בס"ד
מס. סידורי:582

ערעור ובניית קיר תמך בין שני מגרשים

שם בית דין:גוש עציון
דיינים:
הרב פרל גדעון
הרב לוי שלמה
הרב ביק עזרא
תקציר:
הצדדים הם בעלים על מגרשים שכנים בהפרשי גבהים. הנתבע (בעל המגרש העליון) בנה קיר התומך במגרש שלו. התובע טוען שהקיר רעוע וכי הקיר מונע ממנו לנצל את שטחו כיוון שהוצאת המילוי התומך בקיר עלולה לערער אותו, בנוסף טוען התובע כי הקיר חורג לשטחו וכי הוא בנוי בניגוד לתקנות היישוב. הנתבע מודה שהכותל רעוע ומוכן לחזקו בתנאי שהתובע לא יחפור בסמוך אליו.
פסק הדין:
בית הדין פסק כי על הנתבע לחזק את הקיר בהקדם על מנת למנוע סכנה ודחה את יתר התביעות.
נושאים הנידונים בפסק:
תאריך:

התובע: א, בעל המגרש התחתון

הנתבע: ב, בעל המגרש העליון

התביעה:

התובע והנתבע בונים את ביתם בישוב.

המגרש של הנתבע נמצא מעל המגרש של התובע בהפרש גובה של שמונה מטר.

הנתבע בנה בקצה מגרשו באמצע הצוק שבין המגרשים קיר תמך, התומך את מגרשו.

לפי מדידות התובע קיר התמך חורג ב 60 ס"מ מגבול המגרש לתוך המגרש של התובע.

אורך קטע הגבול המשותף בין המגרשים הוא כשישה מטרים.

לפי ההוראות של המזכירות, במקרה שלא בונים קיר משותף צריך כל צד להיכנס מטר לתוך מגרשו ולבנות שם את הקיר.

התביעה עוסקת בשלושה דברים:

א. לדברי התובע הקיר מסוכן מאד מכיון שהוא עלול להתמוטט, ולכן יש למנוע את הסכנה באופן מידי. בנושא זה צורפו מסמכים המעידים על מצב הקיר.

ב. הקיר נתמך על ידי מילוי הנמצא במגרשו של התובע, הסרת המלוי על ידי התובע תביא להתמוטטות הקיר, ולכן במצב הנוכחי התובע אינו יכול לחפור במקום המילוי ואינו יכול להשתמש בשטח זה.

ג. כאמור לעיל ישנה חריגה של הקיר עצמו בשטח התובע וכן חריגה מהתקנות.

לאור הנ"ל התובע דורש את סילוק הקיר או לחילופין חיזוק הקיר באופן כזה שימנע את הסכנה ויאפשר לו לחפור עד קצה המגרש שלו.

תשובת הנתבע:

הנתבע טוען שבעלי המגרש התחתון קיבלו תוספת שטח למגרשם, ועליהם להימנע מחפירה המסכנת את הקיר. לדבריו גם במגרש השכן ובעוד מגרשים בעלי המגרש התחתון נמנעו מלחפור עד קצה המגרש לצורך בניית קיר תמך.

הנתבע מודה שבמצב הנוכחי הקיר מסוכן, לדבריו הוא מוכן לבצע עבודות לחיזוקו בתנאי שהתובע לא ימשיך לחפור בסמוך לקיר.

לדבריו היה עדיף שהקיר ייבנה במשותף אולם התובע לא רואה צורך להשתתף בקיר.

הנתבע אינו סבור שעליו להרוס את הקיר הקיים שנבנה בהשקעה כספית גדולה ולבנות קיר אחר שידרוש השקעה גדולה נוספת.

בית הדין ביקש משני הצדדים להגיש הצעות לפתרון הבעיה. התובע הגיש מסמך מהמהנדס שלו לפיו קיימות שלוש אפשרויות:

א. לפרק את הקיר.

ב. לחזק אותו.

ג. לבנות קיר תמך מדורג.

מדברי התובע עולה שהאפשרות השניה יקרה ביותר והאפשרות השלישית גם יקרה וגם אינה מקובלת עליו מאחר שהוא אינו מוכן להקצות שטח ממגרשו לטובת קיר מדורג. למעשה מבחינתו הדרישה היא לפירוק.

