בס"ד


מס. סידורי:13163

חוזה 'כפול' ושטר מכר שנעשו במרמה, 'שחזור' כוונת הצדדים בעת המכר ותיקון רישום הבעלות

שם בית דין:בית הדין הרבני לערעורים
דיינים:
הרב איגרא אליעזר
הרב שפירא שלמה
הרב כ"ץ א. אהרן
תקציר:
בני זוג שהתגרשו האשה טוענת שמגיע לה מחצית מן הדירה ואילו האיש טוען שזכויות האשה בדירתם - מועטות מאד. ומציג שטר התומך בדבריו.
פסק הדין:
בית הדין מצביע על כך שזהו דין מרומה, שהתשובות של האיש מתחמקות ומוכיח שזהו שטר מזוייף (וייתכן שהאיש הצליח לזייף אפילו אם חתימת האשה ואולי גם לגרום לה לחשוב שחתמה) ולכן מקבל את דבריה של האשה. בנוסף בית הדין אומר שאם הוטעתה על ידי עורך הדין שלה, אזיי אין חתימתה מחייבת אותה (ומתייחס בקצרה להבדל בין מקרה זה למקרים אחרים) ולכן יש ללכת לפי פשטות נוסח החוזה ולקבוע שמשמעותו היא שהדירה שייכת לשניהם בשווה.
נושאים הנידונים בפסק:
תאריך: ז' תשרי תש"פ

ב"ה

תיק 1159793/3

בבית הדין הרבני הגדול ירושלים

לפני כבוד הדיינים:

הרב אליעזר איגרא, הרב א' אהרן כץ, הרב שלמה שפירא

המערערת: פלונית       (ע"י ב"כ עו"ד אילן אלטר טל)

נגד

המשיב:     פלוני (ע"י ב"כ עו"ד בצלאל הוכמן)

הנדון: חוזה 'כפול' ושטר מכר שנעשו במרמה, 'שחזור' כוונת הצדדים בעת המכר ותיקון רישום הבעלות

פסק דין

א.   פסק דינו של בית דין קמא, רקע עובדתי ועמדות הצדדים

לפני בית הדין ערעורה של האישה על פסק דינו של בית הדין האזורי, פסק דין שקבע ברוב דעות שדירת הצדדים תתחלק בין הצדדים כפי השקעותיהם בקניית הדירה – ביחס של 79.6% לאיש ו־20.4% לאישה ושבאותו יחס חייב האיש לשלם לאישה דמי שימוש חודשיים. חלוקה זו סותרת את עמדת האיש ואת הרישום בלשכת רישום המקרקעין שבו היה כתוב שלאיש תשע עשיריות מהדירה ולאישה עשירית מהדירה, אך דוחה גם את תביעת האישה לקבוע שמחצית הדירה שייכת לה.

לדברי המערערת: בהסכם המכירה לקניית הדירה שנחתם בין הצדדים (הקונים) למוכרים לא נרשמה חלוקה ולכן הדירה צריכה להתחלק בין הצדדים בחלקים שווים. חוזה זה הוגש לאגף מיסוי מקרקעין, ובהמשך לו ניתן אישור מס שלפיו שילמו הצדדים את המס בחלקים שווים בהתאם לזכויותיהם, אלא שלאחר מכן הגיש האיש ללשכת רישום המקרקעין במרמה שטר מכר שבו נרשמו הזכויות – תשע עשיריות על שמו ועשירית על שמה. לפיכך יש לשנות הרישום בהתאם לחוזה ולקבוע שלאישה מחצית מהזכויות בדירה.

לעומתה טוען המשיב שיש לקבוע החלוקה בהתאם לשטר המכר, ולחילופין בהתאם למה שהשקיעה האישה בפועל, שלדבריו הוא אף פחות מעשירית הדירה.

שני הצדדים האריכו בטענותיהם הן בכתבי התביעה וההגנה והן בסיכומים ובתגובות לסיכומים. הצדדים הופיעו לפנינו וטענו את טענותיהם. בית הדין ערך דיון ובו נשמעו עדויותיהם של מר יוגב שרון מטעם לשכת רשות המיסים ושל גב' אפרת חן־יה בוכריס ומר עופר אהרוני מטעם לשכת רישום המקרקעין שהעידו על נוהל הרישום.

בטיעונים שנטענו הן לפני בית הדין האזורי, הן לפנינו והן בכתבי הטענות ישנם טיעונים שחלקם ממין הטענה וחלקם טיעונים שאינם נוגעים למקרה שלפנינו. חובתנו לבור התבן מן הבר, כדי שנוכל לתת הכרעתנו. ונקדים תחילה את העובדות.

שני הצדדים שומרי מצוות ונישאו ביום ל' באב תשס"ה (4.9.05). ביום כ"ד באב תשס"ה (29.8.05) – ימים מספר לפני הנישואין – רכשו הצדדים דירה בחולון. מכיוון שהצדדים, כנהוג, לא התראו בשבוע שלפני נישואיהם, נחתם החוזה במעמד המוכרים והאיש ולאחר מכן, שלא באותו מעמד, חתמה גם האישה על החוזה.

לפני בית הדין הוצגו שתי גרסאות להסכם המכר מתאריך זה (כדלהלן, ההדגשות הוספו): בגרסה אחת (שבה נכתב תאריך בכתב יד) נכתב:

המוכרים: [א'] ו[ב'], שניהם ביחד וכל אחד לחוד, להלן: המוכר, צד א.

הקונים: [פלוני] מרחוב [...] – 9/10 מהדירה ו[אלמונית (שם נעוריה של פלונית)] מרחוב [...] – 1/10 מהדירה, שניהם ביחד וכל אחד לחוד, להלן: הקונה, צד ב.

על הסכם זה חתומים המוכרים [א'] ו[ב'] ו[פלוני] בלבד, [פלונית] לא חתומה על הסכם זה. בגרסה שנייה (שבה מודפס התאריך) נכתב:

המוכרים: [א'] ו[ב'], שניהם ביחד וכל אחד לחוד, להלן: המוכר, צד א.

הקונים: [פלוני] מרחוב [...] ו[אלמונית (שם נעוריה של פלונית)] מרחוב [...] שניהם ביחד וכל אחד לחוד, להלן: הקונה, צד ב.

בהסכם זה לא הוזכרו חלקים, על הסכם זה חתומים המוכרים וכן [פלוני] ו[פלונית] שחתמה בשם נעוריה.

ההסכם השני הומצא ללשכת מיסוי מקרקעין ביום י"א באלול תשס"ה (15.9.05). בהמשך להגשת ההסכם ולתשלום מס רכישה הונפק לצדדים אישור לרישום בלשכת המקרקעין.

ביום כ"ה בסיוון תשס"ו (21.6.06) אושרה העִסקה לרישום, הרישום היה על פי שטר מכר שבו רשום שזכויותיו של [פלוני] תשע עשיריות ושל [פלונית] – עשירית. על שטר המכר חתומים המוכרים והקונים, המערערת חתומה בשטר המכר בשם [פלונית] ולא בשם נעוריה. משמעות דבר זה היא שהחתימה על מסמך זה של שטר המכר הייתה אחרי הנישואין, שהרי בעת החתימה על החוזה כשהצדדים היו ערב הנישואין חתמה המערערת בשמה שבאותה עת [אלמונית].

האישה עזבה את בית הצדדים עם בתם המשותפת ביום ט"ו במרחשוון תשס"ז (6.11.06). האיש המשיך להתגורר בדירה בין לפני הגירושין ובין לאחריהם, שילם את חוב הלוואת המשכנתה, ובשלב מסוים הושכרה הדירה, והאיש נטל את דמי השכירות. לטענת האישה עזיבתה הייתה עקב אלימות האיש, לדברי האיש, לא הייתה סיבה אמיתית לעזיבתה.

ביום כ' בשבט תשס"ז (8.2.07) הגיש האיש לבית הדין תביעה לשלום בית ולחילופין גירושין, האיש כרך לתביעתו את חלוקת הרכוש. עם הגשת התביעה (לטענת האישה) נודע לאישה על הרישום בלשכת רישום המקרקעין שבו היה כתוב שלאיש תשע עשיריות מהדירה ולאישה עשירית מהדירה. אין ספק שגילוי זה גרם להעמקת הקרע בין הצדדים וכפי העולה מפרוטוקול הדיון הראשון. בית הדין הפנה הצדדים לניסיון לשלום בית, הניסיון לא צלח, הצדדים התגרשו ביום כ"ו באדר ב' תשס"ח (2.4.08), ונקבע שענייני הרכוש יידונו אחרי הגירושין.

ב.   הסברי הצדדים והעדויות בנוגע לשוני בין הסכם המכר, המסמכים האחרים והרישום בפועל

נעתיק תחילה את טיעוני הצדדים להסבר לשינוי שבין הסכם המכר שעליו חתומים שני המוכרים ושני הקונים לבין הרישום בפועל. ואחר נבחן את אמינות טענות אלו ואת הנפקא מינה להלכה – התוצאה הנובעת ממצב זה. בפרוטוקול הדיון הראשון בתביעת הגירושין מיום כ"א בסיוון תשס"ז (7.6.07) נרשם:

בית הדין: למה היא רשומה רק [כבעלת] עשרה אחוזים?

האיש: ההורים טיפלו בעניין.

בא כוח האיש: זה היה מה שסוכם, לפי השקעות.

בא כוח האישה: יש את ההסכם, כתוב שם חצי חצי, פעם ראשונה שהיא שמעה על זה – זה כשאני סיפרתי לה.

בא כוח האיש: אי אפשר לרשום דירה בצורה הזו היא חתומה על שטר המכר וככה זה רשום במס שבח, היא חתומה על שטרי המכר.

בדיון הראשון שנקבע לעניין חלוקת הרכוש אחרי הגירושין ביום כ"א בסיוון תשס"ח (24.6.08) נחקרה האישה והוצגו לפניה מסמכים. האישה אמרה שהחתימה על שטר המכר היא חתימתה, עוד אמרה שאין היא מכירה את החוזה שבו רשום שהחלוקה תהיה ביחס של אחד לתשעה חלקים. לדבריה: עו"ד [ס'] ייצג את הצדדים, חתימתה על החוזה הייתה במשרדו ביום כ"ד באב תשס"ה (29.8.05) בנוכחותו ובנוכחות שני הוריה, [פלוני] לא היה שם, גם המוכרים לא היו שם. לגבי לקיחת המשכנתא [נגד טענות האיש בעניין זה – ראה להלן] אמרה: אני יודעת שבאנו כזוג לבנק לחתום ולא ידוע לי שקיבלנו ניקוד בגלל השירות הלאומי.

בסופו של הדיון, לשאלת בית הדין, אמר האיש:

עשינו שני חוזים, חוזה אחד שהיא לא חתומה עליו וחוזה שני שהיא [חתומה] עליו אצל עו"ד [ס']. [אני] מכיר את שני החוזים – שניהם אותו דבר, אין שום הבדל, לא יודע למה לא חתמה על החוזה השני.

האיש לא הבהיר אם כדבריו, מדוע נעשו שני חוזים, אך בא כוח האישה הבהיר שלשיטתו דברי האיש אינם נכונים:

בחוזה שהאישה חתומה עליו נרשם בלי חלקים, בחוזה שהאישה לא חתומה עליו נכתב בסוגריים "[פלוני] רוכש תשע עשיריות מהדירה" ואצל [פלונית] "רוכשת עשירית מהדירה".

בדיון נוסף שנערך ביום ח' במרחשוון תשס"ט (6.11.08) נחקר האיש ומסר את גרסתו לאירועים, גרסה שתוקנה ויופתה בדברי בא כוחו בעת חקירתו. בתחילת הדברים הוצג לאיש ההסכם שעליו חתומים שני הצדדים – הסכם שלא נרשמו בו חלקים. וזו לשון הפרוטוקול:

שאלה: זה ההסכם שנחתם כשרכשתם את הדירה?

תשובה: כן.

שאלה: ההסכם הזה הוא ההסכם שדווח לרשויות?

תשובה: לא.

שאלה: אם החוזה לא הוגש לרשויות המס, לצורך מה הוא נחתם?

תשובה: לקבל את המשכנתה כזוג צעיר כי אני לא עשיתי שירות צבאי והיא עשתה שנתיים שרות לאומי, אז יש לה נקודות, בשביל לקבל את הנקודות.

בית הדין: לצורך המשכנתה – למה אי אפשר היה לכתוב את החלקים שלטענתך הם אמיתיים תשע עשיריות ועשירית?

תשובה: אמרו לי לחתום וחתמתי.

שאלה: מי אמר לך?

תשובה: כשהביאו לי את ההסכם, העורך דין שלי אמר. ההורים של שני הצדדים ישבו ביחד אנחנו היינו בחוץ, לא ידענו מכלום, כל ההסכם ההורים סיכמו, הם אמרו לנו גם לחתום על שני ההסכמים, שנינו חתמנו.

בית הדין: במעמד החתימה שניכם הייתם?

תשובה: כן, היו שני ההסכמים, אמרו לנו לחתום וחתמנו, על מה שאמרו לי לחתום חתמתי, גם היא הייתה באותו מעמד.

שאלה: למה על ההסכם שמסומן ת'3 [– ההסכם הלא שוויוני], [פלונית] לא חתמה ומעולם לא ראתה אותו?

בא כוח האיש: היא לא אמרה שלא ראתה אותו.

תשובה: אינני יודע.

בא כוח האישה: נרשם בפרוטוקול של הדיון הקודם שהאישה אומרה שהיא לא מכירה את ההסכם הזה שעליו היא לא חתומה.

בית הדין: אני לא מבין איך הבנק העביר חוזה שהיא לא חתומה עליו.

בא כוח האיש: הם עשו שני חוזים, יש חוזה אחד שכתוב תשע ועשר [עשיריות], מבחינת הבנק – לא מעניין אותו שום דבר הוא מקבל נסח רישום ורשומה משכנתה לטובת הבנק. מגישים את המסמכים, מה שמעניין את הבנק – שיש משכנתה לטובת הבנק, בת'1 היא כן חתומה שזה שטר מכר, בהסכם לא רשום שום חלק.

שאלה: אני מציג לך את הטופס של בקשה לרישום הערת אזהרה. היא נרשמה על סמך הסכם. האם אתה יודע איזה הסכם צורף לבקשה הזו, האם ההסכם עם שני החתימות או עם החתימה אחת?

