בס"ד


מס. סידורי:2501

שוכר דירה דרך אדם אחר, האם נחשב לשוכר מהמשכיר

שם בית דין:המועצה הדתית גולן
דיינים:
הרב סדן אורי
הרב ברקאי אריאל
הרב אמיתי אחיה
תקציר:
התובעת שכרה דירות מגוף ג', והשכירה לנתבע, הנתבע נתבקש לעזוב את הדירה ולא הסכים, לטענתו הוא זכאי לשכור ישירות מגוף ג'. לאחר שהתברר בדיון שהתובעת אינה רשאית להשכיר את הדירות שהיא שוכרת מגוף ג' הוא תובע את הפרשי השכירות בחזרה בסך 4,440 ₪.
פסק הדין:
תביעת התובעת מתקבלת, ועל הנתבע לפנות את הנכס עד שישים יום מפסק הדין, על תקופה זו עליו לשלם מראש 2,060 ₪, על הנתבע לתקן את כל הליקויים בנכס, התביעה שכנגד להחזר הפרשים בדמי השכירות נדחית, על הנתבע לשלם לתובע 100 ₪ עבור הוצאות דיון.
נושאים הנידונים בפסק:
תאריך:

 

פסק דין

בענין שבין

עמותה - התובע

ובין

דייר בדירה השייכת לגוף ג'

 

הרקע העובדתי וטענות הצדדים

התובעת היא עמותה השוכרת מזה שנים מתחם של דירות מגוף ג'. דירות אלו מיועדות לשימוש גוף ג', אך במידת האפשר מושכרות גם לתושבי האיזור. לפני כשנתיים שכר הנתבע מהתובעת אחת מדירות אלו (להלן "הדירה"). לפני כשמונה חודשים הודיעה התובעת לנתבע כי עליו לפנות את הדירה, והנתבע סרב לעשות כן.

תביעת הפינוי

התובעת תובעת את פינוי הדירה שברשותה. כנגד דרישה זו טוען הנתבע שהובטח לו כי יוכל לרכוש את הדירה והוא מעוניין לממש הבטחה זו. כמו כן לדבריו יש לו זכאות לשכור את הדירה ישירות מגוף ג'. בתגובה טוענת התובעת כי יתכן ונאמרו דברים אשר נבעו מרצון טוב, והביעו נכונות לעזור אך מעולם לא הובטח דבר באופן רשמי לנתבע, ובכל מקרה כעת הדירות אינן עומדות למכירה. כמו כן לטענת התובעת השכירות אותה שוכרת התובעת מגוף ג', מאפשרת לה לאכלס ולהשכיר לפי שיקול דעתה הבלעדי.

עדותו של מנהל גוף ג' - דוד

במהלך הדיון החליט בית הדין לברר את מערכת היחסים המדוייקת שבין גוף ג' ובין התובעת. לשם כך שוחח בית הדין עם מנהל גוף ג' שנקרא דוד. בהסכמת הצדדים שניתנה לאחר מעשה נערכה השיחה באופן טלפוני שלא בנוכחות הצדדים. לדברי דוד, התובעת שוכרת מגוף ג' את מתחם הדירות אך לצורך המוסד, והשכרת דירות לתושבי האיזור שאינם קשורים למוסד נעשית שלא על דעת החברה. בית הדין ביקש את חוזה השכירות שבין העמותה ובין גוף ג' (להלן נספח 1) ובו אכן מופיע (בסעיף 4) כי מטרת השכירות הינה מגורים בלבד ולא השכרה לאחרים.

בעקבות חוות דעת זו שהתקבלה על ידי שני הצדדים החליט בית הדין לקבל את עמדת התובעת בנוגע לזכותה לדרוש את פינוי הנכס, אך ביקש מהתובעת ארכה לפינוי וזו הסכימה, לפנים משורת הדין להשאיר את הנתבע בנכס למשך 60 יום נוספים, בתמורה לתשלום דמי שכירות במחיר אותו שילם הנתבע עד כה (1400 ₪ לחודש).

