בס"ד


מס. סידורי:1850

דין נהנה בדירה שנבנתה באוירו של חברו

שם בית דין:כוכב יעקב
דיינים:
הרב אביב ניר
הרב חבר טוב אבישי
הרב אלקובי אריאל
תקציר:
בבניין גרים ארבעה דיירים, שניים למעלה ושניים למטה, באשר לתחתונים יש קרקע ולעליונים אין. היזם טעה בבניית הבניין, כך שלדיירי צד אחד נחסר שטח חצר/אויר, ודירות הצד השני נבנו כ-2 מטר בתוך שטח הדירות שבצידם. בעלי הדירות שלהם החצר, נסתלקו ומחלו על חלקם, והדיון הוא בין הדיירים העליונים, ביחס לשטח השייך לבניין מצידו. הנתבע קבל רשות מהדייר שתחתיו לעשות כל חפצו בשטח הנ"ל. טענת הנתבע, שהשטח היה שייך לחצר התחתונה בלבד, והתובע טוען שהשטח שייך לכלל דיירי הבניין וממילא גם לו, ולא מוכן שהנתבע יקח לעצמו את שטח.
פסק הדין:
השטח שייך לבעל הדירה התחתונה, וכיון שעשה לנתבע מחילה בקניין, הרי השטח ברשות הנתבע. אך מכיון שדירת הנתבע עומדת על אוירו של התובע כ-2 מטרים, הוא חייב לשלם לתובע מדין נהנה. ביה"ד העריך את דמי ההנאה שעליו לשלם ב1000 ₪.
נושאים הנידונים בפסק:
תאריך: ד' אב תשע"ז

פסק הדין

תאור המקרה

התובע: מר ל', הנתבע: מר ח'. שניהם גרים בקומה העליונה של הבניין המשותף.

בצידי בנין משותף ישנה קרקע שמתחילה לא הכירו הדיירים כי יש להם שייכות כלפיה. לאחר זמן התברר כי קרקע זו נותרה ממגרש הבנין המשותף עקב סטיה מתכנית היזם ע"י צמצום הרווח של הבניינים. התובע טוען כי הקרקע שייכת לכלל הדיירים ורוצה את חלקו ואילו הנתבע טוען כי הקרקע שייכת לדייר התחתון. והוא קיבל רשות ממנו בכתב להשתמש בה.

דיון ראשון:

טענות התובע

בתחילת הרחוב שלנו ישנו גן שעשועים, ובינו לבין הבניין שלנו יש פיסת קרקע על סך שטח כ- 80 מ"ר, ואמרו לי במועצה כי היא שייכת לכלל הדיירים בבניין. אנו ארבע דיירים בבניין. שני הדיירים הנוספים לא רצו להיכנס לעניין הזה ולא רצו להשתתף והסתלקו מן העניין. ואם כן חצי מקרקע זו היא שלי. הנתבע גידר את כל המקום ומראה שהיא שלו וגילה את דעתו בפני שהשטח הוא שלו. ולכן אני באתי אליו וגיליתי את דעתי שאני מוחה ולא מוותר ואני אלך לדין תורה. כידוע בית עם קרקע נוספת מגדילה את ערך הנכס ואיני מוותר על זכות זו. אמנם הייתה הסכמה מצידי שיעשה גשר מביתו לקרקע הנידונה אך רק כגישה לגן השעשועים החדש. אילו הייתי יודע שעושה גשר זה כדי להשתלט על השטח לא הייתי מסכים. כאשר שאלתי את הנתבע למה אתה מבזבז כסף רב על הגשר, אמר לי שזה רק כגישה קצרה לגן שעשועים. זה היה נראה לי תמוה, אבל כעת הכל מובן הוא רצה להשתלט על השטח ולזה איני מסכים.

טענת הנתבע

אמירות של התובע אינם מבוססות. המועצה לא אחראית על העניין הקנייני של הקרקעות בישוב. מי שבאמת אחראי הוא המינהל שאמור לרשום בטאבו. אצלנו אין טאבו, המינהל לא עשה כאן דבר מסודר.

