בס"ד


מס. סידורי:2248

סתירה בין חוזים שהשני נכתב לצורך העלמת מידע מהרשויות

שם בית דין:כוכב יעקב - איגוד בתי הדין לממונות
דיינים:
הרב אביב ניר
הרב חבר טוב אבישי
תקציר:
התובעים חתמו חוזה שכירות עם אפשרות אופציה להארכת השכירות ל5 שנים. לאחר זמן נחתם חוזה חדש כדי להתחמק מחברת החשמל, בו הושמט אפשרות האופציה. ולאחר זמן נחתם עוד חוזה כנ"ל למען התחמקות מהארנונא.
פסק הדין:
החוזה הראשון בתוקף ואפשרות האופציה קיימת.
נושאים הנידונים בפסק:
תאריך: ז' אדר ב תשע"ט

 

פסק דין ביניים

תיאור המקרה

התובעים הם חברת קייטרינג בשם י"ב, הנתבע הוא בעל אולם שמחות. ביום י"א באייר תשע"ד חתמו התובעים הסכם שכירות עם בעל האולם לחמש שנים המסתיימת בתאריך ו' אייר תשע"ט. בחוזה כתוב "לשוכר תהא אופציה להאריך את תקופת השכירות למשך 5 שנים נוספות". עקב ניסיון להתחמק מתביעה של חברת חשמל נחתם בתאריך 2 בינואר 2017 חוזה אחר שבו שם החברה של התובעים הוחלף, ונכתב השם נ' תחת השם י"ב. בחוזה הזה הושמט המשפט הנ"ל האומר שלשוכר יש אופציית הארכה. כעבור 9 חודשים שוב היה צורך להתחמק מחוב והפעם חוב ארנונה והוסכם לכתוב חוזה נוסף תחת שם אחר לתובעים, ונכתב השם פ"ל, חוזה זה זהה לחוזה הקודם (למעט שינוי השם של החברה).

טענות התובעים

החוזה השני נחתם רק למראית עין על מנת להבריח מבעלי חוב אחרים (חברת החשמל) ולא דובר כלל על השמטת האופציה. על כן, הם דורשים לממש את זכות האופציה להאריך את תקופת השכירות כפי הסעיף הנ"ל המופיע בחוזה הראשון. לולי אופציית הארכה כל החוזה הזה לא היה נחתם מלכתחילה שכן ההשקעה רבה והרווחים הרבים צפויים להגיע רק בחמש שנים הבאות.  

טענת הנתבע

הנתבע מודה שאכן הסיבה היסודית לחתימת חוזה חדש היה כדי להימנע מתשלום החוב לחברת חשמל, אולם טוען שבכוונה הוא השמיט את האופציה, וכמו כן טען שהודיע לתובע שהוא משמיט את האופציה במעמד החתימה. הסיבה לכל זה היא ההתנהלות של התובעים שלא שילמו את השכירות בזמן, ולא עמדו בתקנים של משרד הבריאות ולא העבירות את חשבון החשמל על שמם, ולכן הושמטה אופציית הארכת החוזה איתם. מלבד זאת, עקב הפרות החוזה שלהם החוזה הראשון פקע ממילא, ואיני מחוייב עוד לאופציית ההארכה אלא רק לחוזה השני.

התובעים מכחישים וטוענים שלא נאמר דבר במעמד החתימה, וחתמו מבלי לקרוא את התוכן מתוך שסמכו על הנתבע ששלח את החוזה. ובקשר להפרות החוזה, ההפרות היו הדדיות, והמשך ההתקשרות מהווה מחילה והנתבע "סבר וקיבל".

דיון

השאלות לבירור:

עלינו לדון במעמד החוזה השני והשלישי, האם יש להם תוקף מחייב, והאם ביטלו את החוזה הראשון. וממילא יתברר לנו האם סעיף האופציה נותר על תילו.

האם החוזה הראשון התבטל עקב הפרתו?

פסק דין

א. שטר למראית עין: שינוי שם של אחד הצדדים בחוזה

שטר למראית עין נזכר בגמרא במס' בבא קמא (קב ע"ב):

תנו רבנן: הלוקח שדה בשם חבירו - אין כופין אותו למכור, ואם אמר לו על מנת - כופין אותו למכור. מאי קאמר?...אלא אמר אביי, הכי קאמר: הלוקח שדה בשם חבירו (ריש גלותא) - אין כופין את המוכר למכור זימנא אחריתי, ואם אמר לו על מנת - כופין את המוכר למכור. אמר מר: הלוקח שדה בשם חבירו - אין כופין את המוכר למכור זימנא אחריתי. פשיטא! מהו דתימא מצי א"ל: מידע ידעת דאנא לנפשאי שקילנא, ופנחיא בעלמא הוא דקבעינא, וזוזי בכדי לא שדינא, אלא אדעתא דכתב ליה שטרא אחרינא, קא משמע לן דאמר ליה: עניינא עבדי לך בהדי ההוא דזבנת ליה בשמיה, ויכתוב לך שטרא אחרינא.

