בס"ד


מס. סידורי:1715

הסכם בין מתווכים

שם בית דין:מעלה אדומים
דיינים:
הרב ורהפטיג איתמר
הרב גולד תנחום
הרב זולדן יהודה
תקציר:
שני מתווכי דירות, סיכמו בניהם לחפש דירה ללקוח ששכר את שרותי התיווך של הנתבע (הלקוח אינו צד בתביעה), ולחלוק בניהם את דמי התיווך- סך 7500 לכל אחד. בפועל התובע- המתווך השני, לא עשה שום דבר מלבד לבדוק במאגר הדירות שברשותו, משום שהיה טרוד וגם לא היה לו מה להציע. מי שחיפש השקיע ומצא היה המתווך הראשון הנתבע. מסיבה זו, לאחר הקניה לא הסכים להעביר את הכסף לתובע, כיון שלא עשה שום דבר. אך התובע מצידו טוען שההסכם לא דרש ממנו לפעול באופן אקטיבי - למצוא דירה, ולכן דורש לקבל את חלקו.
פסק הדין:
על הנתבע לשלם לתובע 7000 ₪, - מעט פחות מסכום התביעה.
נושאים הנידונים בפסק:
תאריך: ח' שבט תשע"ח

פסק הדין

פרטי המקרה:

התובע: מתווך א', הנתבע: מתווך ב'.

הנתבע והתובע הינם מתווכים ממשרדי תיווך שונים במעלה אדומים.

הנתבע מכר דירה של לקוח. לאחר המכר, ביקש הלקוח את עזרת הנתבע למצוא לו דירה אחרת לקנות במקום הדירה אותה מכר, הנתבע עשה אתו הסכם לפיו אם הוא ישתמש רק בו ולא בחברות תיווך אחרות הוא יהיה מוכן לעשות לו הנחה בדמי התיווך כך שיעלה לו רק 15,000 ש"ח. הלקוח פנה אח"כ לתובע בבקשת עזרה במציאת דירה, כששמע זאת הנתבע הוא הסביר ללקוח שהמחיר המיוחד הוא רק אם הוא משתמש בו, ושאין צורך כלל לפנות לחברות תיווך אחרים שכן הוא (הנתבע) יכול לפנות אליהם עבורו. הלקוח הסכים והתחייב לעבוד רק עם הנתבע.

לאחר מכן הנתבע התקשר לתובע, וסיכם עמו שהם יחפשו ללקוח דירה 'יחד' ויחלקו ביניהם את דמי התיווך כשהדירה תימכר, התובע הסכים.

במשך שבועיים הנתבע השקיע והראה ללקוח מספר דירות דרך חברות תיווך אחרות עד שלבסוף מצא עבורו דירה מתאימה (דרך אתר יד2). התובע לעומת זאת לא הציע שום דירה ללקוח במשך אותה תקופה, מכיוון שהיה 'טרוד מאוד', ו'לא היה לו מה להראות'.

לאחר ביצוע הקניה, פנה התובע לנתבע לבקש את חלקו מדמי התיווך 7,500 ש"ח.

הנתבע סירב בטענה שהסיכום היה שהם יחפשו לו יחד, ואילו התובע כלל לא חיפש ולכן לא מילא את חלקו בהסכם ואינו זכאי לחלקו בדמי התיווך.

התובע לעומת זאת טען שההסכם לחפש 'יחד' לא דרש ממנו לפעול באופן אקטיבי - למצוא דירה עבור הלקוח, ולכן יש לו זכות בחצי דמי התיווך כפי שסוכם.

דיין א

א. הוויכוח בין הצדדים הוא מה משמעות ההסכם "לחפש ביחד" האם הכוונה לטרוח ביחד ממש, אמנם כל אחד לחוד (הבנת הנתבע), או שהכוונה היא שבכל מקרה, גם אם האחד לבדו טרח, הם מתחלקים בסך המובטח של 15,000שקל (הבנת התובע). שני הפרושים אפשריים, ולהלן נסביר את ההיגיון שבהם.

הרמ"א בהלכות שותפים (שולחן ערוך חושן משפט סי' קעו, יט) פסק:

"שותף שחלה או נאנס ולא עסק בשותפות, אין הדין שהאחד ירויח ויתן לו, ואפילו קנו מידו בשעת השיתוף... (ע"פ הבית יוסף שם בשם שו"ת התשב"ץ חלק א, סי' לה)."

