בס"ד
מס. סידורי:897

פינוי שוכר ממושכר

שם בית דין:מערב בנימין
דיינים:
הרב הרשקוביץ מיכאל
הרב צפרי חיים
הרב שרעבי יעקב
תקציר:
התובע השכיר את דירתו לנתבע, הוא ביקש מהנתבעים לעזוב את הדירה עד ה 1.11 אך הנתבע הודיע לתובע שהוא יעזוב את הדירה רק בסוף נוב' התובע החליט לתבוע את פינוי המושכר. כמו כן הוא תובע 30,000 ₪, חלקם עבור הפרשי שכר דירה לאור העובדה שהוא ביקש מהשוכר לברר מהו שכר הדירה בדירה השכנה על מנת להשוות אותו, דבר שהוכחש על ידי הנתבע. ועוגמת נפש וחוסר הסכמה ללכת לבורר שנקבע מראש.
פסק הדין:
על השוכר לשלם על חודש נוב' כחודש שלם גם אם יתגורר בדירה רק חלק מהחודש.
נושאים הנידונים בפסק:
תאריך:

פסק דין

תובע:

מר ... המשכיר

נתבע

מר .... השוכר

עובדות וטענות

א.      החוזה:

לפני למעלה מארבע שנים עזבה משפחת התובע את ביתה ב.... ועברה ל... את ביתה השכירה, לאחר שעזבה, למשפחת הנתבעת שהגיעה לישוב ... מ... על חלקה של התקופה מאז תחילת השכירות ועד ליום הגשת התביעה, נחתם חוזה שכירות, ואולם על חלק אחר לא נחתם. הנתבעים טענו בכתב ההגנה שהגישו, שעל אף בקשותיהם והפצרותיהם נאלצו לגור בדירה ללא שייחתם ביניהם חוזה רשמי ומסודר בשנתיים האחרונות של תקופת השכירות. ואולם מאידך מתברר שלפני למעלה מארבעה חדשים שלח התובע לנתבע, חוזה שעליו חתם, על מנת שיחתום עליו אף הנתבע, ואולם הנתבע הודה שהוא לא חתם על חוזה השכירות עד עצם היום הזה.

ב.      תביעת המשכיר לפינוי הדירה:

בעת הגשת התביעה לבית הדין כבר היה מוסכם בין הצדדים לסיים את ההתקשרות ביניהם והמחלוקת היתה על מועד הסיום: בעוד שהתובע דרש מהנתבע לפנות את דירתו עד לתחילת נובמבר ולכל המאוחר עד אמצעו, הרי שהנתבע היה מעוניין לצאת רק בסופו. להבנת המחלוקת שבין הצדדים נתאר בקצרה את השתלשלות האירועים, כפי הבנת כל אחד מהצדדים:

·         בתאריך ט"ו בתמוז התשס"ט הודיעו התובעים לנתבעים שהחליטו למכור את דירתם ב.... לדבריהם אמרו לנתבע שאם הקונה יסכים, יפנו הנתבעים את הדירה רק בתום תקופת השכירות.