ביאור הגמרא:

רב ששת אומר שהלוקח שדה מחברו לעצמו, וכדי שלא יבואו לערער על המכירה, אמר למוכר שלוקחה עבור ריש גלותא שהוא אדם חשוב ויראים ממנו. וכתב המוכר את השטר בשם ריש גלותא. אין כופין אותו ריש גלותא למכור ולכתוב שטר מכירה שהוא מכרה לקונה. כלומר, הקונה קונה עבור עצמו אך מבקש מהמוכר לרשום בשטר שם של אחר בתור הקונה, והגמרא דנה האם הוא יכול לחייב את המוכר לכתוב לו שטר שני על שמו מאחר והוא הקונה האמיתי. לגמרא פשיטא שאין המוכר חייב לכתוב לו שטר שני, שהרי כתב לו על מה שדובר ביניהם. ואומרת הגמרא, שהיה יכול הקונה לומר למוכר, הרי היה ידוע לך שבאמת קניתי את השדה לעצמי, ולצרכי בטחון ומגן בלבד עשיתי את המקח על שמו של ריש גלותא, כדי להרחיק את המערערים. וברור שלא היה בדעתי להפסיד את כספי בקנית שדה על שם אדם אחר, וסמכתי על כך שתכתוב לי שטר אחר על שמי. קמ"ל שהמוכר יכול לומר ללוקח, היה לך להתנות מראש עם אותו אדם שקנית את השדה על שמו, ויכתוב לך שטר אחר שהוא מוכרו לך, ואין לך דין ודברים עמי.

כלומר, היה ידוע לכל הצדדים שמדובר בחוזה מכירה ששם הקונה אינו אמיתי אלא נועד למראית עין בלבד, ולמרות זאת אם הקונה לא עשה תנאי מפורש אינו יכול לדרוש מהמוכר לכתוב שטר חדש. הדין הובא להלכה בשו"ע (חו"מ) סי' קפד סע' ב'.

והרשב"א כותב שבוודאי שהולכים אחר כוונת הקונה, ולכן במקרה שקנה שדה ואמר למוכר שקונה עבור ריש גלותא, ובאמת התכוון לעצמו, קונה הוא ולא ריש גלותא, אפילו לא הודיע לבעל השדה. והסיבה שלא כופין את המוכר לכתוב לו שטר אחר על שם ראובן משום דלא ניחא ליה לאיניש בריבוי שטרות עליו מפני הקול שיצא עליו שיאמרו שמוכר שדותיו. מזה משמע, שעקרונית כן אזלינן בתר האומדנא שבאמת השדה שייכת לראובן. משמע, שהאומדנא גוברת על מה שכתוב בשטר.

גם בסוגיית שני שטרות היוצאים זה אחר זה (כתובות מד ע"א), כפי שיבואר בהמשך, מובא עיקרון הזה של שטר שנעשה למטרה מסויימת. הגמ' אומרת:

"פשיטא, ראשון במכר ושני במתנה - לייפות כוחו הוא דכתב ליה, משום דינא דבר מצרא",

כלומר לאחר שמכר לו את השדה בשטר מכר, כתב לו שטר אחר על השדה שנותנו במתנה, כדי שלא יבוא אליו אחר בטענת "בר מצרא", שהרי אם נתן מתנה אין דינא דבר מצרא. וברור, שהשטר השני אין לו תוקף אלא נעשה לצרכי חוץ בלבד, ולכן השטר הראשון אינו בטל.

עד כאן ראינו שיש מושג הנקרא שטר למראית עין לצרכים חיצוניים (ויש עוד דוגמאות לכך כגון: שטר פסים, שטר אמנה), והקביעה שלו כשטר כזה היא לפי הנסיבות. בניד"ד שני הצדדים מודים שלכתחילה נעשה השטר למראית עין, אלא שהמוכר טוען שמחמת שנצרכו לערוך חוזה חדש, כבר הוסכם ביניהם לעשות שינויים ולחתום על חוזה חדש.

