אב שאמר לבנו: "בנה ודור בחצרי", מי זכה בבית

הנידון

אב שאמר לבנו לפני חתונתו: 'בנה לך דירה מכספך בחצרי ודור בה'. ודר בה האח הרבה שנים ולאחר מכן יצא מהבית. לימים נפטר האב. האם הדירה שייכת לאח, או ליורשים.

תשובה

הבנין שייך ליורשים. ויש להסתפק אם חייבים לשלם לו על ההשבחה, ויעשו פשרה.

מקורות התשובה

האומר לחבירו דור בחצרי האם חייב שכר

בראשונה יש לברר באומר לחבירו דור בחצירי, האם יכול לתבוע ממנו שכר או כיון שלא אמר לו דור בשכר, אינו יכול לתבוע שכר. הנה בחושן משפט הלכות גזילה (סימן שסג סעיף י) פסק הרמ"א "האומר לחבירו: דור בחצרי, אין צריך ליתן לו שכר" ומקורו מתשובות הרשב"ץ (חלק א סימן קע"ד). ומבאר הב"ח (שם), דאפילו אם בחצר עומדת לשכירות, והאדם עומד לשכור - פטור. שאע"פ שאם דר בחצר חבירו העומדת לשכירות והאדם עומד לשכור חייב לשלם (חושן משפט שס"ג, ו), מכל מקום בנידון דידן שאמר לו דור - בחנם קאמר ליה, מדלא אמר לו שישלם. ותמה הב"ח על הרמ"א שבסימן רמ"ו (סעיף יז) פסק הרמ"א על פי התרומת הדשן, שהאומר לחבירו אכול עמי לא אמרינן שבחנם קאמר אלא בשכר, ועל כורחך דתרומת הדשן והתשב"ץ חולקים אם אמרינן דבחנם קאמר ליה או בשכר, ונמצאו פסקי הרמ"א סותרים זה לה. לפיכך חולק הב"ח על הרמ"א, ופוסק שספיקא דדינא הוא, והמוציא מחבירו עליו הראיה. ואם בעל הבית מוחזק בממון השוכר יכול לומר קים לי כתרומת הדשן שלא בחנם התכונתי, ויטול ממון השוכר על הזמן שדר בו.

ולולי דמיסתפינא אמינא מלתא חדתא, דהמעיין היטב בלשון התשב"ץ שם יראה שלא פטר רק בחצר שאינה עומדת לשכירות, ובאדם שאינו עומד לשכור, שגם בדר שלא מדעתו פטור, ואין הבדל בין אמר לו דור בחצרי או לא, אלא שהב"ח פירש את דברי התשב"ץ באופן שדר שלא מדעתו דפטור. ולפי זה אין סתירה בפסקי הרמ"א, שבסימן רמ"ו איירי מאכילה, שאם אוכל שלא מדעתו חייב, לכן גם באוכל מדעתו חייב, ובדין דור בחצרי שבסימן שס"ג איירי בדר בחצר שאינה עומדת לשכירות, ואדם שאינו עומד לשכור, שבלא מדעתו פטור, לפיכך גם בדר מדעתו פטור, ושוב ראיתי שכן כתב אחד המחברים. ומכל מקום אם החצר אינה עומדת לשכירות, פשוט שגם הב"ח מודה שפטור, כי אפילו הדר בחצר חבירו שלא מדעתו ואינה עומדת לשכירות פטור, וכן פסק הש"ך בסימן שס"ג (ס"ק יג).

העולה מכל הנ"ל: א. הדר בחצר חבירו שאינה עומדת לשכירות, פטור לשלם שכר דירה, בין דר שלא מדעתו ובין דר מדעתו. ב. הדר בחצר העומדת לשכירות, והשוכר עומד לשכור, אם דר שלא מדעתו חייב לשלם שכירות. ג. ואם אמר לו דור בחצרי, לפי הבנת הב"ח - והביאו הש"ך - ברמ"א פטור, והב"ח פוסק שהוא ספק, והמוציא מחבירו עליו הראיה.