אנו נמצאים בבנין משותף ולו ארבעה דיירים שנים למעלה ושניים למטה. לשניים העליונים מוצמד הגג ולא מוצמדת קרקע. ואילו לשניים התחתונים מוצמד קרקע ולא גג. בהסכמה זו קנינו את דירות.

הנתבע הציג לבי"ד תמונות בו בלוני הגז לקומות העליונות מונחים על הרחוב וכן החילוק הגגות שמוכיח כי אין לעליונים שום קרקע. לאחר שנודע שקרקע שייכת למגרש שלנו עפ"י מדידות של המועצה בבניית הגן שעשועים, פניתי לשכן התחתון שאליו מוצמדת קרקע זו, והוא נתן לי רשות להשתמש בקרקע ולעשות בה כרצוני. הנתבע הציג את המסמך בפני ביה"ד, והתובע אישר זאת. לאחר מכן הבאתי 200 קו"ב חול להגביה וליישר את השטח ועשיתי גשר בין ביתי לבין השטח. יציקת גשר זה הייתה בהסכמת כל דיירי הבניין וגם בהסכמת התובע. הנתבע המשיך בדבריו להראות ולהוכיח ע"י סקיצות ותרשמים כי נעשתה ע"י החברה הקבלנית סטיה מהתכנון המקורי. הקבלן ביצע צמצום בין הבניינים ואף הזזה של קירות התמך שבין הבניינים, ואף את הבנין שלנו הזיזו למגרש הסמוך וממילא נוצר  שטח זה שלא נבנה ונשאר כך, אך הוא שייך למגרש שלנו. א"כ על שטח זה היה אמור להיות החצי הימני של הבניין. והשטח הנותר שייך לבעל הדירה התחתונה.  והוא כאמור נתן לנו להשתמש בו. א"כ לתובע אין שום בעלות וחלק בקרקע, גם כי אין לו הצמדה לקרקע, ובנוסף זו קרקע שהיתה אמורה להיות שייכת לצד שלנו.

דיון שני:

התובע טען שהטענה כי רק קיר התמך הוזז היא לא מדויקת, כי כל הבנין נבנה שלא במקומו, וא"כ השטח הנותר שייך לכלל דיירי הבניין. עוד טען, שיש לו הקלטה של האחראי התכנון שאומר שאינו מאמין שהקרקע זו שייכת לנתבע. ההקלטה הושמעה בפני בי"ד וחלקה בפני בעל דינו, ולא היה בה ממש להוכיח ידיעה מוגדרת.

הנתבע טען שאין בכוח המועצה לתת חוות דעת קניינית רק תכנונית. והוסיף שהוא מקדם פיצוי של אמנה והם ממילא אמורים לתת לכלל הדיירים עוד שטח בנייה מהצד האחורי. מהלך זה יוסיף לכל אחד עוד לפחות בין 100 מ"ר לבניה כך שממילא יש פיצוי.

הנתבע המציא לידי בית הדין מסמכים לגבי תהליך הסדרת מגרשי הפרוייקט המדובר. לטענתו, במסגרת תהליך איחוד וחלוקה מחדש כפי שנמצא במסגרת חוק תכנון ובניה (סימן ז סע' 3) ישנם מקרים בהם מגרש אחד מוקטן על חשבון מגרש אחר ונדרש פיצוי כדי לאזן. אולם בנידון דידן עקב הסכמת היזם להגדיל לכולם את שטח הבניה והמגרש אין מקום לפיצוי הזה.

הכרעת הדין   

בית הדין ישב שעות רבות עם כל המסמכים, המפות והתרשימים שהועמדו לרשותו, וכן התייעץ עם מומחה בתחום הדירות בישוב, וכן שוחח עם שני בעלי הדירות הנוספים בבניין, והגיע להחלטה:

1. הבניין המדובר, נבנה ע"י היזם שלא במקומו, בעל כרחם ובלא ידיעתם של דיירי הבניין, ואין דופי בהתנהלותם של הדיירים לאורך השנים. עקב הטעות של היזם נחסר מהדייר התחתון שטח חצר כ45 מ"ר, ולמשפחת התובע - שגרה מעליו, שטח אוויר בשיעור זה.