התביעה שכנגד

בעקבות חוות דעתו של מר דוד לפיה השכירות מנוגדת להסכם שבין התובעת לגוף ג', ביקש הנתבע לתבוע מהתובעת להחזיר לו את הפרש המחיר בין שכר הדירה ששילם הנתבע לתובעת (1400 ₪) ובין המחיר אותו משכירה גוף ג' לעמותה (1030 ₪) עבור השנה האחרונה ס"ה תובע הנתבע בתביעה שכנגד 4440 ₪. לדברי הנתבעת שכנגד התובע שכנגד חתם על הסכם שכירות ובו הוא התחייב לשלם את המחיר המלא וכך נעשה.

פסק הדין

תביעת פינוי הדירה

הואיל ומוסכם כי התובעת היא השוכרת את הדירה מגוף ג', הרי שהנכס ברשותה וזכותה לדרוש את פינויו עם תום תקופת השכירות. יתר על כן, ההלכה רואה את השוכר כבעלים על הנכס לכל משך תקופת השכירות וכפי שאומרת הגמרא במסכת בבא מציעא נו ע"ב:

"שכירות... ביומיה - מכירה היא".

בעלות זו, למרות היותה מוגבלת בזמן הינה מוחלטת ואינה ניתנת להפקעה אפילו לא על ידי המשכיר כפי שפוסק השולחן ערוך (חושן משפט סי' שיב סעיף א)

"המשכיר לחבירו בית או חצר או מרחץ או חנות לזמן קצוב, אינו יכול לחזור בו ולהוציאו תוך זמנו. אפילו נפל ביתו של משכיר שאין לו מקום לדור בו, ואפילו העני וצריך למכרו לאחר, אינו יכול להוציאו".

לפיכך טענתו של הנתבע כי על פי הקריטריונים של גוף ג' הוא זכאי לשכור דירה מגוף ג' ישירות אינה מעלה ואינה מורידה דבר, שכן גם לו רצה גוף ג' להשכיר לו את הנכס לא היה יכול לעשות כן. הדבר נתמך גם בדברי מר דוד שנאמרו לבית הדין (כמובא בפרוטוקול הדיון):

הנתבע בעבר דיבר אתי. יכול להיות שהוא יפנה פניה לגיטימית אבל הגעת בהסכמה ומדוע פנית כעת? ... בישוב יש עוד המעוניינים בשכירות מגוף ג'...

בנוגע להבטחות אשר לדברי התובע הובטח לו כי יוכל לרכוש את הדירה לפי סדר קדימויות כזה או אחר הרי שכלל נקוט בידינו כי כדי ליצור קנין הכרחי לעשות מעשה קנין ולא די באמירה בעלמא. וכך אומרת הגמרא במסכת בבא מציעא מח ע"א:

"הנושא ונותן בדברים - לא קנה"

עקרון זה נפסק גם בשלחן ערוך (חושן משפט קפ"ט א)

 "אין המקח נגמר בדברים; שהאומר לחבירו: היאך אתה נותן לי חפץ זה, ואמר ליה: בכך וכך, ונתרצו שניהם ופסקו הדמים, יכולים לחזור שניהם".

אמנם ראוי לו לאדם שיעמוד בדיבורו כפי שאומרת הגמרא בבא מציעא מט ע"א:

"רבי יוסי בר' יהודה אומר מה תלמוד לומר הין צדקאלא לומר לך שיהא הן שלך צדק ולאו שלך צדק"

כך גם פוסק השלחן ערוך (חושן משפט סי' ר"ד ז):

"הנושא ונותן בדברים בלבד, הרי זה ראוי לו לעמוד בדבורו אף על פי שלא לקח מהדמים כלום, ולא רשם ולא הניח משכון. וכל החוזר בו, בין לוקח בין מוכר, אף על פי שאינו חייב לקבל מי שפרע ה"ז ממחוסרי אמנה ואין רוח חכמים נוחה הימנו".