ב. שטר מברחת: שטר הנעשה לצורך התחמקות מבעלי חוב

בניד"ד השטר השני (וכן השלישי) נעשו כדי להימלט מחובות חשמל וארנונה, ודומה לדין שטר מברחת. הגמרא (כתובות עח ע"ב) דנה באשה שהבריחה נכסים מבעלה כדי שלא ירש אותה:

ההיא איתתא דבעיא דתברחינהו לנכסה מגברה, כתבתינהו לברתה, אינסיבה ואיגרשה, אתאי לקמיה דרב נחמן, קרעיה ר"נ לשטרא. אזל רב ענן לקמיה דמר עוקבא, א"ל: חזי מר, נחמן חקלאה היכי מקרע שטרי דאינשי! א"ל: אימא לי איזי גופא דעובדא היכי הוה, א"ל: הכי והכי הוה. א"ל: שטר מברחת קא אמרת? הכי א"ר חנילאי בר אידי אמר שמואל: מורה הוראה אני, אם יבא שטר מברחת לידי אקרענו. א"ל רבא לרב נחמן: טעמא מאי? דלא שביק איניש נפשיה ויהיב לאחריני.

מדברי הגמרא עולה, שהשטר שכתבה האשה שהיא נותנת לבתה את כל נכסיה הוא שטר לא תקף, משום שעשתה כן רק להבריח נכסיה מבעלה, ויש אומדנא שלא התכוונה באמת לתת כל נכסיה לבתה ותישאר היא ללא נכסים, ולכן לא זכתה הבת בנכסים. והנה נחלקו ר"ת והרא"ש (שם ח,ג) לגבי "אחד שרצה ללוות וכתב כל נכסיו לאחר להבריחם שלא ישתעבדו לבעל חוב, וגם באחד שהבריח כל נכסיו לאחר שלא ישתעבדו לכתובת אשתו". לדעת ר"ת המתנה מתנה וזכה המקבל (ורק לאשה המברחת מבעלה מועיל משום שעשאום כנכסים שאינם ידועים לבעל שאינם משתעבדים לו), אולם לדעת הרא"ש הנכסים נשארו בחזקת הנותן ומילא השתעבדו לבעל חוב או לכתובת האשה. ובטעם הדבר כתב הרא"ש שם:

"ועוד עיקר הדין הזה הוא אומד הדעת. וזה האיש שכוון להבריח וכסבור הוא שתועיל ההברחה אף על פי שלא זכה המקבל וכשיודע לו שאי אפשר להיות זה אלא שצריך שיקנה המקבל ישתעבדו או לבעל חוב ולכתובת אשה. אנן סהדי דניחא ליה שלא יזכה בהו המקבל וישארו בחזקתו. ויאכל פירות נכסיו עד שיטרפם בעל חוב ויפרע חובו מנכסיו ולא יהיה לוה רשע ולא ישלם. או תמות אשתו בחייו וישארו לו נכסיו ממה שיזכה בהן המקבל ויפסיד נכסיו מעכשיו וגם לא יפרע חובו וכן פי' הר"ר מאיר הלוי ז"ל ושאר גדולי הארץ הזאת וכן עיקר".

ויוצא שנחלקו האם לשטר שנעשה להברחה יש תוקף מחמת שאנו מתייחסים אליו כפשוטו ולכן זכה המקבל (ר"ת), או שאין לו תוקף מחמת שאנו עושים אומדנא בדעת הכותב שאנן סהדי שלא כתב על דעת כן שנכסיו ילכו למקבל והוא ישאר חסר כל ויחזר על הפתחים (רא"ש).

דין מבריח מבעל חוב הובא בשו"ע בחלק חו"מ (צט,ו):

"החייב לחברו, ונתן כל אשר לו לאחר להפקיע חובו, לא תועיל ערמתו ויגבה בעל חוב חובו, אפילו הוא מלוה על פה, ממקבל המתנה".

השו"ע פסק כשיטת הרא"ש, וקצות החושן (ס"ק ו) כתב שנמצא כן במפורש בתשובת הרא"ש (עח,ג).

ברם הרמ"א הוסיף:

"מיהו אם נראה לבית דין שלא כוונו לערמה, רק למתנה גמורה, קנה המקבל אף על גב שהיתה כוונתו להבריח".

הגר"א (שם ס"ק כב) מעיר שגם הרמ"א פוסק כרא"ש, שגם הרא"ש מודה שאם לא כיוון לערמה קנה המקבל למרות שנתן מלכתחילה כדי להבריח. אולם התומים (ס"ק י) העלה שדעת הרמ"א לפסוק כדעת ר"ת ולא כדעת הרא"ש.

