בס"ד


מס. סידורי:2372

קבלן שבנה בית במקום שונה מהסיכום

שם בית דין:שדרות
דיינים:
הרב בר-אלי אריאל
תקציר:
לאחר שהקבלן התחיל בבנית הבית התובע גילה שהבית לא נבנה במקום המיועד. כיוון שחשוב לו שעיקר הגינה יהיה לפני הבית הוא תובע להרוס את הבית ולבנותו מחדש. הקבלן מודה בטעות אך טוען שזו לא סיבה להרוס את הבית.
פסק הדין:
תביעה א' נדחתה ואין להורות על סתירת המבנה הקיים.
תביעה ב' - אין בבניית הבית במיקומו הנוכחי עילה לביטול החוזה. אך על הנתבע לשלם על ההוצאות שגרם מחמת שינוי זה וכן לפצות את הנתבע מחמת עוגמת נפש.
נושאים הנידונים בפסק:
תאריך:

פסק דין

עובדות מוסכמות

בכח בשבט תשע"ז חתמו בעלי הדין חוזה עבור בניית בית בגודל של 180מטר ביישוב. לאחר התקדמות בעבודה במשך שבעה שבועות בהם הקבלן חפר יסודות, יצק רצפה, בנה קירות לבית והכין את הגג, התובע גילה שהבית לא ממוקם במקום בו הוא היה אמור להיות. הבית לא חרג מקווי הבניה אלא המיקום שלו קרוב יותר לשביל המזרחי כך שהגינה התקצרה בארבעה מטרים והשטח הזה עבר לאחורי הבית. התביעה היא להריסת המבנה ולבניה מחודשת על פי התוכנית המקורית. 

טענות התובע

אני מתכנן גינות והדבר הכי חשוב לי בבית זו הגינה. הדגשתי זאת לקבלן ואף נפגשנו במקרה שבו הייתה טעות דומה ואמרתי לקבלן אצלי זה לא יקרה. בונים בית פעם אחת בחיים ומבחינתי הטעות הזו היא קריטית. המחשבה הייתה שיושבים בסלון וישנו מרחב גדול לפני הבית של גינון וכעת השטח התקטן. במקום שנים עשר מטרים ישנם רק שמונה מטרים. החצר מאחורה לא נותנת מענה לצורך הזה של חזית הבית. בחוזה הדברים ברורים לכן יש להחזיר את המצב לקדמותו בייחוד שהקבלן מודה שהוא טעה. 

טענות הנתבע

אני לוקח אחריות על הטעות וברור לי שאני צריך לפצות את התובע אך לא ברור לי שהדרך היחידה היא הריסה. כי עלות ההריסה והבניה מחדש נאמדת בסכום עצום של 350,000 ש"ח. כמו כן אם נהרוס את הבית יגרם לי נזק תדמיתי גדול כי מדובר בבית קבע ראשון ביישוב. הנזק הכלכלי והתדמיתי שיגרם לי הוא גדול מדי. 

פסק דין ביניים

בתאריך כח בניסן תשע"ז הוציא ביה"ד פסק דין ביניים הקובע כי התביעה נדחית ואין חובה להרוס את המבנה. כמו כן ביקש ביה"ד מהתובע לעדכן את התביעה עקב ההחלטה שהבית יישאר במקומו. 

עדכון התביעה

התובע שלח מסמך שבו פורטו סעיפי התביעה המעודכנת והיא נשלחה לנתבע. 

המסמך כולל את התביעות הבאות:

1. הרחבת חדר השינה בשני מטרים לכיוון מערב כדי לאפשר פתיחת פתח משמעותי לגינה החדשה שנוצרה אחרי הבית. 

2. בניית פרגולה פתוחה ליד חדר השינה שתשמש כ'מרפסת סוכה' במקום הפרגולה המתוכננת בחזית. 

3. בניית גדר חומת בטון בצד המזרחי לאורך השטח המשיק לכביש הראשי. 

4. תשלום עבור קבלת היתר חדש כולל האגרות ועבודת האדריכלות. (האדריכלית הנוכחית מבקשת על כך 25,000 ש"ח + מע"מ). 