במקרה שהנתבע יבחר באפשרות השניה הוא מוכן לדבריו לפנים משורת הדין להשתתף בסך 1600 דולר.

הנתבע הגיש הצעה לחיזוק הקיר – החיזוק אפשרי רק אם התובע יימנע מחפירה וסילוק המילוי.

נציג בית הדין ביקר באתר בנוכחות הצדדים לצורך הבנת טענותיהם, לאחר מכן ביום שישי כ"א בשבט ביקר בית הדין כולו באתר.

בירור הדין

א. הקדמה

לאור המצב שתאר התובע הדבר הדחוף ביותר הוא למנוע את הסכנה, פסק הדין דלהלן מותנה בכך שייעשה כל הנדרש על מנת למנוע מכשול, וכפי שיובהר להלן.

השאלה הראשונה העומדת בפנינו היא האם על התובע לוותר על שימוש בשטח מסוים בקצה המגרש, כדי שלא לפגוע בקיר הקיים שם.

לכאורה כל אדם רשאי לעשות בתוך שלו ככל העולה על רוחו וא"כ מה כוחו של שכן למנוע משכנו לחפור בתוך המגרש שלו?

ברם ענין זה הוא הנקודה המרכזית של הלכות שכנים; כל אדם רשאי לעשות בתוך שלו כל זמן שאינו מזיק לחברו, אולם כאשר נוצר מצב שאדם עושה בתוך שלו פעולה שעשויה להגביל או להזיק לחברו שגם הוא עושה בתוך שלו נשאלת השאלה ידו של מי על העליונה.

משל לדבר, אדם העושה רעש בתוך ביתו, לכאורה הרי הוא נמצא בתוך ביתו וא"כ הוא רשאי לעשות כרצונו, אולם מאידך הרי רעש זה מפריע לשכן שגם הוא נמצא בתוך שלו.

וכך כותב החזו"א בסוגיית כותל:

"נראה דענין קביעת ההרחקות נמסרה לחכמים, כי לעולם אין שימושי בני האדם מצטמצמים כל אחד בחלקו, כי החופר בור בצד המצר משמש קרקע של חברו לו כותל..... ונצטוינו שחכמים ישקלו הדברים כפי הראוי והנכון לפי טבע העולם".

כלומר נזקי שכנים אינם כשאר נזקים, בנזק רגיל יש אחד מזיק ואחד ניזק, בנזקי שכנים התועלת של האחד באה על החשבון של השני ולכן יש לדון זאת ביתר זהירות.

ב. חפירה בסמוך לכותל

כתב הרמב"ם הלכות שכנים פרק ט הלכה א:

"לא יחפור אדם בור ולא שיח ולא מערה ולא יביא אמת המים ולא יעשה בריכת המים לשרות בה בגדים לכבס בצד כתלו של חבירו אלא אם כן הרחיק מכותל שלשה טפחים, ויסיד בסיד לכותל בור זה או מקוה המים זה או כותל האמה מצד חבירו כדי שלא יבליעו המים ויזיקו כותל חבירו".

מקור דברי הרמב"ם בב"ב דף יז:

"לא יחפור אדם בור סמוך לבורו של חבירו".

הרמב"ם סובר שאין לחלק בין כותל בור לכותל ממש ולכן אסור לעשות כל פעולה העלולה לגרום לכותל נזק.

השו"ע בחו"מ ס' קנ"ה סע' י' פסק כדברי הרמב"ם.

דברי הרמב"ם והשו"ע לכאורה פשוטים אסור לאדם לחפור בשטח שלו כאשר חפירה זו תגרום נזק לכותל של שכנו.

לגבי בור אנו מוצאים בגמ' וכן בשו"ע בסעיף י"ח הבחנה בין שדה העשויה לבורות לשדה רגילה. בשדה העשויה לבורות גם החופר הראשון צריך להתרחק ג' טפחים, האם גם כאן נאמר שבונה הקיר היה צריך מראש להתרחק כדי שרעהו יוכל לעשות גינה?

התוס' שם בב"ב דף יז: מקשה:

"קשה לרשב"א דהא מפסיד הוא שאם יטע אילן יצטרך להרחיקו יותר מחמת שסומך זה עד המיצר דמרחיקין האילן מן הבור חמש ועשרים אמה".