כלומר שותפים שעובדים ביחד, מרוויחים ומתחלקים ברווח, אם אחד לא עבד, ואפילו באונס, כמו חולה, לא יקבל כשלא עבד. אם כן כך גם במקרה שלפנינו, ובוודאי כשמדובר שהתובע לא היה אנוס, אלא חשב שאינו חייב לטרוח, ועל כל פנים לא מיד אחרי עריכת ההסכם.

אבל יש להבחין בין המקרה שלפנינו לבין דברי הרמ"א. שם היתה שותפות בעסק, היינו שניהם הסכימו לעבוד ולהרוויח, כגון שהם עובדים במפעל רווחי, על דעת כן שיתחלקו ברווח. אבל כאן טוען התובע שלא היה הסכם לעבוד, אלא הסכם על חלוקת רווח עתידי, גם אם רק אחד מהם יעבוד. ההיגיון בכך הוא, שאף אחד אינו יודע מראש, מי ימצא את המוכר, וכל אחד מהם לוקח בחשבון, שאולי חברו ימצא, ונמצא שבכל מצב הוא אינו נפסד. וזאת במיוחד בעבודת תיווך שבו יש וטורחים הרבה ולא זוכים לברך על המוגמר, ויש שאין או כמעט ואין טורחים, ומצליחים למצוא את האדם הנכון. במלים אחרות, בכל עבודת תיווך יש סיכון מסוים.

ב. אמנם סברה אחרת עומדת לצדו של הנתבע, והיא שאלת תוקף ההסכם. הרמב"ם (הל' שותפין ד, א) כתב שהסכם שותפות אינו נגמר בדיבור, ואינו מתקיים אלא בקנין, ושותפים בכסף צריכים להטלת מעות לכיס, שאז שניהם בעלים על הרכוש ורווחיו. השולחן ערוך (חושן משפט קעו, א-ב, ורמ"א שם ג) הביא את דעת הרמב"ם, אך גם דעת ראשונים שהשותפות קמה מדין שכירות, ולפי זה די בכך שהתחילו במלאכה. בנידוננו היתה התחלת מלאכה מצד הנתבע, אבל לא ברור אם היתה גם התחלה מצד התובע, שבדק במלאי שלו. הרמ"א (שם) הביא דעת המהר"ם שההסכם קם בדיבור מכח הנאתם ההדדית. ואם כן גם בנידוננו שהיה רק הסכם בע"פ, ההסכם מחייב.

לסיכום נראה שרק לפי הרמב"ם לא היה הסכם מחייב, ויש לדון אם יכול הנתבע לטעון "קים לי" כרמב"ם, ואינך יכול להוציא ממני. אבל עדיין גם לרמב"ם, נראה שהוא בגדר "מחוסר אמנה" (ראה שו"ע חו"מ רד).

אך נראה לי שהנתבע אינו מעונין להבנות על טענה זו - בטלות ההסכם - ולכן נשאירנה רק בגדר סניף לפשרה שאנו מציעים.

ג. על פי דברי הנתבע הוא איננו רואה את ההסכם כהסכם שותפות אלא כעין הצעת עבודה. בידו סכום מובטח. והוא מציע לתובע, חצי מהסכום אם יעזור לו למצוא מוכר ראוי. אמנם הוא לא הציע - אם תמצא תקבל חצי, אלא אם תעזור לי למצוא, אתי או לבד, ואפילו לא תמצא אלא אני אמצא, תקבל חצי. אבל אם לא תעבוד לא תקבל. לכאורה יש לשאול, מה ההיגיון בהסכם כזה. וכי מעביד מציע לעובד רווח של חמשים אחוז? אלא שבמקרה דידן, הנתבע חש מחוייבות כלשהי לתובע, שכן הלקוח פנה גם אליו, לפני וגם אחרי ההסכם עם הנתבע, ולכן הנתבע הציע לו הצעה זו, וחזרנו להצעת השותפות. אלא שעדיין טוען הנתבע, כי בהצעה זו היה מרכיב של טרחה, שהרי וויתר על מרכיב של הצלחה. אמנם התובע כאמור הבין שזו הצעת שותפות רגילה, לפיה כל המוצא מוכר, יקבל חצי מן הרווח המובטח.

ד. לכאורה הנתבע הוא המוציא מחברו, שלו הובטח הסכום של 15,000 שקל, ובמצב של ספק עליו הראיה. אבל הגירסה של התובע היא יותר פשוטה, היינו שלא הסכימו על טרחה דוקא. וגם לפי גירסת הנתבע, כיון שעברו רק שבועיים, קשה לומר שהתובע שהתרשל, ואם היה הנתבע מוצא את המוכר לאחר יום אחד, גם אז היה טוען שהתובע לא עבד? לכן היה מקום לחייב את הנתבע במלוא התביעה.