הניד"ד דומה באופן מסוים לשטר מברחת שהרי כל מטרתו הייתה להבריח את העסק מהחוב לחברת החשמל, ולכאורה תלוי במחלוקת ר"ת והראש, והשו"ע ורמ"א פסקו כדעת הרא"ש שהכל תלוי באומדנא. וביותר, נראה שכאן אף לדעת ר"ת אזלינן בתר האומדנא ולא בתר הכתוב בשטר, משום שלבעל חוב עומדות שתי אפשרויות בקשר לנכסיו, שישארו ברשותו וישתעבדו לבעל חוב, או שיעברו לרשותו של אחר, ויתכן בהחלט שמוכן שיעברו לרשות אחר שהוא קרובו ובלבד שלא יפלו לידי בעל חובו, אך בניד"ד מדובר בשטר שהושמט בו סעיף האופציה לחמש שנים נוספות, וחוץ מזה הוא נעשה כלפי אותו אדם, ולכן אין שום הגיון בכך שירצו לוותר על זכות זו, שהרי מול חברת חשמל סעיף האופציה אינו מעלה ואינו מוריד, ובדבר זה לא בקשו ולא היה צורך להבריח כלל. לכן, אזלינן בתר האומדנא שלא התכוונו לדבר זה כלל.

ג. פוגם שטרו

מעיקר הדין אשה הבאה לגבות כתובתה בבית הדין גובה ללא שבועה. אולם הגמ' במסכת כתובות (פז ע"ב) דנה באשה שפגמה בכתובתה דהיינו מציגה את כתובתה בבית הדין אך מודה שכבר נפרעה חלק ממנה:

איבעיא להו: פוגמת כתובתה בעדים, מהו? אם איתא דפרעה - בעדים הוה פרע לה, או דלמא איתרמויי איתרמי ליה? ת"ש: כל הנשבעין שבתורה - נשבעין ולא משלמין; ואלו נשבעין ונוטלין: השכיר, והנגזל, והנחבל, ושכנגדו חשוד על השבועה, וחנוני על פנקסו, והפוגם שטרו שלא בעדים; שלא בעדים אין, בעדים לא. לא מיבעיא קאמר, לא מיבעיא בעדים - דודאי צריכה שבועה, אבל שלא בעדים - אימא תיהוי כמשיב אבידה ותשקול בלא שבועה, קמ"ל.

מסקנת הגמרא שהאשה נוטלת את ההפרש רק ע"י שבועה, והטעם משום דהפורע רגיל לדקדק והנפרע אינו רגיל לדקדק, משום כך חכמים הטילו שבועה עליה כדי שתדקדק כמה כבר נפרעה וכמה באמת מגיע לה.

ובמקום אחר (שבועות מא ע"א) אומרת הגמרא שהפוגם שטרו חייב שבועה בכל מקרה אף אם הנתבע אינו דורש ממנו שישבע, בית הדין דורשים ממנו:

אמר רב פפא: האי מאן דאפיק שטרא על חבריה, ואמר ליה שטרא פרוע הוא, אמרינן ליה: לאו כל כמינך, זיל שלים; ואם אמר לשתבע לי, אמרינן ליה: אשתבע ליה. א"ל רב אחא בריה דרבא לרב אשי: ומה בין זה לפוגם את שטרו? א"ל: התם אף על גב דלא טעין איהו - טענינן ליה אנן, הכא אמרינן ליה: זיל שלים ליה, ואי טעין ואמר אשתבע לי, אמרינן ליה: זיל אשתבע ליה.

הדין הובא להלכה בשולחן ערוך (חו"מ פד,א):

הפוגם שטרו, לא יפרע אלא בשבועה, אף על פי שלא טען הלוה: השבע לי. כיצד, הרי ששטרו אלף זוז, וטען הלוה: פרוע כולו, והמלוה אומר: לא נפרעתי אלא מקצתו, לא יפרע את השאר, אלא בשבועה כעין של תורה.

בניד"ד ניתן להגדיר את החוזה כשטר פגום, שהרי בעל האולם מודה שמצד השוכרים לא היה צורך בחוזה חדש, והוא נעשה מלכתחילה רק למראית עין להיפטר מחוב חברת החשמל, ובהודאה זו יש מעין 'פגימת השטר', ועל כן כאשר ממשיך הוא לטעון שלמרות זאת הוסכם ביניהם שהשטר אמיתי, הרי דינו כפוגם שטרו שאינו נאמן אלא בשבועה.

