שאלות בעניין יחידת דיור נוספת

א. הקונה או השוכר, האם יש לו בעלות ברכוש המשותף. ב. איך מחלקים את תשלום ביטוח המעלית. ג. האם השוכר יחידת דיור משלם על ביטוח מעלית.

א. שוכר או קונה יחידת דיור - האם יש לו בעלות ברכוש המשותף.

"שכן בבניין בנה יחידת דיור. שכרתי אותה ממנו, האם יש לי חלק גם במחסן, או שותפות בשאר המקומות שהם חצר השותפין, או ששכרתי רק את יחידת הדיור בלבד. כמו כן, מה הדין אם קניתי יחידת דיור זו, האם קניתי שותפות במחסן, ובמקלט, ובשאר המקומות שהם רשות השותפין".

תשובה

אם המוכר או המשכיר קנה רק יחידת דיור אחת בבניין, ובנה יחידת דיור בתוספת בניה והשכירה או מכרה, אין לשוכר או לקונה חלק בעלות בחצר השותפין, אלא זכות שימוש ברכוש המשותף ככל דייר בבניין. אבל אם המוכר קנה שתי יחידות דיור, ואיחד אותן ליחידה אחת, ובנה יחידת דיור אחת קטנה, ומכרה על תנאי שירשום בטאבו את היחידה, אז יש לקונה זכויות ברכוש המשותף כבעל דירה. אבל אם השכיר את יחידת הדיור, אין לשוכר חלק ברכוש המשותף. וכל זה רק אם איחד את הדירה לדירה אחת גדולה, ובנה לו יחידת דיור. אבל מי שקנה שתי דירות ולא איחד אותן, ויש לו שתי דירות בבניין, והשכיר דירה אחת, השכיר גם את חלקה של דירה זו בחצר השותפין.

ביאור התשובה

חלוקת הדיירים ברכוש המשותף

בכל בנין משותף יש תקנון בנין משותף, תב"ע [תוכנית בנין ערים], לכמה יחידות דיור מותר לחלק את הבנין. מלבד זאת יש יחידה אחת שהיא רכוש המשותף, והיא כוללת את כל המקומות שהם בשותפות לכל דיירי הבנין, כגון: חדר מדרגות, מקלט, מחסן כו'. לכל דייר שקנה יחידת דיור אחת יש לו מלבד יחידת דיור פרטית, גם חלק שוה ברכוש המשותף עם כל הדיירים.

בעלות קונה התוספת הבניה – ברכוש המשותף

ההשתמשות ברכוש המשותף, היא לכל בני הבית הדרים בביתו, ולא רק לבעל הבית. לאור זה, מי שחילק את דירתו שלא על פי חוק תב"ע, לא קיבל קונה היחידת דיור או השוכר חלק חדש ברכוש המשותף, שהרי השותפים בבניין לא הקנו לו חלק ברכושם המשותף, מכל מקום, הוא יכול להשתמש בו כדין מי שדר בביתו של כל אחד ואחד, שיכול להשתמש בכל רכוש המשותף, אבל אין לו שום בעלות.

ולכן, אם יחליטו השכנים לבנות במקום הרכוש המשותף, כגון תחת הבנין, ויחלקו ביניהם את רכוש המשותף שוה בשוה, אין לקונה יחידת דיור שום חלק בו, כיון שהשכנים לא נתנו לבעל הבית שבנה יחידת דיור תוספת בעלות ברכוש המשותף, שאף על פי שהניחו לו לבנות ולמכור, היינו רק לגבי ההשתמשות כשאר בני ביתו, ומחלו על טענת הוספת דיורים, אבל מעולם לא נתנו לו חלק ברכוש המשותף.

ולא רק כלפי השכנים אינו יכול לתבוע חלק, אלא אף למוכר שמכר לו היחידה אינו יכול לתבוע שום תביעה ממונית, כיון שלא פירש לו שמוכר לו מחלקו ברכוש המשותף, שסתם מכירה של יחידת דיור אינה גם מכירה של חלק המוכר מרכוש המשותף, ומי שרוצה לקנות יחידת דיור וגם חלק מרכוש המשותף, עליו לסכם זאת עם המוכר.