אעפ"כ דרישה זו מסוייגת על יד המחבר בסעיף שלאחר מכן (סעיף ח) וז"ל:

"וכן מי שאומר לחבירו ליתן לו מתנה, ולא נתן, הרי זה ממחוסרי אמנה. במה דברים אמורים, במתנה מועטת, שהרי סמכה דעתו של מקבל כשהבטיחו. אבל במתנה מרובה אין בה חסרון אמנה שהרי לא האמין זה שיתן לו דברים אלו עד שיקנה אותו בדברים שהם נקנים בהם".

במקרה שלפנינו אין ספק כי הבטחת זכות לקנית דירה הינה מתנה מרובה עליה מקובל לנהל משא ומתן ולחתום בסופו של דבר על חוזה, ולפיכך גם מצד היושר והמוסר רשאית התובעת לחזור בה מהבטחתה אם נאמרה.

יתר על כן מדברי בא כח התובעת משמע כי גם אם נאמרה הבטחה שכזו ההבטחה לא נאמרה על דעתה של התובעת עצמה המנוהלת באמצעות ועד העמותה. ויתור על דירה של התובעת מהווה החלטה שאין בסמכותו של בא כח התובעת לקבל וגם אם הבטיח לנתבע הבטחה שכזו לדבריו היווה הדבר חריגה מסמכותו לפעול לטובת האינטרסים של העמותה ולפיכך הסכמתו בטלה וכפי שאומרת הגמרא במסכת כתובות צט ע"ב:

"טעה שליח - אמר ליה לתקוני שדרתיך ולא לעוותי".

כלומר השליחות כולה תלויה בהיות השליח פועל לטובת משלחו וכך פוסק גם הרמב"ם בהלכות שלוחין ושותפין פ"א ה"ב:

"שליח שעבר על דברי משלחו לא עשה כלום, וכן אם טעה בכל שהוא בין בקרקע בין במטלטלין חוזר שהרי הוא אומר לתקן שליחותי שדרתיך ולא לעוות, ולא אמרו שההונייה במטלטלין שתות והעבדים והשטרות והקרקעות אין בהן הונייה אלא במוכר שלו או קונה לעצמו אבל שליח שטעה בכולם בכל שהוא חוזר".

מסקנת בית הדין

·         בית הדין קובע כי הדין נותן שעל הנתבע לפנות את הנכס לאלתר.

·         אעפ"כ לבקשת בית הדין ולפנים משורת הדין הסכימה התובעת לעכב את ביצוע פסק הדין למשך 60 יום במהלכם הנתבע ימצא לעצמו מקום חלופי. הסכמה זו התקבלה גם על הנתבע ולפיכך פוסק בית הדין כי על הנתבע לפנות את הנכס עד לתאריך כו תשרי תשע"ד (30 בספטמבר 2013).

 

התביעה שכנגד – החזר דמי שכירות הדירה

תביעה זו נוצרה תוך כדי דיון ולאחר שהתברר מעמדה המשפטי של התובעת בנכס.

מר דוד אמר לבית הדין כי אמנם התובעת שוכרת ממנו את הנכס אולם מבחינתו אין היא רשאית להשכירו לאחרים, אלא רק להשתמש בו לצרכיה. לדבריו הוא מודע לעובדה כי הדבר נעשה, והוא אינו מתכוון לשנותו הואיל והדבר נעשה לטובת הישוב, והדבר תורם לפיתוחו של הישוב, אולם באופן רשמי הדבר נוגד את הסכם השכירות ואף מנוגד לאינטרסים של גוף ג' וכך אמר הוא לבית הדין (כמובא בפרוטוקול הדיון):

יש חוזה שכירות כתוב מול העמותה. אבל לא הכל תקין, לא יכול להיות שהעמותה תהיה "גוף ג" שני לטובת הישוב. הדבר נעשה בהסכמה שבשתיקה.