תשובה: לא.

שאלה: האם לפני החתונה או רכישת הדירה אמרת לאישה שחלקה בדירה שיירשם יהיה על עשרה אחוזים.

תשובה: לא.

שאלה: ידוע לך מה התנאים שסוכמו מבחינת הדירה למשל?

תשובה: לא.

שאלה: איך אתה מסביר את העובדה שרק בזמן שהאישה הגישה תביעה לבית המשפט היא גילתה את העובדה שרק עשרה אחוזים מהדירה רשומים על שמה ולא חצי?

תשובה: לא יודע.

שאלה: אני מראה לך את שטר המכר. מתי הוא נחתם?

תשובה: לא יודע.

שאלה: אני אומר לך שהוא נחתם כתשעה חודשים לאחר רכישת הדירה, האם זה יכול להיות?

תשובה: לא יודע.

שאלה: יכול להיות שאני אמצא במקום כלשהו שטר מכר עם תנאים אחרים?

תשובה: לא יודע.

שאלה: בעסקה הזו האם חתמת לעו"ד [ס'] על ייפוי כוח בלתי־חוזר?

תשובה: לא זוכר.

שאלה: למה נרשמה לאישה רק עשירית בדירה כאשר אפילו לפי השקעתה מגיע לה לפחות עשרים אחוז?

תשובה: זה מה שההורים סיכמו, ואימא שלי משלמת את המשכנתה עד היום, כל חודש כל המשכנתה.

שאלה: אני מפנה אותך לכתב ההגנה שהגשת בבית המשפט בתביעה לשמירת זכויות. צירפת שני עמודים שלטענתך הם החוזה המלמד שהאישה רכשה רק עשירית. אתה יכול להסביר מה זה החוזה הזה?

תשובה: לא זוכר.

בא כוח האישה: אני מבקש לציין שלמרות כל התשובות שנאמרו עכשיו לגבי החוזים השונים לא ברור מדוע האישה לא הוחתמה על החוזה השני.

שאלה: שאלו אותך אם אמרת לה שיירשמו רק עשרה אחוז על שמה, למה אתה לא אמרת לה את זה?

תשובה: לא ידעתי כי אמרו לי לחתום, ההורים סיכמו.

בית הדין: זאת אומרת שאתה חתמת על חוזה מבלי לדעת על מה אתה חותם?

תשובה: כן.

שאלה: ההורים היו כשחתמת?

תשובה: כן, לא אמרו לי שום דבר לגבי החוזה.

בית הדין: כשחתמת היו שני עורכי דין?

תשובה: כן.

בא כוח האישה: הורים של מי?

תשובה: הורים של שנינו וגם שני העורכי דין.

בית הדין: מתי הייתה החתימה על החוזה?

בא כוח האיש: החוזה נחתם ב־29.8, בשבוע שלפני החתונה וזה מסביר את זה שהם לא היו ביחד, העורך דין ושניהם ביחד לא יכלו לחתום באותו רגע.

בית הדין: בחוזה המסומן ת'3 יש תיקונים עם חתימות, בחוזה המסומן נ'1 התיקונים כבר מודפסים, אולי לכן היא לא חתמה על הראשון ורק על השני חתמה?

בא כוח האיש: לא יודע.

בית הדין: מעיון בחוזים עולה כי במסומן ת'3 היו תיקונים, והם מוטמעים במסומן נ'1, לכאורה ברור שנ'1 הוא החוזה השני ושעליו חתומים האיש והאישה, ולכן אולי זה מסביר למה האישה לא חתמה על הראשון וחתמה על השני, ויש לציין שבחוזה נ'1 שהוא האחרון הושמטה החלוקה של תשע [עשיריות] ו[עשירית] אחת.

בא כוח האיש: אני אענה על זה בסיכומים בהרחבה, אבל אני רק אסביר כשמדובר "יחד ולחוד" זה: אין חלוקה. אז מה שקובע זה מה שנרשם בטאבו.

בא כוח האיש: בבנק ברור לי שיש את ההסכם השני. לא ראיתי שנמצא שם ההסכם השני, אבל זה נראה סביר שזה נמצא שם בגלל הנושא של הניקוד, לא בטוח שהיו מקבלים את ההטבה אם היו מגישים לבנק את הניקוד [צ"ל: החוזה] של העשרה אחוז.

עד כאן החלקים הרלוונטיים לענייננו בהסכם, ולקמן נדקדק בדברים.

ביום כ"ט במרחשוון תשס"ט (27.11.08) הופיע המוכר [א'] ומסר את גרסתו לאירועים. נעתיק את עדותו מתוך הפרוטוקול (בשינויים המחויבים):

אני הייתי הבעלים של הדירה יחד עם אשתי, ייצג אותי עו"ד [ג'], למשפחת הקונה היה עורך דין משלהם – לא זוכר את שמו. המשא־ומתן על הדירה נוהל עם [פלוני] ואביו, את האישה ראיתי פעם אחת – כשבאתי לקחת צ'ק בנקאי מבית הורי האיש אז ראיתי אותה. את תמורת הדירה קיבלתי מאביו של [פלוני] ומ[פלוני].

חתמנו אצל העורך דין של הבעל, האישה לא הייתה נוכחת במעמד החתימה, אשתי ואני ו[פלוני]. לא שאלתי למה היא לא חותמת. אני יוצגתי על ידי עו"ד [ג'] שהוא גיסי, סמכתי על העורך דין שהוא מסדר הכול.

לא זוכר איך הייתה החלוקה של הקונים בחוזה. חתמתי פעמיים על שני חוזים כי עו"ד [ג'] אמר לי לחתום, לא יודע שבחוזה הראשון היא לא חתומה ובחוזה השני היא חתומה.

בזמן חתימת החוזה ישבתי עם [פלוני] ואביו. את המשא ומתן הכספי ניהלתי אני, [פלוני] ואביו [...] לא נפגשתי אף פעם עם ההורים של [פלונית]. לפי מיטב זכרוני חתמתי על שטר המכר באותו יום, לא זכור לי שבאתי עוד פעם לחתום, יכול להיות שזה היה אבל לא זוכר ולא היו חתימות בבית.

מדבריו משמע שחתם על שני חוזים אך אין הוא יודע מה החוזה האמיתי, ולדבריו שטר המכר נחתם – או אולי: שטרות המכר נחתמו – עם חתימת ההסכם וכמקובל.

בדיון שנערך ביום כ"א בסיוון התשע"א (23.6.11) הופיע בא כוח המוכרים עו"ד [ג'], להלן חלק מעדותו:

אני ייצגתי את אחותי ובעלה במכירת הדירה למשפחת [...] התיק על מסמכיו נמסר לאחותי ובעלה עם השלמת העְסקה, כך שאני מרענן את זכרוני על סמך מסמכים שאתה מציג לי [...]

על הפעם הראשונה אנחנו נסענו למשרדו של עו"ד [ס'] בחולון ככל הנראה זה ב־28.8.2005 [...] חוץ מאחותי בעלה ואני נכחו עו"ד [ס'], [פלוני] ואביו. [פלונית] לא נכחה, היא הייתה אמורה לחתום על החוזה לאחר מכן.

לי כמייצג של המוכרים לא הייתה התנגדות כי היה ברור לי שהיא תבוא לחתום, ואני מוכר ומקבל מקדמה. אני זוכר במעמד החתימה שהתרשמתי שמקור רוב הכסף הוא מהבעל [...] היא לא חתמה על זה במעמד שאני נוכחתי.

בהסכם של ה־29 [כ"ד באב תשס"ה – 29.8.05] המודפס שבו נכתב למעלה שזה נערך ונחתם ביום 29 אני לא נכחתי באותו מעמד, אני מנסה להיזכר אם ידעתי שאחותי ובעלה הלכו עוד פעם לחתום, יכול להיות כנראה שכן [...]

עכשיו אני רואה בניירות שמוצגים לי שיש שינוי בזכויות, אני לא זוכר לא יודע מה היה היקף הידיעה שלי ב־2005 לגבי השינויים שנעשו בחוזה, אני מניח שאחותי ובעלה שאלו אותי, אני חושב שידעתי שהלכו לחתום פעם נוספת [...]

המסמכים שהצגת לי מצביעים על כך שבטיוטה שהעביר לי עו"ד [ס'] הייתה חלוקה לתשע עשיריות ועשירית [...] ואנחנו הופענו למוחרת בבוקר אצל עו"ד [ס'] עם טיוטה שעליה [פלונית] לא חתומה שבה מצוין תשע עשיריות ועשירית, אני רוצה להוסיף ולומר שלמיטב זכרוני היה ברור שמשהו לא סגור בצד השני, אני לא זוכר מה הייתה הסיבה שאמרו לנו שהיא לא הגיעה באותו בוקר.

שאלה: יש פה שטר מכר. האם הוא נעשה על ידך?

תשובה: לא [...]

בשלב רישום הערת אזהרה, שהוא שלב מוקדם, לא חייב להיות חתימת של כל הצדדים אלא חייבת להיות חתימה של המוכרים. בצד של הקונים – גם אם חסרה חתימה של קונה עדיין נרשמת הערת אזהרה. אני כמייצג של אחותי ובעלה לא לקחתי מהם שכר, והאינטרס שלי היה לבצע כמה שפחות פעולות בתיק, ומטבע הדברים העורך דין של הקונים – טבעי שהוא טיפל בכל הפעולות.

גם מדבריו משמע שהיו שני הסכמים שנחתמו, אך אין הוא יודע מהו ההסכם המחייב.

בדיון נוסף שנערך ביום כ"ג באלול התשע"א (22.9.11), ולאחר שהגיש תצהיר על השתלשלות האירועים, הופיע עו"ד [ס'] בא כוח האיש והאישה בעת חתימת החוזה, והציג את גרסתו למהלך האירועים:

שאלה: כאשר חתמו על החוזה בני הזוג מי היה נוכח בחתימה?

תשובה: שני בני הזוג, עורך דין של המוכרים היה אמור להיות, המוכרים היו, לא יודע מי עוד. חתמו המוכרים והקונים.

שאלה: זה ההסכם שנחתם אצלך [המסומן] ב'1 [ההסכם שבו רשום היחס: אחד לתשעה חלקים]?

תשובה: זה לא נחתם אצלי, לא נחתם אצלי. החוזה שנחתם אצלי בלי החלקים האלה [המסומן] ת'3.

שאלה: והאם זה נחתם אצלך?

תשובה: כן, זה נחתם אצלי מכיוון שאין את החלקים, א'1 [ההסכם עליו חתומים שני הצדדים].

שאלה: איך זה יכול להיות שמופיעות חתימות המוכרים? מתי בדיוק הם חתמו על זה?

תשובה: על זה לא חתמו, אצלי לא חתמו על זה. החלקים שכאן לא הסכימו לחתום, כמה שזכור לי ההורים שלה אסרו עליה לחתום על עשירית, בפני היא לא חתמה.

שאלה: מי הכין את שטר המכר?

תשובה: אני.

שאלה: ומתי נחתם שטר המכר?

תשובה: כשכל הצדדים באו לחתום, לא במעמד חתימת החוזה. האחרון שחתם – אני אישרתי את החתימות, לא ייתכן שתחתום בשם [פלונית] במעמד חתימת החוזה, כשלא הייתה נשואה.

שאלה: מתי המוכרים חתמו על שטר המכר?

תשובה: אני אומר ייתכן, לא יודע, שבמעמד חתימת החוזה. ממש לא יודע בדיוק, זה לפני למעלה משש שנים. סביר שיחתמו במעמד חתימת החוזה מפני שלא הייתה מניעה מצידם, וזה נמסר לעו"ד [ג'], שטרי מכר לא יימצאו בידי הקונים, אלא בידי המוכרים.

שאלה: כמה פעמים המוכרים היו אצלך?

תשובה: במעמד חתימת החוזה. הם לקחו גם משכנתה, אז המוכרים צריכים גם לחתום בפני העורך דין שלהם או לפניי.

שאלה: וזו החתימה שלך על שטר המכר?

תשובה: כן, זו החתימה שלי.

שאלה: איך בשטר המכר רשום עשירית ותשע עשיריות [...]

העד: הוא בא אליי עם שטר המכר ואמר לי "אתה רואה יש כאן עשירית לה ותשע עשיריות לי", אמרתי לו "מה עשית? לאישה מגיע חצי. אני אלך לברר את זה בטאבו, מה פתאום?" מה הוא עשה? הוא כבר שלף והוציא מסמכים את הכול, שלח אליי מכתב [...]

שטר המכר הגיע אליי דרכו, הוא מייצג כביכול את אשתו גם כן, הוא בעצמו הביא לי אותם בשביל לאסור עליי ללכת לבדוק שם, הוא אמר "תן לי מסמך שאתה לא מייצג אותנו", ולא תראה, לא במיסוי מקרקעין ולא בטאבו. סירבתי לתת לו [...] אז הוא התנפל עליי, לקח את המסמכים, וקרא לי "בן זונה" – "אתה מקלקל לי את מה שאני עשיתי". הוא תכנן את הכול, כל זה נראה מתוכנן. רצתי אחריו, הצלחתי להוציא את ההעתק, אבל המקור אצלו.

ראיתי, אבל בפניי לא חתמו עליו. אני לא הכנתי את ההסכם הזה, השטר מכר הזה הגיע אליי באמצעותו, כל המסמכים היו צריכים להגיע מעורך הדין של המוכרים כדי שאני אעביר בטאבו, את שטר המכר הזה – הוא בא אליי, ראיתי על החלקים האלו ואמרתי לו: "מה אתה עושה? מגיע לה חצי."

התפקיד שלי לאשר את שטר המכר, אישרתי.

אצלי היה חוזה המכר, חתמו אחרי שתיקנו אותי – בלי החלקים, מפני שהייתה התנגדות מצד האישה שלא חותמים עליו, החוזה בלי החלקים נחתם בפניי. גם [במסמכי] מס שבח אין חלקים, בהערת האזהרה אין חלקים. אני עשיתי את המס רכישה לקונים, ואין חלקים למס רכישה. אני הכנתי את שטר המכר, כשחתמו על שטר המכר החלקים האלו לא היו, פירוט החלקים כשהם חתמו לא היה כתוב בכלל, רק כשבא אליי הראה לי את החלקים, הוא בא אליי אחרי שהעביר בטאבו, נתן לי את הנסח טאבו תשיעית ותשע עשיריות, אמרתי לו "מה עשית? אני אלך לברר לטאבו לברר." אחרי שחתמו אצלי על חוזה המכר שלא פורט שמה חלקים, וגם על שטר המכר כשחתמו בפניי לא היה פירוט חלקים, וגם במס שבח לא היה חלקים וגם בהערת האזהרה לא היה חלקים, היה אצל העורך דין של המוכרים כל המסמכים, והבעל הלך עם זה לטאבו, והעביר שם בטאבו בעצמו, ושם נעשה פירוט חלקים ולאחר מכן בא אליי [...]

