בס"ד


מס. סידורי:1714

דמי תיווך על נכס שהורד מחירו

שם בית דין:מעלה אדומים
דיינים:
הרב גולד תנחום
הרב ורהפטיג איתמר
הרב זולדן יהודה
תקציר:
התובע מכר נכס באמצעות מתווך. סך דמי התיווך 2% ממחיר הנכס. לאחר חתימת החוזה עם הקונה, ותשלום דמי התיווך, התגלה לקוי משמעותי בנכס, שגרם לניכוי מסכום העסקה הראשוני. התובע טוען שעל המתווך להשיב לו את ההפרש, שכן עלות הנכס ירדה, והנתבע טוען שסיים את תפקידו ברגע שנמצא הקונה, וכל הסכום הראשוני מגיע לו, ועוד שרשלנות התובע פגעה בשמו הטוב, מה שעשוי לגרום לו נזק כלכלי.
פסק הדין:
הניכוי מסכום העסקה הוא הורדת מחיר הנכס, ולכן הנתבע חייב להחזיר את ההפרש. פגיעה בשם טוב אינה עילה מוכרחת לפיצוי, בפרט שהתובע לא התכוון לזה, ועוד, שהנתבע אמר שאינו תובע דמי נזק.
נושאים הנידונים בפסק:
תאריך: כ"ו ניסן תשע"ח

פסק הדין

תיאור המקרה

התובע: מוכר הקרקע. הנתבע: מתווך.

התובע ביקש למכור בית+יחידת קרקע חקלאית (מטע תמרים) אשר היה מושכר לחקלאי בשכירות ארוכת טווח, לשם כך פנה לנתבע העובד בתור מתווך. הנתבע ראה את הבית, עשה עבודה שיווקית ומצא קונה בסכום המבוקש. עם חתימה על חוזה המכר העביר התובע את מלוא דמי התיווך עליו סוכם (2% ממחיר הנכס) לנתבע.

לאחר חתימה על חוזה המכר, הקונה הביאה שמאי עבור הוצאת משכנתא, ובמהלך עבודתו התגלו כמה בעיות בנכס (ליקויי בניה חמורים), אך הבעיה החמורה ביותר היתה העובדה שהתברר שאין כלל עצי תמרים במטע, משום שלטענת החקלאי הקרקע איננה ראויה לשתילה.

בעקבות משא ומתן של העו"ד סוכם בין הצדדים (התובע והקונה) לנכות מסכום המכר שסוכם במעמד החתימה הראשוני 110 אלף ₪ ולא לבטל את המקח.

התובע טוען שבעקבות שינוי סכום המכר הסופי, גם דמי התיווך דינם להשתנות.

הנתבע מצידו טוען שהוא כבר השלים את מה שהוטל עליו (מציאת קונה שמוכן לקנות בסכום אותו ביקש התובע), כמו כן הוא טוען שמעשיו של התובע גרמו לו לפגיעה בשמו הטוב (בטענה שהיה שותף לאונאה) דבר שלא מן הנמנע עלול לפגוע בו גם כלכלית. ומטעמים הללו אין זה צודק שיהיה מחוייב בהשבת דמי התיווך.

דיון

א. האם שינוי דמי המקח הם בתור פיצוי/קנס או שינוי התמורה?

התובע התחייב לתת לנתבע 2% מסכום מכירת הדירה. ממילא יש לברר האם ניכוי 110 אלף ₪ היה פיצוי/קנס עבור הליקויים שהתגלו, או שינוי דמי המכר המקוריים. אם דינם כפיצוי, הרי שפיצוי זה היינו מנותק מהמכר עצמו וממילא גם לא ישפיע על דמי התיווך לו זכאי הנתבע, אולם אם מדובר בשינוי דמי המכיר המקוריים הרי שהתברר שהסכום הראשוני אותו שילם התובע היה בטעות, ועל הנתבע להשיב את ההפרש.

