דין ודברים בתוספת בנייה

בינת המשפט, כרך א סימן ד

א. חלוקת השכנים בהוצאות תוספת בניה: יסודות, שלד ורצפה

"אנו שכנים הדרים בבנין על עמודים בשלוש קומות. הגג שייך לבעלי קומה שלישית בלבד. קבלנו אישור להוסיף חדר לכל קומה, איך נחלק ביננו את הוצאות השלד".

תשובה

יש בזה שתי שיטות איך לחשב את ההוצאות לפיכך צריכים השכנים לסכם לפני תחילת הבניה איך יחלקו ביניהם.

ביאור התשובה

שתי שיטות בבתי הדין - וטעמם

יש בבתי הדין שתי שיטות בנידון, איך לחלק את הוצאות תוספת הבניה, לפיכך מאוד חשוב לסכם מראש את החלוקה. ואפרט לכם כל שיטה וטעמה:

1. יש אומרים שמן הראוי שכל אחד ישלם על הבניה שמשתמש בה בלבד, לא פחות ולא יותר. לפי זה נחלק את הוצאות השלד כדלהלן: א. הוצאות היסודות עד סוף קומה הראשונה שעל העמודים, יתחלקו כולם שוה בשוה, כיון שכולם צריכים להם, ומשתמשים בהם. ב. בהוצאות העמודים של קומה שנייה יתחלקו בעלי קומה שניה ושלישית. ג. הוצאות העמודים מעל הקומה השניה ישלמו רק בעלי הקומה השלישית. ד. הוצאות הרצפה של קומה ראשונה ישלמו רק בעלי קומה ראשונה. ה. הוצאות הגג של קומה ראשונה שהיא הרצפה של קומה שניה, יתחלקו בעלי קומה ראשונה ושניה בשוה. ו. הוצאות גג של קומה שלישית ישלמו רק בעלי קומה שלישית.

2. ויש אומרים שיתחלקו שוה בשוה בכל ההוצאות כל בעלי הקומות. ובאמת טעם שיטה זו לכאורה אינו מובן, ושמעתי מדיין אחד שטעמם הוא, כיון שכשקבלן בונה עבור כל בעלי הבניין, או בקבוצת רכישה, הוא אינו מחשב הוצאות אלו ומחלקן שוה בשוה, כיון שכשבונים את כל הבניין עלויות אלו באמת שוות ביניהם, ואין להן משמעות כל כך, לפיכך גם כאשר שותפי הבניין מסכימים להוסיף על הבניין, הרי הם כאילו ממשיכים את בניית הקבלן, ואנו אומרים שכאשר רכשו את הדירות, רכשו אותם על דעת להוסיף שוה בשוה כאילו הקבלן מוסיף עבורם.

וטעם זה תמוה לי מאוד, כיון שאינו דומה קבלן שבונה, לשכנים שבונים עכשיו, ומדוע לא יתחלקו לפי ההשתמשות בנכס.

טעם חדש מדוע מחלקים שוה בשוה

לפיכך נראה לי שאין טעמם מפני שכך ראוי מן הדין, אלא שחלוקה לפי ההשתמשות תרבה מחלוקת בין השכנים, כיון שקשה לשער בדיוק חלוקת העמודים והיסודות והתקרות והרצפה כו', לכן בנידון זה ראוי לפשר בין הצדדים, ועל זה נאמר "יבצעו תמימים", אבל באמת מעיקר הדין אין ראוי לחלק ביניהם אלא לפי ההשמשות.

ונפקא מינא גדולה יהיה בין שתי הטעמים, באופן שבאו הצדדים לפני דיין וחתמו בשטר הבוררות כי מקבלים שיפסוק להם הדין ולא פשרה, באופן זה אין רשאי הדיין לפסוק שיתחלקו שוה בשוה, אבל לפי הטעם הראשון שמעיקר הדין יש סברא לחלוק ההוצאות שוה בשוה, יכול הדיין לפסוק לחלוק שוה בשוה.

לפיכך לפני תחילת הבניה צריכים השכנים להחליט איך לחלק את הוצאות הבניה, כדי שלא יבואו לידי מחלוקת. ובמידה ואינם משתווים עליהם לפנות לבורר שיכריע ביניכם.