שאלה: על התיק של הטאבו כתוב שם [ס'].

תשובה: זה לא כתב היד שלי, אם לא עורך דין מגיש לטאבו שואלים אותו מי העורך דין והוא רושם [...]

שאלה: האם שטר המכר הודפס נכתב ונחתם באותו יום שנחתם החוזה?

תשובה: לא נכון [...]

בית הדין (לעד): כשחתמו בפניך על שטר המכר האם היו בפניך כולם יחד?

תשובה: לא כולם יחד [...]

בא כוח האיש: כשאתה אמרת לבית הדין שבני הזוג היו אצלך ביחד וחתמו על החוזה לא אמרת אמת משום שזה היה לפני החתונה ובני הזוג לא נפגשים.

היו אצלך המוכרים, וההורים, הגברת [פלונית] הייתה אצלך אחר כך.

תשובה: ב־29 כ"ד באב תשס"ה – 29.8.05][כשהוכן החוזה עם התאריך] בכתב יד, אמרה לי "אני לא חותמת על זה", העורך דין תיקן בלי החלקים ותיקן את התת חלקה, ייתכן שנתן למוחרת, ב־29 בכתב יד היא לא חתמה. היא הייתה בחתימת החוזה, וגם בחתימת הערת אזהרה, וגם במש"ח.

שאלה: שטרי המכר הודפסו במקור אצלך, נחתמו על ידי המוכרים ונלקחו על ידי בא כוח המוכרים ביום חתימת ההסכם. מתי אתה ראית עוד פעם את השטרות האלה?

תשובה: הם חתמו לפניי ואישרתי את החתימות בלי התוספות האלו.

שאלה: איך השטרות הגיעו לידיו של הבעל?

תשובה: מהעורך דין של המוכרים, מר [ג'], הלך לעירייה ולמס רכישה.

שאלה: שטרי המכר עו"ד [ג'] לקח אותם עם החתימות לידו, והם חזרו אליך רק כשהיו בטאבו עם התוספות?

תשובה: כן.

שאלה: כשלקחו ממך את השטרות היא לא הייתה [פלונית] אלא [אלמונית (שם נעוריה של פלונית)].

תשובה: אני אמרתי כשהיא הייתה [פלונית] באה לחתום אליי, בשטרות אחרי שהיא חתמה אישרתי את החתימות, ועברו לעו"ד [ג'].

שאלה: יש סדר: רק כשהעורך דין של המוכרים מאשר שקיבלו את הכספים הוא משחרר. איך היא חתמה? השטרות אצלו ולא חזרו אליך [...]

בדרך כלל אחרי שהמוכר מודיע לי שקיבל את כל הכסף אני מוסר את זה לבא כוח הקונים.

תשובה: המסמכים לא היו אצלי.

שאלה: אחרי שהתברר לך שזה תשעה [חלקים] ו[חלק] אחד – מדוע לא הלכת אז לטאבו? המכתב הזה נכתב רק בינואר 2007, אז מה עשית בין יוני 2006 לינואר 2007, האם התקשרת לאישה או לטאבו?

תשובה: הוא בא אליי ב־2007 כשהשטר מכר חתום לפי התאריכים של 21.6.2006. בין התאריכים 21.6.2006 לבין ינואר 2007 לא היה לי מושג, רק אחרי זה הוא הראה לי וזה קומם אותי, כשהוא בא אליי, בינואר 2007 הראה לי את הנסח ואת השטר מכר, לפני כן לא היה לי מושג, אחרת בוודאי הייתי פונה לאישה [...]

שאלה: האמת היא שנעשה שני חוזים על ידך – אחד זה חלקים תשע עשיריות ועשירית, והחוזה השני הוא הוא לצרכי משכנתא חצי חצי?

תשובה: זה לא נכון.

שאלה: למה לא הלכת למשטרה כשאתה טוען שזייפו את השטר מכר שלך? אתה עשית שני חוזים!

תשובה: לא נכון.

בית הדין משוחח טלפונית עם עו"ד [ג']:

בית הדין: למי מסרת את שטר המכר?

עו"ד [ג']: אני לא כל כך זוכר, אבל את עו"ד [ס'] לא ראיתי, יש שלוש אפשרויות או שנתתי לגיסי או שהעברתי בדואר, או שהיה אצלי [פלוני] הבעל ומסרתי לו.

בא כוח האישה: אני מבקש שכל התשובות בכתב של עו"ד [ס'] לפי החלטת בית הדין יהיו חלק מהראיות.

בא כוח האיש: אני מתנגד, הבקשה לא הובאה לידיעתנו, העדות היחידה שקבילה זה העדות על דוכן העדים [...]

בא כוח האישה: מה החלק שהיא הייתה אמורה לקבל בדירה?

תשובה: חצי, דובר חצי [...] ההורים שלה אמרו שהיא לא תחתום על חוזה של תשיעית וזה לא נחתם, ולכן שינו את החוזה וכתבו ללא חלקים, ואז זה נחתם על ידי כולם, זה החוזה היחידי שנחתם על ידי כולם.

שטר המכר שנחתם על ידי [פלונית] הכיל את הזכויות שלה שהיא אמורה לקבל בדירה דהיינו חצי דירה [...]

שאלה: האם יכול להיות שהכנת את השטר מכר לפי החוזה הראשון שלא נחתם בסופו של דבר, ולאחר חתימת החוזה השני שכחת לשנות את החלקים?

תשובה: לא, אם היא הייתה רואה את שטר המכר עם החלקים שרשומים שם לא הייתה חותמת על זה.

האימא באה ואמרה "הבת שלי לא תחתום על חוזה של עשירית", הוא רצה להראות להורים שלו שכל האמצעים כשרים, והם אמרו לו חצי חצי.

את השטר מכר הכנתי רק לאחר שחתמו על החוזה, אחרי שסיימתי את החתימות זה הועבר לעו"ד [ג'].

עדותו של עו"ד [ס'] תומכת בגרסת האישה. לדבריו היה רק חוזה אחד שנחתם בפניו והוא החוזה שאין בו חלקים, החוזה שבו חלקים לא שוויוניים – אף שהוכן לא נחתם. לדבריו הוכן גם שטר מכר בהתאם לחוזה שבו חלקי הצדדים שווים ושטר מכר זה נחתם. לדבריו השטר הופקד ביד בא כוח המוכרים, אך לא הוחזר לו, והאיש רשם רישום כוזב על פי שטר מזויף. לדבריו הוא מחה באיש על מעשיו, וזה איים עליו, אך הוא לא סיפק תשובה מספקת לשאלה מדוע לא מילא את חובתו, לדאוג לרישום הנכון.

בדיון זה נשאלה האישה לגבי החתימה על שטר המכר ואמרה:

אני חתמתי אחרי החתונה, אני חתמתי אצל עו"ד [ס'], כשהייתי בהיריון, חודש שמיני–תשיעי בערך.

קראתי, ולא היה כתוב את החלקים.

בית הדין שאל פעמיים את האיש על המכתב שנשלח לרשויות ושלפיו עו"ד [ס'] לא מייצג עוד את הצדדים: "אתה מופיע בשמה ומודיע לו בשמה שלא ייצג אתכם?"

בתגובה אמר האיש: "זה נכון שאני כתבתי את זה שלא יתעסק יותר בתיק, אך החתימה על המכתב – זה לא כתב ידי בכלל."

ג.    ביטולו של האיש – על דעת עצמו בלבד – את מינויו של בא כוחם המשותף של הצדדים להשלמת הליכי המכר

אין באפשרותנו להתעלם מהתנהגות האיש ומשפחתו כלפי עו"ד [ס'] שנבחר על ידם לטפל בעסקה ולאחר מכן שימש כבא כוח שני הצדדים שלפנינו.

את הסמכות שניתנה לעו"ד [ס'] נתנו שני הצדדים כפי שנכתב במבוא לחוזה

"והקונה [– היינו האיש והאישה] על ידי עו"ד [ס']"

ומלבד זה נכתב בסעיף 9 להסכם:

"המוכר יפקיד בידיו הנאמנות של עורך הדין של הקונה, במעמד חתימת החוזה ייפוי כוח בלתי־חוזר לצורך הרישום".

מכיוון ששני הצדדים מינוהו לייצגם, מינויו תקף כל עוד לא יבטלו שניהם את מינויו.

משכך אין ביכולתו של אחד מהצדדים לבטל את מינויו ומעמדו לצורך מימוש ההסכם. אף אם האיש היה מפטרו ורוצה להפסיק עבודתו אין ביכולתו לעשות כן ללא הסכמת האישה. לפני בית הדין הוצגו שני מכתבים שהחתום עליהם הוא [פלוני], שכאמור הודה שכתבם. במכתבים הוא מודיע שעו"ד [ס'] "אינו מייצג אותנו יותר, אחרי שגמר עבודתו". ללשכת מיסוי מקרקעין הורה שאין למסור לו פרטים בכל הנוגע לענייני המיסוי וללשכת רישום מקרקעין הורה שאין לו סמכות לשנות דבר מה ברישום. הודעות אלו נשלחו בפקס למשרדו של עו"ד [ס'], והוא אף דרש מעורך הדין לחתום שפקסים אלו הועברו אליו.

אין ספק שלמכתבים אלו אין תוקף שהרי אין באפשרות האיש להפקיע הסמכות שניתנה לעו"ד [ס'] במשותף על ידו ועל ידי אשתו, ללא ידיעתה ואף נגד רצונה. מלבד זאת אם יתברר שנערך רישום לא נכון, הרי שעו"ד [ס'] לא סיים את מלאכתו ולא קיים את חובתו כבא כוח הצדדים. הן אמת, בדיון שנערך לפנינו הכחיש [פלוני] שחתימתו היא החתימה על המסמך, ואכן החתימה על המכתב אינה תואמת לחתימתו במסמכים, אך עם זאת הצהיר שהמכתב נכתב על דעתו. אין ספק שלמכתב זה אין משמעות חוקית, אך יש במכתב זה להוכיח על התערבות מצד האיש או מטעמו של האיש כדי למנוע את הרישום הנצרך על פי הסכם המכר התקף.

נוסיף ונאמר: לפי העדויות שהתקבלו בבית הדין, גם בא כוח המוכרים כנראה לא נהג כשורה משלא העביר את שטרי המכר הרלוונטיים להסכם לידיו של עו"ד [ס'] כדי שישלים את עבודתו ומחויבותו להעברת הדירה על שם הקונים כפי הסכם המכר. עניין זה של פעולותיהם של עורכי הדין להשלמת העסקה אינו מעניינו של פסק דין זה – ברור שפעולותיהם או מחדליהם היו הפרת חובתו של בא כוח לשולחיו, על כל פנים בתחום האתי, אך אין כאן מקומו של דבר. כפי שכתבנו עו"ד [ס'] לא עשה המוטל עליו – אולי מפני שקיווה שהדבר לא ייבדק ויתגלה רק אחרי שנים (מכיוון שכנראה לא ידע על הקורה בין הצדדים) ומתוך הנחה ותקווה שבמערכת זוגית טובה הרישום המוטעה לא יעלה ולא יוריד, וממילא לא תתגלה רשלנותו (ואולי מעילתו בתפקידו)ואולי פחד מאיומי האיש והעדיף שלא 'להעיר דובים מרבצם'.

ד.    הנאמן בא כוחם (דאז) של הצדדים מדין 'שליש' בדבריו בעניין שטרי המכר המקוריים והרישום שהיה אמור להיות?

נוסיף ונאמר: בידי עו"ד [ס'] היו אמורים להיות שטרי מכר התואמים להסכם המכר. בפועל שטרות אלו כנראה לא הגיעו לידו, אין אנו יודעים אם לא נחתמו כלל שטרות המתאימים להסכם המכר – דבר שאינו מסתבר, שהרי אין חולק שהאישה הוזמנה לחתום על שטר מכר אחרי הנישואין (לטענתה בסוף הריונה). ולכאורה מסתבר שהוזמנה לחתום על שטר מתאים (אלא אם נאמר שהיו השטרות הראשונים הלא שוויוניים, ועו"ד [ס'] הזמינה לחתום בטעות על שטרות אלו). אומנם לא ידוע לנו היכן היו שטרות אלו, שהרי באותה עת אין סיבה שימצאו אצל עו"ד [ג'] לאחר שהמוכרים קיבלו תמורת הדירה.

והנה לו היו שטרות אלו התואמים להסכם המכר עליו חתומים כל הצדדים בידיו של עו"ד [ס'], הרי היה הוא נאמן כנגד דברי האיש כדאמרינן (גיטין סד, א):

איתמר: בעל אומר "לפקדון" ושליש אומר "לגירושין" – מי נאמן?

רב הונא אמר: בעל נאמן, ורב חסדא אמר: שליש נאמן – רב הונא אמר: בעל נאמן, דאם איתא דלגירושין יהביה ניהליה, לדידה הוה יהיב לה ניהלה; ורב חסדא אמר שליש נאמן, דהא הימניה.

מתיב רב אבא: "הודאת בעל דין כמאה עדים דמי, ושליש נאמן משניהם, כיצד? זה אומר כך וזה אומר כך – שליש נאמן"!

 וקיימא לן ששליש נאמן דהא הימניה. ועיין בראשונים שם שאף בלא 'מיגו' נאמן (והוכיחו מההיא סבתא – סנהדרין לא, א), ואין כאן מקום להאריך.

ומעתה יש לומר דוודאי אם שטר המכר היה בידיו של עו"ד [ס'], היה נאמן מדין 'שליש' בעדותו שההסכם המחייב שנחתם הוא ההסכם שבו לא נכתבו חלקים. אך יש לומר שאף אם אין – ולא היו – בידו שטרות מכר, הרי ביכולתו להכין שטרי מכר ולדרוש מכל הצדדים לחתום עליהם, כפי חובתו לפעול למימוש ההסכם. וגם אם ימאנו מלחתום, ביכולתו להשלים את חובתו באמצעות פנייה לערכאה שיפוטית שתורה לכל הנוגעים בדבר לחתום, ולחילופין תורה לערוך רישום כפי ההסכם. ומשכך נראה לכאורה שגם במצב זה דינו כ'שליש'.