·         לטענת הנתבעים הודעה זו באה לאחר שהתובעים הבטיחו להם לפני כן שיוכלו להישאר בדירה לתקופה נוספת של שכירות של שנה לפחות. לדבריהם אילצה אותם הודעה זו למצוא לעצמם פתרון לדיור, ועל כן פנו לתובעים בהצעה לקנות מהם את דירתם. הם מוסיפים עוד שכאשר נשאו ונתנו עם התובעים על קניית הדירה, העלו בפניהם גם את האפשרות לקניית דירה חדשה מ..., אם קניית דירת התובעים לא תצא לפועל. קניית דירת התובעים לא יצאה לבסוף אל הפועל משום שלא הייתה הסכמה לגבי המחיר, ועל כן החליטו הנתבעים לקנות דירה חדשה מ... התובע טוען שהנתבע לא הודיעו כשרכש בסופו של דבר את דירת ..., ורק לאחר כחודש ימים שמע על כך ממישהו. התובעים מוסיפים שלאור זאת פנו אל הנתבעים ושאלו למה לא הודיעו להם על קניית דירת ..., ועל כך נענו שכבר הודיעו שישנה אפשרות שירכשו דירה מ...., ועוד הוסיפו התובעים שלנוכח כל זה, תבעו מהנתבעים לקבוע תאריך של פינוי הדירה, כדי שידעו כיצד לנהל את ענייניהם. לדבריהם אמר הנתבע שבחודש נובמבר ודאי שכבר לא יהיה בדירה. הנתבע טוען שהבין בשלב זה שאין התובע מעוניין שיפנה את הדירה, ולכן אין לדעתו לראות בתאריך שנקב התחייבות לפינוי הדירה, למרות שהוא מודה שאכן אמר שיפנה את הדירה "בערך" בסוף אוקטובר.

·         בתאריך י"ג תשרי התש"ע הודיעו התובעים לנתבעים שהחליטו לשוב מ... כדי לגור בדירתם ב...., ועל כן הם מבקשים מהנתבעים לפנות את דירתם עד לסוף חודש אוקטובר, לאור דברי הנתבע על זמן הפינוי. לדבריהם החליטו על כך משום שהבינו שבזמן זה כבר יקשה עליהם למצוא שוכר חלופי והבית טרם נמכר, ולכן כלכלית הסיקו שזה הפתרון הטוב מבחינתם. הנתבע מודה שהבטיח לפנות את הדירה עד הראשון בנובמבר כדי שיוכלו התובעים לשוב אז לדירתם. ואולם באמצע חג הסוכות שלח הנתבע מסרון לתובעים ובו הודיע חד צדדית שיפנה את הדירה רק בסוף נובמבר. מסרון זה הדהים את התובעים שכבר הודיעו לדבריהם, לבעל הדירה שהם שוכרים ב..., על עזיבתה. אשת התובע ניסתה להתפשר עם הנתבע על פינוי הדירה ב... עד לאמצע חודש נובמבר, ועל כך השיב הנתבע שהוא מקווה שיוכל לעמוד בכך אך אינו מוכן להתחייב. לאור זאת החליטו התובעים לתבוע בבית הדין את פינוי הדירה עד לסוף חודש אוקטובר. לשאלת בית הדין אודות ההתחייבות שנתן לפנות את הדירה עד לסוף אוקטובר, ענה הנתבע שמכיון שלא הושלמה עדיין הדירה שקנה וקשה לעבור אליה עד הזמן שנקב בהתחייבותו, ומכיון שהתחייבות זו היתה מתוך לחץ, לכן לדעתו הוא יכול לחזור בו ממנה, ובמיוחד שעל פי הבנתו אין בכך נזק משמעותי לתובע. הוא הוסיף עוד וטען, שלאחר שהתחייב, בדק ומצא שעל פי החוק רשאי המשכיר לתבוע פינויו של השוכר מן הדירה אך ורק באמצעות הודעה של שלשה חדשים מראש, ולכן אינו חייב לעמוד בהתחייבותו לפינוי הדירה עד סוף אוקטובר.

ג.       תביעות כספיות:

בנוסף לתביעת לפינוי הדירה התובע דורש סכום כולל של 30,000 ₪ בגין התביעות שיפורטו להלן:

1)     תביעת המשכיר לעדכון תשלום שכר דירה רטרואקטיבית:

בתחילה היו דמי השכירות בסך 350$ לחודש, לאחר תום שנת השכירות השלישית הועלה הסכום לסך של 1900₪ לחודש ולאחר מכן, בחוזה האחרון, שלבסוף לא נחתם על ידי הנתבע, תבע התובע מהנתבע סך של 2000 ₪ לחודש. התובע טוען שלאחר שנתיים של שכירות, פנה לנתבע וביקשו לברר את סכום דמי השכירות המשולמים בדירה שכנה לדירה המושכרת, כדי לבדוק את שיעור דמי השכירות המקובלים לדירה כדירתו. לטענתו אמר לו הנתבע שאין הבדל משמעותי בין דמי השכירות שהוא משלם לבין אלו הנגבים בדירה השכנה. לדבריו, נוכח לדעת לאחר כמה חדשים, שהוא מקבל לחודש שכירות 400 ₪ פחות מדמי השכירות המשולמים עבור הדירה השכנה. לאור זאת תובע עתה התובע לפצותו על הפער שבדמי השכירות, עבור תקופה של שנה, שבה גבה את הסכום הנמוך משום שלא ידע בתחילת שנה זו את סך דמי המשולמים בדירה השכנה, ולא העלה את דמי השכירות.  הנתבע לעומתו מכחיש מכל וכל טענה זו, ואומר שמעולם לא נדרש לברר את דמי השכירות של הדירה השכנה, ולא אמר על כך לתובע דבר.

2)     תביעות נוספות:

מלבד התביעה בגין הפער בשכר הדירה במשך שנה הנ"ל, טוען התובע שבשל אי ההבנות שפורטו לעיל ואי הבנות שהיו ביניהם במשך תקופת השכירות על דרך תשלום שכר הדירה, נגרמו לו טרחות ועוגמות נפש מרובות, וכמו כן נאלץ לעבור מ.... ל..., ואשתו נאלצה להתפטר מעבודתה בשל כך, והוא תובע שהנתבע יפצה אותו על כל זה.

ד.      תביעה על אי הליכה לבורר מוסכם:

התובע טוען עוד שהסכים עם הנתבע שכל חלוקי דעות בין הצדדים יובאו בפני הרב ..., רב הישוב ..., כדי שיכריע בהם. לדבריו כשתבע מן הנתבע לברר את חלוקי הדעות שנוצרו ביניהם בפני הרב.., סירב הנתבע לכך. אף התובע מודה שהסכמה כזו לא נכתבה בשום חוזה שבין הצדדים, ולדבריו הייתה בעל פה. ואולם הנתבע מכחיש מכל וכל את קיומה של הסכמה כזו. לדבריו סירב לבא בפני הרב ... משום שהבין שהרב .... נוהג לפשר בין הצדדים והוא חפץ היה בבירור הדין.