כלומר, כאשר הלה חופר בור בקצה שדהו הוא מונע מחברו לטעת עץ במרחק חמש ועשרים אמה וא"כ בכל מקרה נאמר שאין לסמוך את הבור לקצה השדה? מסביר התוס':

"וי"ל דמכל מקום אינו עושה לו היזק דהא דמרחיק יותר לא מפני שלא יזיקנו הבור אלא מפני שלא יזיק הוא לבור ולהכי אין לזה להניח מלסמוך בשביל כך דאם לא כן ירחיק כל כ"ה אמה את בורו".

ההרחקה היא לא בגלל שזה יפגע בשימוש של השני בשדהו, ההרחקה באה רק כדי שהוא לא יזיק לשני כאשר הלה יבנה את הבור שלו. דהיינו אם הלה יבנה בור סמוך לבור הראשון גם בור הראשון יזיק לשני ולכן את זה יש לקחת בחשבון, אולם אם הבעיה היא שחברו יצטרך להרחיק את העץ אין כאן חיוב הרחקה מאחר שבכל מקרה אני לא מזיק לו יש כאן מניעת שימוש כדי שהוא לא יזיק.

לפי זה בכותל אין משמעות לעובדה שהשדה עומדת לבנות קירות או לעשות גינות ליד הקיר שהרי הקיר אינו מזיק לגינה הוא רק עלול למנוע את עשייתה, החשש הוא שהגינה תזיק לקיר וא"כ אין זה דומה לשדה העשויה לבורות.

כשם שראינו שבעל הקיר אינו חייב להרחיק את הקיר כך ברור לכאורה שאם הקיר עדין לא היה עומד, בעל המגרש התחתון היה רשאי לחפור עד קצה המגרש ואינו חייב להרחיק כדי ששכנו יוכל לבנות קיר. כלומר בהל' שכנים מאחר שלא מדובר במזיק וניזק רגילים שאחד הולך ופוגע ברכוש חברו, הקודם זוכה. אם התחתון קדם וחפר העליון יצטרך להרחיק את הכותל ואם העליון קדם ובנה התחתון צריך להימנע מחפירה.

דברים אלו מפורשים בתשובת הרשב"א ח"א ס' אלף קל"ב העוסק בעקרונות נזקי שכנים. מפאת חשיבות הדברים נלך בדרכם של הב"י והסמ"ע ונצטט חלק מדברי הרשב"א:

"תשובה תחלת כל הדברים אני צריך להקדים לכם הקדמה כדי שלא תסתפק מחשבה שום חולק על מה שאני כותב לכם בעקר הדין הזה... ופעמים שהוא משעבד קרקע של חברו במעשיו ואין חברו יכול לעכב על ידו. כיצד הבית והעליה של שנים וקדם בעל העלייה ועשה אוצר בעלייתו אין בעל הבית רשאי לפתוח תחתיו חנות של נחתומין ולא לעשות אותו רפת בקר. נמצא שבקדימתו של זה נשתעבד ביתו של זה... אבל כשאינו מזיקו כלל ולא משתמש בשלו כלום כל מה שהוא רוצה לעשות בשל עצמו יעשה. והיינו קדימת אוצר וכיוצא בו לפי שהוא יכול לומר לו אוצרי בשלי הוא ואין אוצרי מזיקך. ומה שאתה צריך להרחיק חנות של נחתומין מתחת אוצרי לא מחמת שנשתעבד שלך לשלי אלא שאינך רשאי להזיקני. וכן כשקדם החנות או הרפת לאוצר אין יכול בעל העלייה לעכב על ידו כדי שלא יפסיד עלייתו שלא לעשותה אוצר לפי שזה אומר בשלי אני עושה ועכשיו איני מזיקך בכלום. ואם אתה חושש לנזקך הרחק עצמך שלא תעשה אוצר בעלייתך ואלו דברים ברורים הם".

הרשב"א מפרש את הדברים שנאמרו לעיל, בנזקי שכנים מניעת שימוש אינו נזק, האיסור להזיק הוא רק לדבר שכבר קיים ולכן השאלה היא מי קדם.

