בס"ד
מס. סידורי:894

עזיבת שכירות באמצע בגלל תחושת בטחון שירדה

שם בית דין:מערב בנימין
דיינים:
הרב ברכיהו רחמים רמי
הרב שרעבי יעקב
הרב צפרי חיים
תקציר:
שוכרים שכרו קרוואן מהישוב, ולאחר זמן מה עזבו לפני תום מועד השכירות הישוב המשיך לגבות את התשלומים לפי החוזה. לטענת התובעים עזיבתם נבעה מירידה בתחושת הביטחון בגלל שינוי במדיניות האבטחה של הישוב, הם גם תובעים נזקים שנגרמו להם ממעבר הדירה, אך הם מסכימים לוותר על תביעות אלו. לטענת הנתבעים מעולם לא הובטח לתובעים שיהיו חיילים סמוך למקום מגוריהם. כמו כן הם אמרו שאם התובעים היו מודיעים להם על הבעיה היו מוצאים להם דיור חלופי בישוב.
פסק הדין:
על התובעים להמשיך לשלם את השכירות לפי תנאי החוזה, בית הדין ממליץ למזכירות הישוב לשקול את המשך הגבייה.
נושאים הנידונים בפסק:
תאריך: י' אדר תש"ע

ב‏יום רביעי י' אדר תש"ע חתמו בפני בית הדין הצדדים על שטר בוררות המסמיך את בית הדין לדון בתביעתם.

פסק דין

התובעים

מר ... וגב' .....

הנתבעים

מזכירות היישוב ... על ידי חברי המזכירות  ....

עובדות וטענות

עובדות מוסכמות

התובעים התגוררו ביישוב ..., בשכונת ... בקרוואן שהושכר להם מהאגודה השיתופית .... בין הצדדים נערך חוזה שכירות לשנה, בתשלומים חודשיים, ובו נקבע שהשוכרים יחויבו במלוא התשלום גם אם יעזבו את הנכס המושכר לפני תום מועד השכירות. לאחר שנת שכירות חידשו הצדדים את החוזה לשנה נוספת. באמצעה של שנה זו עזבו השוכרים את הקרוואן מסיבות שיפורטו להלן. האגודה מצידה המשיכה בגביית השכירות, בהתאם לחוזה. לבית הדין הוסבר שההיגיון בסעיף זה הוא שקרוואן שנעזב באמצע השנה קשה לאכלסו עד לתקופת הקיץ הבא וכך מפסיד הישוב את השכירות אותו יכול היה לקבל אילו משפחה אחרת הייתה נכנסת.

טענות התובעים

טענתם העיקרית של התובעים היא שהמשך הגביה עבור השכירות הינה שלא כדין, שכן התובעים נאלצו לעזוב את הדירה עקב דרדור בתחושת הביטחון האישית שלהם. זאת בעקבות שינוי במדיניות, ובהחלטות הרבש"ץ והמזכירות, שגרמו בסופו של דבר להוצאתם של חיילי האבט"ש מהשכונה.

בכתב התביעה פורטו גם תביעות נוספות, ישירות ועקיפות שנגרמו להם בגין המעבר:

400 ₪ למשך שישה חודשים עבור הפרש בשכר דירה - סה"כ 2,400 ₪; 

500 ₪ למשך שישה חודשים עבור מיסי ישוב, מיסי בית כנסת וחינוך ילדים - 3,000 ₪;

עוגמת נפש להם ולילדיהם והוצאות כספיות לא מתוכננות - 10,000 ₪;

עלות הגשת התביעה לבית הדין - 200 ₪.

כבר בראשית הדיון בבית הדין הבהירה התובעת שעיקר תביעתם היא על המשך הגביה ואם זו תוסדר, אין להם כל תביעות נוספות. כמו כן, התובע הודה שבכל מקרה תכננו לעזוב בסוף השנה ולכן התביעה בגין ההוצאות הכספיות של המעבר אינה רלבנטית.

לשאלת בית הדין על התביעה בגין הפער של שכירות הדירה והתשלומים האחרים בישוב החדש, שהדבר נגרם מתוך בחירתה שלהם למקום מגורים יקר יותר, ענו התובעים שהמגורים באזור הינם הכרחיים בשל עבודתה של האישה, ולא הייתה כל אלטרנטיבה זולה מזו שבחרו.

לשאלה מדוע ההרעה בתחושת הביטחון מצדיקה את ביטול  החוזה עונים הנתבעים:

א. הם הגיעו לשכונת .. על דעת החיילים המצויים שם, דבר שיצר אצלם תחושת ביטחון.