דיון

א.      פינוי הדירה עד סוף אוקטובר

לפני למעלה מארבעה חדשים, שלח התובע חוזה שכירות חדש, חתום על ידיו לנתבע כדי שיחתום אף הוא עליו, והוא נמנע מלחתום עליו עד עצם היום הזה. על כן אף על פי שהתובע היה מוכן להשכיר את הבית לתקופת שכירות נוספת, והוא אף ביטא זאת בכך שחתם על החוזה, מכל מקום מכיוון שהנתבע לא חתם ולא קיבל על עצמו את מחויבויותיו שלו בחוזה השכירות, אין כל תוקף להסכמת התובע להשכיר, שכן ברור הוא שהסכמתו ומחויבותו להשכיר תלויה ומותנית בהתחייבותו של השוכר למלא את המוטל עליו, והוא לא התחייב בכך[1]. על כן מוזרה היא תביעתו של הנתבע כלפי התובע לאפשר לו להישאר בדירה בשל הסכמת התובע להשכיר לו את הדירה לתקופת שכירות נוספת, שעה שהוא עצמו לא קיבל על עצמו כל התחייבות כשוכר לגבי תקופה זו. כמו כן ברורה היא תביעתו של התובע לדעת לפחות מתי יפנה הנתבע את הדירה, כדי שיוכל לנהל את ענייניו במצב זה שנוצר כשאינו יודע בבירור מה תהא על דירתו שלא נחתם עליה חוזה שכירות. שהרי בעצם יש לו גם זכות מלאה לקבוע עד מתי יוכל הנתבע להישאר בדירתו, שהרי לא הייתה כל התחייבות מצדו כלפי הנתבע על כל תקופה של שכירות[2]. לאור זאת, לאחר שנהג התובע כלפי הנתבע בדרך של התחשבות, שאל עד מתי יוסיף להתגורר בדירה, ונענה מפי הנתבע שבנובמבר הדירה בודאי תהא פנויה, ולאחר שבערב סוכות התחייב הנתבע לפנות את הדירה עד לסוף אוקטובר, צורמת היא מאד הדרך שבה נקט הנתבע, כשהתנהל בדירה כבתוך שלו, והודיע באורח חד צדדי באמצעות מסרון לתובע, שיישאר בדירה עד סוף נובמבר, למרות שלא קיבל ממנו כל הסכמה לכך. הטענה שההתחייבות ניתנה מתוך לחץ ולכן אין לה תוקף, אינה מקובלת, שכן תמיד אפשר יהיה לטעון כן, ולא יהא לדבר סוף, ועוד שכבר מצאנו בהלכה שגם הקנאה שנעשתה מתוך כפיה אף היא חלה, מטעם ש"אגב אונסיה גמר ומקני". ובעיקר שכבר לפני כן הודיע הנתבע לתובע שבנובמבר כבר לא יהא בדירה, והתובע סמך על כך, ובעיקר שכאמור הישארותו בדירה תלויה ברצונו של התובע.

ואף טענתו כי על פי החוק אינו חייב לפנות כיון שלא הייתה תביעה לפינוי שלשה חדשים מראש, אינה נכונה, ראשית משום שחוק זה חל רק כאשר חלה שכירות ששני הצדדים מחויבים לה, מה שאין כן בנידון דידן[3]. ועוד שאף אם היינו אומרים שחוק זה חל אף בנידון דידן, בהתחייבות שנתן הנתבע לפנות את הדירה עד סוף אוקטובר מחל על זכות זו.

ואמנם כבר נחלקו פוסקים ראשונים אם התחייבות של השוכר לפנות את המושכר לפני תום זמן השכירות מועילה לבדה[4], או שלמרות שתמיד מחילה אינה צריכה קניין, בזה צריך אף קניין משום שהוא מוחזק במושכר, ואולם בפשטות בנידון דידן יודו כולם שאין צריך קניין, שכן בזה לא חלה שכירות ששני הצדדים מחוייבים לה.

לאור כל זה הגענו להחלטתנו בפסק הביניים מ‏יום רביעי י' חשון תש"ע שבו נקבע שאם רצונו של הנתבע להמשיך להתגורר בדירה לאחר חודש אוקטובר, אם זה יתאפשר מבחינת התובעים, עליו לשלם שכירות עבור כל חודש נובמבר אף אם יתגורר בדירה חצי חודש בלבד, ומלבד זאת עליו לפצות את התובעים על שלא יצא בזמן שהתחייב לצאת, סה"כ 2500 ₪. יצויין שסכום זה נקבע מתוך שיחת בית הדין עם הנתבע שהובהר לו שעליו לשלם שכירות של חודש שלם שכן קשה למצוא שוכר לחצי חודש, והוא הבין זאת ואמר שאף הוא לכך נתכוין, ועוד הבין שעליו לפצות את הנתבע על כך שלא עמד בדבורו לפנות עד סוף אוקטובר, אלא שאמר שעד 500 ₪, זה נראה לו סביר. ועל פי זה נקבע הסכום. אלא שבסופו של דבר החליט הנתבע שהוא מעדיף לפנות את הדירה עד סוף אוקטובר, ועל פי עדות התובע, עמד בדבורו ופינה את הדירה בזמן שהתחייב לפנותה.