כאשר התבררה נקודה זו ביקש הנתבע לתבוע את התובעת בתביעה שכנגד בהפרש שבין דמי השכירות אותם משלמת העמותה לגוף ג' ובין דמי השכירות אותם נדרש הנתבע לשלם לעמותה. לדבריו (להלן "התובע שכנגד") אם הסכם השכירות בינו ובין התובעת (להלן "הנתבעת שכנגד") אינו חוקי, הוא אינו מחייב אותו ועליו לשלם רק בעבור עלות המגורים בדירה דהיינו המחיר הרגיל אותו משלם כל אדם הזכאי לדיור ציבורי השוכר נכס שכזה בישוב ישירות מגוף ג'. לדברי הנתבעת שכנגד גם אם השכירות נעשתה שלא כדין, חוזה השכירות שבין התובע שכנגד לנתבעת שכנגד הוא המחייב את הצדדים.

בית הדין נדרש לדון ראשית כל בשאלה האם חוזה השכירות שבין התובע שכגד לנתבעת שכנגד הינו חוזה בר תוקף. בשאלה זו עוסק הרמב"ם בהלכות שכירות פרק ה הלכה ה:

"מכאן אני אומר שהמשכיר בית לחבירו עד זמן קצוב ורצה השוכר להשכיר הבית לאחר עד סוף זמנו משכיר לאחרים אם יש בני בית כמנין בני ביתו, אבל אם היו ארבעה לא ישכור לחמשה, שלא אמרו חכמים אין השוכר רשאי להשכיר אלא מטלטלין שהרי אומר לו אין רצוני שיהא פקדוני ביד אחר אבל בקרקע או בספינה שהרי בעלה עמה אין אומר כן".

כך גם פסק בשו"ע חושן משפט הלכות שוכר סימן שטז סעיף א

"המשכיר בית לחבירו לזמן קצוב ורצה השוכר להשכיר הבית לאחר, משכיר עד סוף זמנו"

אולם במקרה שלפנינו לדברי נציג גוף ג' היתה הוראה מפורשת של גוף ג' להשתמש בדירות רק לצורך הנתבעת שכנגד ואסור היה להם להשכירן. בית הדין ביקש לאמת את טענתו של נציג גוף ג' ולעיין בחוזה השכירות שבין הנתבעת שכנגד ובין גוף ג'.

התרשמותו של בית הדין היא כי חוזה השכירות מולא באופן רשלני למדי וחסרים בו פרטים רבים אותם לא טרחו הצדדים למלא ובהם פרטים המהותיים לכל חוזה שכירות ובפרט לחוזה שכירות המתייחס למספר רב של דירות כגון מחיר השכירות, מספר הדירות עליהן חל החוזה ומקומן המדוייק. בית הדין מניח כי נקודות אלו סוכמו בין הצדדים בעל פה ומסוכמות ביניהם מדי פעם לפי השינויים שחלים בשטח. למרות זאת בין הסעיפים אותם טרחו הצדדים למלא מופיע סעיף 4 ובו מציין החוזה כי:

"מטרת השכירות הינה מגורים בלבד".

בהקשר בו נאמרו הדברים, דהיינו השכרת מספר דירות לעמותה, הפרשנות הפשוטה, ואולי הבלעדית לסעיף זה, הינה הפרשנות אותה נתן מר דוד, אשר חתם על החוזה בעצמו מטעם חברת גוף ג', והיא מגורים של אנשי העמותה בלבד, למעט השכרת הנכס לתושבים שאינם מתפקדים כחלק מהעמותה באופן מלא או חלקי. סעיף זה נחשב לסעיף שהפרתו מהווה הפרה יסודית של ההסכם (כנזכר בסעיף 9 להסכם זה). יתר על כן, האיסור להשכיר את הנכס לאחרים נזכר בחוזה פעם נוספת בסעיף 11:

השוכר לא ימחה ו/או ישעבד זכות מזכויותיו על פי חוזה זה ולא יעביר את החזקה במושכר לאחר, לא באופן מלא ולא באופן חלקי לא במשותף ולא בכל צורה או דרך אחרת שהיא בין בתמורה, ובין שלא בתמורה, אלא בהסכמת המשכירה בכתב מראש. סעיף זה מהווה סעיף עיקרי, והמחאת ו/או שיעבוד הזכויות או העברת החזקה מהווה הפרה יסודית של ההסכם.