בהסכם הסופי שנחתם בין הצדדים נכתב:

"מוסכם בין הצדדים כי התמורה על פי הסכם המכר תעמוד על סך של 1,205,000 ₪ במקום התמורה הקבועה בהסכם המכר".

המילים 'במקום התמורה' מבהירים בצורה חד משמעית שלא מדובר בפיצויים אלא בשינוי ההסכם המקורי. וממילא דין סכום דמי התיווך להשתנות בהתאם. לו היו הצדדים מודעים לכל הליקויים הללו בפגישתם הראשונה, היה זה הסכום הסופי של המכירה ובהתאם לכך היה גם נקבע סכום המכירה, ובוודאי שאז המוכר היה משלם בהתאם לסכום הסופי. העובדה שהמוכר שילם כבר את דמי התיווך, לא גורמת לכך שהנתבע ייחשב כמוחזק, כי סכום זה הגיע אליו בטעות, ואשר על כן על הנתבע להשיב לתובע את ההפרש.

תשלום בטעות חוזר, כמו שפסק השולחן ערוך חושן משפט סימן רלב, ב:

"המקבל מעות מחבירו בין שהם במכר בין בהלואה בין בפרעון, ומצא יתרון במעות, אפילו אם לא תבעו חייב להחזיר".

שם הטעות אחרת, אבל העקרון דומה.

ב. הפגיעה בשמו הטוב של הנתבע

באשר לטענת הנתבע לפגיעה בשמו הטוב. בית הדין מסכים שבמעשיו של התובע יש חשש לחוסר תום לב, בעיקר בצורה בה הוצג מטע התמרים לנתבע, אשר לאחר מכן פרסם (שלא באשמתו) בצורה מוטעית את הנכס לקונה. בית הדין גם מכיר בכך שהפרנסה של מתווכים בנויה הרבה על שמם הטוב ולכן הפגיעה עבורו היא בעלת משמעות יתרה.

גם אם הנתבע היה מחליט לתבוע על פגיעה בשמו הטוב, לא ברור שפגיעה כזו היתה מזכה אותו בפיצוי, שכן כבר פסק תרומת הדשן (סימן שז) בדין חזן שפגעו בשמו הטוב ולכן הפסיד את פרנסתו:

"מכל מקום, מן הדין אין לחייב את שמעון לתת ממון לראובן בשל כך... ונראה דהאי גרמא בעלמא הוא, וגרמא בנזיקין [=פעולה הגורמת נזק בעקיפין] פטור... אמנם נראה דאף על גב דמדינא [=אף על פי שמן הדין] לא יתחייב שמעון... מכל מקום אם רצו הבית דין, וקנסו כדי לעשות גדר וסייג, ולסכור פי דוברי שקר ומוציאי שם רע, הרשות בידם, כפי מה שנראה להם צורך לפי העניין".

אולם לדעת בית הדין אין כאן מקום לקנוס את התובע, מכיוון שהפגיעה הזו בשמו הטוב איננה נושא הדיון בתביעה. כמו כן התובע לא התכוון לפגוע בשם הטוב, ואולי רק גרם לכך בעקיפין. בין כך ובין כך הנתבע בעצמו הדגיש שאין ברצונו לתבוע את המוכר כלל עבור נזק שנגרם לו, ממילא אין לבית הדין לדון בדבר.

פסק הדין:

על הנתבע להשיב לתובע את ההפרש של דמי התיווך בסך 2574 ₪.

יש לשלם את הסכום עד ט' באייר תשע"ח.

על החתום:

הרב תנחום גולד                     הרב איתמר ורהפטיג                       הרב יהודה זולדן

תגיות

סימן רלב - סעיף ב כשהופחתו דמי המכר - הפחתת דמי התיווך עקב שינוי גובה התמורה פגיעה בשם טוב - שם של מתווך, שנפגע עקב רשלנות המוכר