ב.      תביעות פיצויים

על התביעה לפיצוי בגין הפרשי שכר הדירה

הנתבע מכחיש מכל וכל את טענת התובע כאילו נתבקש על ידו לברר מהו שכר הדירה המשולם בדירה הסמוכה כדי לקבוע על פי זה מה יהא שכר הדירה בשנה השלישית של השכירות, וטוען שלא דבר על כך דבר עם התובע. ואף אילו היה נודע סכום שכר הדירה בדירה הסמוכה עדיין לא ברור שהשוכר התחייב לשלמו. על כן אין כל ראיה לתבוע את הנתבע על כך.

על התביעה בגין עגמת הנפש וטרחות וטרדות שנגרמו לתובע בגין אי הבנות שהיו ביניהם כנ"ל במשך השכירות

על עגמת נפש אין בהלכה יסוד לחייב, מה גם שקשה לאמוד את שיעורה ושוויה ולכן אי אפשר לחייב עליה. גם על ההכרח לשוב ל.... משום שהיה חשש שלא ימצא שוכר לדירה, אי אפשר לחייב את הנתבע הטוען בצדק שאולי הייתה אפשרות למצוא שוכר מתאים חלופי.

ג.       שאלת הבוררות המוסכמת

לצערנו אין אנו יכולים לקבוע על כך דבר משום שאין לכך כל ראיה, והצדדים חלוקים ביניהם אם הייתה הסכמה לכך או לאו.

החלטה

לאור כל זה אנו מחליטים שמאחר שהנתבע פינה בסופו של דבר את דירת התובע בזמן שהתחייב לפנותה, אין לחייבו מעבר לכך דבר. ומקוים שבזה הוסרו סופית אי ההבנות שהיו בין הצדדים, והאמת והשלום אהבו.

ניתנה ביום________________

ועל כך באנו על החתום

 

דיין

הרב חיים צפרי

 

אב"ד

הרב מיכאל הרשקוביץ

 

דיין

הרב יעקב שרעבי



[1] ואמנם יש שפסקו שאפשר שיחולו מחדש חיובי השכירות אף ללא הסכמה מחודשת כגון בנדון שבתשובת הרא"ש שהובאה בטור חו"מ סימן שי"ב: "ששאלת בעניין שכירות הבתים שיש ראשי שנים קבועים לשכירות הבתים והכל יודעים מתי כלה הזמן וראובן שכר בית משמעון לשנה אחת ואחר שכלתה השנה נשאר בבית חודש אחד ולא דברו זה עם זה כלום בשכירות שנה הבאה ואח"כ רצה ראובן ליתן שכירות מה שדר בבית עד עתה ולצאת ושמעון אומר כיון שלא הודעתני שלא היה רצונך לישאר בבית סמכתי עליך שתשאר בו ולא בקשתי שוכר אחר ולכן אתה חייב לי שכירות שנה שלמה אף אם תצא. תשובה הדין עם שמעון דכיון שרגילין לשכור הבתים לשנה ונכנס חודש בשנה השנית נתחייב בשכירות כל השנה כי כבר (נשתכרו כל הבתים) [ס"א שכרו כל השוכרים] ולא ימצא להשכירו והיה לו להודיעו איני רוצה לדור בביתך אלא חודש וכיון שלא הודיעו סמך האחר עליו שידור בבית כמנהג העיר ששוכרים הבתים לשנה ונתחייב בשכירות שנה אחת". וכך הובא להלכה בשו"ע שם. והיינו שבנידון זה שבו עוסקת תשובת הרא"ש יתחייב השוכר שהמשיך להתגורר במושכר לאחר תום זמן השכירות, לשלם שכירות של שנה שלמה נוספת גם אם ירצה לעזוב את המושכר בתוך שנה זו. ואולם מתשובה זו נמצאנו למדים שבמקום שאין זמנים קבועים לכולם לשכירות, אין הדין כן. ובעיקר בנידון דידן שהמשכיר כתב חוזה חדש שבו דמי שכירות בשיעור שונה מזה שהיה בשכירות שלפניה, ברור ששני הצדדים מודעים לכך ששכירות שנה זו כפופה להסכם חדש זה, והוא לא נחתם בידי שני הצדדים.  