2. הדייר הנ"ל ויתר ומחל על זכות הקרקע שלו לשכנו הגר מתחת לנתבע, ומחילה זו נעשתה בקניין המועיל בפני עדים.

3. כאמור, כתוצאה מטעות היזם, התברר שהדירה של מר ח. (הנתבע) נמצאת באוויר השייך למר ל. (התובע) בשיעור שני מטר. בקשת התובע לזכות בקרקע נדחית, אולם מגיע לו פיצוי על חסרון האוויר שגרם היזם. יש לחייב את הנתבע על חסרון האוויר מדין 'נהנה', שהרי כתוצאה מהטעות של היזם התאפשר לו לקבל את השטח הנידון.

המשמעות של דין 'נהנה' הוא שמי שנגרמה לו הנאה אפילו שלא ברצונו צריך לשלם על ההנאה, אלא אם כן ההנאה לא הייתה כרוכה בהפסד של אחר (אם אין הפסד הוי 'זה נהנה וזה לא חסר' שפטור, ב"ק כ' ע"ב). בנידון שלנו ההנאה של הנתבע באה על חשבון מקום האוויר של התובע, למרות שהנתבע כלל לא היה מודע לכך. אך כאמור, אין זה משנה לדינא.

אופן שומת ההנאה נלמדת מדין 'היורד לשדה חבירו שלא ברשות', שאם היתה שדה עשויה ליטע שאומדין כמה אדם רוצה ליתן בשדה זו לנוטעה, כסוגיה במס' ב"מ (קא.), ועיין ביאור הגר"א (שם פז ס"ק קיז). הדין הובא להלכה בשולחן ערוך (חו"מ שעה,א) שפסק:

"היורד לתוך שדה חבירו שלא ברשות ונטעה, אם היתה שדה העשויה ליטע, אומדין כמה אדם רוצה ליתן בשדה זו לנוטעה, ונוטל מבעל השדה. ואם אינה עשויה ליטע, שמין לו וידו על התחתונה".

לכן עלינו לדון כמה שווה ההנאה הזו. בהתייעצות עם מתווך העוסק בקניה ומכירת דירות בישוב, בית הדין מעריך את שווי שטח האוויר שנחסר מהתובע והועבר לנתבע על סך 1000 ₪, ועל הנתבע לשלם לו סכום זה. (לא מתקבלת טענת הנתבע לפיו הקרקע ניתנה מהיזם רק לו אישית, משום שאם שאר דיירי הבניין היו מתנגדים ומערערים המצב היה שונה. ועל כן יש זכות קניינית לדיירי הבניין וצריך להיות פיצוי ראוי).

4. לאחר התשלום, אין מקום לעוד תביעות הדדיות של  הצדדים זה על זה בנוגע לקרקע הנ"ל.

5. בית הדין התרשם ששני הצדדים הם יראי שמים וישרים וכוונתם היא לטובה. ואכן יש ממש בטענת שני הצדדים, ולא היה ח"ו כוונה לגזול או להרע אחד לשני. כאמור, בית הדין לא מצא כל דופי בהתנהגות הצדדים, והטעות נעשתה ע"י היזם בלבד.

אנו נמצאים בעיצומם של תשעת הימים של חודש אב, ועל כן רצוי להימנע ממחלוקת, למחול, ולהרבות שלום ואחווה בין איש לרעהו, ובין אשה לשכנתה, והאמת והשלום אהבו.

החלטה

על הנתבע לשלם סכום בסך 1000 ₪ לתובע בתוך 30 יום.

פסק הדין ניתן ביום ד' מנחם אב התשע"ז (27.7.17).

הרב ניר אביב               הרב אריאל אלקובי               הרב אבישי חבר טוב

 

 

תגיות

סימן שעה - סעיף א דף כ - עמוד ב דף קא - עמוד א זה נהנה וזה חסר - ביתו נבנה באוירו של חברו זה נהנה וזה חסר - שומת ההנאה