הבית והעליה שקדם בעל העליה ועשה אוצר אסור לבעל הבית לפתוח חנות של נחתומין. כלומר אומנם נכון בעל הבית כאן אינו יכול להשתמש בביתו כרצונו מכיון שהוא עלול להזיק לשכנו ולכן לכאורה שכנו מונע ממנו פתיחת חנות נחתומין. ברם מכיון ששכנו בעצם אינו משתמש כלל בבית אלא בעליה בלבד ואם בעל הבית יפתח חנות הוא יהא המזיק ידו על התחתונה. בעל העליה אינו נחשב מזיק מכיון שהוא לא פוגע בפועל בשום דבר קיים וגם אם תיפתח חנות הוא לא יזיק לה אלא היא תזיק לו, מניעת פתיחת החנות בגללו אינה נחשבת נזק שהרי מותר לו לעשות אוצר ברשותו, לעומתו אם בעל הבית יפתח חנות הוא יזיק בפועל ולכן עליו להימנע מכך. דברים אלו דומים מאד למה שראינו בתוס'.

סיכום

התביעה להסרת הקיר על מנת לאפשר חפירה עד קצה המגרש נדחית, אסור לתובע לחפור באופן שיסכן את הקיר הבנוי שקדם. התובע כמובן יכול לעשות כרצונו וכהבנתו לצורך שיפור המראה החיצוני של ההר.

ג. תקנות הבניה

התובע הגיש מסמך של המזכירות בענין בניית קירות תמך, במסמך זה נאמר שאם שני השכנים אינם בונים במשותף ואינם מגיעים להסכמה יבנה כל אחד את הקיר שלו במרחק של מטר מקצה המגרש. הקורא את המסמך מבין שמדובר על מקרה שבו הצדדים לא הגיעו להסכם ולכן כל צד בונה חלק מהקיר, מטרת התקנה היא לאפשר לשני השכנים לבנות קיר תמך כל אחד בתחומו, לפי התקנה על הקיר של התחתון לכסות לפחות 25% מהגובה.

במקרה כמו שלנו שהתובע מצהיר על כך שהוא אינו מתכון כלל לבנות קיר תמך לכאורה אין תוקף לתקנה זו.

יתכן גם שכאשר שכן אחד בונה קיר לפני שהשכן השני מגיע מתוך רצון להשלים את בניית הקיר במשותף אינו מחויב בתקנה זו.

מכל מקום בתשובה לשאלת בה"ד, כתב מהנדס המועצה "בכל היתר בניה כלול סימון ותכנון של הקיר התומך את המגרש ואת הקרקע סביבו. הסימון דינו כהתחייבות של בעל הבית לבנותו בשלמותו". בהיתר הבניה של הנתבע נמצא קיר התמך בגבול שבין המגרשים ללא נסיגה של מטר וא"כ זה כנראה המקום הראוי לו.

כאמור לעיל חלק מהקיר חורג בכמה עשרות ס"מ ממגרשו של הנתבע, הנתבע טען שהוא השיב לתובע שטח זה באמצעות השכן השני הגובל עם התובע שהשיג לאחור את הקיר שלו מגבול המגרש.

לכתחילה ברור שעל כל צד להיזהר מאד שלא לחרוג כלל לשטח חברו וידוע חומרת איסור השגת גבול ע' חו"מ ס' שע"ו. ברם לאחר מעשה אין זו סיבה להריסת הקיר, אומנם פסק הרמ"א בס' ש"ס סע' א' שאין תקנת השבין בקרקע אולם ע"ש בפתחי תשובה בשם המבי"ט שאם חרגו חצי אמה שלא בכונה לא החמירו, ואע"פ שיש שם שחלקו על המבי"ט ניתן לסמוך על שיטתו בנידון דידן מה עוד שהנתבע טוען שהשיב לו את השטח ואכמ"ל.

ד. חיזוק הקיר

התובע טען שהקיר במצבו הנוכחי מסוכן ויש לחזקו בהקדם האפשרי. למותר לציין את החשיבות הגדולה שההלכה מקדישה לכל דבר שיש בו ספק פיקוח נפש ואפ' ספק קל ורחוק.