כפי שניתן לראות אם כן, השכרת הנכס לאחר מהווה הפרה יסודית של ההסכם המאפשרת לגוף ג' לבטל את החוזה (כנזכר בסעיף 28 לחוזה). אין בדברים אלו משום דרישה לפינוי כלל הנכסים אותם משכירה העמותה לאחרים בישוב, שכן כפי שאמר לנו מר דוד יש כאן הסכמה שבשתיקה שלא לדרוש את פינויים אך אין כאן מחילה או שינוי דה-פקטו של החוזה. הדבר נאמר במפורש לבית הדין על ידי מר מר דוד במסגרת חוות דעתו ואף נכתב בחוזה בסעיף 29 בו נאמר כי:

שום ויתור, הנחה, הימנעות מפעולה, קבלת תשלום שכר דירה או כל תשלום אחר, מתן ארכה או התנהגות אחרת מצד המשכירה או עובדיה לא יחשבו כויתור על זכויותיה של המשכירה.

אעפ"כ דומה כי למרות שהנתבעת שכנגד נהגה שלא כהוגן, חוזה השכירות בינה ובין התובע שכנגד מחייב את הצדדים. מקור הדברים בדין שכירות מטלטלין שם, בניגוד לדין בקרקעות אין השוכר רשאי להשכיר אעפ"כ כתב הרי"ף במסכת בבא מציעא (דף כ עמוד א מדפי הרי"ף) כי:

"אין השואל רשאי להשאיל ולא השוכר רשאי להשכיר הני מילי לכתחלה אבל דיעבד אף על גב דאינו רשאי אי איכא סהדי דלא פשע בה לא מחייבינן ליה".

הרי"ף מוכיח את טענתו מדין השוכר פרה מחברו והשאילה לאחר ומתה כדרכה

"כיון דליכא פשיעותא דהא מתה כדרכה לא מיחייב שוכר לשלומי מדיליה ואף על גב דהשאילה לאחר ושמעינן מינה דלא סבירא לן כרבי מאיר דאמר כל המעביר על דעת בעה"ב נקרא גזלן".

כך פוסק גם הרא"ש בבא מציעא פ"ג סימן ו'. מכאן מסיק גם בשו"ת תרומות הדשן (סימן רי ודלא כדעת המהרי"ח המסתפק בדבר) כי המקדש אשה בטבעת שאולה, אע"פ שלא קיבל רשות לקדש בה האשה מקודשת.

על פי עקרון זה פסק הש"ך (חושן משפט סימן עב ס"ק קמ וכן פסק בנתיבות שם ודלא כדעת הלבוש בעיר שושן סעיף ל"ג) כי אם ראובן נתן לשמעון ספרים בתורת משכון והרשה לו ללמוד בהם, ושמעון הלך ונתן ללוי את הספרים בתורת משכון, ואף הרשה לו ללמוד בהם, ולוי למד בהם והספרים נפחתו בשימושו הסביר של לוי פטור לוי מלשלם לראובן על הפחת. וזה לשונו:

"דכיון דהיה לשמעון רשות להשתמש בהן, אם כן מה שנתן רשות ללוי לא פשע. וכמ"ש הרי"ף והרא"ש פרק המפקיד... כיון דלא פשע ואינו יכול לגבות כלום מהראשון, היאך יגבה מהשני. ועוד, דבהרי"ף והרא"ש שם משמע להדיא דהוא הדין אם מתה מחמת מלאכה גבי השני פטור אפילו השני, ע"ש, וא"כ כ"ש הכא".