עם זאת, ולו מכח הפשרה שבסמכותנו, נראה לנו שיש להפחית מעט מסך זה. ראינו לעיל בדברי התשב"ץ, את הרגשת אי הצדק של העובד כלפי מי שלא עבד, וגם ראינו בדברי הפוסקים שיש המפקפקים בתוקפו של הסכם בע"פ, ללא קנין. גם התובע רמז שהוא מוכן להפחתה כלשהיא.

לכן נראה לי לחייב את הנתבע 6,250 שקלים, שיש בו הפחתה של ששית מסך התביעה.

דיין ב

אני מסכים עם מסקנת חברי וברצוני להוסיף כמה נקודות:

אם אכן מדובר בשותפות הרי לכאורה לפי השו"ע אין שותפות נגמרת במילים בלבד (חו"מ קעו, א-ב) והרמ"א (שם ג) חולק. אולם במקרה שלנו כיוון שמדובר בשותפות של אומנין הרי שלדעת החת"ס (שו"ת חושן משפט סימן צו) אם התחילו השותפין לעבוד לא צריך קנין גם לדעת הרמב"ם והשו"ע. ממילא במקרה שלנו אע"פ שהתובע לא טרח, לא מן הנמנע שעשה מעשה כלשהו, (אפילו לבדוק בנכסים שיש אצלו), דבר שיחשב כקנין לדונו כשותף גם לדעת הרמב"ם.

אם נתייחס להסכם ביניהם כהסכם שותפות למציאת נכס ללוקח, ממילא כדי לפרק אותה יהיה צורך לפחות בהכרזה מפורשת של אחד הצדדים, דבר שיגרום לפירוק השותפות מכאן ולהבא אך לא למפרע על מה שכבר נעשה. אף אם נרצה לדון את יחסי העבודה כיחסי שכיר- מעביד, הרי שטענת התובע שדי במה שבדק את הדירות שיש ברשותו היא טענה מספיקה כדי להיחשב כמי שעשה משהו (אם כי לא פעל כפי שהנתבע ציפה). ולכן לא נכון לומר שהנתבע לא קיבל דבר בתמורה לעסקה שעשו, שכן קיבל הבטחה לבחון דירות עתידיות.

כמו כן מסתבר לומר שההתעלמות של התובע מהנכס במשך שבועיים איננה התרשלות גמורה מעבודתו, שכן במכירת דירות שבועיים הם לאו דוקא פרק זמן ארוך (לדברי התובע יש לקוחות שלוקח להם חודשים למצוא דירה מתאימה ויש שלוקח להם מספר ימים או שבועות). ולכן יתכן שמדובר בהתנהגות סבירה (אם כי לא אידיאלית). ראיה לכך ניתן לראות במה שהנתבע לא ראה צורך להעיר לו על כך ('מדוע רק אני משתדל וכו') למרות שהם דיברו ביניהם פעמיים בתקופה הזו (הרי לא מסתבר שמעסיק רואה פועל שלו שלא עובד כראוי, ולא רואה צורך להעיר לו על כך). ומה שהצליח הנתבע למכור כ"כ מהר את הדירה הוא מזל של שניהם.

למרות האמור, ישנם שיקולים מן הצדק לכפות פשרה כלשהו בין הצדדים (כפי שהזכיר חברי), ולכן אני מסכים לפשרה שהנתבע ישלם לתובע 7,000 שקלים בלבד.

דיין ג

לאחר דברי חברי, נראה לי שהצדק עם התובע ואין מקום לפשרה, וגם לא ברור לי מדוע הפשרה היא דווקא בסכומים אלו. 

בין מתווכים כמו גם בין בעלי מקצועות אחרים יש מוסכמות. יש הסכמות מקובלות, ויש אמירות מחייבות גם אם הם לא נעשו בדרכי הקנין ההלכתיים. כמו קנין סיטומתא (בבא מציעא עד, א) והדומים לו (כגון: שתיית "לחיים" כביטוי לסגירת עיסקה; אמירת "מזל וברכה" בעסקאות של יהלומים; חתימה על חוזה כדרך ליצירת קנין; רכישה בכרטיס אשראי; מסחר אלקטרוני ועוד). שמענו מהתובע והנתבע שמקובל בין מתווכים לעשות שיתופי פעולה מסוגים שונים על מנת למכור ולהשכיר נכסים. לעיתים משרד אחד משקיע מאמצים רבים ולא מצליח ולעומת זאת המשרד האחר משקיע מעט מאד וזוכה לסגור עיסקה. בכל המצבים הללו על כל הצדדים לעמוד בהסכם. שיתופי הפעולה מסייעים לכל הצדדים.