ד. האם שטר שני מבטל את הראשון

כיצד יש לדון בשני חוזים הנעשים על אותו דבר, האם הראשון מבטל את השני?

פשיטא שאם היה בחוזה השני סעיף מפורש האומר שהחוזה הקודם מבוטל, החוזה הראשון היה מבוטל. אולם בניד"ד מדובר שאין סעיף כזה.

הגמ' במסכת כתובות (מד ע"א) דנה בעניין דומה:

גופא, אמר רב נחמן: שני שטרות היוצאין בזה אחר זה - ביטל שני את הראשון. אמר רב פפא: ומודה רב נחמן, דאי אוסיף ביה דיקלא - לתוספת כתביה. פשיטא, ראשון במכר ושני במתנה - ליפות כחו הוא דכתב ליה, משום דינא דבר מצרא, וכל שכן ראשון במתנה ושני במכר - דאמרינן: משום דינא דבעל חוב הוא דכתב כן, אלא אי שניהם במכר, שניהם במתנה - ביטל שני את הראשון. מאי טעמא? רפרם אמר: אימר אודויי אודי ליה, רב אחא אמר: אימר אחולי אחליה לשיעבודיה. מאי בינייהו? איכא בינייהו: אורועי סהדי, ולשלומי פירי, ולטסקא.

ביאור הגמרא: רב נחמן אומר, ששני שטרות של מכר או מתנה של שדה היוצאים בזה אחר זה, דהיינו, שכתב ראובן לשמעון שטר בניסן, ושטר נוסף בסיון - ביטל שטר שני את הראשון! ואם כתב המוכר בשטר אחריות לקונה, שבמידה ויגבו בעלי החובות שלו את השדה עבור חובם הוא יפצה אותו על כך בשדה אחרת, וטרפו בעלי חוב את השדה ממנו, אינו גובה הקונה את האחריות מהלקוחות האחרים - אלא מהזמן של השטר השני. ומודה רב נחמן, שאם הוסיף בשטר השני דקל - לשם התוספת כתב את השטר השני, ולא ביטל את הראשון, והתכוון שאם ירצה הלוקח לקבל את העיקר והתוספת, יגבה מזמן השטר השני, ואם ירצה לגבות מזמן ראשון - יגבה רק את העיקר.

ובטעם הדבר שהשטר השני ביטל את הראשון נחלקו בגמרא, רפרם אמר שהקונה שהוא בעל השטר הודה שהשטר הראשון מזויף היה, ונתרצה לו המוכר או הנותן להגבות בשטר השני, מזמן שני. אולם רב אחא סובר שעל ידי כתיבת השטר השני – יש מחילה מצד הלוקח או המקבל מתנה לשיעבודו של השטר הראשון.  כלומר, נחלקו האם השטר הראשון בטל לגמרי או שמא רק נמחל שעבודו אבל השטר תקף על כל תנאיו.

ולכאורה הנפ"מ היא בניד"ד, למ"ד שהשטר בטל מחמת שיש בזה הודאה שהשטר הראשון היה שקר הרי שאין לו תוקף כלל ורק השטר האחרון קובע, ואילו למ"ד שהשטר הראשון קיים ורק נמחל השעבוד מזמן ראשון עדיין השטר הראשון בתוקף למעט תאריך השעבוד שגובה מלקוחות רק מזמן שני.

הרמב"ם פסק כדעה ראשונה היא דעת רפרם שיש כאן הודאה שהשטר הראשון היה מזויף, והשו"ע (חו"מ רמ, א-ב) פסק כן להלכה:

"...היו שני השטרות במכר או שניהם במתנה, אם הוסיף בשני כלום הרי הראשון קיים, שלא כתב השני אלא מפני התוספת. ואם לא הוסיף, בטל שטר השני את הראשון, ואין לו אחריות אלא מזמן שני. לפיכך כל הפירות שאכל הלוקח מזמן ראשון עד זמן שני, מחזיר אותם. ואם היה על אותה שדה חוק מלך בכל שנה, הנותן או המוכר נותן אותו החוק עד זמן השטר השני".

ברם, הנתיבות (שם ס"ק ג) כתב שאם המוכר מודה שהשטר הראשון אמת, ידו של הלוקח על העליונה, ולכן "ודאי נוטל הלוקח הפירות אפילו מה שהן בעין". ובניד"ד מודה בעל האולם שהשטר הראשון אמת ונכתב מלכתחילה למראית עין כדי להיפטר מחוב לחברת חשמל שרבץ על האולם.