ב. תוספת בניה על אויר השותפים, שאינם יכולים להשתמש בה

"אנו גרים בבניין שחזיתו למערב. הבניין בנוי בצד צפון של המגרש. דהיינו מצד דרום שטח החצר גדולה בהרבה מהחצר בצד צפון. הגרים בצד דרום קבלו היתר בנייה לבנות לצד דרום תוספת של ארבעה מטרים, כיון שקו הבניה בצד דרום רחוק מאוד מהבניין בצד דרום, והגרים בצד צפון קבלו היתר בניה רק למטר אחד לצד צפון, כיון שבצד צפון קו הבניה קרוב לבניין. הגרים בצד צפון דורשים מאתנו לשלם להם עבור מטר וחצי ששוה קרקע לחדר במקום מגורינו, בטענה כי צריך להתחלק שוה בשוה בערך הנכס, וכיון שבסך הכל קבלו דיירי הבניין אישור להוסיף חמשה מטרים, הרי שלכל צד יש אישור להשביח את הנכס בשתים וחצי מטרים, לכן טוענים השכנים מצד צפון, שאנו הגרים בצד דרום חייבים לשלם להם עבור מטר וחצי שאנו בונים יותר מהם. ואנו טוענים, כי בלאו הכי הם אינם יכולים להשתמש בצד דרום, והבניה שם אינה מפריעה להם כלל, אם כן ראוי להיות כופים על מדת סדום".

תשובה

אסור לשותפין מצד אחד לבנות ללא הסכמת שאר השותפים, ואם בנו, חייבים לשלם לשותפים האחרים שווי הקרקע לבניה של מטר וחצי השייך לשותפין מהצד השני.

ביאור התשובה

מחלוקת המשכנות ישראל והמנחת יצחק

לפני שנבאר מה ההלכה, הנני לבאר כמה הקדמות:

א. ראוי לדעת שבעלות על קרקע אינה על הקרקע עצמה בלבד, אלא הבעלות היא גם על אוירה, וגם על עומק הקרקע. ואע"פ שכשמוכר קרקע לאחר, ישנם חילוקי דינים מתי הוא מוכר את כל האויר, ומתי רק חלק ממנו, וכן לגבי העומק, אבל כאשר אדם קונה דירה מקבלן, הוא בעלים על הקרקע לעומק ולגובה, והם בבעלותו ממש.

ב. אע"פ שהדר בחצר חבירו שלא ברשות ישנם אופנים שאינו נוטל שכר, כיון שזה נהנה וזה לא חסר וכופין על מדת סדום, הני מילי רק אם כבר דר בה, והנידון הוא על נטילת שכר, אבל כל אדם בעלים על נכסיו, ויכול למנוע מכל אחד להכנס ולדור בביתו או בחצרו גם אם באמת אין הדבר מפריע לו כלל וכלל, כיון שהוא בעלי הנכס ויכול למנוע כל תשמיש ממישהו אחר בנכס שלו.

ולמעשה בנידון זה נחלקו הדיינים, הגאון רבי ישראל גרוסמן זצ"ל בספרו משכנות ישראל (סימן ט) פוסק, שכיון שהאויר שייך לכל השכנים בשותפות, אין לבנות ללא הסכמת כל השכנים מהטעם המבואר לעיל, שאין שייך בזה כופין על מדת סדום, כיון שזכות בעלים היא למנוע השתמשות בנכסיו ללא רשות.

אבל הגאון רבי יעקב יצחק וייס זצ"ל בספרו מנחת יצחק (חלק ו סימן ק"ע אות יז) פוסק שמותר להוציא מרפסת מעל אויר חצר חבירו, ומוכיח זאת מהא דמותר להוציא זיז מעל חצר חבירו אם אין לו היזק ראיה בזה, והגאון רבי יעקב ישעי' בלוי זצ"ל הביא בספרו פתחי חושן הלכות שותפין פרק ד סעיף ו את שתי הדעות.

טעם עמק המשפט שמתיר לבנות על אויר חבירו

ובספר עמק המשפט הלכות שכנים (סימן ז) ירד לחדש שמותר לבנות ללא הסכמת השכנים מטעם חדש, שכל שותף בקרקע מותר לו לעשות כל השתמשות שרוצה אם אינה מזיקה לשאר השותפין. לפיכך, אם בונה באויר, כיון שאינו מונע השתמשות של השותף האחר בקרקע, אפילו שמשתמש באויר הקרקע אין למנוע זאת. ומוכיח זאת מדברי החזון איש (חו"מ סי' י ס"ק י"ד בד"ה לפי זה) שמתיר לפתוח חלון בחצר השותפין אם אינו מזיק לחבירו, מטעם 'שהרי רשאי להשתמש באויר השותף, שהרי שותפו אינו מקופח מחמת תשמישו'. אלו דברי הדיינים.