גם במקרה זה לא נערך הסכם וקנין כפי שכתוב בהל' שותפים, והם לא רואים את הקשר ביניהם כיחסי עובד מעביד או שוכר משכיר. הכל מבוסס על "המילה", ההסכם וההתנהלות המשותפת והמקובלת בין משרדים שונים וכך גם עשו שני הצדדים כאן. גם אם היתה עוברת שעה אחת בלבד ואפילו 5 דקות בלבד, מאז שהם סיכמו ביניהם על העסקה ודרכי ההתנהלות והשותפות, והנתבע היה מוצא דירה, ברור שהיה על הנתבע לעמוד בדיבורו ולשלם מחצית מן הסכום עם זאת שהתובע לא הספיק לפעול כלל. כך גם היה קורה אם ברור שבשעה זו לא היה לתובע שום דירה להציע מהמאגר שלו, ו"השוק יבש". נציין עוד שבמקרה זה התובע ויתר לנתבע על הלקוח, ובעקבות כך נוצרה ההסכמה הזו לשיתוף פעולה ביניהם כפי מה שהם קבעו וסיכמו.  

עמידה בדיבור ובהסכמה היא יסוד חשוב בהלכה ועל בית הדין לחזק זאת ולא לערער את מה שמקובל בין מתווכים. "מוצא שפתיך תשמור" (דברים כג, כד). "מילה זו מילה".

" 'מאזני צדק אבני צדק איפת צדק והין צדק יהיה לכם' (ויקרא יט, לו). רבי יוסי ברבי יהודה אומר: מה תלמוד לומר "הין צדק"? והלא הין בכלל איפה היה? אלא  לומר לך: שיהא הן שלך צדק, ולאו שלך צדק! - אמר אביי: ההוא שלא ידבר אחד בפה ואחד בלב".  (בבא מציעא מט ע"א)

הרב שמעון שקופ (מערכת הקנינים סימן יא) כתב על קנין סיטומתא שמבוסס על הסכמה בין סוחרים:

"ויש מן האחרונים דסברי דסיטומתא באתרא דנהיגי למיקני ביה מהני גם מהתורה... דענין קנין הוא גמירות דעת של הקונה והמקנה, רק שקבעו שתהא ההוכחה הזו ע"י מעשה, ועל כן אם הסוחרים קבעו מעשה, מועיל המעשה הזה גם מן התורה, ולא גרע מה שקבעו חז"ל מקביעת הסוחרים". (ראו עוד על תוקף ההסכמות הללו כמנהג מחייב, בדברי הרב אשר וייס, "בגדרי קנין סיטומתא וחליפין", מנחת אשר-ספר בראשית, סימן לא).

אשר על כן היה נראה לי שעל הנתבע לעמוד בדיבורו ולשלם לתובע את אשר הוסכם ביניהם. אך בשל השיקולים הנוספים שהעלו חברי אני מסכים לכך שהנתבע ישלם לתובע סך 7,000 שקלים.     

[מציע עוד שלפעמים הבאות ילבנו בינהם בצורה ברורה יותר מה הכוונה שהם עובדים ביחד, על מנת לא להסתבך במצבים כאלה, וכדי שיוכלו להמשיך גם להבא לעבוד בשיתוף פעולה ומתוך אימון מלא].

פסק הדין

על פי דעת הרוב, על הנתבע לשלם 7,000 שקלים לתובע תוך שבועיים מיום פסק הדין.  

על החתום:

הרב תנחום גולד              הרב איתמר ורהפטיג              הרב יהודה זולדן

תגיות

חלות השותפות - הצורך בקנין חלות השותפות - הצורך בקנין חלות השותפות - בדברים בלבד סימן רד - סעיף ח דף עד - עמוד א דף מט - עמוד א סימן רד - סעיף ז סימן קעו - סעיף יט סיטומתא - סיטומתא סימן קעו - סעיף א סימן קעו - סעיף ג בתוך הזמן - אינה על שעבר סיטומתא - תוקפו מהתורה או מדרבנן