ספק בדין מניח לחבירו לבנות בחצירו - למי שייך הבית

ויש לבאר, מה הדין באחד שביקש רשות מבעל הבית לבנות דירה בחצרו ולדור בה. האם יכול בעל הבית לטעון שלא נתן לו לדור בחינם אלא זכה בעל הקרקע בבניין, וידור בחצר כפי השבחת החצר על ידי בנייה זו, ולאחר שידור בה כמה שנים כדמי שכירות השוים השבחת הבנין, יסלקו מחצרו, וישאר הבניין בבעלות בעל החצר. או דלמא לעולם נתן לו לדור בחצרו, ולא יזכה בעל הקרקע בבניין. ואם תמצא לומר שנתכון שידור בה בחינם לעולם, יש לדון האם נתן לו בעלות לדור בה לעולם על קרקעו ולהורישה לבניו ולמוכרה לאחרים ולתתה במתנה, או רק לו בלבד נתן לדור בה. ואם תמצא לומר שנתן לו במתנה גמורה להורישה לבניו ולמוכרה, האם נתן לו בעלות רק על הבנין שבונה, וכשמוכר הדירה יש לבעל החצר חלק בדמי המכירה כשווי קרקע לבניה במקום זה, או שנתן לו גם הקרקע במתנה, וכשמוכרה אין לבעל החצר כלום בדמי המקח.

דין נוטע ובונה בקרקע חבירו שלא ברשות

והנה מבואר בחושן משפט (סימן שע"ה, א) דהנוטע בחצר חבירו בלא רשות, שדה שאינה עשויה ליטע, אפילו אם הבעלים חפצים בהשבחה יד הנוטע על התחתונה, ואין הבעלים משלמים לנוטע רק ההוצאות בלבד. ואם השביחה פחות מההוצאות, משלמים רק מה שהשביחה. ואם נטע שדה העשויה ליטע והבעלים חפצים בהשבחה יד הנוטע על העליונה, ומשלמים לנוטע השבח שהשביחה השדה, ואם ההוצאה יותר מההשבחה משלמים ההוצאה. ובסעיף ז (שם) כתב הרמ"א, דהבונה בחצר חבירו, הוי כנוטע ברשות שידו על העליונה, וחייב בעל החצר לשלם השבח שהשביח את חצרו.

בנה בחצר חבירו ורוצה הבונה ליטול הבניה

ואם לאחר שבנאה, רוצה הבונה ליטול העצים והאבנים, פסק הרמ"א שאינו יכול ליטול. והיא שיטת הר"ן בחידושיו (בבא מציעא קא, א). ואע"פ שהאבנים שלו, מכל מקום כתב הר"ן, שמיד שבונה זוכה בעל הקרקע בעצים והאבנים. ופסק הרמ"א כדבריו. אבל הנימוקי יוסף (שם נח, א מדפי הרי"ף) הביא שיטת תלמידי הרשב"א דלא אמרינן שזכה בעל הקרקע בבנין, ויכול הבונה לומר את עצי ואבני אני נוטל. ומכל מקום כתב הנימוקי יוסף, שאם לפני שאמר אני נוטל אבני אמר לו בעל הקרקע שרוצה לזכות בבניין ולשלם, זכה מיד בבניין, כיון שבנה על דעת שאם ירצה יזכה בה בעל הקרקע.

תשלום שכר הבניה על ידי שדר או משכיר את הבנין

עוד כתב הרמ"א שאם דר בה הבונה, אם חסר קצת לבעל הקרקע בבניה זו, מגלגלין עליו לשלם לבעל הקרקע כל מה שנהנה. וכוונתו, שכיון שבעל הקרקע זכה בבנין וחייב לשלם לבונה ההוצאות והשבח, אם דר בה הבונה וחיסר קצת לבעל הקרקע, דינו כדר בחצר חברו שלא מדעתו בדבר שאינו עומד לשכירות, שאם מחסרו מעט חייב לשלם כל הנאה שיש לו כפי ששוה שכר הדירה (כמבואר בסימן שס"ג סעיף ו), וכל זה מנכין לו מחיוב בעל הקרקע לבונה.