5. פיצוי על עוגמת נפש על סך 135000 ש"ח. 

בירור הדין

1. הריסת המבנה

בית הדין החליט כי הטענה על שינוי המיקום של הבית אינה מהווה עילה לדין מקח טעות[1] כי מתבוננים על כל העסקה יחד. וביחוד שאין בשינוי המיקום משום ירידת ערך של הבית. 

יש לבחון את הפגם ביחס לכלל העסקה המדוברת שהיא בניית בית בשווי מליון שקל. טעות זו המקטינה את הגינה בארבעה מטרים ומשאירה גינה של שמונה מטרים  מתוך שנים עשר אינה יכולה להחשב כתנאי יסודי הגורם לביטול החוזה כולו, ובייחוד שבחוזה לא מוזכרת ההקפדה המיוחדת של התובע על הגינה. 

סמך לדבר יש בפסיקת הרמ"א[2]

מכר לו בשר בחזקה שהוא מין איל מסורס, ונמצא שאינו מסורס, המקח קיים ומחזיר לו אונאתו; אלא אם כן ידוע שהלוקח אסטניס שאינו אוכל כלל בשר איל שאינו מסורס. (חו"מ רלג).

וביאר זאת חת"ם סופר[3] וזה לשונו:

אע"כ מוכח שאין שום קפידה לאכילה בזה והמקפיד ממש בטילה דעתו ומסתיין למיהב לי' ביני וביני אבל לבטל מקח- לא, כמו יפות ונמצא יפות. (ביצה ז,א).

דהיינו, ישנם טעויות שניתן לדרוש עבורם פיצוי אך אין בהם לבטל את המקח. 

וכן כתב בשו"ת הר צבי:

ומ"מ בההיא דפסחים שאנו דנין לענין מקח טעות יש הרבה דברים שבודאי לא ניחא ליה, ומ"מ אין חסרונו המקח. ועיין ביצה (דף ז ע"א) ההוא דא"ל ביעי דפחיא למאן, יהבו ליה ביעי דשחוטה וכו' למאי נ"מ למיתבא ליה ביני וביני, ופרש"י ואי בעי להו לאכילה אין המקח בטל דהא בני אכילה נינהו וכו', הרי דאע"פ דגלי דעתיה בהדיא דקפיד על ביעי דפחיא אין בקפידא זו כדי לבטל המקח אם צריך להם לאכילה, וכן נאמר בההיא דפסחים דאע"ג דשכרו בחזקת בדוק אין זה אומדנא לבטל המקח אף דמסתמא רווחא דממונא ניח"ל טפי. (אורח חיים ב סימן לג). 

אולם כתב הרמ'"א שאם הקונה ידוע כאיסטניס הרי כלפיו הוי מקח טעות ולאור זאת היה מקום לומר שאף במקרה הנדון יש להתחשב בכך שהתובע מתפרנס מגינון ומקפיד על כך. וממילא היה מקום לטענה כי כלפי התובע דנן הוי מום יסודי וביטול מקח, אך אין טענה זו מתקבלת משתי סיבות. הרמ"א מדבר על איסטניס שאין לו מה לעשות עם בשר של איל שאינו מסורס ולא כך הם פני הדברים במקרה דנן. ובנוסף כבר הובא לעיל שביחס לכלל העסקה של בניית הבית כולו, צמצום הגינה אינו נחשב לביטול מקח. 

בהקשר זה, יש להביא אף את דברי הרב קוק בספרו אורח משפט אשר כתב שבמקרה ולדעת הדיינים העמידה על הדין תגרום לחריגה מהצדק יש סמכות מכוח שטר הבוררות לכפות פשרה המשקפת את הצדק, ולא חרבה ירושלים אלא מפני שהעמידו דבריהם על עיקר הדין (בבא מציעא ל,ב). וזה לשונו :

כוונת "בין לדין בין לפשרה", היא שידונו הדיינים על שני האופנים, דהיינו שיבררו להם דרך הדין, ויראו אם הדין אינו רחוק מדרך היושר של מצב הענין, אז ישאירו הדין, ואם יראה להם שלערך הפשרה הדין הוא כבד יותר מדאי, לצד אחד או לשניהם, אז יעשו פשרה. (חו"מ סימן א). 