ברם, שוב ניתן לומר לאידך גיסא, שהשטר הראשון אמת, והשטר השני גם הוא אמת, וכשם שהשעבוד נמחל מחמת השינוי בתאריך בשטר השני, כך גם גבי פרטים אחרים בשטר השני כגון האופציה להארכה שלא הוזכרה בו, שי"ל שהשוכרים מחלו על זכות זו, שכשם שניתן למחול על שעבוד מתאריך המוזכר בשטר ראשון כך ניתן למחול על זכות ההארכה שנזכרה רק בשטר הראשון.

עלתה סברא (מצד אחד הדיינים) לומר שהשטר השני ביטל את השטר הראשון רק לגבי מה שנזכר בו אך לא לגבי האופציה שלא נזכרה בו. והנה בשו"ת מהר"ם פדואה (סימן מד) כתב

"השאלה השניה אם יהיה נפסל אחד מפרטי השטר האם בעבור זה נפסל כל השטר, אומר אני שהשטר יתקיים בשאר הפרטים".

אך לענ"ד אין הנידון שלנו דומה לראיה, משום שפרט האופציה אינו פרט העומד בשטר בפני עצמו אלא הוא קשור קשר בל ינתק לתקופת השכירות הראשונה, שכן אין אפשרות הארכה ללא תקופת שכירות ראשונה, ואם בשטר השני כתוב שיש רק שכירות ראשונה והושמטה האופציה והשטר השני ביטל את הראשון, ממילא גם עניין האופציה של ההארכה מבוטל. והרי זה דומה לשטר קנין, שאמרינן לגביו שבטל מקצתו בטל כולו, ועיין שו"ע חו"מ סי' ק"צ סעיף ט"ז בדברי הרמ"א. [והעירני הרב דב"ש שליט"א שא"א לקנות או להקנות אופציה שהרי זה קניין פירות בלבד וקיימא לן שקנין פירות לאו כקנין הגוף דמי (ב"ב קלו:) והוי דבר שלא בא לעולם, ומועיל רק כאשר מקנה גוף לפירות (שו"ע חו"מ רנז,ח), והארכת השכירות בפני עצמה היא כקניין פירות, ודוק.]

ברם, ישנה סיבה לפסול דווקא את החוזה השני מדין שטר שבטל מקצתו בטל כולו, עיין בשו"ת דברי מלכיאל (ד,קלו) שכתב שבשטר שחלק ממנו הוא "אמנה" בטל כולו, ובניד"ד השם של החברה הוחלף לכו"ע למראית עין ונחשב "אמנה", ואפשר שכיון שבעל האולם מודה שפרט זה אינו נכון, אם כן בטל כל השטר, וזו לשונו:

"ועוד י"ל שע"י שמקצת מהכו"ה הוי רק אמנה ובאמת לא נתן לו כו"ה על זה. ממילא י"ל שבטל כל השטר. ששטר שבטל מקצתו בטל כולו. ואף במה שישכיר על שנה אחת לא יהי' ממש. ואף דבשט"ח אם מודה שמגיע לו פחות מכפי שכתוב בשטר. לא בטל כל השטר כדאיתא בכתובות (דף פ"ז) גבי פוחתת. היינו התם שההלואה היא מעשה גמור. אבל בניד"ד שאין כאן מעשה רק ע"י השטר נותן לו כו"ה. וכיון שהשטר יש בו אמנה לא אמרינן שיועיל לחצאין".  

ה. אומדנא כנגד שטר

בסוגיית מסירת מודעא (בבא בתרא מ ע"ב) משמע שמי שנתן מתנה ומסר עליה מודעא המודעא קיימת למרות שאונסו אינו ידוע, משום הסברא שסתם כך ללא תמורה אין אדם נותן מתנות בחינם, ונתיבות המשפט (חו"מ רה ס"ק ח) כתב "והוא הדין דאונס בלא מודעא מבטל המתנה, דתלוהו ויהיב לא הוי מתנה". והשו"ע (חו"מ רה,ג) כתב "פשרה, דינה כמכר; ומחילה, דינה כמתנה". ויוצא לדינא, שמחילה אינה תקפה במקרה שמסר עליה מודעא או שהיה אונסה ניכר.