בעל הקרקע יכול לומר לבונה ללא רשות צא

וכיון שנתבאר שהבונה בחצר חבירו לא זכה בקרקע, אלא שחייב לו בעל הקרקע השבח שהשביח. יש לבאר האם יכול בעל הקרקע לומר לו שיצא מהבית שבנה לאחר שקיבל השכר על ידי שהשכירה לאחר, שכתב הרמ"א (שם) שאם השכירה לאחר מנכים לו מהוצאתיו, או באופן שדר בה והזיק קצת שחייב לשלם לבעל הקרקע ומנכין לו מה שחייב בעל הקרקע (רמ"א שם). והנה מסתימת דברי המחבר משמע פשוט שיכולים לומר לו צא, שהרי זכה בעל הקרקע בבנין, וחייב לו רק תשלום השבח, וכיון ששילם לו, אין לבונה כל בעלות על הבניה בקרקע שאינה שלו.

ואם לא ניכה לו כלל, כגון שלא השכירה ולא דר בה, דחייב בעל הקרקע לשלם לו השבח, נחלקו הראשונים האם יכול בעל הקרקע לומר לבונה תחת התשלום על ההשבחה טול עציך ואבניך. והמחבר פוסק שיכול לומר לו טול עציך אפילו בדבר העומד להבנות, ובביאור הגר"א (שם ס"ק ב) הביא הרבה ראשונים שסוברים שבדבר העומד לבנות אינו יכול לומר טול עציך, וכל זה כשלא קיבל שכר, אבל כשקיבל שכר כגון שהשכירה או שדר בה לכולי עלמא כבר זכה בעל הקרקע בבניין, ואומר לו צא ללא אבנים ועצים. 

ביאור הספק, האם יכול לומר לבונה ברשות - צא 

אבל יש לברר מה הדין אם אמר הבונה לבעל הקרקע בפירוש: "אני בונה ואדור בה", האם גם בזה יכול לסלקו, דנראה לכאורה דאין כל האמור אלא בבונה בלא רשות, או שהסכים שיבנה, אבל אם אמר הבונה בפירוש "אני בונה ואדור בה", או שאמר בעל הקרקע "בנה ודור בה" הרי נתן לו רשות לדור כמה זמן שירצה.

חידוש האבני נזר בדין סוכת הרה"ק מקוצק זי"ע

ודומה לזה כתב האבני נזר (חושן משפט סימן ח), דהבונה סוכה לעצמו על קרקע הקהל בהסכמת הקהל, אפילו לרמ"א שפסק דאינו יכול לומר אבני אני נוטל כיון שמיד זכה בעל הקרקע בבניין, הני מילי בבונה על דעת להשביח את קרקע חבירו, ובנאה לחבירו, אבל כשבונה לעצמו לא זיכה את הבנין לחבירו, ונשאר הבנין שלו. ועל פי זה פסק למעשה בסוכה שבנה הרה"ק מקוצק זי"ע על קרקע הקהל בהסכמתם, ולאחר פטירתו יורשיו ביקשו ליטול הסוכה למקום אחר, והקהל טענו שאינם יכולים ליטול כי זכו הקהל בסוכה על פי הרמ"א, ופסק האבני נזר זצ"ל דיכולים היורשים ליטול את הסוכה כיון שהרה"ק מקוצק זי"ע בנאה לעצמו ולא הקנה אותה לקהל, ולפי זה יש לומר דהוא הדין בבונה לעצמו והבנין שלו, אין בעל הקרקע יכול לסלקו, כי נכנס לדור על דעת לדור בה לעולם.