דין קנה שתי יחידות דיור בבנין משותף

וכל זה כשדייר קנה רק יחידת דיור אחת בבניין, ומוכר חלק מביתו על ידי בניית יחידת דיור, או תוספת בניה, אבל אם דייר קנה שתי יחידות דיור בבניין, ואיחד את התת חלקות לאחת, הרי שזכותו תמיד לחלק את התת חלקות לשנים, שהרי קנה שתי יחידות דיור בבניין, ויש לו זכויות של שתי דירות. באופן זה, אם מפרט לקונה כי היחידה שמוכר לו תהיה בטאבו כיחידה נפרדת - מכיון שיש לו זכויות לשתי יחידות בבניין - באופן זה, סתם מכירת היחידה כוללת גם בעלות ברכשו המשותף, כיון שמכר לו תת חלקה השייכת לו בבניין, "ומה מכר ראשון לשני כל זכות שתבוא לידו" (ב"ק ח, ב. ועוד), אלא אם כן מפרש לו המוכר בשעת מכירה שאינו מוכר לו רק את הבית ללא כל בעלות ברכוש המשותף, אבל סתם מכירה כוללת בעלות ברכוש המשותף.

ונראה שזה שקנה שתי יחידות דיור, אף על פי שאיחד אותן בטאבו, יש לו בבניין המשותף זכויות כבעל שתי יחידות דיור, שהרי קנה שתי יחידות דיור בבניין, ובכל דבר ודבר שיש בבניין יש לו שתי זכויות, שהרי חלקו בבניין כשתי יחידות דיור, כמו כן עליו לשלם בהוצאות השבחת הבניין כשתי דירות בכל הוצאה והוצאה ששייכת להשבחת הבניין. ולפי זה, אם משכיר יחידת דיור, אף על פי שלא חילק בטאבו לשתי חלקות, יש סברא גדולה לומר שנותן לשוכר חלק גם ברכשו המשותף. זה היה נראה לכאורה. אבל באמת למעשה אין נראה לומר כן, כיון שסתם משכיר יחידת דיור להשכרה אין לו זכויות לשתי יחידות דיור, וכל משכיר יחידת דיור, אינו נותן לשוכר חלק כבעלים בהשתמשות, לכן גם מי שיש לו שתי זכויות אינו נותן זכות זו ללא תוספת מחיר, אבל המוכר יחידת דיור רשומה בטאבו נפרד, הרי הוא דירה בבניין, ופשוט שדינו ככל דין מוכר בית שמוכר גם החלק ברכוש המשותף.

אבל ראוי להדגיש, שכל זה דוקא אם המשכיר איחד את שתי החלקות לחלקה אחת, ובנה לו דירה אחת גדולה ועשה לו יחידת דיור קטנה להשכרה, אבל מי שיש לו שתי דירות בבניין אחד, והשכיר דירה אחת, פשוט שהשכיר גם את זכויות בחצר השותפין שיש לדירה שהשכיר.

ב. תשלום על ביטוח מעלית.

שאלה

"בניתי תוספת בניה, ויש לי עוד יחידת דיור נוספת. האם, וכמה עלי לשלם על הוצאות ביטוח המעלית.

תשובה 

יש לחלק את תשלום הביטוח לשני חלקים, חלק אחד יחולק בין בעלי הבנין לפי מספר תת חלקות, ובחלק זה לא ישלם מי שיש לו יחידת דיור נוספת. וחלק אחד יהיה דינו כועד הבית, ויחולק לפי מספר דירות, כמנהגם בחלוקת תשלום ועד הבית.