כעת, יש להסתפק בניד"ד האם הויתור על סעיף האופציה להארכה של חמש שנים הוא בגדר מחילה שדינו כמתנה, ואם כן האם נחשב הצורך לערוך חוזה למראית עין כדי להיפטר מהתביעה של חברת חשמל כמקרה של אונס ידוע, או לחילופין לדון את ההתנהלות של השוכרים שהוציאו הוצאות רבות והתנהגו באופן שמשקיעים לטווח ארוך כגילוי דעתא כעין מסירת מודעא שאין תוקף למחילה הכתובה בשטר.

ו. האם הייתה כאן הטעייה

על פי הייעוץ וחוות דעת משפטית שקיבלנו מלשכת עו"ד ע"י עו"ד שלמה בן מנחם, מתברר שלמרות שלא כתוב בחוזה השני סעיף מפורש לפיו החוזה הראשון מתבטל, מכל מקום אם לא יתכן ששני ההסכמים יכולים להתקיים בו זמנית בכפיפה אחת, ההסכם השני מבטל את הראשון. בניד"ד לא אפשרי לומר ששני החוזים קיימים בכפיפה אחת, מחמת שניתן להשכיר את האולם רק לחברה אחת ולא לשתיים.

פשוט, שבאופן עקרוני חובת החותם לקרוא על מה שחותם, ולא מתקבלת טענתו שחתם ללא שקרא וידע על מה שחתם, משום שגם אם זה אכן נכון הרי שהוא חייב עצמו בזה מרצונו. יעויין שולחן ערוך (חו"מ מה,ג) שכתב: "הודאה בחתם ידו, והשטר בגופן של עובדי כוכבים, והדבר ברור שאינו יודע לקרות, ויש עדים שחתם עד שלא קראו, מכל מקום מתחייב הוא בכל מה שכתוב בו". (הגר"א מציין לגטין סד., כתובות קא:, ב"ב קמט.) והטעם שהתחייב, משום שגמר בדעתו להתחייב בכל מה שיהיה כתוב בתוך השטר, כמו בשליש (סמ"ע ס"ק ה). והש"ך (ס"ק ה) כתב שאף שידוע שלא קרא, "כיון שלא חשש לקרותו וסמך על הסופר, שכל הסומך על נאמנות של אחרים הוא גומר בדעתו להתחייב בכל מה שיאמר". גם כאן, השוכרים סמכו על נאמנותו של בעל האולם ולא קראו את השטר.

ברם, אם התברר שהייתה הטעייה מכוונת הרי שהחוזה השני בטל.

מבחינת האומדנא בית הדין מקבל את טענת השוכרים שלא ידעו על השמטת האופציה, שהרי מדוע להם להרע לעצמם את התנאים. ובמיוחד, שהשקיעו עד לרגע האחרון כספים רבים מתוך מחשבה שיש להם אופציה כזו, ואין אדם שדי זוזי בכדי.

בעל האולם הציג מייל לבית הדין ששלח לשוכרים את החוזה החדש, כותרת הקובץ הייתה השם של החוזה הראשון, ויש בזה משום הטעייה (גם אם בשוגג) שכביכול מדובר באותו חוזה.

בשלושת השבועות דאשתקד השוכרים יזמו שיפוץ גדול באולם ובעל האולם שיתף איתם פעולה, הם השקיעו מכספם סך 65,000 ₪, ובעל האולם נתן להם להבין שהם ממשיכים לחמש שנים נוספות, לטענת בעל האולם הוא נתן להם להשקיע תוך שהתכוון מראש להחזיר להם את הכסף. גם בטענה זו יש חשש הולכת שולל ומצג שווא כלפי השוכרים.

ז. סיכום

בסיכום נראה לומר, שמאחר וישנה הודאה והסכמה שהחוזה מלכתחילה נעשה למראית עין, הרי שיש לו חזקה שהוא בטל (ואין מיגו לבעל האולם לומר שהיה יכול לא להודות שמדובר בחוזה למראית עין משום תכתובת המיילים והסמס שמעידה על זה). לכן, על בעל האולם הטוען שלמרות זאת הייתה כוונה לשפץ את החוזה ולשנות את התנאים עליו מוטלת הראיה להוכיח שאכן כך היה. ולא זו בלבד שאין לו ראיה, אלא אומדנא דדעתא הוא להיפך שהשוכרים לא היו מסכימים לתנאי כזה, שהוא לא הגיוני מבחינה עסקית לאור כל ההתנהגות שלהם בכל התקופה שהמשיכו להשקיע כספים רבים בעסק, ובוודאי היה זה על דעת שהם מממשים את האופציה לחמש שנים נוספות. טענת בעל האולם שיש לו שטר תקף נדחית, משום שראינו שישנן שטרות מסוגים שונים שאיבדו מערכן מחמת הנסיבות, והוא הדין הכא. ויש לצרף לכך את העובדה שיש בעיה פלילית ("אי-חוקתיות")/ בחוזה שנעשה למראית עין ויתכן שיש לכך השפעה על ההלכה מצד דינא דמלכותא, ולכל הפחות מצד גמירות דעת של שני הצדדים למה שכתוב בו.