אומנם עדיין יש להסתפק, שמכיוון שהרישום כבר נעשה שינוי רישום תלוי בהכרעה של ערכאה שיפוטית שיש לה סמכות לפי סעיף 93 לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין הקובע:

שוכנע בית המשפט לאחר ההסדר שרישומה של זכות בפנקס הושג במרמה, או שזכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה, רשאי בית המשפט, בכפוף לדין החל על התיישנות תובענות, להורות על תיקון הפנקס, אם דרך ביטול הרישום או בדרך אחרת כפי שבית המשפט ראה לנכון; אולם בית המשפט לא יורה על תיקון הפנקס אם רכש אדם מקרקעין בתום לב ובתמורה, מבעל רשום, אחרי ההסדר.

נמצא שבדבר זה היה עו"ד [ס'] תלוי בדעת אחרת, שהרי השופטים והדיינים יכולים לטעות (ופוק חזי מאי הווה בנידון דידן). מעתה במקרה שלפנינו אי אפשר לומר שבשעה שהעיד היה הדבר בידו, ולכן אי אפשר לקבוע שיש לו דין 'שליש'. יש להאריך בזה ואיננו נצרכים לכך בנסיבות המקרה שלפנינו, שגם ללא עדותו יש לבטל הרישום וכפי שיתבאר.

ה.   עקרונות ניתוח הטענות והעדויות והסקת המסקנות מהן במקרה שלפנינו שגדרו – 'דין מרומה'

העתקנו באריכות את דברי הצדדים ואת העדויות שהובאו לגבי ההתנהלות בפועל. אין ספק שהדין בפנינו הוא 'דין מרומה' שבו יש שני חוזים שונים וסותרים ושבו שטר המכר נכתב שלא בהתאם להסכם המכר שעליו חתמו שני הצדדים, הסכם מכר שהוגש לאגף מיסוי מקרקעין כדי לקבל אישור לרישום העִסקה. נוספת לכך התנהלות האיש שערך את הרישום בעצמו או באמצעות שלוחו ולא אִפשר לעורך הדין שמינה ושייצגו להמשיך את המלאכה, ומלבד זאת שלח האיש מכתבים לרשויות, כביכול גם בשם האישה, כדי למנוע מבא כוחו לעשות את המוטל עליו ואיים עליו שלא ימלא את תפקידו וחובתו.

מציאות זו, שהדין שלפנינו הוא 'דין מרומה', מכריחה אותנו להעמיק חקר כדי להוציא את האמת לאור. הארכתי בביאור הגדרים ההלכתיים של הלכה זו ובביאור התנהלות בית הדין המחויבת בדין כזה בפסק דין בתיק 1201276/1, שיפורסם אף הוא לכשיושלם וייחתם, ואין כאן מקום להאריך שנית בזה. אך אעתיק את ההנהגה המעשית המוטלת על בית הדין שאותה סיכמתי בפסק דין זה.

ההנהגה המעשית היוצאת מתוך האמור לעיל, מצריכה את בית הדין לנקוט כמה צעדים:

א. לברר אם הדין אכן 'מרומה' בספק או בוודאי.

ב. אם אכן הוא מרומה – לדרוש ולחקור היטב בכל האמצעים המצויים בידו להגיע לחקר האמת. הדבר כולל את בחינת התנהגות וטענות הצדדים באופן כללי ושיתוף פעולה שלהם עם האמצעים שמפעיל בית הדין לצורך גילוי האמת.

ג. בהתאם לחקירות אמור בית הדין להגיע למסקנה מי הוא הרמאי ובמה הוא מרמה, כתוצאה של מסקנתה זו יקבע בית הדין איך להתייחס לטענותיו וראיותיו ובהתאם לכך יפסוק הדין לפעמים על פי ראיות הצד השני ולפעמים אף על פי אומדנה.

ד. במקרים אלו חובת בית הדין להכריע האם באומדנה זו סגי רק שלא להוציא ממון או שאפשר – כפי שהוא לפעמים – גם להוציא על פיה ממון.

מעתה ננסה לברר את העובדות שקרו במקרה שלפנינו על פי העדויות שבתיק, ובהתאם לעדויות שהובאו ולטענות שנטענו לפני בית דין קמא ולפנינו. לדעתנו הכרעתנו לא תהיה שונה אם העובדות קרו באופן שונה במקצת מהבנתנו וממה שנתאר, ומשכך גם אם בחלק מהדברים איננו יכולים לקבוע איך בדיוק קרו הדברים, לא יהא בדבר זה כדי לשנות את ההכרעה שתינתן.

ו.     קורות רכישת הדירה, חוזי הרכישה ושטרי המכר – נוסחיהם ומועדי חתימתם

רקע

אין ספק שהאיש ואביו מצאו דירה לפני הנישואין, דירה שנראתה ראויה בעיניהם ושאותה רצו לרכוש לצורך הצדדים. משכך ערכו האיש ואביו משא־ומתן עם מוכרי הדירה.

אין אנו יכולים לדעת באיזה שלב של המשא ומתן שותפו גם הורי האישה, אך אין ספק שהם לא ניהלו משא ומתן עם המוכרים. לא ברור גם אם נפגשו עימם, שהרי המוכרים לא ראו את האישה לטענתם רק בדרך אקראי לאחר חתימת החוזה, כשבאו לקבל אחד התשלומים עבור הדירה. עם זאת אין ספק שגם הורי האישה שותפו בידיעה על קניית הדירה, ואף הסכימו להשתתף בחלק מהתשלום עבור הדירה – דבר שאפשר להם ולאישה להביע את דעתם, באיזה אופן תירשם הדירה, שהרי ללא השתתפותם וללא תשלום הלוואת המשכנתה שנטלו הצדדים לא הייתה מתאפשרת קניית הדירה.

מהחומר שבתיק עולה ששני הצדדים מודים במקורות המימון של הדירה כדלהלן:

האיש והוריו – סך 82,500 דולר;

הורי האישה  סך 10,000 דולר;

הלוואת משכנתה שלקחו הצדדים – סך 30,000 דולר.

חובתנו להבהיר: הלוואת המשכנתה היא הלוואה שלקחו הצדדים ושעליהם לפורעה ללא קשר לזכויותיהם בבית (אף שהבית משועבד לפירעון ההלוואה). נמצא שצד האיש נתן סך של 97,500 דולר (חלק הורי האיש וחלקו בהלוואה) וצד האישה 25,000 דולר (חלק הורי האישה וחלקה בהלוואה). על פי יחס זה חילק בית הדין קמא את הזכויות בדירה. אף אם נתייחס רק לסכומים שנתנו ההורים בלבד היחס הוא יחס של כמעט אחד לשמונה.

חוזי הרכישה

מתוך המסמכים והטיוטות שבתיק ומעדות בא כוח המוכרים מסתבר שעו"ד [ס'], שאותו קראו מלכתחילה האיש ומשפחתו לערוך את החוזה, המציא לבא כוח המוכרים חוזה שבו יירשמו החלקים בדירה ביחס של אחד לתשעה. החוזה ששלח עוצב במשרדו של בא כוח המוכרים, ואחרי חילופי הערות נוסח חוזה שבו היה רשום שלאיש יהיו תשע עשיריות בדירה ולאישה עשירית. לצדדים נקבע מועד לפגישה במשרדו של עו"ד [ס'] כנראה ליום א' כ"ג באב תשס"ה (28.8.05) בשעה 8:30. במועד זה הופיעו המוכרים ובא כוחם, האיש ואביו והאישה והוריה. (במועד זה לא הייתה מניעה מהחתן והכלה להיפגש, מאחר לחתונתם הייתה ביום א' שלאחר מכן.) הורי האישה סירבו לאשר לה לחתום על הסכם זה – ייתכן משום שאפילו נקבע שהחלוקה תהיה לפי השקעה ההסכם מקפח את האישה, אך יותר מסתבר שהם דרשו שהדירה תירשם על שם שני הצדדים בחלקים שווים, כמקובל ברוב המקרים, אף במקום שמקורות המימון שונים והחלק שצד אחד מממן עולה על שמביא הצד השני.

בנסיבות אלו יש לומר שעו"ד [ס'] אף הכין שטרי מכר תואמים, שבהם נרשם ש[א'] ו[ב'] מעבירים ל[פלוני] ו[פלונית] את זכות הקניין באופן ש[פלוני] יקבל תשע עשיריות ו[פלונית] תקבל עשירית. מסתבר שבאותה עת לא היה רשום בשטר המכר בשם האישה שלאחר נישואיה – [פלונית], שהרי באותה עת לא היה זה שמה, כך מוכח גם מזה שהגופן שבו נרשם שם זה, אינו אותו גופן שבו נרשמו שאר הפרטים, גם בתחתית הטופס במקום החתימות נרשם שם האישה – בשם נעוריה ושם נישואיה יחדיו – בגופן שונה. המוכרים והאיש הגיעו לחתום על החוזה בנוסח זה וכנראה גם על שטר המכר, כנהוג בדרך כלל שבעת חתימת החוזה נחתמים גם שטרי המכר. אין אנו יכולים לקבוע מסמרות בהנחה שעו"ד [ס'] הכין את שטרי המכר – בעדותו בבית הדין הכחיש הוא שהכין שטרי מכר בנוסח זה, אך בדבריו הכחיש גם שבפניו נחתמה הגרסה הראשונית של החוזה, אף שאין ספק שהוא שיזם נוסח זה בתחילה בשליחות האיש ואביו, אם כי אפשר לומר שאכן הוא יזם את הנוסח, אך לאור התנגדות משפחת האישה נחתם נוסח זה שלא בפניו או על כל פנים שלא על דעתו, שהרי בעריכת החוזה שימש הוא גם כבא כוח האישה.

היה מה שהיה, מסתבר שבאותו מעמד או אולי למוחרתו, נחתם הנוסח הראשוני של החוזה שבו רשומים חלקים, המוכרים חתמו על הנוסח, מפני שסמכו על עורך דינם שניהל את המשא־ומתן – הלה אמר בעדותו בבית הדין שמבחינת האינטרס של לקוחותיו לא משנה אם האישה חתמה באותו מעמד (כיוון שקיבל תשלום ראשון), החלוקה בין הקונים אינה מעניינו, והוא אף הבין שהדבר אינו סגור. עם זאת אין ספק שהורי האישה התנגדו שתחתום על ההסכם המקפח, ובין שנקבל את הגרסה שהאישה הגיעה ביום ראשון בבוקר ולא חתמה, ובין שנניח שלא הגיעה, אין ספק שהאישה ומשפחתה התנגדו לחוזה זה ומנעו מהאישה לחתום על חוזה שאין לו שום הסבר, אין היגיון העומד מאחוריו, ואין ספק שהוא מקפח את זכויותיה.

משכך לא הייתה ברירה לאיש ולאביווהיה צורך להכין חוזה חדש שבו ייקבעו חלקי הצדדים מחצה על מחצה, כנהוג ברוב הזוגות הנישאים. החוזה החדש הוכן ונחתם למוחרת ביום ב', (ואולי החתימה על החוזה שבו החלקים השונים נעשתה אף היא במועד זה שהרי גם בחוזה שבנוסח זה שהוצג לפנינו התאריך, הכתוב בכתב יד, הוא 29.8). במעמד חתימה זה, שהיה גם הוא במשרדו של עו"ד [ס'] ושלא בנוכחות האישה, חתמו המוכרים והאיש, האישה שלא הייתה יכולה הייתה להיות נוכחת באותה עת, הגיעה למוחרת עם הוריה לחתום גם היא על חוזה זה. אין ספק שהאישה הגיעה עם הוריה ולא בגפה, כדי לוודא שהשינוי נעשה. ועל כל פנים ודאי שחוזה זה שעליו חתמו כל הצדדים הוא חוזה מחייב.

שטרי המכר

לא הוצג בפנינו שטר מכר שלפיו הדירה מועברת בחלקים שווים, ולא ידוע אם באותו מועד שבו נחתם החוזה החתים עליו עורך הדין את המוכרים, מפני שאין אנו יכולים לדעת אם כבר במועד חתימת החוזה הכין עו"ד [ס'] שטרי מכר חדשים (אם הכין כלל, לטענת האיש ספק אם היו כאלה). אבל מסתבר שאף אם הכין שטר מכר ואף אם החתים עליו על כל פנים את המוכרים, האישה כנראה לא חתמה על שטר זה בעת חתימתה על החוזה, למוחרת (ואולי בא כוח המוכרים לא רצה להשאיר בידי עו"ד [ס'] את שטרי המכר החתומים בידי שולחיו), שהרי בין לדברי עו"ד [ס'] ובין לדברי האישה החתימה על שטר המכר הייתה רק אחרי הנישואין. והלוא גם על שטר המכר שיש בו חלקים שונים, שלטענת האיש חתמה עליו האישה, חתימתה הייתה אחרי הנישואין שאז השתנה שם משפחתה (ואם לא היא חתמה, החתימה שנחתמה עליו צריכה להיות נחזית דומה לחתימה שחתמה על שטר מכר, שכאמור הייתה אחרי הנישואין).

שטרי המכר היו אמורים להיות מועברים לעו"ד [ס'], אך גם עו"ד [ג'] העיד בדבריו שאין הוא זוכר באיזה אופן הוציא את השטרות מתחת ידו להעבירם לעו"ד [ס']. על פי האמור בחוזה "המוכר מיוצג על ידי עו"ד [ג'] והקונה על ידי עו"ד [ס']", אין חולק ששטרי המכר היו בידי עו"ד [ג'] עד לתשלום מלוא התמורה, לאחר מכן השטרות היו אמורים להיות מועברים לעו"ד [ס'] כאמור בסעיף 9 להסכם "המוכר יפקיד בידיו הנאמנות של עו"ד הקונה, במעמד חתימת החוזה ייפוי כוח בלתי־חוזר לצורך הרישום". על עו"ד [ס'] הייתה מוטלת האחריות להעביר את רישום הדירה על שם הקונים בהתאם להסכם.