2. תשלומי נזק ופיצוי

ההחלטה על המשך הבניה במקום החדש מחייבת את הקבלן (אשר בחר בדרך זו) לשלם את כל ההוצאות הנדרשות על פי החוק לאישור המבנה, כולל אגרות ותשלום לאדריכל על תוכנית חדשות. ההצעה שהונחה בפני בית הדין לסעיף זה היא 25000 ש"ח לפני מע"מ לא כולל תשלום אגרות, אין זה מחייב את הקבלן ולזכותו עומדת האפשרות להגיש הצעת מחיר אחרת, אך הזמן המוקצב לכך הוא שלושים יום. 

לגבי בקשת התובע לממן לו את השינויים בבית עקב המיקום החדש, בית הדין לא מקבל טענה זו משום שאלו הן השלכות עקיפות אשר אין עליהם חיוב ממוני (חושן משפט שפ"ו,ג). 

בית הדין התרשם שנגרמה עוגמת נפש רבה לתובע ואף שבזמן הזה לא דנים חיובי צער ובושת (שו"ע חו"מ סי' א' סעיף ב') ובייחוד לבושת דברים אין חיוב ממוני (סימן ת"כ סעיף ל"ח). 

אך מכל מקום יש לחייב את הקבלן בדמי עוגמת נפש מכוחו של שטר הבוררות המסמיך את בית הדין לדון מכוח פשרה. שהרי פסק השו"ע שם כי יש לנדותו עד שיפייס המבויש ושיש לבי"ד שבכל דור ודור לגדור ולקנוס על זה. וכן כתב בנידון דידן על המרת הנידוי בפשרה הרב יועזר אריאל (תחומין יד עמ' 152). 

סכום הפיצוי נתון לשיקול דעתו של בית הדין, ובמקרה הנדון ההחלטה לחייב 50000 ש"ח.

החלטה

הנתבע ישלם בתוך שלושים יום 50000 ש"ח לידי התובע.

הנתבע ישלם לרשויות את כל האגרות הנצרכות לאישור הבית מחדש.

הנתבע יציג בפני בית הדין הסכם עם אדריכל לייצוג התובע בוועדה וכן להמציא את כל המסמכים הנדרשים לכך בתוך שלושים יום. לחלופין הנתבע ישלם לתובע 25000 ש"ח לפני מע"מ.


  

[1] הבהרה- התובע אינו חפץ בביטול החוזה, הוא מעוניין באכיפתו על פי המיקום המוסכם. לכן דין מקח טעות הנזכר בפסק הדין מתייחס רק להקשר של קבלת המוצר דהיינו מאחר והחוזה תקף יש לדון האם המבנה במיקומו החדש הוא מוצר אחר לגמרי ממה שסוכם בחוזה.

[2] יש להזכיר גם את הדין הבא בסי' רלב סעיף ה: ראובן שמכר לשמעון בתים שיש לו בעיר אחרת, וקודם גמר המקח נכנסו עובדי כוכבים בבתים וקלקלו קצת מקומות ועשנו הכתלים ועקרו דלתות הבית והחלונות, ורוצה שמעון לחזור בו, וראובן טוען שכיון שהוא מום עובר ינכה לו מן הדמים כדי שיחזיר הבית לקדמותו ויקיים המקח, הדין עם ראובן. 

ועל כך הרמ"א מוסיף: שהרי בית מכר לו ועדיין נקרא בית. וכן מום שאינו בגוף הבית, כגון שיש לאחר דרך עליו או אמת המים עוברת שם, מסלק המים והמקח קיים. אבל אם המום בגוף הבית, כגון שאמר לו שיש לו כותל שלם, ונמצא רעוע, אינו יכול לבנות לו כותל שלם; וכן מחלוקת ט"ז יורה דעה סימן רלו,יג  וש"ך חו"מ סימן כא,ג.

[3] להרחבה- הרב צבי בן יעקב משפטיך ליעקב חלק ב,יח.

תגיות