על כן בית הדין מקבל תביעה זו. על הנתבע לפעול בהקדם לחיזוק הקיר באופן שלא תהיה שום סכנה בקיומו.

מהנדס המועצה כותב לנתבעים בי"ט תמוז תשס"ה:

הנכם נדרשים ללא דיחוי

א. לבצע כל שנדרש מכם על ידי המהנדס האחראי מטעמכם על מנת להבטיח את יציבות המגרש הבית וסביבת המגרש בדגש על מגרשים שכנים....

ב. להמציא לועדה אישור מודד מוסמך.....

בית הדין רואה במכתב זה כחלק מפסק הדין, על הנתבע לבצע את האמור במכתב באופן מלא ומדויק ללא דיחוי.

פסק דין

א. על הנתבע לחזק בהקדם את הקיר באופן שלא תהיה שום סכנה.

ב. חיזוק הקיר ייעשה ללא בנייה במגרשו של התובע.

ג. הנחיות מהנדס המועצה מהוות חלק מפסק הדין ועל הנתבע ליישמן ככתבן.

ד. התובע אינו רשאי לחפור בסמוך לקיר התמך, אם על ידי זה יגרם נזק לקיר או חשש ליציבותו.

ה. התובע יאפשר לנתבע להשתמש בקצה מגרשו לצורך ביצוע העבודות, הנתבע ישתדל לצמצם עד כמה שניתן את משך השימוש במגרש התובע לצורך ביצוע העבודה.

ו. בה"ד יעקוב אחר ביצוע פסק הדין וימשיך להנחות את הצדדים עד לסיום העבודות.

לאחר שבה"ד קבע את הזכויות של כל צד על פי הדין, אנו פונים לצדדים למען השכנות הטובה לנסות לנהוג לפנים משורת הדין ולמצא את הפתרון המוסכם שיוכל למלא ככל האפשר את רצון שני הצדדים. איכות החיים אינה תלויה רק בגודל המגרש והבית אלא גם בתחושת האחוה והאהדה שבין השכנים, איש לרעהו יאמר חזק והאמת והשלום אהבו.

תגיות

נזקי שכנים - אופן פתרון ויכוחים עדות מומחה - היזקקות בית דין למומחה חפירת בור ברשותו - הההיתר לחפור חובת המזיק להרחיק את עצמו - בערעור מבנים ומקרקעין זכות העיכוב של השכן הניזק - בערעור מבנים ומקרקעין לשון בני אדם - בשטרות כשהחפירה מזיקה - כשמעשה החפירה מערער מבנה של שכן כשהחפירה מזיקה - טעם חובת ההרחקה כשהחפירה מזיקה - כשהבור ימנע מחברו לחפור ברשותו בשדה העשויה לבורות חובת המזיק להרחיק את עצמו - כשהמזיק קדם זכות העיכוב של השכן הניזק - זכות העיכוב של השכן הניזק חובת המזיק להרחיק את עצמו - חובת המזיק להרחיק את עצמו חפירת בור ברשותו - סיבת ההיתר לחפור אף שגורם לחברו חובת הרחקה זכות העיכוב של השכן הניזק - בבניית כותל שימנע שימושים מחצר הניזק חובת המזיק להרחיק את עצמו - בבניית כותל שימנע שימושים מחצר הניזק זכות העיכוב של השכן הניזק - כשהמזיק קדם חובת המזיק להרחיק את עצמו - במניעת שימוש עתידי זכות העיכוב של השכן הניזק - במניעת שימוש עתידי בנזקי שכנים - תקנה שהתחתון יבנה לפחות רבע מקיר התמך בין מגרשים עם הפרשי גבהים תקנות הבניה - במגרשים בעלי הפרשי גבהים בהיתר הבניה מופיע סימון מחייב של קיר התמך הסגת גבול - הסגת גבול הסגת גבול - חומרת האיסור הריסת המבנה שנבנה ברשות הניזק - הריסת המבנה שנבנה ברשות הניזק הריסת המבנה שנבנה ברשות הניזק - כשהחריגה לרשות הניזק קטנה חובת זהירות - חיזוק קיר תמך שלא יפול ויזיק חובת המזיק להרחיק את עצמו - חיזוק קיר תמך שלא יפול ויזיק