מתוך המסמכים שהוצגו לפנינו אין ספק שהחוזה שעליו חתומים שני הצדדים הוא החוזה שנמסר לאגף מיסוי מקרקעין ושעל פיו הוצא אישור לרישום.

ההליך שהזכרנו הוא ההליך שקרה לטענת האישה, שדבריה נתמכים בעדותו של בא כוח הצדדים בהליך קניית הדירה (עו"ד [ס']).

חובתנו להעיר: לכאורה יש כמה סתירות בדברי עו"ד [ס'], למשל בתשובותיו לשאלה מי היו הנוכחים בשעת החתימה, ואף שיש ליישב את הדברים על פי גרסת עו"ד [ג'] שהיו שני מועדים לחתימה, ואפשר שבראשון שבהם שבו לא נחתם ההסכם בפועל נכחה האישה – אך הדבר סותר את טענת המוכר שלא ראה את האישה אלא לאחר זמן. ועם זאת, אף שאם נדקדק בדברים יכול להיות שנמצא סתירות בין העדויות לגבי הנוכחים בעת החתימה, מסתבר שיש אפשרות לתלות את הסתירות בזמן הרב שעבר בין המאורעות לעדויות, ולפיכך יכול להיות שינוי בזכירת הדברים הלא מהותיים.

יש להעיר שגם המוכר וגם בא כוחו לא זכרו מה היה כתוב בחוזה שנחתם לגבי חלקי הקונים, אין לתמוה על דבר זה, שהרי צד המוכר מעוניין בתמורה שיקבל והחלוקה הפנימית שבין הקונים אינה מעניינו. (ועיין בבא קמא קב, ב שכוונת הקונה להקנות למי שירצה נותן המעות – לו או למי שנכתב בשטר, אף שאיננו יכולים לשלול אפשרות שהזיכרון המעומעם הוא מחשש לתביעה בגין רשלנות). האישה טוענת טענה ברורה לאורך כל הדרך: נחתם חוזה אחד שבו נקבעה חלוקה שווה, היא לא ראתה ולא חתמה על חוזה אחר. לעומתה טוען האיש שנערכו שני חוזים ושניהם היו על כל פנים אמורים להיחתם. בא כוח הצדדים לעריכת החוזה מאשר את גרסת האישה שהיה חוזה אחד בלבד שבו נקבעה חלוקה שווה (ויש לפרש שכוונתו שהיה חוזה אחד שנחתם).

ז.    בחינת גרסאות האיש המנוגדות לניתוח דלעיל

לפני שנמשיך בביאור הדברים נבחן את הגרסה שמסר צד האיש לשני הנוסחים של החוזה מתוך הדברים שנאמרו בדיונים ושהעתקנו לעיל בראש דברינו.

גרסאות האיש ובא כוחו משתנות ומשתכללות מדיון לדיון, חובתנו לבדוק את אמינותן. ההיגיון שבדברים משליך על מהימנותם בפרט ועל מהימנות האיש ככלל:

בפרוטוקול הדיון הראשון שבו הופיעו הצדדים בפני בית הדין (פרוטוקול מיום כ"א בסיוון התשס"ז – 7.6.07) נאמר כי לשאלת בית הדין מדוע נרשמו על שם האישה רק עשרה אחוזים ענו האיש ובא כוחו:

"ההורים טיפלו בעניין [...] זה היה מה שסוכם לפי השקעות."

בדיון אמר האיש ששני החוזים זהים ואינו יודע מדוע האישה לא חתמה עליו, אך בא כוח האישה הבהיר על אתר, שהחוזים אינם זהים – בהסכם שהאישה אינה חתומה עליו נאמר שהיא רוכשת רק עשירית מהדירה.

בדיון נוסף שנערך ביום ח' במרחשוון התשס"ט (6.11.08) נחקר האיש ונשאל שאלות רבות, חוזרות ועוקבות על שקרה בחתימת החוזה, העתקנו את עיקר הפרוטוקול לעיל ולהלן נסכם ונתמצת את הדברים. כפי שיתבאר, דברי האיש בחלקם שקריים, ותשובות רבות מתשובותיו הן תשובות מתחמקות המעלות ספק באמינותו:

האיש טען ששני ההסכמים נחתמו בידי שני הצדדים, אך לא היה יכול להסביר מדוע האישה אינה חתומה על ההסכם הלא שוויוני שהציג. לדבריו ההסכם שוודאי חתום בידי שני הצדדים לא דווח לרשויות המס, וכל מטרתו של הסכם זה הייתה לצורך קבלת הלוואת המשכנתה. הצורך בהסכם זה נוצר, לדבריו, מכיוון שלאישה היו נקודות זכות כיוון ששירתה בשירות לאומי, האיש לא הסביר מדוע לצורך קבלת ההטבה צריכים להציג חוזה לא אמיתי ומדוע לא יספיק החוזה הלא שוויוני, שלטענתו הוא החוזה האמיתי. בסופו של הדיון ניסה בא כוחו ליפות את הדברים ואמר:

בבנק ברור לי שיש את ההסכם השני. לא ראיתי שנמצא שם ההסכם השני, אבל זה נראה סביר שזה נמצא שם בגלל הנושא של הניקוד, לא בטוח שהיו מקבלים את ההטבה אם היו מגישים לבנק את הניקוד [צ"ל: החוזה] של העשרה אחוז.

גם מדבריו משמע שדברים אלו הם המצאה שנטענה כדי להסביר את עשייתו של החוזה התקף, כשגם העובדות לגבי לקיחת הלוואת המשכנתה וגם ההשערות לגבי ההטבות 'נזרקו באוויר' ולא הוכחו.

תשובתו הסתמית של האיש הייתה שהביאו לפניו את ההסכם ועורך הדין אמר לו לחתום מפני שזה מה שסיכמו ההורים, אך הוא לא יודע מה סיכמו. כשנשאל מדוע תקבל האישה רק עשרה אחוזים אם הצד שלה שילם עשרים אחוז חזר וטען שכך סיכמו. כשנתבקש להסביר מה כתוב בחוזה זה אמר שאינו זוכר.

עוד טען ששני הצדדים היו בעת החתימה וגם הורי שניהם. דבריו אלו נסתרו אחר כך בדיון מדברי בא כוחו שאמר שהחתימה לא הייתה במעמד אחד. כשנשאל מדוע טוענת האישה שהיא לא חתמה על הסכם זה מעולם, לא ראתה אותו ונודע לה עליו רק בעת הגשת התביעה, אמר שאינו יודע. תשובותיו מוכיחות שאף הוא אינו טוען שדבריה דברי שקר אלא שהוא לא יודע.

עוד הודה שלא אמר לאישה לפני החתונה שחלקה יהיה עשרה אחוזים. כשנשאל שנית מדוע לא אמר לה, טען שלא ידע וזה מה שסיכמו ההורים. לשאלת בית הדין על אתר "זאת אומרת שאתה חתמת על חוזה מבלי לדעת על מה אתה חותם?" ענה "כן".

גם לגבי כל השאלות שנשאל לגבי צורת וזמן חתימת שטר המכר אמר שאינו יודע. גם לגבי השאלה אם ייתכן שיימצא במקום כלשהו שטר מכר שבו תנאים אחרים אמר שאינו יודע. ומשמעות הדברים היא שאינו שולל מציאות שטר מכר כזה (שהרי ההסכם שעליו חתומים הצדדים מצריך שטר מכר מתאים).

לשאלת בית הדין בדיון זה שבה הועלתה האפשרות שהאישה לא חתמה על החוזה הלא שוויוני מפני שהיה זה נוסח ראשוני שהוכנסו בו תיקונים שהוטמעו בהסכם הסופי לא ניתנה תשובה, אך בא כוח האיש אמר שיענה על הדברים בסיכומים. עוד הוסיף בא כוח האיש כי כשמדובר ב"יחד ולחוד" אין זו חלוקה, והקובע הוא הנרשם בטאבו. ולקמן יתבאר שהדברים אינם נכונים.

אין ספק שדבריו של האיש לגבי מעמד החתימה והנוכחים בו, נסתרו בין מדברי בא כוחו ובין מדברי כל מי שנכח במעמד – המוכר, בא כוחו ובא כוח הצדדים.

לדברים אלו של האיש שהיו שני חוזים אין חיזוק ואין ראיה משום מקור אחר. לפיכך אין הסבר לחתימת חוזה זה אלא כפי שביארנו, מפני שלא מסתבר שהמוכרים ישתפו פעולה עם אחד הקונים לפגוע בקונה השני. אך גם אם נחתם החוזה בסיטואציה אחרת – נבהיר לקמן שאין לו שום תוקף.

כמו כן אמירתו שההסכם שנחתם בידי הצדדים לא נמסר לרשויות המס היא טענה שקרית שהרי הוכח שהסכם זה הוגש. כך נסתרת גם טענתו שהיה הסכם נוסף, שהרי בטופס הגשת ההסכם לרשויות מצהיר המגיש, שאין הסכם אחר. ואם יטען שההצהרה שקרית – מאן לימא לן שבזה רימה, ולא במה שאומר שיש הסכם נוסף? ועיין לקמן.

בחינת דברי האיש והתחמקויותיו מורה שהאמת אינה נר לרגליו: אם נקבל את גרסתו שנחתמו שני חוזים, חוזה אמיתי ומחייב שבו ניתנו לאישה רק עשרה אחוזים, וחוזה נוסף כדי לקבל במרמה זכויות בתנאי הלוואת המשכנתה – זכויות שלא מגיעות לו לדבריו בתנאים האמיתיים, הרי שפיו ענה בו שאין הוא נמנע מלקבל הלוואת משכנתה ממשלתית, שלא מגיעה לו, במרמה. משכך: מאן לימא לן שרמאותו היא בכוונתו לקבל מהרשויות הלוואה שלא מגיעה לו? אדרבה נימא שהאמת כגרסת האישה והוא עשה מעשים כדי לגנוב ממנה את השייך לה!

נוסיף ונאמר: הטענות החוזרות "לא ידעתי ו"כך הסכימו ההורים" אינן הגיוניות. שום בר דעת לא יקבל את הטענה שהורי האישה יסכימו שהיא והם ישלמו עשרים אחוז משווי הדירה ורק עשרה אחוזים יירשמו על שמה. אין בעובדה שהאישה לא שילמה את הלוואת המשכנתה, ולפיכך נאלץ האיש לשלמה, משום ראיה לגבי עצם החיוב. ואין ספק שאין שום היגיון לצפות שהאישה תמשיך לשלם מרצונה את ההלוואה עבור דירת שניהם שבה מתגורר האיש בגפו. כמו כן הסתירות בדברי האיש והעובדה המוכחת שלרשויות המס נמסר החוזה השוויוני עליו חתמו הצדדים מורות לכאורה שגרסתו היא גרסה שיקרית בין לגבי מה שהוכח ששיקר בו ובין לגבי הגרסה הדמיונית שהורי האישה יסכימו להסכם מקפח. הדברים סתורים מצד עצמם, אך נסתרו גם מדברי בא כוחו.

סוף דבר: אין ספק שדברי האיש הם דברי שקר ושהאישה מעולם לא חתמה על הסכם שעל פיו תתחלק הדירה ביחס של אחד לתשעה.

ח.   שטר המכר שעליו חתמה האישה לכאורה ושעל פיו יש לה רק עשירית מן הזכויות בדירה

לפני בית הדין הוצג שטר מכר שעליו חתומה האישה. בשטר מכר זה נכתב שהחלקים יהיו תשע עשיריות לאיש ועשירית לאישה. שטר זה כנראה שימש את האיש בהליך לרישום הדירה. בדיון בבית הדין אמרה האישה שהחתימה על השטר היא חתימתה, אך לאחר מכן טענה שהשטר זויף.

אף אי נימא שהאישה חתמה על שטר מכר זה, שטר מכר זה לא יועיל לרישום כפי שיתבאר. אך נראה לומר שספק גדול מה קרה בפועל, ואם האישה חתמה על שטר מכר זה. שהרי אף שכשהוצגה בפניה חתימתה על השטר, אמרה שזו חתימתה. ייתכן שחשבה שזו חתימתה אף שאין הדברים כן. ועיין בבבא בתרא (קסז, א):

ההוא שטרא דהוה חתים עליה רבא ורב אחא בר אדא, אתא לקמיה דרבא, אמר ליה: "דין חתימות ידא דידי היא, מיהו קמיה דרב אחא בר אדא לא חתימי לי מעולם!" כפתיה ואודי. אמר ליה: "בשלמא דידי זייפת, אלא דרב אחא בר אדא דרתית ידיה, היכי עבדת?" אמר: "אנחי ידאי אמצרא" – ואמרי לה: קם אזרנוקא – וכתב.

משמע שכשהוצגה לפניו חתימה, חשב רבא שזו חתימת ידו, ורק מתוך הנסיבות הכיר בזיוף. ולכן בעצם אמירה זו אין ראיה שאכן חתמה, ייתכן שכך חשבה אך בטעות. ואומנם טענת הזיוף הייתה לאו דווקא על החתימה אלא גם על הוספת החלקים. אך עניין זה לא נבדק.

כשלעצמי הסתפקתי אם זו חתימתה גם מפני שבחתימה על ההסכם חתמה בשמה הפרטי תחילה, גם על כל בקשותיה בבית הדין חתמה כך, אך בשטר המכר חתום בשם משפחתה תחילה. אין ספק ששגרת חתימתו של אדם היא קבועה, שמקדים שמו לשם משפחתו או איפכא, חתימת אדם לפעמים בהקדמת שמו הפרטי ולפעמים בהקדמת שם משפחתו אינה מצויה. אומנם אחרי העיון ראיתי ששטר המשכנתא הראשונה לצורך קבלת הלוואת המשכנתא נחתם גם הוא בשם משפחת תחילה. ועדיין הדבר צריך עיון ומעורר פקפוק.

והנה לפי מה שכתבתי לעיל, שצד האישה התחייב לצורך תשלום על הדירה למעלה מעשרים אחוז משוויה, אין שום הסבר הגיוני שהאישה תסכים לחתום על שטר מכר המקפח את זכויותיה בצורה בוטה(נהוג לרשום דירה על שם שני הצדדים אף שאחד נותן יותר. אך לא נהוג כלל, כשרושמים בחלקים לא שווים ועל פי ההשקעה, שיירשמו על שם של אחד מהצדדים פחות ממה שנתן.) ולפיכך רגליים לדבר שהאישה לא חתמה על שטר מכר כזה מדעתה, ובפרט שבאה לחתום אחרי זמן ושלא במעמד חתימת החוזה. ולכן יש רגליים לגרסה שנעשה זיוף או בחתימתה או בהוספת החלקים.