גם הבונה ברשות לא זכה לדור בה לעולם

אבל באמת זה אינו נכון, דלא מסתבר כלל דיתן אדם מתנה לחבירו ללא תמורה, ומהיכי לומר שהניח לחבירו לבנות בנין על קרקעו לעולם באופן שלא יוכל לסלקו, ואפילו לאבני נזר שהבנין נשאר בבעלות הבונה, אבל יכול בעל הקרקע לסלקו, והתם דנו באופן שהיורשים רצו להסתלק. לפיכך על כורחך לומר דכונת בעל הקרקע היא בשני אופנים: או שרצה לזכות בבניין ולשלם ההשבחה לבונה על ידי שדר בה, וכשיגמר התשלום יצא הבונה. [ואף על פי שביארנו שהאומר דור בחצרי הוא ספיקא דדינא אם בחינם נתכון, פשיטא דבנידון דידן הכל מודים שאין בהכרח לומר שאמר בחינם, כיון שאמר לו בנה ודור, הרי זה כאומר השבח קרקעי ואשלם לך בשכר דירה]. או נימא אפילו שאין כונת בעל הקרקע לזכות בבניין, הניח לבונה לדור בקרקעו כל זמן שניחא לבעל הקרקע, ויכול לתובעו שיטול עציו ואבניו ויצא.

הבונה על הגג

וראוי לציין כי מה שכתבנו שאין דעת אדם לתת בחינם היינו בחצר וכדו' שבעל הקרקע יכול לבנות, אבל אם נטל רשות לבנות במקום שהשותף אינו יכול לבנות שם, כגון על הגג במקום שאין לו דרך להגיע לשם, בזה שפיר יש לומר שנתן לו בחינם לבנות על הגג, דזה נהנה וזה לא חסר. אבל פשיטא שלא נתן לו רק לדור בעצמו ולא לעשות סחורה להשכירה. זאת ועוד, נראה שבזמנינו שבונים מחסנים וקרקעות, אפילו אם נותן לו לבנות במקום שאינו יכול לבנות, כונתו לקבל בתמורה שטח אחר. ולצאת ידי ספק יכתבו הסכם ברור ביניהם.

סיכום וביאור דינים העולים

א. הנוטע שדה חבירו, ובעל השדה רוצה בהשבחה. והנוטע תובע שכר ההשבחה. אם אין השדה עומדת ליטע, יד הנוטע על התחתונה, כיון שלא קצץ לו שכרו וירד שלא ברשות בשדה שאינה עומדת לנטיעה, לפיכך אם השבח יתר על ההוצאה משלם לו רק ההוצאה, ואם ההוצאה יותר מההשבחה משלם לו רק ההוצאה.

ב. הנוטע שדה חבירו, ובעל השדה רוצה בהשבחה. והנוטע תובע שכר ההשבחה. אם השדה עומדת ליטע, יד הנוטע על העליונה ומשלם ההשבחה שהשביח לו שדהו, שהרי נטע שדה העומדת ליטע. ואם היציאה היתה יותר מההשבחה, משלם לו רק היציאה.

ג. הנוטע שדה חבירו, והבעלים רוצים בהשבחה ולשלם היציאה, אבל הנוטע אינו רוצה לקבל שכר היציאה, ורוצה ליטול האילנות שנטע, אינו יכול לומר כן, כיון שהכחיש הקרקע, וחייב להניח הנטיעות ולקבל שכר על עבודתו, בין בשדה העשויה ליטע ובין בשדה שאינה עשויה ליטע, כמבואר בשע"ה סעיף ב. 

ד. הנוטע שדה חבירו, והנוטע רוצה לקבל שכר על עבודתו, אבל הבעלים אומרים לו טול אילנך שנטעת, ואיני חפץ בהם. אם השדה אינה עשויה ליטע, הכל מודים שיכולים הבעלים לומר כן (שע"ה סעיף ב. אבל אם השדה עומדת ליטע, כתב הסמ"ע ס"ק ד (שם) בשם הרב המגיד, דהרמב"ם סובר שאינו יכול לומר כן כיון שעומדת ליטע. אבל הרא"ש והרמ"ה וכן כתב הנימוקי יוסף בשם הרי"ף והרמב"ם, שיכול לומר טול אילנך אפילו בשדה העשויה ליטע ואינו משלם לו מידי.