ב. הוצאת החיילים על ידי הנתבעים ואחראי הביטחון (הרבש"ץ) נעשתה בחוסר סמכות, היות ולדעתם הגוף הרשאי להחליט על כך, הוא "אסיפת החברים" של הישוב. האסיפה לדעתם, לא הייתה מקבלת החלטה כזו.        
הראיה לכך לדבריהם היא כי תביעת אחד החברים, שהיה בעבר רבש"ץ היישוב, בגין החלטה זו, הובילה את הנתבעים להודיע על החזרת החיילים. ברם למרות הצהרת היישוב הדבר עדיין לא נעשה בפועל. יצוין שהתובע הביע בשעתו מחאה גלויה כנגד המהלך.

לשאלת בית הדין מדוע לא ארגן אסיפה כזו, ענה שמכיוון שאינם ותיקים בישוב מהלך כזה לא היה צולח.    

טענות הנתבעים

לדעת הנתבעים אין שום עילה המצדיקה את הפרת החוזה על ידי התובעים.

         א.         הנתבעים הבהירו שלא הייתה החלטה להפסקת השמירה של החיילים אלא להעתקת מגוריהם לשכונה סמוכה וזאת משיקולים שונים.

         ב.         טענת התובעים שחתמו על החוזה על סמך ההנחה שמגוריהם נמצאים בשכנות לחיילים, אין לה כל בסיס. מעולם לא הובטח לתובעים שיהיו חיילים בשכנות להם.

          ג.          בתקופה האחרונה החיילים התגוררו בכלל במקום מרוחק מהתובעים.

         ד.         בעבר החיילים שוכנו בשכונה אחרת לגמרי.

         ה.         אשר לטענה שהחלטה נתקבלה בחוסר סמכות וללא שיקול דעת ראוי משיבים הנתבעים שההחלטה נבעה משיקול דעת מלא, והיו שותפים לה רב היישוב, המזכירות והרבש"ץ.

          ו.          שאלת הימצאות החיילים בישוב אינה שאלה של פיקוח נפש. ביישובי הסביבה אין חיילים. גם לשכונת ... הצבא סירב בעבר להביא חיילים. דווקא הנתבעים עודדו את גורמי הצבא להציב חיילים בשכונת ...

          ז.          בעבר גם כן היו מקרים בהם היישוב סירב לקבל חיילים במקרים מסוימים.
כך למשל סירב הישוב לקבל חיילי אבט"ש כאשר היה מדובר בחיילות בנות.

         ח.         מאידך לפרקים, גם הצבא משיקוליו, אינו מקצה חיילים לישוב כלל.

         ט.         תושבים רבים בשכונת ... סבלו ממגורי החיילים בשכונה. בתקופה האחרונה גרמו החיילים גם לנטל על היישוב. שכן הצבא אינו מממן את עלויות החיילים, אפילו לא את עלות החשמל והמים.

          י.          עוד טוענים הנתבעים שלא היו מודעים לעומק המצוקה אליה נקלעו התובעים. לו היו יודעים זאת היו מציעים להם פתרון מגורים חלופי בתחומי היישוב למשל בשכונת .... מנגד התובעים טוענים שבדקו את כל החלופות ולא מצאו משהו שעונה לצרכיהם.

דיון הלכתי

א.     שכירות לזמן קצוב מחייבת את השוכר במלוא התשלום גם אם בחר השוכר לצאת מהמגורים לפני תום המועד[1]. קל וחומר כאשר בחוזה שנחתם בין הצדדים יש התחייבות מפורשת על כך.

ב.      השאלה העומדת לדיון היא האם יש בטענת התובע כדי להצדיק ביטול התחייבותו. נראה שיש לבחון את העניין משתי פנים:

1)    מחד טענת אונס. אם היינו מקבלים את הטענה שהוצאת החיילים הינו מצב של "אונס" שאינו מאפשר את המשך השימוש בנכס, הפסיקה אינה נקייה מספיקות וככל הנראה היינו הולכים אחר המוחזק.[2]

2)     מאידך העובדה שהתנהגות הנתבעים גרמה, במידה רבה, למציאות שבה חיילים אינם שומרים יותר בשכונת ... האם התנהגות זו מהווה הפרת חוזה מצד הנתבעים בכך שהם מונעים מהשוכר "מגורים שקטים",[3] ונותנת עילה ביד התובעים לבטל את השכירות?[4]

ג.       ברם, בנדון דידן נראה כי אין בית הדין צריך להיזקק לשאלות הללו. התובעים באו לגור ביישוב, ובהתאם לכך אף חתמו על חוזה שכירות, על דעת כך שהיישוב מנוהל על ידי הנתבעים. בית הדין לא השתכנע שהחלטת הנתבעים חורגת מסמכותם. בית הדין גם לא השתכנע כי החלטת הנתבעים אינה עומדת במבחן הסבירות, ולפיכך אינו רואה אותם כמי שגורמים באופן אובייקטיבי לאיום מוחשי או לביטול "המגורים השקטים". נראה כי אף על פי שהתובעים מגדירים את המצב כאונס, וכהרגשת פיקוח נפש, אין הדבר כן, שהרי כלל תושבי השכונה ממשיכים לגור שם.