אך אף אם נקבל לטענה שאכן האישה חתמה על שטר מכר שבו החלקים לא שווים – דבר שאינו מסתבר, לא הגיוני שבא כוחה (דאז) יחתים אותה על שטר שכזה – יש לתלות הדבר בשגגה, שהחתים אותה בטעות על שטר מכר שהכין בתחילה (אף שהוא מכחיש שהיה שטר שכזה), שהרי גם אם נאמר ששטר מכר זה הוצג בפניה, יש לשלול שחתמה מרצון אלא יש לתלות שחתמה מבלי להשגיח על מה חותמת, מפני שסמכה על בא כוחה. והנה לא מבעיא אם החתימה נעשית בשעת חתימת החוזה שאז חותמים על מסמכים רבים בבת אחת ואדם מן היישוב אינו בודק על מה הוא חותם וסומך על בא כוחו שלא יחתים אותו על מה שיגרום לו נזק, והוויא חתימה בטעות, אלא אף אם באה לחתום על שטר המכר בנפרד – מן הסתם סמכה על מה שהיה לפניה ולא בדקה, וכדרכם של הדיוטות.

 שמא תאמר: אם חתמה בלי לקרוא – מדוע לא תתחייב במה שחתמה וכמו שכתב הרשב"א בתשובה (מיוחסות לרמב"ן סימן עז), ופסקו השולחן ערוך וזו לשונו (חושן משפט סימן מה סעיף ג):

הודאה בחתם ידו, והשטר בגופן של עובדי כוכבים, והדבר ברור שאינו יודע לקרות, ויש עדים שחתם עד שלא קראו, מכל מקום מתחייב הוא בכל מה שכתוב בו.

(וכעין זה נפסק שם בסימן סא סעיף יג וברמ"א שם בסימן סח סעיף ב ובאבן העזר סימן סו סעיף יג.)

והכי נמי נימא שאם חתמה בלי לקרוא הרי היא מודה ומסכימה למה שהיא חותמת?

לא היא, דנראה דלא דמי נידון דידן לדהתם, דשאני התם שהיה יכול לשאול ולברר אצל מי שמבין ויודע לקרוא, ואם לא עשה את שמוטל עליו ויכול לעשותו בקלות, שוב אמרינן שקיבל על עצמו מה שכתוב מדלא טרח לברר.

מה שאין כן בנידון דידןרוב בני האדם אינם מבינים דבר בהליכי מכירת נדל"ן ולכן לוקחים עורך דין שיבדקו שהכול נעשה כשורה, ולכן גם כשחותמים על המסמכים, הם סומכים על עורך דינם, ומניחים שעשה כשורה ואין הוא טועה ומטעה אותם. משכך במקום שברור שנפלה טעות והחותם הוטעה לא אמרינן "היה לו לבדוק", דבכהאי גוונא מיקרי שבדק, אלא טעה בבדיקתו. משכך אין בחתימה משום התחייבות. והכי נמי בנידון דידן, אם אכן האישה חתמה על שטר מכר זה, מתוך חוסר זהירות של עורך דינה (לא חוסר זהירות של אי הבנת פרשנותו של סעיף מסוים, אלא חוזר זהירות של טעות, דהוויא ודאי טעות שלא שם לב אליה)לא מיקרי בכהאי גוונא שסמכה עליו וקיבלה על עצמה מה שחתמה, שהרי התנהגה באופן סביר כמנהג בני אדם.

בנידון זה יש לחלק בין המסתמך על עצה שקיבל והתברר שהעצה אינה טובהלהיכא שבא כוחו הטעהו בשוגג או במזיד לגבי מהות המסמך, שלגבי זה שייך לומר "לתיקוני שלחתיך ולא לעיוותי", ומכיוון שחשבה שאכן עשה את חובתו וקרא את המסמך כפי שהיה צריך, לא נימא שקיבלה על עצמה מה שכתוב במסמך שאין היא קוראת אותו לטוב או למוטב.

ובנידון דידן אי נימא שאכן חתמה על שטר המכר הנזכר, הרי זה כהוטעתה לחתום על מסמך זה שמקפידה לברר מה שכתוב בו, שמהותו סותרת למה שהתכוונה לחתום עליו, והוויא כמי שעשתה מה שבידה כדי לברר, דלא נימא דחתימתה הוויא הסכמה על כל הכתוב בו. ועדיין צריך עיון בזה לעת הפנאי.

לאור האמור אין להוכיח דבר מהחתימה הנמצאת על שטר המכר שבו נקבעו החלקים ביחס של תשע עשיריות ועשירית, שהרי מכיוון שאין שום הסבר הגיוני להסכמת האישה לחתום על שטר מכר זה, תלינן בחדא מתרתי: או נימא ששטר המכר זויף, בלי לקבוע במה זויף, או נימא שחתימתה הייתה בטעות ומתוך אי־ידיעה על מה היא חותמת, אחרי שעשתה כל טצדקי שבידה לברר, ואין בחתימתה הסכמה למה שכתוב, אם ודאי נכתב באופן מוטעה.

ועם זאת, כפי שיתבאר, גם בלאו הכי אין לשטר מכר זה תוקף בנסיבות העניין.

ט.   חוזה שכל צד בו מורכב משניים "שניהם יחד וכל אחד לחוד" ושנחתם רק בידי אחד מהם

ועתה נבוא לדון מה מעמדו של ה"הסכם" שבו רשום של[פלוני] תשע עשיריות ול[פלונית] עשירית, ההסכם שלטענת האיש הוא ההסכם האמיתי ושחתומים עליו שני המוכרים והאיש.

גם בדבר זה טעה בא כוח האיש או ניסה – ואף הצליח – להוליך שולל את בית הדין.

נחזור ונאמר: איננו יודעים מתי בפועל נחתם הסכם זה, אך לכאורה נראה שהסכם זה שהוזכר בהעברת הטיוטות והמשא־ומתן בין באי כוח המוכרים והקונים, הוכן ראשונה, ונחתם ראשונה. בין שנצייר את הציור שציירנו ובין שהיו הדברים באופן אחר: אין ספק שכל עוד לא חתמה האישה על הסכם זה, ההסכם אינו מחייבה. שהרי לא הביעה הסכמתה להסכם ולא חתמה עליו. אין בעובדה ששמה רשום כאחת הקונים כדי להטיל עליה חיובים כלשהם, ומשכך כמובן גם לא זכויות.

לאור האמור הסכם זה אינו מחייב לא את המוכרים ולא את האיש, אף שחתם, שהרי ההסכם נעשה בין 'מוכר' ל'קונה'. בראשו של ההסכם גם מוגדר מושג זה בהסכם זה. וכך נכתב:

בין: [א'] ו[ב'], שניהם ביחד וכל אחד לחוד, להלן: המוכר, צד א.

לבין: [פלוני] מרחוב [...] – 9/10 מהדירה ו[פלונית] מרחוב [...] – 1/10 מהדירה, שניהם ביחד וכל אחד לחוד, להלן: הקונה, צד ב.

הרי שבהסכם יש קונה ומוכר שכל אחד מהם מורכב משני פרטים, וכן הם מכונים לאורך כל ההסכם. לפיכך כל עוד לא חתמו שני הקונים, אין הסכמת קונה לקנייה. באין הסכמת קונה אין התחייבות מוכר. אי אפשר לומר שנערכו כאן שתי עסקאות, בין המוכרים לקונה א' ובינם לקונה ב' והוא הדין איפכא, שאם נאמר שהיו שתי עסקאות: האם האיש התחייב לשלם תשע עשיריות משווי הדירה, או את כל הסכום? אם התחייב לשלם את כל הסכום – האם הסכים שתירשם עשירית על שם האישה אף שלא שילמה? ואם נאמר שחייב לשלם כנגד חלקו, והאישה אינה חייבת לשלם משום שלא חתמה – היעלה על הדעת שהמוכרים יסכימו למצב אנומלי זה? ודאי שלא הסכימו למכור בכהאי גוונא. ועוד: אם נימא שההסכם מחייב והוא יוגש לאגף מיסוי מקרקעין – איך ייקבע שיעור המס? האם אפשר להטיל מס על האישה, ואם לא עליה, הניתן להטיל אותו על האיש שרכש תשע עשיריות? במקרה כזה לא יינתן אישור לרישום, ומשכך אין אפשרות לחלות המכירה. ואף אי נימא "כסף קונה" – אין הוא קונה אלא היכא שאפשר להמשיך ההליך ולא במקרה שלפנינו, שאין אפשרות להשלמתו, וממילא גם כסף לא יקנה, דלא גרע ממקום שרגילים לכתוב את השטר שלא קנה – יש להאריך בדברים, ואין כאן מקומם. לפיכך הדבר פשוט שכל עוד לא חתמו ה'מוכר' וה'קונה' – כל אחד על שני פרטיו – אין הסכמת קונה ומוכר, ובאין הסכמת שני הצדדים המכירה לא חלה, ואף התחייבות אין כאן ללא חתימה של כל הצדדים.

הטעה או אולי טעה בא כוח האיש בטענה כי הלשון "שניהם ביחד וכל אחד לחוד" – משמעותה שכל אחד מיחידי המוכרים והקונים גמר את התחייבותו בחתימתו, אף אם 'חציו השני' לא חתם ולא התחייב. זהו פירוש מוטעה של נוסח זה, שהוא הנוסח הקבוע בכל חוזה מכר אך משמעותו שונה:

כוונת משפט זה היא שאחרי ששני הצדדים, המוכר והקונה, חתמו על ההסכם וקיבלו עליהם את ההתחייבויות שבהסכם, התחייבות כל אחד מיחידי המוכרים או הקונים היא להעברת כל המכר ולתשלום כל התשלום (ומקורו של מטבע לשון זה מסעיף 54 לחוק החוזים שזו לשונו: "שניים שחייבים חיוב אחד – חזקה שהם חייבים יחד ולחוד"). ופירוש הדברים שבחוזה רגיל שבו יש שני קונים, לא יוכל אחד לשלם מחצית מתמורת הקנייה ועל החצי השני יטען "תגבה משותפי", אלא מחויב הוא לשלם כל התמורה אם אי אפשר לאכוף את משנהו, וכן איפכא – המוכר לא יוכל לטעון "העברתי את המחצית השייכת לי, ועל המחצית השנייה דון והתעסק עם המוכר השני", אלא על כל אחד מהמוכרים לקיים את ההתחייבות להעברת כל המכר. ועיין במה שקבע המחוקק בפרק ו' לחוק החוזים, סעיפים 54–56.

הדברים פשוטים וברורים ולצערנו אחת הדעות המוזכרת בפסק הדין טעתה בהבנת עניין זה, ובעליה כתב שעם חתימת המוכרים והאיש הוקנו לאיש תשעים אחוזים בדירה, ושוב לא היו הם יכולים להקנות לאישה מחצית הדירה. דברים אלו אין להם שחר, וודאי שכל עוד לא נחתם ההסכם בידי כל הצדדים אין שום תוקף להסכם, אין התחייבות ובוודאי שאין קניין.

עולה מהאמור שאפילו נקבע שהמוכרים והאיש חתמו על ההסכם מתוך כוונה שהוא יהיה הסכם המכר, אין לו תוקף לא הלכתי ולא משפטי. לא חלה התחייבות וודאי שלא קניין כל עוד לא חתמה האישה והתחייבה. משכך אין שום משמעות משפטית להסכם זה, ואף אם ייכתב שטר מכר בהמשך להסכם זה – שטר מכר זה לא יחייב אף אם שלושת החתומים על ההסכם יחתמו עליו, שמכיוון שהצלע הרביעית לא חתמה אין בו ממש. גם אם בשלב זה הועבר סכום כסף כלשהו מידי האיש, אין כסף זה יכול להוות מעשה קניין, שהרי אנן סהדי ששני הצדדים לא יסכימו להקנות ולקנות רכוש באופן שלא יוכלו לאכוף תשלום מלא והשלמת העסקה, ואין כאן מקום להאריך.

י.     חלוקה נכס בין מי שנרשמו יחד בחוזה המכר כ'קונה' בלי שתוגדר חלוקה ביניהם

מעתה, מכיוון שההסכם המחייב הוא ההסכם שעליו חתומים שני הצדדים ובהסכם זה לא רשומים חלקים, חובתנו להבהיר שההתחייבות או הקניין על פי הסכם זה – משמעותם היא שלשני הצדדים הרשומים בו חלק שווה בדירה. וכן הדין בכל הסכם או שטר, שבאין חלוקה מפורשת אחרת, החלוקה תהיה שווה בשווה בין הזוכים. והדברים מפורשים בסוגיית הגמרא (בבא בתרא קמג, א):

ההוא דאמר לה לדביתהו "נכסיי ליך ולבניך" – אמר רב יוסף: קנתה מחצה. ואמר רב יוסף: מנא אמינא לה? דתניא: "רבי אומר: 'והיתה לאהרן ולבניו' – מחצה לאהרן מחצה לבניו" [...]

כי אתא רב יצחק בר יוסף אמר: ההוא דמי כלילא דשדו דבי מלכא אאבולי ואאיסטרוגי – אמר רבי: ניתבו אבולי פלגא ואיסטרוגי פלגא.

ועיין בפירוש רשב"ם (שם) שכתב:

אבולי ואיסטרטיגי – עשירים ושרים כדגרסינן (במגילה דף טו) במרדכי והמן "זה בא בפרוזבולי, וזה בא בפרוזבוטי"; "נציבים" ו"מצב פלשתים" מתרגמינן "איסטרטיגי" (שמואל א יד, יא ["נציבים" נראה דהיינו כמה מקומות שכל אחד מהם נאמר "נציב" (ו"נציב פלשתים" בפרט, ואם כן: "נציבים ומצב פלשתים" היינו "נציב פלשתים" בכמה מקומות ו"מצב פלשתים") שם פרק יג, ג–ד]).

ואיסטרטיגי פלגא – אף על גב דאבולי עשירים יותר.

מסוגיית גמרא זו משמע דהיכא שכותב את זכויותיו לשני אנשים או מטיל התחייבות על שני אנשים (או שתי קבוצות), המתנה תינתן לשניהם בשווה וההתחייבות תחול עליהם בשווה.