[2] הרי"ף הרמב"ם הר"ח הרא"ש וראשונים נוספים, כתבו להלכה על פי דברי הירושלמי, שכשתם זמנה של שכירות שנקצב לה זמן, יכול המשכיר להוציא את השוכר מיד, ואפילו בימות הגשמים, וכן פסקו להלכה הטור והשו"ע, למרות שרש"י בפירושו לב"מ דף ק"א ע"ב חולק וסובר שאף בזה צריך להודיעו, יעויין שם. ואמנם בערוך השלחן חו"מ סימן שי"ב סעיף כ"ד כתב מסברא דנפשיה, שבמקום שהמשיך השוכר לגור במושכר לאחר תום הזמן שקצבו לשכירות, ולא אמרו זה לזה דבר, הרי זה כשכירות סתם שצריך להודיעו שלשים יום מראש שרוצה שיצא, ואולם במאירי לב"מ דף ק"א ע"ב מפורש שאף בכגון זה יכול להוציאו מיד מבלי שיודיעו מראש, והיינו שאינו סובר שמכיון שבתחילה, כשהוסיף השוכר לגור במושכר לא אמר לו המשכיר דבר, חשוב כשכירות סתם, ועל כן כתב שיכול להוציאו מיד.

ואכן בנידון דידן שנכתב חוזה שכירות חדש ובו מחיר חדש לשכירות, בתום זמן השכירות הקודמת, על הזמן שלאחר מכן, ברור ומוסכם היה שלא תהא זו שכירות סתם אלא על פי האמור בחוזה. ולכן מכיון שהחוזה לא נחתם, בפשטות אף גדר של שכירות סתם אין בזה, ואין צריך להודיעו אף לדעת בעל ערוך השלחן.

[3] מלבד כל זה נראה שהנתבע לא הבין את לשון החוק בסעיף 19, הרלבנטי הדן בסיום השכירות:

) 19א) לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני.

    (ב) ניתנה הודעה כאמור בסעיף קטן (א), תסתיים השכירות:

 (1) כשנקבעו דמי השכירות בסכום מסויים לתקופות קצובות - בתום התקופה המתחילה בסמוך לאחר מתן ההודעה, או כעבור שלושה חדשים לאחר מתן ההודעה, הכל לפי המועד הקצר יותר;

 (2) בכל מקרה אחר - במועד שנקבע לכך בהודעה, ואם מועד זה היה בלתי סביר - תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה.

במילים אחרות, לפי החוק, שכירות קצובה שהצדדים המשיכו לקיימה החוזה הופך מעתה להיות שכירות שלא קבעו לו מועד, וסיומו טעון הודעה מוקדמת לצד שני. מועד ההודעה המינימאלי נקבע למועד הקצר ביותר שבין שלשה חדשים לבין המועד הקרוב של ה"תקופה הקצובה". לפי זה בשכירות שנדונה בענייננו שהתשלום נקבע לפי חודשים, היה לצד הנתבע זמן עד לסוף החודש שמתחיל לאחר כלות החודש שבמהלכו ניתנה ההודעה.  

[4] ראה שו"ת הריב"ש, סימן תק"י (דבריו הובאו בבית יוסף, סימן שיב, מחודש ג; סמ"ע, סימן שטו, ס"ק ב; קצות החושן, סימן שטז, ס"ק ג).

תגיות

השכרה לתקופה קצובה - אין צורך בהודעה מראש על סיום השכירות חוק השכירות והשאילה - הודעה מוקדמת לסיום שכירות המשכה - הצורך בהסכמה מפורשת דרך עשיית הביטול - הצורך בקנין שטר שכירות/חוזה שכירות - שאינו חתום על ידי שני הצדדים