשימושו של דייר אחד. על פי דין התורה לא ניתן לומר כי על דעת כל הוראות החוק רכשו הדיירים את דירתם בבנין. שהרי עיננו הרואות כי כמעט בכל בניין באזור מגורי הצדדים, כמו גם בשכונות רבות בהם מתגוררים משפחות בני תורה, מספחים דיירים חלקים מהרכוש המשותף לשימושם האישי, אף בשימוש קבע של בניה. פעמים רבות מתקבל הדבר בהסכמה ובהבנה בין השכנים, פעמים בהסכמה שבשתיקה, פעמים בשתיקה לחוד, ופעמים ביחסי גומלין של 'שתוק לי ואשתוק לך'. מאחר וכך, פשוט הדבר שלא ניתן לומר שמתחילה רוכשים הדיירים את דירתם ואת חלקם בבית המשותף על תנאי שלא יוכלו לדרוש ליטול לעצמם חלקים מן הרכוש המשותף, שהרי המנהג איננו כך.

אימתי עומדת הזכות לשותף לדרוש חלוקה ברכוש המשותף

אמנם אין ספק כי אף על פי דין תורה, ישנו גבול לסיפוח שטחים מן הרכוש המשותף, ולא כל רכוש משותף ניתן לתביעה לחלוקה על ידי אחד הדיירים, מכח היותו שותף ברכוש המשותף. שהרי אם לא כן, כל לובי כניסה לבניין, וכל חצר משותפת, תהפוך עד מהרה למחסנים וכדו' לשימושם של הדיירים אף ללא הסכמת כלל השכנים, וזה ודאי לא יעלה על הדעת. עלינו להתבונן, היכן עובר הגבול, ומהו גדרו וטעמו.

במשנה הנזכרת ב"ב י"א.

איתא, אין חולקין את החצר עד שיהא ארבע אמות לזה וארבע אמות לזה. ולא את השדה עד שיהא בה תשעה קבין לזה ותשעה קבין לזה, וגו' זה הכלל כל שיחלק ושמו עליו חולקין, ואם לאו אין חולקין.

יעויין עוד בשו"ת הרשב"א חלק א' תתקי"א, שהיטיב לבאר את גדר עניין 'שמו עליו' בזה"ל,

דכל שיחלק 'ואינו ראוי לתשמישו' אין בו דין חלוקה. ק"ו ממה ששנינו כל שיחלק ושמו עליו חולקין ואם לאו אין חולקין, שאם על השם לבד חששו קל וחומר לתשמיש, עכ"ל.

בדברי הרשב"א מבואר דכל חצר ושטח משותף, על מנת שיהיה בו כדי חלוקה צריך שאף לאחר נטילת חלק השותף ישאר מתאים לתשמיש לו היה מיועד תחילה, כעין מה ששנינו כל שיחלק ושמו עליו חולקין. כמדומה שהמענה לשאלה עד היכן עומדת הזכות לדייר השותף ברכוש המשותף לדרוש את חלוקת השותפות, נעוץ בדברי הרשב"א הנזכרים.

לאמור, שכל מקום בו אף לאחר נטילת חלק השותף, ישאר השטח מתאים וראוי לשימוש לו הוא מיועד, רשאי השותף לדרוש את חלקו, וזאת כאמור לעיל במקום שהמנהג הוא לחלוק ושלא כהוראות החוק כנ"ל. אולם במקום בו לאחר דרישתו לחלוק את השטח המשותף, שוב לא יהיה השטח מתאים לשימוש לו הוא מיועד, אין מוקנה לדייר הזכות לחלקו וליטול את חלקו בכה"ג מן הרכוש המשותף.

לפיכך בתרגום למעשה, ככל שנטילת חלק משטח חניון משותף יפגע ביכולת כניסת המכונית האחרות וחנייתן בצורה תקינה ומרווחת, אין ספק שאין שום עילה לדייר לדרוש לסגור חלק מן החניון, וזאת אף אם שטח הסגירה מתאים לחלקו היחסי ברכוש המשותף. כן על זה הדרך בסגירת חצר משותפת, ככל שסגירת חלק מחצר משותפת ימנע את אפשרות השימוש בחצר כפי שהיה עד כה, כגון שישנה את ייעודו מחצר המתאימה גם למשחקי ילדים, לחצר המתאימה להנחת חפצים ובניית סוכות בלבד, מדין תורה לא מוקנית הזכות לדייר לתבוע לחלוק את השותפות וליטול את חלקו ברכוש המשותף.

הנתבעים אינם נדרשים להרוס את תוספת הבניה שבנו בחצר המשותפת

לאור האמור, בנידון שלפנינו, מאחר והוכח לבית הדין, כי לא היה שימוש ברוב שטח החצר המשותפת קודם לשיפוץ הנתבעים את החצר. יתר על כן, החצר הייתה מוזנחת באופן שלא היה ניתן להשתמש ברובה, וגם השימושים ככל שהיו נעשים בה על פי טענת התובעים, היו בחלקים קטנים מהחצר, בעיקר להנחת אופנים עגלות וכדו'. לא ניתן לומר כי בתוספת הבניה מתבטל שימושה של החצר ומשתנה שמה. בפרט שכפי הנראה לעין, עדיין נותר בחצר שטח רחב די הצורך לשאר השימושים שהשתמשו בהם הדיירים לפי טענתם [בהתאם לשינויים שהורה בית הדין בפסק הדין]. לפיכך לא ניתן למנוע מהנתבעים לדרוש לחלוק את השותפות ולבנות על חלקם ברכוש המשותף.

יש לסייג את האמור, ולתלות את הדבר, במציאות התאמת שטח תוספת הבניה - לחלקם של הנתבעים ברכוש המשותף. ככל הנראה לעין, מאחר ותוספת הבניה איננה מתפרסת על שטח גדול, ובבניין סך הכל חמשה דיירים החולקים את החצר המשותפת, ובנוסף אחד השכנים חתם על כתב וויתור שלא לתבוע את הנתבעים על בנייתם ברכוש המשותף. נראה כי חלקם של הנתבעים ברכוש המשותף איננו קטן משטח תוספת הבניה שבנו בחצר המשותפת. ככל שיוכח שהנתבעים חרגו בתוספת הבניה, מחלקם היחסי ברכוש המשותף, יגישו התובעים אסמכתא לכך לבית הדין.

- פסק דין -

א.     החצר נשואת התביעה, הינה חצר משותפת השייכת לכל דיירי הבניין.

ב.     על הנתבעים להסיר את הקיר שבנו לתחם את החצר, הממוקם בימין שביל הכניסה לבניין.

ג.      על הנתבעים לאפשר כניסה ושימוש חופשיים לחצר לכלל הדיירים. לשם כך עליהם להסיר את המנעול משער הגדר החיצונית לכיוון הרחוב. לחילופין - בהסכמת הדיירים, יותירו את המנעול, ויפקידו אצל כל הדיירים מפתחות, ויאפשרו כניסה חופשית לחצר.

ד.      התביעה להחזרת בלוני הגז ושעוני המים למקומם הקודם, נדחית.

ה.     התביעה להריסת תוספת הבנייה שבנו הנתבעים בחצר נדחית.

 

ניתן בתאריך כ' אלול תש"פ

                                                           (-) הרב דוד אוחיון

דיין