חידוש הגמרא בתחילה הוא דהיכא שמפרש שמו של אחד המקבלים וכולל את האחרים בחדא מחתא, המפורש יקבל מחצית והכלולים בחדא מחתא יקבלו גם הם מחצית, דמדכללם משמע שחשבם כולם כאחד, וכאילו כתב "אני נותן לפלוני ולפלוני שיחלקו ביניהם", ויליף לה מקרא. אך על כל פנים משמע דהיכא שנותן בסתמא לראובן ושמעון נותן מחצה לזה ומחצה לזה, דאי נימא שבכהאי גוונא החלוקה לא תהיה שווה מהיכא תיתי למילף ש"לאהרן ולבניו" היינו "מחצה לאהרן ומחצה לבניו", שמא שליש לאהרן ושני שליש לבניו. ועל כורחך שבמזכיר תרי ברור שהדבר יתחלק ביניהם בשווה ועל זה נאמר חידוש הגמרא (שכשכלל כמה יחד ואחד בנפרד כל הכלולים יחד – כאחד). וזהו למעשה המשך דברי הגמרא דהיכא שהטילו חיוב על שתי קבוצות, חל חיוב מחצית על זו ומחצית על זו, ולכן באבולי ואיסטרטגי כל קבוצה חייבת לשאת במחצית המס. ושמעינן מינה שאף שהיה מקום להטיל החיוב לא באופן שוויוני וכדברי רשב"ם דאבולי עשירים מאיסטרטגי וביכולתם לשלם יותר, אפילו הכי מדהזכיר החיוב על שתי הקבוצות – החיוב חל בשווה.

ועיין במאירי (שם) שכתב:

מלך שהטיל מס ואמר שיעשו עטרה או איזה דבר אומה פלונית ואומה פלונית – אפילו היתה אומה זו מרובה וזו מועטת – עושין אותה בין שתיהן וכן אתה דן בכל כיוצא בזה.

ומשמעות דבריו היא כמו שביארנו שאם הטיל מס על שתי אומות אחת מרובה באוכלוסין ואחת מועטת, לא אמרינן ששיעור המס יחולק לפי היחס של מספר האנשים בכל אומה, שמכיוון שהזכיר שתי אומות, החיוב חל על שתיהן בשווה אף שמסברה היה מקום לומר שהעול שיוטל לא יהא שוויוני, ובציווי לא נאמר בפירוש שהחיוב יהיה שוויוני. ועל כורחך דכל היכא שנכתב כהאי גוונא הרי זה כמפורש.

ועיין בחידושי הרשב"א (בבבא בתרא שם, וכן בחידושי הריטב"א) שהביא מחלוקת הרמב"ם והרמב"ן (בחידושיו שם וגם הוא הביא שהרמב"ם לא סבר כמותו) לגבי היכא שפירט חלק מהזוכים וכלל אחרים, אם הנכללים ייטלו – יחדיו – חלק כמו אחד מן הנפרטים, או כנגד כולם וזו לשונו:

אמר רב יוסף קנה פלגא – כתב הרמב"ם ז"ל שאם אמר "נכסי לפלוני ופלוני ובני פלוני" נוטלין בני פלוני מחצה והשנים הראשונים מחצה. אבל הרמב"ן ז"ל כתב שאין נוטלין בניו אלא כאחד מן הנפרטים, שאם לא תאמר כן פעמים הכלל שוה לו יותר מן הפרט כגון שאמר "נכסי לראובן ושמעון ולוי" ונמצאו אלו שפרטן מפסידין ואלו שמיעט בהם וכללן מרויחין, אלא דיו לכלל שיטול כנגד אחד מן הנפרטים.

ושמעינן מינייהו שעל כל פנים כולהו פשיטא להו דהיכא שפורט – כל הנפרטים חולקים בשווה, לא שנא נתן לראובן ושמעון לא שנא נתן לראובן, שמעון ולוי. ועל כורחך כמו שכתבנו דבכהאי גוונא אינו צריך לפרש, שסתמו כפירושו שיקבלו חלקים שווים.

ודין הגמרא נפסק ברמב"ם (הלכות זכייה ומתנה פרק יא הלכה ה):

אמר "נכסי לפלוני ולבני" – חולקין: פלוני נוטל מחצה וכל בניו מחצה. ומעשה באחד שאמר לאשתו "נכסי ליך ולבניך", ואמרו חכמים: תטול היא מחצה וכל הבנים מחצה.

ועיין שם (בהלכה ד) שכתב: "שכיב מרע שאמר 'נכסי לפלוני ופלוני ופלוני' – חולקין בשוה אפילו הן מאה." ובמגיד משנה כתב:

"זה פשוט ומתבאר מן הנזכר למטה."

ופירוש דבריו דלמד זה מדהשווה חלק האישה לחלק הבנים, שמע מינה שהנפרטים חולקים בשווה, וכשכולל יחד – זהו פירוטו. אומנם למה שביארנו דין זה מפורש בגמרא שם לגבי הטלת מיסים, ונילף מינה לשכיב מרע הנותן מתנה.

וכן פסק השולחן ערוך (חושן משפט סימן רנג סעיף כד):

"שכיב מרע שאמר 'נכסי לפלוני ופלוני' – חולקים בשוה אפילו הם מאה [...]"

ועיין עוד בבית יוסף (יורה דעה סוף סימן רכח) שהביא דברי תשובת הרשב"א (חלק ג סימן שטז) שכתב:

עוד שאלת: קהל שהחרימו שיפרעו חובותיהם ויבנו בית הכנסת מן המעות שיגבה [מסתבר שצ"ל "שיגבו" וכן מובא בבית יוסף] מן הרבית שיחזירו להם העכו"ם שהיו נושים בהם, ועכשיו גבו מן העכו"ם הנושים בהם מעות מחמת הרבית ואין בהם כדי לפרוע חובותיהם – הודיעני אם יכולין לפרוע לבעלי חובותיהם כל אותן מעות או יוציאו מחציתם לבנות בית הכנסת ומחציתם לפרעון החובות כההיא ד"מחצה לאהרן ומחצה לבניו".

תשובה: מסתברא שמחצה לזה ומחצה לזה כההיא ד"מחצה לאהרן ומחצה לבניו" שאמרת.

ונפסק בשולחן ערוך (יורה דעה הלכות נדרים סימן רכח סעיף מט):

קהל שהחרימו שיפרעו חובותיהם ויבנו בית הכנסת מהמעות שיגבו מהרבית שיחזירו להם הגויים, ועכשיו כשגבו הרבית מהגויים אין בו כדי לפרוע חובותיהם – יתנו מחצה לזה ומחצה לזה.

וכן פסק הרמ"א (שם סימן רטז סעיף ז). שמעינן מינה דכל היכא שמתחייב לכמה דברים אמרינן שסכום הכסף שאסף יתחלק בחלקים שווים בין ההתחייבויות שלקח על עצמו.

נוסיף ונאמר: כעין זה נאמר גם בחוק האזרחי, בסעיף 56(א) לחוק החוזים:

"שנים שחייבים חיוב אחד – חזקה שהם נושאים בנטל החיוב בינם לבין עצמם בחלקים שווים."

ומעתה נהדר לנידון דידן: מכיוון שבהסכם כתוב שהקונים הם [פלוני] ו[פלונית], הרי זה כאילו כתוב במפורש ש[פלוני] יקנה מחצית ו[פלונית] מחצית. ואף שהסכום שהובא מצידו של [פלוני] גבוה מהסכום שהביאה [פלונית], אין זה מעלה או מוריד, מכיוון שנכתבו בסתמא וכ"אבולי ואיסטרטגי" (בבבא בתרא שם).

יש לציין שהאישה הראתה שגם בפסיקה האזרחית בע"א 5793/96 (חיים נ' חיים) נקבע כנ"ל וזו לשון פסק הדין הנוגע לענייננו:

החוזה לרכישת זכויות החכירה בדירה, שנכרת בשנת 1950, קובע את זכותם של המשיב ושל אמו לקבל זכות חכירה בדירה אשר תיבנה בידי החברה. במהלך המשפט הובאו עדויות ובהן הובהר כי מסמך זה הוא הקובע את זכויותיהם של הצדדים. כך למשל העיד מר בן־שלום מחברת שיכון עובדים כי הזכות לרישום בטאבו נובעת מהסכם הרכישה [...]

 ש':     באיזה חלקים אמורים היו בעלי הזכות להירשם?

 ת':     אם לא צוין אחרת, חצי (עמ' 13 לפרוטוקול).

על פני הדברים נראה כי בהיעדר ראיות שיש בהן כדי להעיד על הסכמה מאוחרת המשנה מן ההסכמה הראשונית שבאה לידי ביטוי בחוזה, ואשר לפיה תוקנינה זכויות החכירה בנכס למשיב ולאמו, לא היה מקום להניח כי חל שינוי כלשהו לעניין זה. החוזה עצמו תומך אפוא במסקנה כי נפלה שגגה ברישום הנכס בשלמותו על שם המשיב.

לאור האמור אין ספק שמשמעות החוזה שנחתם היא שכל אחד מיחידי הצדדים יקבל את מחצית הדירה. משכך עם חתימת החוזה בידי כל יחידי הצדדים התחייבו המוכרים להעביר מחצית הדירה על שם האיש ומחציתה על שם האישה.

והנה לפי האמור ברור הנוהל הנוהג באגף מיסוי מקרקעין, וכפי שהבהיר מר יוגב שרון בעדותו ובתעודת עובד ציבור שהגיש: כאשר מוגש חוזה אליהם ובחוזה לא נכתב במפורש שהקונים קנו את הנכס באופן לא שוויוני – משמעותו היא שהצדדים קנו באופן שוויוני, כלומר שכל אחד מהקונים רכש מחצית הנכס, לפיכך חובתו לשלם מס רכישה היא על החצי שקנה וכפי הפרטים הספציפיים הנוגעים לו לגבי חלק זה.

משכך גם האישור לרישום בטאבו, הנרשם בסתמא ללא חלקים, הוא אישור לרישום מחצית דירה על שם כל אחד מיחידי הצדדים. דבר זה נובע מפירושו הפשוט של ההסכם ולא מנוהלי אגף מיסוי מקרקעין או רשות מקרקעי ישראל, שהרי שכשמגיע אישור כזה משמעותו היא שלכל אחד מיחידי הצדדים זכויות לרישום במחצית הדירה. לפיכך רשות מקרקעי ישראל מנועה מלרשום החלקים בדירה באופן אחר, שהרי חובתה לרשום כפי תנאי ההסכם, והרישום יהיה רק אחרי שכל אחד מהקונים שילם את מס הרכישה המוטל עליו. לפיכך דבר זה לא צריך להיות רשום בנוהל, שהרי הסכם ואישור כזה לכשעצמו מעיד שהקנייה הייתה באופן שוויוני בין הקונים.

יא.   נוהלי רישום הבעלות בנכס בלשכת רישום המקרקעין ובטלות רישום שנעשה שלא כחוק

ומעתה נהדר ונסביר את הליך המכירה והנוהל לרישומה וכפי שנקבע בחוק מיסוי מקרקעין ובסעיף 9 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תשע"ב – 2011.

בעת חתימת החוזה חלה התחייבות המוכרים להעביר חלקיהם בדירה לקונים לפי הסכם המכר (שכפי שכתבנו, בנידון דידן באין קביעה אחרת – משמעותו: מחצה לזה ומחצה לזה). לאחר חתימת ההסכם מוגש ההסכם לאגף מיסוי מקרקעין, ועל הקונים לשלם מס רכישה כפי קביעת המחוקק, חיוב המס על כל אחד מיחידי הצדדים הוא לפי חלקו בנכס, ובהתאם לתנאיו האישיים כפי שקבע המחוקק (אף שייתכן שיש עליו ערבות לשלם את המס גם על החצי השני של שותפו, שהרי הלשון היא "שנינו ביחד וכל אחד לחוד", והחיוב מתפרש כדין ערבות, ואין כאן מקום להאריך). לאחר התשלום מנפיק אגף מיסוי מקרקעין אישור לרישום במנהל המקרקעין. האישור מורה שהקונה שילם את מיסיו המחויבים בגין קנייה זו. לאחר שהקונה השלים את תשלומיו (או בתנאים אחרים שנקבעו), נערך רישום הנכס על ידי הצגת אישור מס הרכישה ושטר מכר, שטר שעליו חתומים המוכרים והקונים. הפרטים בשטר המכר חייבים להיות תואמים הן להסכם המכר, שבו ישנה התחייבות המוכרים, והן לאישור מס רכוש על כך שהקונים שילמו המוטל עליהם. אי התאמה בין המסמכים מונעת את הרישום. כפי שנמסר לנו בעדות שהועדה לפנינו, בעת הרישום בלשכת רישום המקרקעין לא נהוג להגיש חוזה. לשכה זו מסתמכת על האישור לרישום, שניתן אחר בחינה ומעיד שהאישור לרישום מתאים להסכם המכר. ולפי מה שכתבנו אישור לרישום בסתמא ללא ציון חלקים – פירושו יחיד: הנכס יירשם על שם הקונים בחלקים שווים.

לאור האמור, בנידון דידן חלה על המוכרים החובה לחתום על שטר מכר שבו רשומות זכויות הצדדים בחלקים שווים. ללא חתימה על שטר כזה לא עשו המוכרים את חובתם לפעול להשלמת המכר. במקרה שלפנינו לא הוצג בפנינו שטר מכר כזה, אומנם המוכר ובא כוחו העידו שהמוכרים חתמו על החוזה פעמיים, וייתכן שבעת החתימה על ההסכם התקף, אכן חתמו על שטר מכר התואם להסכם. לדברי עו"ד [ס'], שהיה בא כוח הצדדים שלפנינו, הוא אכן הכין שטר מכר כזה. לדבריו: הצדדים חתמו על השטר, הוא היה אמור להיות מופקד אצל בא כוח המוכרים עד לביצוע התשלום המלא, ועליו היה להעבירו לעו"ד [ס'] לצורך ביצוע הרישום.

עדותם של עו"ד [ג'] וגם של עו"ד [ס'] בנושא זה עמומות וייתכן שהשניים מעלו בתפקידםאין בית הדין יכול לשלול את החשש שהזיכרון העמום נעשה עמום כדי למנוע תביעה בגין אי־ביצוע חובתו של המוכר בחוזה או רשלנות מצד באי הכוח.