העולה מכל האמור שאע"פ שחוזה השכירות שבין התובע שכנגד ובין התבעת שכנגד מהווה הפרה של הסכם השכירות שבין הנתבעת שכנגד ובין גוף ג', היות וגוף ג' לא ניצלה את זכותה לבטל את השכירות, החוזה שריר וקיים בדיעבד, ותשלומי התובע שכנגד לנתבעת שכנגד היו כדין, ואין התובע שכנגד זכאי לקבל כל החזר כספי על התשלום אותו שילם לנתבעת שכנגד עבור הדירה.

מסקנת בית הדין

·         בית הדין החליט לדחות את התביעה שכנגד לקבלת הפרשי דמי השכירות.

תשלום דמי שכירות מכאן ואילך

בית הדין החליט לקבל את עמדת התובעת ולחייב את הנתבע לפנות את הדירה. אעפ"כ לפנים משורת דין הסכימה התובעת לבקשת בית הדין להשאיר את הנתבע 60 יום נוספים עד לתאריך כו תשרי תש"ע. אלא שהתובעת דורשת מהנתבע תשלום על תקופה זו ובית הדין נדרש לשאלה האם מגיע לתובעת תשלום עבור תקופה זו ובאיזה היקף.

לאור האמור לעיל ברור שאסור לתובעת להשכיר את הדירות אותן היא שוכרת מגוף ג' ואם כן אין לבית הדין להתיר לעשות חוזה חדש, או לדון בתנאיו. אעפ"כ היות וגוף ג' אינה תובעת את פינוי הדירה, והתובעת מוכנה כי הנתבע יתגורר בדירה למשך תקופה זו, יש לדון בשאלה האם חייב הנתבע לשלם עבור התקופה ובאיזה היקף.

השולחן ערוך (חושן משפט הלכות גזילה סימן שסג סעיף ו) פוסק את ההלכה הבאה:

"הדר בחצר חבירו שלא מדעתו, שאמר לו: צא, ולא יצא, חייב ליתן לו כל שכרו. ואם לא אמר לו: צא, אם אותה חצר אינה עשויה לשכר, אינו צריך להעלות לו שכר, אף על פי שדרך זה הדר לשכור מקום לעצמו, שזה נהנה וזה אינו חסר. ואם החצר עשויה לשכר, אף על פי שאין דרך זה לשכור, צריך להעלות לו שכר, שהרי חסרו ממון".

כלומר, כאשר אדם מתגורר ברשות חבירו ללא כל הסכם שכירות, חייב הוא לשלם לבעל הבית על המגורים רק במידה והבית עומד להשכרה. במקרה שלפנינו בית בישוב בתקופת חופשת הקיץ הינו נכס העומד להשכרה עבור אורחים (צימרים), הרי שגם ללא הסכם חייב הנתבע לשלם לתובעת עבור המגורים בנכס.

יש לציין כי השכרת הדירות של הנתבעת (שכנגד) בתורת צימרים אינה עומדת בניגוד לתנאי ההסכם מול גוף ג' שכן מנהג העולם להשכיר את דירותיהם לתקופות קצובות בתקופת חופשת הקיץ ואין הדבר חורג מהגדרת הנכס למגורים. כך עושה הנתבעת עם דירות אחרות שברשותה וכך עושים שאר השוכרים בישוב המשכירים את ביתם לאורחים המגיעים ללינת לילה.

יתר על כן, גם אלמלי הייתה הדירה עומדת להשכרה לצימרים, וגם אם נניח כי השכרת הנכס לצימרים אינה עומדת בתנאי השכירות כפי שנקבעו עם גוף ג', היה על הנתבע לשלם עבור המגורים בדירה מסיבה אחרת והיא שמגורי משפחה גדולה בדירה עשויים לגרום לפחת בדירה ובמקרה שכזה חייב הגר ברשות חברו בתשלום, גם אם רשותו אינה עומדת להשכרה וכפי שפסק השלחן ערוך (שם ז):

"יש אומרים דכשאין החצר עומד לשכר דאמרינן דאינו צריך להעלות לו שכר, אם חסרו אפילו דבר מועט, כגון שהיה הבית חדש וזה חסרו במה שהשחירו, אף על פי שאין הפסד אותו שחרורית אלא מועט, ע"י מגלגלין עליו כל השכר כפי מה שנהנה".