ד.      יחד עם זאת, אין עוררין על כך שאצל התובעים נוצרה תחושה סובייקטיבית של אובדן ביטחון עד "חוסר שינה בלילות" כהגדרתם. אנו ממליצים לנתבעים לשקול מחדש את המשך הגביה במתכונתה הנוכחית. על פי דברי הנתבעים השכרתו המחודשת של הקרוואן תפסיק אוטומאטית את הגביה מהתובעים. דא עקא, בשל גודלו של הנכס קשה למצוא לו שוכרים באמצע השנה. אנו מציעים לנתבעים לפטור את התובעים החל מהרגע בו יצליחו להשכיר קרוואן אחר בישוב.

החלטה

התובעים חייבים לעמוד בהתחייבותם ולשלם את המשך דמי השכירות. יחד עם זאת אנו ממליצים למזכירות ... לשקול את המשך הגביה. ועל כך באנו על החתום ביום שני יד בניסן התשע.

 

דיין

הרב חיים צפרי

 

אב"ד

הרב יחזקאל קופלד

 

דיין

הרב יעקב שרעבי

 

 



[1] וכך פסק רבינו תם (בבא בתרא נא ע"ב ד"ה במתנה) והרשב"א (שו"ת הרשב"א חלק א, סימן אלף כח) שמכיון ש"שכירות ליומיה – ממכר הוא" הרי שאפילו מת השוכר בתוך הזמן, חייבים היורשים בתשלום המשך השכירות.

[2] אמנם ברמב"ם (הל' שכירות, פרק ה, הלכה ו), ובעקבותיו בשולחן ערוך, נפסק בעניין מניעת שימוש בשל אובדן הנכס המושכר: "בית זה אני משכיר לך ואחר שהשכירו נפל ... מחשב על מה שנשתמש בו ומחזיר לו את שאר השכירות". מאידך, בעניין מניעת שימוש הרמב"ם פוסק (שם הלכה ו) : "השוכר את הבהמה ... נלקחה לאנגריא, אף על פי שאין סופה לחזור אם נלקחה דרך הליכתה, הרי המשכיר אומר לשוכר 'הרי שלך לפניך' וחייב ליתן לו שכרו משלם". הפוסקים הדנים בישוב הסתירה נוקטים כאמת כמידה: "מזלו" של מי גרם לאונס. יש מי שטוענים  שכעיקרון גם מניעת שימוש היא "מזלו" של המשכיר, אלא אם יוכיח המשכיר ש"מזל" השוכר הוא שגרם. (ראה: סמ"ע סימן שכא ס"ק ו; נתיבות המשפט, סימן שכא, ס"ק א); מנגד יש הטוענים שככלל, כל מניעת שימוש שאינה קשורה לאבדן הנכס הרי היא "מזלו" של השוכר (ראה שו"ת פני משה חלק ב, סימן לב שפסק כך בעניין גזירת ה"ווזיר" שביקר בהר הבית, וכשראה נשים יהודיות הצופות מחלונות הבתים לכיוון ההר גזר לסלק את כל היהודים מהאיזור. פני משה חייב את השוכרים להמשיך ולשלם לבעלי החזקה על הדירות שכן מזלם הוא שגרם).

[3] וכלשון מהרש"ך, המובא בשו"ת משפט צדק, חלק ב, סימן לא: "שהמשכיר חייב לתקן ולהעמיד לשמעון השוכר בית המושכרת בהשקט ובבטחה"

[4] ראה נתיבות המשפט, סימן שיב, ס"ק ה. עצם הקביעה לפיה יש לראות בהפרעה של המשכיר למגורי השוכר משום הפרת חוזה אינה נקייה מספיקות. ומפוסקים אחדים נראה שהמסגרת לבחון את הפרעתו היא במסגרת דיני הנזיקין או נזקי שכנים (ראה ערך ש"י חו"מ סימן יב סעיף ב). 

תגיות

עזיבת המושכר לפני סיום התקופה - עזיבת השוכר לפני תום תקופת השכירות באונסין - החיוב בדמי שכירות כשקרה אונס למושכר