בין כך ובין כךבחתימה על שטר המכר שבו רשומים החלקים – תשע עשיריות ועשירית – לא יצאו המוכרים ידי חובתם שמכוח החוזה להעביר הדירה על שם הקונים, שהרי בשטר שכזה אין אפשרות להעביר הדירה כפי התחייבותם. אילו היה צורך עדיין לרשום הדירה על שם הצדדים – חובה הייתה עליהם לחתום על שטר מכר כזה גם כיום, כדי לבצע את התחייבותם בחוזה. אך מכיוון שנערך רישום על פי שטר מכר לא חוקי (לפי האמור לעיל ולהלן) האפשרות והצורך הם לשנות את הרישום לפי סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין, כנזכר לעיל.

לעיל ביארנו שחתימת המוכרים והאיש על ההסכם שבו נרשם שלאיש תשע עשיריות ולאישה עשירית לא נותנת לו תוקף של הסכם ללא חתימת האישה. משכך אין משמעות חוקית לשטר המכר, שנחתם (אם נחתם) לפי יחס זה. שהרי כפי שכתבנו, הליך הרישום כולל כאמור כמה שלבים: הסכם בר־תוקף שנמסר לאגף מיסוי מקרקעין, בעקבותיו משולם מס רכישה, אחרי תשלום זה צריך להינתן אישור לרישום בלשכת רישום המקרקעין לפי הפרטים שבהסכם ובשטר המכר, ורק הצגת שני האישורים – אישור לרישום ושטר מכר תואם – מאפשרת רישום שכזה. במקרה שלפנינו שלא התקיימו תנאים אלו, אסור היה לרשום את הדירה לפי שטר המכר. והרישום שנערך נערך בטעות או במזיד באופן לא חוקי. ומשכך משנתברר האמור, רישום זה אינו ראיה לבעלות (וראה להלן בהרחבה). ייתכן שנושא זה (כיצד נעשה הרישום בניגוד לחוק) צריך להיבדק בלשכת רישום המקרקעין, ייתכן שלאישה יש גם עילה לתביעה כנגד מי שערכו את הרישום, ועיין סעיף 94 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין. אך דבר זה אינו מעניינו של פסק דין זה.

כאמור, אף אם הייתה חתימה על שטר מכר שאינו תואם את הסכם המכר, אין בה ממש. דבר כזה מחייב עריכת שטר מכר חדש, שטר מכר התואם להסכם המכר. אין בסכומי התשלום ששילם כל אחד מיחידי הצדדים כדי לקבוע בעלות על הנכס, שהרי התחייבות שני הצדדים בחתימת הסכם המכר היא לממשו בדרך החוקית שקבע המחוקק.

חובתנו להבהיר: אף אם נקבל את הגרסה (וכאמור לעיל אין אנו מקבלים גרסה זו מפני שאין היא הגיונית ולמעשה גם לא נטענה כך בדברי האיש) שהחוזה נחתם באופן שלא נקבעו בו החלקים ולאחר מכן הוחלט לרשום לפי התשלום (וביחס שכאמור אינו מדויק), עדיין נקבע שאי אפשר היה להמשיך ולהשלים את הרישום כך, שהרי לפי ההסכם שהוגש לרשויות הייתה חובה להנפיק אישור לרישום בחלקים שווים, ולו רצו לרשום באופן אחר הייתה חובה לערוך הסכם חדש בין האיש לאישה שבו האישה מעבירה לאיש ארבע עשיריות, להגיש את ההסכם לאגף מיסוי מקרקעין, לקבל אישור לרישום מחודש ורק באמצעותו היה אפשר לרשום באמצעות שטר המכר. מכיוון שהדבר לא נעשה ואף לא נטען שנעשה, הרישום נעשה באופן לא חוקי ואין לו משמעות. (זאת, כאמור, אף אם נקבע ששני הצדדים חתמו על שטר מכר זה.)

יב.   שלילת הראיה לבעלות העולה לכאורה מן הרישום נוכח יצירתו של הרישום במרמה, שלא כחוק ובניגוד לכוונת הצדדים בהסכם המכר התקף

עתה נעתיק עצמנו לטענת בא כוח המשיב שהרישום הוא ראיה לבעלות בנכס:

נראה שטענה זו אינה רלוונטית בנידון דידן. כפי שביארנו ההסכם היחיד המחייב הוא ההסכם שעליו חתומים שני המוכרים ושני הקונים. הסכם כזה יוצר את ההתחייבות של המוכרים ואולי, בתנאים מסוימים, את הקניין.

לא כאן המקום לדון אם חתימת ההסכם מהווה קניין כשלעצמה, מהווה קנין בכפוף לרישום בטאבו, התשלום בעבור הדירה הוא הקניין, או שהרישום בטאבו הוא הקניין. ברור שהדבר תלוי בין השאר גם בלשון ההסכם, אם נכתב בו "מוכרים" או "מתחייבים להעביר", ובכוונת הצדדים, וייתכן שהדבר תלוי גם במציאות המשתנה ובמנהג שבכל דור. כבר הלכו בה נמושות בפד"רים – בהגדרת הדברים מהו הקניין ומהי המהות של הרישום, והדבר אף נידון והוזכר בפסק דינו של בית הדין האזורי בנידון דידן. גם הרכב בית דיננו האריך בזה בפסק דין מיום י"ד במרחשוון תשע"ט (23.10.18) בתיק 1076746/2, ובפסק דין מיום כ"ח באדר א' תשע"ט (5.3.19) בתיק 1061935/3 ובמקומות אחרים, ואין כאן מקום להאריך.

עם זאת המקרה שלפנינו אינו נוגע למה שדנו הפוסקים, אם הרישום מהווה ראיה לבעלות:

המקרים שבהם נידון דין זה הם מקרים שאחד הצדדים נתן את הכסף לקניית הדירה או שאחד מהם נתן את רוב הכסף, ונקנתה דירה על פי הסכם שבו נרשמו שני הצדדים כבעלים, או איפכא ששני הצדדים מימנו את הקנייה והדירה נרשמה על שם אחד מהם. הכול כשלאחר ההסכם נעשו כל ההליכים החוקיים ונערך רישום בהתאם לחוזה הרכישה, אלא שלאחר זמן ובעת הגירושין נטענות הטענות: מי שנתן את המימון טוען שלא התכוון להקנות לצד השני אלא התכוון שהנכס יהיה רשום על שמו לכבוד (או מטעם אחר), והצד השני טוען שהרישום הוא ראיה לכוונה להקנות ולבעלות.

בפסקי הדין הנזכרים הארכנו בזה בביאור סוגיית הגמרא (בבא קמא קב, ב) לגבי לוקח שדה בשם חברו והקונה שדה בשם ריש גלותא – אם צריכים שיודיע למוכר למי נעשית המכירה, ומהי מהות המכירה כשהשדה נרשמת על שם מי שלא נתן מעות. בדברינו שם הזכרנו את סברת הרשב"א שבכל מקח וממכר עיקר כוונתו של המוכר היא לקבל את תמורת המכר, ולהכי אין משנה לו למי ייקנה מה שמכר, והוא מבטל דעתו למה שירצה בעל המעות. היינו: מכיוון שתכלית המכירה היא קבלת התמורה ובעל המעות לא יקנה כספו אלא למי שיקיים תנאיו – המוכר תולה בדעתו של בעל המעות, ואין זה משנה לגביו אם הנושא ונותן עימו הוא בעל המעות או שלוחו של בעל המעות, וכמו כן אינו משנה לו אם בעל המעות רוצה לקנות לצורך עצמו או לצורך אחר: תמיד כוונת ההקנאה היא על דעת נותן המעות.

אך סברה זו שייכת דווקא בקונה אחד שנותן הכסף ומתכוון לקנותה לעצמו או לאחר, שלמוכר לא אכפת. מה שאין כן בשני קונים, שאם ירשום על שם האחד – השני לא ישלם את התמורה, שוודאי אמרינן שכוונתו להקנות על פי הרשום בהסכם ועל פי דעת שני הקונים, כדי שיקבל התמורה. ולהכי בנידון דידן, שהתמורה לדירה הגיעה למוכרים משני הקונים – והיחס שבין חלקיהם בתמורה אינו משנה – כוונת המוכרים להקנות כפי שכתוב בהסכם המכר, שאם לא יעשו כן – לא יקבלו את התמורה והעסקה לא תושלם, וכמו שבקונה על שם אחר המוכר רושם על שם מי שמורה לו נותן המעות הכי נמי בכל הסכם מכירה, שלכן המוכר מבטל את דעתו (בעניין זה) לרצון הקונה או הקונים (ולכן אמרו המוכרים ובא כוחם שבאו לחתום על ההסכם פעמיים – לעשות רצון הקונים).

על זה דנו הפוסקים: אם הרישום הוא ראיה לבעלות אחרי שנרשם כפי שנרשם בהוראת הקונה או הקונים.

אך בנידון דידן מיירי שוודאי דעת הקונים הייתה שהמכר יירשם על שם שניהם, בין שהסכימו להקנות לאישה מלכתחילה ובין שסירוב הורי האישה להסכם מכר לא שוויוני הכריח אותם לעשות כן. על כל פנים חובת המוכרים לערוך את ההסכם ואת הבא בעקבות הסכם זה, על פי הרישום שהתבקש בחלקים שווים על שם שני הקונים.

אחרי רישום שכזה, לו נעשה, היה מקום לדון במה שהאריכו בפד"רים האם הרישום מהווה ראיה (ולעניין זה העלינו בפסקי הדין הנזכרים שהרישום הוא ראיה לבעלות, ואין כאן מקומו) אך אין זה הנידון שלפנינו.

ולמה שכתבנו: אימתי הרישום יכול להוכיח ולשמש ראיה לבעלות? היכא שהרישום נעשה על פי הנוהל הרגיל ברישום קרקעות ובכפוף להסכם, אך בנידון דידן לא הגענו לידי מידה זו. הפגם היה כבר ברישום. וברור שרישום כזה שנעשה שלא בכפוף להסכם ובמרמה, אינו יכול להיות ראיה.

כמו כן רישום יכול להיות ראיה במקום שיש ספק מהו ההסכם המחייב, כגון שמוצגים לפנינו שני הסכמים חתומים בידי שני הצדדים ולא ידעינן מהו ההסכם האמיתי, או איפכא שאין לפנינו הסכם כלל, והצדדים חלוקים בשאלה איזה הסכם נעשה. בזה נימא שהרישום יכול להיות ראיהשמסתמא נערך על פי הכללים, כל עוד לא יוכח איפכא, ונימא ששטר המכר נעשה בכפוף להסכם המכר והאישור לרישום התקף שנתנה רשות המיסים, משכך הרישום יכול להעיד על מקורומה שאין כן בנידון דידן שברור לנו מה ההסכם התקף, ברור לנו איזה אישור לרישום ניתן, וברור לנו איזה שטר מכר היה אמור להיחתם מצד אחד וברור ששטר המכר שהוצג ללשכת רישום המקרקעין אינו תואם למסמכים אלו, משכך הרישום שנעשה על פי שטר מכר זה אין לו תוקף, צריך להתבטל, וודאי שלא יהיה ראיה.

ועיין בשו"ת מוצל מאש (חלק א סימן ט) במה שכתב דהיכא שברור שנפלה טעות ברישום בטאבו אין לסמוך על מה שרשום בטאבו, ובית דין קמא הביאו ודן בדבריו. ואין כאן מקום לפלפל בדברים, דברור דיסוד סברתו הוא שכיוון שהשטר הנמצא ביד הקונה מוכיח על טעות ברישום, אין לסמוך על הרישום והכי נמי בנידון דידן.

לאור האמור:

יש להפעיל בנידון דידן את האמור בסעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין ולקבוע שאחרי ששוכנענו שרישומה של זכות האיש על תשע עשיריות מהדירה הושגה במרמה יש לרשום את זכויות הצדדים על הדירה בחלקים שווים.

יג.   מסקנות, פסק דין ומתן הוראות

העולה מכל האמור לעיל הוא כדלהלן:

א.       בית הדין מקבל את הערעור ומבטל את פסק דינו של בית הדין האזורי.

ב.       ההסכם שעליו חתמו המוכרים ושני הצדדים הוא ההסכם התקף.

ג.        משמעותו של הסכם זה שלצדדים זכות שווה בדירה.

ד.       אם הדירה רשומה עדיין על שם הצדדים בחלקים שנרשמו, בית הדין מורה לשנות הרישום בהתאם לסעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין ולרשום שזכויות [פלוני] בדירה הן המחצית וכן זכויות [פלונית] הן המחצית.

ה.       אין תוקף להסכם שעליו חתמו המוכרים והאיש: כל עוד לא חתמה האישה על הסכם זה לא חלו ההתחייבויות ההדדיות.

ו.        אין תוקף לשטר המכר, שטר שנעשה שלא כאמור בהסכם התקף. ובפרט שאין אפשרות לקבוע שהאישה אכן חתמה על שטר מכר זה.

ז.        הדירה תימכר והתמורה שתתקבל ממכירתה תתחלק בין הצדדים בחלקים שווים לאחר פירעון חוב המשכנתה.

ח.       האיש ישלם לאישה דמי שימוש בעבור מגוריו בדירה החל ממועד הגירושין. דמי השימוש יהיו מחצית מדמי השכירות של דירה זו על פי הערכת שמאי. כמו כן על האיש להעביר לאישה מחצית מדמי השכירות שגבה עבור דירה זו.

ט.       האישה תחזיר לאיש מחצית מדמי המשכנתה ששילם.

י.        האיש ישלם לאישה את הוצאותיה – סך 30,000 ש"ח – בגין ההליך שהוצרכה לנקוט כדי לבטל את הרישום הכוזב.

יא.      עם מתן פסק דין זה מורה בית הדין לסגור את התיק.

הרב שלמה שפירא

מצטרפים למסקנות.

הרב אליעזר איגרא                             הרב א' אהרן כץ

א.       נפסק כאמור.

ב.       פסק הדין מותר לפרסום לאחר השמטת פרטי הזיהוי של הצדדים.

ניתן ביום ז' בתשרי התש"ף (6.10.2019).

הרב אליעזר איגרא                             הרב א' אהרן כץ                             הרב שלמה שפירא

 

עותק זה עשוי להכיל שינויי ותיקוני עריכה