לכן, בית הדין קובע שהחוזה הראשון הוא תקף, ובכללו האופציה לחמש שנים נוספות.  

ח. טענת הפרת חוזה

במהלך הדיון טען בעל האולם שהשוכרים הפרו את החוזה מספר פעמים, חלקן הפרות יסודיות המבטלות את החוזה, כגון אי תשלום במועד. ועל כן, אפילו אם החוזה הראשון לא בוטל, הרי מאחר שהופר הפרה יסודית אין לו תוקף ואינו חייב לתת להם הארכה לחמש שנים נוספות. השוכרים טענו כנגדו שאכן היו כמה פעמים שאיחרו אך תמיד שילמו לבסוף עד איחור של כחודש ימים. כמו כן, טענו שהפרות החוזה היו הדדיות כיון שגם הוא לא עמד בתנאי החוזה וגרם להם לנזקים, כגון אי תיקון פגמים במבנה, דליפות מים, ובעיות אינסטלציה. בנוסף הוא לא השיג רשיון הפעלת עסק כנדרש מה שגרם לבריחת לקוחות. בנוסף, העובדה שהסכים להתנהל איתם עד עתה מורה על "סבר וקיבל" דהיינו מחילה.

בית הדין חקר את בעל האולם בנוגע לאחריות לתיקונים. בעל האולם אמר שהוא עצמו קבלן ושביצע חלק מהתיקונים, אך לא הכחיש את כל הטענות של השוכרים, אלא הטיל עליהם את האחריות על התיקון ואמר שהמחוייבות שלו היא רק לשלם. טענה זו תמוהה, מאחר והאחריות שלו היא לתקן ולא לשלם, ובנוסף טענה זו אינה מתיישבת עם אמירתו שהוא קבלן במקצועו ומבצע את התיקונים.

על פי המסמכים שהוגשו לביה"ד ע"י בעל האולם, ישנו מכתב כבר מתאריך ט' סיון תשע"ה (27.5.15) שבו מודיע על סיום ההתקשרות עקב הפרת חוזה, וממכתב אחר מכותב לאותו תאריך ישנו הסכם  שנחתם ביניהם תחת הכותרת "הסדר פרעון חוב קיים, שינוי הסדרי התשלום". ושוב ישנו מכתב מתאריך י"א תמוז תשע"ה (28.6.15) שבו בעל האולם מתריע שאם התשלום לא יוסדר תוך יומיים הוא יראה זאת כהפרת ההסכם על כל המשתמע מכך. ושוב בתאריך ט' ניסן תשע"ו (17.4.16) כתב להם מכתב שבו הודיע על סיום ההסכם עקב הפרת החוזה. אולם למרות כל זאת, הוא בחר לא ללכת בדרך של הפרת חוזה והמשיך לעבוד עם השוכרים. ובהמשך כעבור שנה וחצי בערך, חתם איתם את החוזה השני "חוזה נ' " שביסודו היה למראית עין כאמור. ובהמשך בתאריך י' אלול תשע"ז (1.9.17) חתם חוזה שלישי - חוזה פ"ק.

ביה"ד שאל אותו מדוע חתמת חוזה נוסף הרי לטענתך לא רצית לעבוד איתם מחמת שהפרו את החוזה, השיב שהוא מכיר אותם הרבה שנים וגר איתם בשכנות ולא רצה להתנהג בצורה חד צדדית ולגרום לאווירה לא נעימה.

התרשמות בית הדין שאכן היו הפרות הדדיות של החוזה, ושני הצדדים המשיכו למרות זאת, ואם כן שני הצדדים מחלו "סברו וקבלו". נמצא, שהחוזה הראשון עדיין בתוקף, וסעיף האופציה עדיין בתוקף.

מסקנה

החוזה הראשון עדיין בתוקף ובכלל זה זכות האופציה להאריך את השכירות בחמש שנים נוספות.

החלטה

 

            הרב אחיקם הלוי                            הרב ניר אביב, אב"ד                                   הרב אבישי חבר טוב

תגיות