בס"ד
מס. סידורי:227

מועד חלות קניין שכירות

שם בית דין:שדרות
דיינים:
הרב בר-אלי אריאל
תקציר:
אדם היה בעיצומם של תהליכים של קניית דירה כאשר התברר כי המוכר חתם על חוזה שכירות לשנה והוא ינסה לבטלו אם תצא המכירה לפועל.
הקונה והשוכר פנו לבית הדין בשאלה האם מותר לקונה להמשיך בתהליך הקניה כאשר ידוע שהמוכר ינסה להפקיע את הסכם השכירות שנחתם.
פסק הדין:
בית הדין פסק כי קניין השכירות תקף ולכן אסור לקונה להמשיך בתהליך הקניה.
נושאים הנידונים בפסק:
תאריך:

אדם פנה למתווך כדי שיעזור לו למצוא דירה גדולה לקניה. לאחר חיפוש ממושך נמצאה דירה ונכתב בנוכחות עורך דין חוזה מכירה. רגע לפני חתימת החוזה התריע המוכר על כך שיש לו חוזה שכירות עם שוכרים למשך השנה הקרובה, וברצונו לבטל את חוזה השכירות! הוא התייעץ עם עורך דינו איך ניתן לבטל את חוזה השכירות. המתווך כעס על המוכר היות והוא הבטיח לו כי לא ישכיר את הדירה, חתימת חוזה המכירה נדחתה, הקונה המיועד הודיע שאם יכנסו שוכרים הוא לא קונה את הדירה.

המוכר פנה אל השוכרים בבקשה לוותר על השכירות אך הם לא מוכנים לוותר מאחר וקשה למצוא דירה כזו גדולה והם כבר נתנו צ'קים עבור כל השנה.

לבית הדין פנו הקונה המיועד והשוכר המיועד רק כדי לברר את ההלכה ללא פסק דין מחייב. [בפועל, בעקבות התערבות בית הדין, והעלאת הצרכים המיוחדים של כל משפחה ישנה הסכמה של לפנים משורת הדין. הקונה יחפש דירה אחרת עבור השוכרים והוא ידאג שהיא תהיה באותה רמה –מזגנים, גינה מושקעת וכדו', אף בהשקעה כספית שלו].

בירור הדין

השאלה המרכזית האם השוכר קנה כבר את זכות השימוש בדירה.

האם נוצר קנין שכירות? ההשלכה היא לעניין יכולת החזרה של המשכיר. אם הקנין כבר חל אין לו יכולת לעכב את השכירות וניתן לכוף את קונה הבית לאפשר לשוכר לממש את זכותו.

החוזה המדובר אינו מנוסח לפי ההלכה ולכן מצד קניין שטר לשכירות קרקע, אין כאן.

ניתן להחשיב את הצ'קים כקנין כסף ושכירות קרקע נקנית בכסף, אבל הדבר תלוי בשתי שאלות.

האם צ'ק הוא שט"ח או הרשאה בלבד? [האפשרות שצ'ק נחשב ככסף ממש לא נראית כפי ששמענו מפי הרב זלמן נחמיה גולדברג שליט"א.]

גם אם צ'ק נידון כשט"ח עדיין ישנה מחלוקת ראשונים האם שט"ח נחשב ממש כסף או שישנו חסרון של אגיד גביה [רשב"א בקידושין דף ה, רמב"ן בסוגיית "מנה אין כאן" בקידושין דף ח, יעויין רעק"א בסוף סימן ל"ט].

ניתן לדבר על קניין סיטומתא [הש"ך בסימן ר"א הסיק שמועיל גם בקרקע, כשיש מנהג.] היות ולפי חוק החוזה מחייב, החוק הפך את החוזה למנהג הסוחרים וממלא יש פה קניין סיטומתא. [כך נראה מדברי החזו"א בב"ק ליקוטים סימן ט"ז].

אולם גם אם יש כאן מעשה קנין עדיין החלות שלו היא רק לאחר חודש. האם יש לפנינו קניין לאחר ל', או קניין מעכשיו ולאחר ל'?

הנפק"מ היא ליכולת החזרה, אם מדובר על קנין "לאחר ל" אז הקנין אינו חל וממילא המוכר יכול לחזור בו "אתי דיבור ומבטל דיבור", כמבואר בקידושין נט. אבל אם מדובר על קנין "מעכשיו ולאחר ל" אז המעשה הסתיים משום שאמר מעכשיו [1]אינו יכול לחזור בו. השוכר קנה כבר בגוף הבית של המשכיר את הזכות להשתמש בו לאחר שלושים, וכבר עכשיו קנה את הזכות הזו. אומדן הדעת של בית הדין היה שהסכם השכירות מתפרש "מעכשיו ולאחר ל'". שטר השכירות שבין שני הצדדים נעשה כמנהג המדינה, יש לומר שדעתם היא שהפרשנות שתינתן לשטר כזה היא ע"פ הנהוג במדינה, וא"כ כיון שלפי מנהג המדינה אין אפשרות חזרה במצב כזה, וודאי גם הם רצו ליצור מצב זה.

לכן המסקנה היא שנוצר פה קנין שכירות וממילא המוכר אינו יכול למכור את הזכות הזו, אסור לקונה להמשיך במגעים עם המוכר לקניית הדירה.[2]


[1]  הדבר תלוי במחלוקת הרמב"ן ורש"י בקידושין נט: [יעויין קצות החושן סימן ר"ט סק"ח.] הנתיבות בסימן רי"א סק"ד הכריע שבקנין "מעכשיו ולאחר ל" אין יכולת חזרה.

[2]  על אף שקונה הדירה אינו עושה מעשה אלא רק גורם למוכר לחזור בו. יש בכך משום מסייע ידי עוברי עבירה בהפרת התחייבות שחלה על פי דין. אומנם "לפני עיור" אין פה, היות וידוע על קונים אחרים הרוצים לקנות את הדירה והם אינם מקפידים על כללי ההלכה מלבד דעת המשל"מ שאם האחר העושה את העבירה הוא יהודי עדיין יש לפ"ע, אומנם יש אומרים שגם לדבריו אם היהודי האחר יעשה את האיסור בגלל שאינו מודע לכך שיש בדבר אסור אז אין לפ"ע לכו"ע. כך הביא ב"כתר מחקרים תורניים" חלק ב. 

תגיות

הפרת החוזה - בחוזה חתום גדרו - מזומן או אפשרות פרעון או שטר חוב שאינו תקף על פי ההלכה - אם יוצר קניין שטר שאינו תקף על פי ההלכה - אם יוצר קניין "סיטומתא" דרך עשייתה - חתימה על חוזה שאינו תקף על פי ההלכה כקניין שטר - שטר שאינו תקף על פי ההלכה בכסף - אם צ'ק נחשב כסף בשטר - אם שטר שאינו תקף על פי ההלכה יוצר קניין על פי דרישת המשכיר - לפני תחילת השכירות כשלא נאמר בו "מעכשיו" - לפי אומדן דעת בית הדין מנהג בשכירות - זמן חלות חוזה שכירות לפי המנהג בשכירות בתים - מועד חלות הקניין מעכשיו אף שלא נכתב בחוזה שטר שכירות/חוזה שכירות - כשתחילת השכירות לאחר שלושים ולא נאמר בו "מעכשיו" שאינו תקף על פי ההלכה - אם יוצר קניין גדרו - אם נחשב כסף סיטומתא - קנין סיטומתא