ה. הבונה חורבת חבירו או בחצרו, ובעל הקרקע רוצה בהשבחה, והבונה רוצה שכר על עבודתו. דינו כדין הנוטע שדה חבירו, דאם עומדת לבנות ידו על העליונה, ואם אינה עומדת לבנות ידו על התחתונה.

ו. הבונה חורבת חבירו או בחצירו, והבונה רוצה שכר על עבודתו, אבל בעל הקרקע רוצה שיטול מה שבנה, דינו כדין נוטע שדה, שאם אין המקום עומד לבנות, הכל מודים שיכול לומר טול אבניך. אבל אם המקום עומד להבנות, נחלקו הראשונים הנ"ל האם יכול לומר טול אבניך, במקום העומד להבנות.

ז. הבונה חורבת חבירו או בחצירו, והבונה אינו רוצה שכר על עבודתו אלא רוצה ליטול האבנים, ובעל הקרקע רוצה לשלם לו שכר על עבודתו. אם אין המקום עומד להבנות, יכול לומר אבני אני נוטל, ואינו דומה לנוטע שדה, כיון שבשדה יש הכחשה, אבל בבניין לא הכחיש הקרקע, ולכן יכול לומר אבני אני נוטל. 

ח. הבונה חורבת חבירו או בחצירו, והבונה אינו רוצה שכר על עבודתו אלא רוצה ליטול האבנים, ובעל הקרקע רוצה לשלם לו שכר על עבודתו. אם המקום עומד להבנות. הדין כך: להרב המגיד בשם הרמב"ם הנ"ל דסובר שבבנין העומד להבנות אינו יכול לומר טול אבניך וצא, גם הבונה אינו יכול לומר אבני אני נוטל ויוצא, שאע"פ שאין כחש קרקע, אבל כיון שבעל הקרקע לא יכול להוציאו, לא עדיף הבונה ממנו. אבל לראשונים הסוברים שאפילו בבניין העומד להבנות יכול בעל הקרקע יכול לומר טול אבניך וצא, נחלקו השיטות האם יכול לומר אבני אני נוטל. דהר"ן פסק שאינו יכול כיון שבנה לבעל הקרקע מיד זכתה שדהו בבניין. אבל תלמידי הרשב"א כתבו דלא זכה מיד אלא אם כן אמר שרוצה לזכות, אבל לפני שאמר שרוצה לזכות, יכול בעל הבנין לחזור בו. ופסק הרמ"א (שע"ה סעיף ז) דאינו יכול לומר אבניי אני נוטל בדין זה.     

 ט. האומר לחבירו בנה בחצרי, לא בחינם נתן לו, אלא שידור בה או ישכירה, ויחזיר לו בזה חובת התשלום. 

פסק דין

לאור המבואר, בנידון דידן, כבר ביארנו שהאח לא זכה בקרקע. ולגבי זכותו בבניין, תלוי בב' הצדדים, או שזכה בה האב, ושילם לבונה עבור השבחת החצר על ידי שדר בה, כי הרי קצת חיסר שבנה שדר בחצרו, והבניין ברשות היורשים. או אפילו נימא שלא זכה בה, יכולים היורשים לומר לו טול עציך ואבניך, ואם אינם רוצים, צריכים לשלם לו ההשבחה. והדעת נוטה לומר שאב האומר לבנו "בנה ודור בחצרי", שהשאיר הבנין בבעלות הבן, וחייבים היורשים לשלם לאח את השבחת הבית שבנה על הקרקע. אבל כיון שאין זה מוחלט, דיתכן שדעת האב היתה שיזכה האב בעצמו בבניה - יעשו פשרה ביניהם.