יתר על כן, במקרה שלפנינו הדרישה לשכר הגיעה לפני תחילת תקופת המגורים החדשה, ובמקרה שכזה כותבים הפוסקים שאין לכפות על בעל הנכס להכניס אנשים לרשותו ללא תשלום וכפי שכתב הרמ"א (ו):

"ודוקא שכבר דר בו, אבל לא יוכל לכופו לכתחילה שיניחנו לדור בו, אף על פי דכופין על מדת סדום במקום שזה נהנה וזה אינו חסר, הני מילי בדבר דאי בעי ליהנות לא יוכל ליהנות. אבל בכי האי גוונא דאי בעי בעל חצר ליהנות ולהרויח להשכיר חצירו היה יכול, אלא שאינו רוצה, אין כופין אותו לעשות בחנם".

יש להעיר כי למרות שנימוקו של הרמ"א הוא שבעל הבית יכול ליהנות בו על ידי שמשכירו, ובמקרה שלפנינו יש מקום לערער על זכותה של התובעת להשכיר את הנכס, רבים מן הראשונים כתבו שהטעם הוא שאין כופין על מדת סדום לכתחילה אלא רק בדיעבד כפי שהביא הפתחי תשובה כאן ומטעם זה גם בנידון דידן יכול התובע לתבוע את הנאת הנתבע ולכן באופן עקרוני על הנתבע לשלם עבור המגורים בדירה מכאן ואילך, אם כי אין לראות בתשלום זה משום דמי שכירות.

גובה התשלום על המגורים עד הפינוי

גובה התשלום על המגורים בתקופה האמורה אינו יכול להקבע על ידי החוזה הישן שאינו תקף הן בשל העובדה שפג תוקפו והן בשל אי חוקיותו.

כפי שכתב השולחן ערוך במקרה בו אדם מתגורר בנכס ללא הסכם גובה דמי השכירות נקבע על פי מידת ההנאה של המתגורר בנכס. בנידון דידן יש לקבוע את מידת ההנאה על פי המחיר אותו משלם כל אדם השוכר דירה שכזו מחגוף ג' דהיינו 1,030 ₪ לחודש ס"ה 2,060 ₪ לתקופה האמורה.

אמנם לטענת התובעת גובה דמי השכירות מגלם את העובדה כי היא זו שמבצעת את התיקונים אותם נדרש המשכיר לעשות מפעם לפעם בדירה כדוגמת תיקוני אינסטלציה וחשמל, ואם כן אין אלו דמי שכירות עודפים אלא תשלום עבור שירות שהיא נותנת לדיירים, אך לעומת זאת בהעדר רשות ליצור חוזה שכירות עם הנתבע, רשאי הוא לטעון שאינו מעוניין בשרות זה, ובמידה שמכאן ואילך יהיה צורך בתיקונים כלשהם בדירה הוא מוכן לבצעם על חשבונו ולכן אין עליו אלא לשלם את דמי ההנאה בלבד, שהם כאמור 2,060 ₪ לתקופה האמורה.

מצד הדין תשלום זה אמור להיות מבוצע עם תום מגוריו של הנתבע בדירה שכן "אין שכירות משתלמת אלא לבסוף" (ערכין יח ע"א וברמ"א קצב יג) אולם במקרה זה סבור בית הדין כי מידת השלום נותנת שעל התשלום להתבצע מראש על מנת לסיים את הסכסוך בין הצדדים בהקדם האפשרי.