ביאור התשובה

ההבדל בין תשלום ועד הבית ובין השבחת נכס

יש הבדל גדול בין חלוקת הוצאות של ועד הבית, להוצאות של השבחת הנכס. הוצאות השבחת הנכס מתחלקים לפי מספר תת חלקות של הבנין, ולא לפי מספר יחידות דיור, כיון שהשבחת הנכס מתחלקת בין בעלי הבנין המשותף, ולא בין מספר יחידות הדיור, לכן כל הוצאה עבור השבחת הנכס יתחלק בין בעלי הבית של הבנין, ומי שהוסיף עוד יחידת דיור ואין לו בטאבו עוד תת חלקה, אין לו יותר בעלות בנכס, לפיכך אינו משלם יותר מחלק אחד על השבחת הבנין, אבל הוצאות ועד הבית מוטלים על משפחות הדרות בבניין, ולכן מי שיש לו יחידת דיור נפרדת, משלם לועד הבית על יחידת דיור זו, אלא שיש מקומות שמתפשרים שישלמו פחות מהרגיל.

תשלום ביטוח מעלית

ועכשיו נבוא לבאר חלוקת ביטוח מעלית. דהנה, יש לבאר האם תשלום ביטוח מעלית הוא בגדר השבחת הבנין, או תשלום על הוצאות כועד הבית, שיש סברא לומר שהביטוח הוא כדי למנוע קלקול המעלית, שהוא בכלל השבחת הבנין, והיה צד לומר שביטוח הוא גם לתיקון הרגיל מחמת שימשו במעלית שבא על על ידי הדרים שמשתמשים במעלית.

והנה אם תשלום ביטוח הוא בגדר השבחת הנכס, יש לחלק את תשלום הביטוח לפי בעלי הבנין הרשומים בטאבו בתת חלקה, ולא כפי מספר יחידות הדיור. אבל אם תשלום ביטוח הוא על הוצאות הבאות משימוש רגיל במעלית, יש לחייב תשלום זה על מספר משפחות הדרות בבניין, ויהיה דינו ממש כהוצאות ועד הבית, ויתחלק כמנהג חלוקת הדרים בבניין בועד הבית.

ונראה לעניות דעתי שהוצאות ביטוח מעלית מחולקים מחצה על השבחת הנכס, כיון שהוא ביטוח על שריפה ותקלה לא רגילה, וכמו כן הוא גם על הוצאות רגילות.

לאור זה יש לחלק את תשלום הביטוח לשני חלקים, חלק אחד יחולק בין בעלי הבנין לפי מספר תת חלקות, וחלק אחד יהיה דינו כועד הבית, ויחולק לפי מספר דירות, כמנהגם בחלוקת תשלום ועד הבית. 

 ג. דר בדירה שכורה, האם משלם על ביטוח מעלית

"אני גר ביחידת דיור קטנה, בבניין של עשרה דיירים. אני משלם הוצאות חשמל מים ועד הבית כו', לפני כמה שבועות נדרשו השכנים לשלם תשלום שנתי של ביטוח מעלית, הם חילקו את התשלום לאחד עשרה דירות, דהיינו חישבו את יחידת הדיור להשכרה כדירה בפני עצמה. ראוי לציין, שתשלום על ועד הבית אני משלם רק מחצית. ונפשי בשאלתי, על מי מוטל לשלם תשלום זה - על המשכיר, או עלי"

תשובה

אינך צריך לשלם על ביטוח מעלית.

ביאור התשובה

מבואר בחושן משפט (שיד, א) שעל המשכיר להעמיד לשוכר בית הראוי לדיור, ובית שיש בו מעלית, הרי שהמעלית היא חלק בלתי נפרד מצרכי הבית שמוטל על המשכיר להעמיד לשוכר, לפיכך, אם קרה תקלה לא רגילה במעלית, על המשכיר בלבד לשלם, כמו זיפות בגג, וכל הוצאות של השבחת הנכס שעל המשכיר לשלם, ואין על השוכר לשלם אלא הוצאות שלו כמים וחשמל, או ועד הבית, שהוא עבור נקיון וכדו' שההוצאות הן על הדר בשכירות. 

ונראה פשוט שאף תקלה רגילה במעלית על המשכיר לשלם, כיון שכל פחת בנכס שנגרם משימוש רגיל, חייב המשכיר לשלם, לפיכך כל הוצאות המעלית על המשכיר לשלם.

אלא לדעתי מה שחילקו את התשלום לאחד עשרה חלקים אינו נכון, כפי שביארנו לעיל, שחלק מהתשלום הוא עבור ביטוח מדברים שאינם רגילים, והם כהשבחת הבנין.