ויש חילוק גדול לדינא בין טעמו של המנחת יצחק למה שכתב בעמק המשפט, דלפי המנחת יצחק מותר להוציא מרפסת מעל חצר חבירו אפילו אינו שותף בחצר, ולפי טעם עמק המשפט, רק אם הוא שותף מותר לו להשמש באויר מדין שותף.

הטעם שיש לאסור לבנות על חצר חבירו

ולעניות דעתי אין הנידונים דומים כלל וכלל לנידון דידן. דהנה, אע"פ שדבר המסתבר הוא שאין למנוע משותף להשתמש באויר אם אינו מפריע לשותף שהרי גם הוא בעלים, מכל מקום, יש לאסור איסור מוחלט לבנות על אויר חבירו מטעם אחר לגמרי, כפי שיבואר.

דהנה דבר פשוט וברור שכל השבחת נכס בחצר השותפין ראויה להתחלק שוה בשוה בין השותפין. ולפי זה, אינו דומה כלל נידון החזון איש והוצאת זיז לתוספת בניה, דהרי בזמנינו דבר פשוט שכל תוספת בנייה משביחה את הנכס הקיים, ואם משביח אחד השותפין את דירתו על ידי שימוש באויר השותפין, פשיטא שצריכים לחלק את ההשבחה ביניהם, ואיך נתיר לאחד מהשותפין להשביח את נכסו מנכס השותפין. לפיכך אינו דומה נידון זה להוצאת זיז, או לפותח חלון שאין בזה השבחת הנכס, מה שאין כן בנייה על האויר הוא משביח את הנכס. לפיכך אסור לשותפין מצד אחד לבנות ללא הסכמת שאר השותפים, ואם בנו, חייבים לשלם לשותפים האחרים שווי הקרקע לבניה של מטר וחצי השייך לשותפין מהצד השני.

ג. תשלום על השתמשות בבניית השכן

"אני גר בקומה שנייה. לפני עשר שנים קבלו כל השכנים היתר מהעיריה לבנות עוד חדר. אלא ששכני בקומה ראשונה לא רצה לבנות. וכיון שאני גר בקומה שניה הייתי זקוק לבנות עמודים מלמטה, ושכני מקומה ראשונה לא השתתף בהוצאות כלל. לאחר עשר שנים ביקש שכני מקומה ראשונה לבנות עוד חדר ולהשתמש בעמודים שבניתי מלמטה תמורת תשלום הוצאות הבניה של העמודים. האם חייב השכן לשלם לי לפי שווי בניה היום, או לפי תשלום הבניה ששילמתי כשבניתי אז. ומה הדין אם הייתי בונה מעטפת של בניה עבור שכני מקומה ראשונה, האם היה דינו שונה".

תשובה

הכל תלוי בנקודה אחת: מתי זוכה השכן מקומה ראשון בעמודים. כלומר, אם כשבנית, זכה השכן מקומה ראשונה בחלקו בעמודים, אלא שלא שילם לך עד עכשיו, אם כן השכן חייב לך כסף עשר שנים, ואינך יכול לבקש תשלום כשווי הבניה של היום, כיון שאינו חייב יותר ממה ששילמת עבורו אז, אלא אם כן הצמדתם את החוב לפי ערך הבניה עם היתר עיסקה. אבל אם לא זכה השכן בעמודים בשעה שבנית, הרי שעכשיו אתה מקנה לו זכות שימוש בהם, לכן צריך השכן לשלם לך לפי שווי הבניה עכשיו.

והנה אם בנית רק עמודים בלבד, מסתבר שלא זכה השכן בקומה ראשונה בעמודים בזמן שבנית, לכן עכשיו שבא להשתמש בהם, צריך לשלם לך שוי ערך הבניה עכשיו. אבל אם בנית לשכן מקומה ראשונה מעטפת בניה ממש, שכפי הידוע על פי החוק, חייבים לבנות גם לקומה ראשונה מעטפת כדי לקבל אישור על הבניה, באופן זה דבר המסתבר שהמעטפת שבנית לשכן שייכת לו מזמן הבניה, שהרי לא הסכים להקנות לך חלק בדירתו, נמצא שיש לך עליו חוב לפי מה ששילמת אז לפני עשר שנים, ואינך יכול לתבוע ממנו לפי שווי הבניה עכשיו.