מסקנת בית הדין

  • עבור התקופה שמתום החוזה עד למועד הפינוי ישלם הנתבע לתובע 1,030 ₪ לחודש סה"כ 2,060 ₪.
  • הצדדים יערכו סיור בדירה על מנת לבחון את מצבה לפני ובתום שהותו של הנתבע בדירה.
  • התובעת תתקן את הטעון תיקון שימצא בסיור הראשון ובמידה ובסיור השני שיערך בתום תקופת המגורים של הנתבע בדירה יתגלו ליקויים חדשים מכל סוג שהוא יתקנם הנתבע על חשבונו.
  • על תשלום זה להיות מבוצע עם מתן פסק הדין.

חיוב בהוצאות משפט

הגישה הבסיסית במשפט התורה היא שלא לחייב בהוצאות משפט אפילו את היוצא חייב בדין, כך דייקו תוספות במסכת סנהדרין (ל"א ע"ב ד"ה ויוציא) מסוגיית הגמרא שם שכופין את המתדיינים לדון בעירם על מנת שלא לגרום להוצאות דרך. אם קיימות הוצאות משפט הן מתחלקות שווה בשווה על שני הצדדים, כדברי המשנה במסכת בבא בתרא (דף קס"ח ע"א):

"אין כותבין שטרי בירורין אלא מדעת שניהם ושניהם נותנין שכר"

 ועל פי הסבר הגמרא שם מדובר בשטרי טענות שכותבים בעלי הדין כדי למסור לדיינים, ההוצאות הכרוכות בשטרות אלו, כל אחד מבעלי הדין נושא אותם בעצמו. על פי זה כתב הריב"ש (סימן תע"ה):

"בכלל זה כל הוצאות שצריכין לעשות הדיינין בפסק דינם, כגון אם הוצרכו לשאול... וכמו שאם היו צריכין לפרוע שכר לדיין... היו פורעין אותו בין שניהן..."

כך גם נפסק בשולחן ערוך (חו"מ סימן י"ד סעיף ה'):

"המתחייב בדין אינו חייב לשלם לשכנגדו יציאותיו אף על פי שהזקיקו לדון בעיר אחרת"

גישה בסיסית זו מניחה ששני הצדדים רוצים להגיע לאמת על מנת שאף אחד לא יחזיק ממון חברו שלא כדין, כל אחד סבור באמת ובתמים שהצדק עמו, כיוון שמדובר באינטרס משותף, הם הוציאו הוצאות למען עצמם ולכן שניהם צריכים לשלם. לא ניתן להחשיב אחד מהצדדים כמזיק לחברו ולחייבו לשאת לבד את הוצאות המשפט. במקרה שלפנינו שילמה התובעת לבית הדין 200 ₪ הוצאות משפט ולפיכך על הנתבע לשלם לתובעת מחצית מסכום זה. בכל הוצאה אחרת ישא כל אחד מהצדדים בהוצאותיו.

מסקנת בית הדין

·         על הנתבע לשלם לתובע 100 ₪ עבור חלקו בהוצאות המשפט.

החלטה

1.      על הנתבע לפנות את הנכס עד לתאריך כו תשרי תש"ע.

2.      עבור התקופה שמתום החוזה עד תאריך זה ישלם הנתבע לתובע 1030 ₪ לחודש סה"כ 2060 ₪ עד לתאריך כו אלול תשס"ט.

3.      על הנתבע לתקן כל ליקוי או נזק שיווצר בדירה בתקופה שמסיום החוזה ועד פינוי הדירה. לשם בדיקת הליקויים יערכו הצדדים סיורים בדירה כמפורט בפסק הדין.

4.      התביעה שכנגד בדבר החזרי הפרשים בדמי השכירות למפרע נדחית.

5.      הנתבע ישלם לתובע סך של 100 ₪ עבור הוצאות הדיון עד לתאריך כו' אלול תשס"ט.

ובזאת באנו על החתום היום יד אלול תשע"ג

____________                     ______________                 ___________________

הרב אחיה שלמה אמיתי                       הרב אורי סדן, אב"ד                  הרב אריאל ברקאי

תגיות