בס"ד


מס. סידורי:1685

האם רישום דירה בטאבו מעכב את הקניין

שם בית דין:בית דין ירושלים לדיני ממונות ולבירור יוחסין
דיינים:
הרב לוין אברהם דב
הרב ביבס שמואל
הרב שרגא ברוך
תקציר:
התובע קנה דירה מהנתבע, כשזו היתה בשלבי הבנייה, הדירה היתה בבניין משותף וסוכם בין הקונה למוכר שעל המוכר להעביר בטאבו את הדירה על שם הקונה תוך זמן מסוים, כמו כן נכתב כי הקונה מסכים להצמדת הגינה לדירת המוכר, בתנאי שתשמש רק למטרת גינון, המוכר רצה שהקונה יסכים לכך שהוא יבנה בחצר, הופיעו עדים מטעם התובע והנתבע.
בנוסף יש לתובע טענות על טיב ואיכות הבנייה.
פסק הדין:
על הנתבע לרשום את החלקים של הדירה על שם התובע בטאבו, מותר לנתבע לבנות בגינה, אך אם יתברר בעתיד שזה גורם לנזקים לתובע, על הנתבע יהיה לפצות אותו.
נושאים הנידונים בפסק:
תאריך:

ביה״ד לעניני ממונות שע״י הרבנות הראשית לירושלים תיק מס' 148-נג כרך ב' עמ' קכג - קל

בהרכב הדיינים: הרב אברהם דב לוין. אב״ד; הרב שמואל ביבס; הרב ברוך שרגא.

פס״ד בתביעה למחיקת רישום תקנון מוסכם לבית משותף

נושא התביעה

התובע קנה דירה מהמוכר כשזו היתה עדיין בשלבי בנייתה, וחתם אתו עליה שני חוזים בו ביום: חוזה ראשון היה על שותפות בקרקע מבלי לאזכר את הדירה כלל, וחוזה שני היה על הדירה עצמה. לחוזה השני צירפו מפרט טכני ונספח. בחוזה הראשון נאמר שהקונה רכש בעלות של 6\1 מהקרקע, ושבתוך פרק זמן מסויים על המוכר לרשום בטאבו את שמו של הקונה על חלקו, ובמקרה של הפרת ההסכם מתחייב הצד המפר לשלם לצד המקיים פיצוי קבוע ומוערך מראש בסן 7000$. בחוזה השני נאמר שחלקו המיוחד של הקונה בעיסקה יהיה דירה כפי שמופיע במפרט טכני מצורף, וייפו את כוחה של עו״ד פ. - כך עפ״י הנאמר בחוזה עצמו - לבצע את רישום הדירה בטאבו, וכן לבצע בשם הקונה את כל הפעולות הדרושות לרישום בית משותף ולרשום את זכויותיו ושעבודיו על חלקו במגרש ובדירה, וכן למימוש זכויותיו של המוכר במקרה של הפרה מצד הקונה. עוד נאמר שם שעל העו״ד להודיע מראש לצדדים על תכנית הרישום 30 יום לפני הרישום. בשטר היפוי כח עצמו שעליו חתם התובע נאמר שהעו״ד יהיה רשאי לעשות שינויים ברישום החלקים הצמודים של הדירה, בלי להתנות זאת בשום תנאי. בחוזה של הדירה התחייבו הצדדים על פיצוי במקרה של הפרה, כמו בחוזה הראשון. במפרט הטכני פורט חלקו של הקונה בבית, והוא דירה וגג בקומה השלישית וכן חלק מסויים ברכוש המשותף. לדירות המוכר שבקומה ראשונה צורפו גינה וכניסה למחסן ושני מחסנים ושתי חניות, ונאמר בו שהקונה מסכים לצירוף הגינה כנ׳׳ל בתנאי שתשמש רק למטרת גינון. לחוזה השני צורפה תוספת שבה נאמר שאם לא יאושרו אחוזי הבניה של הקונה ולא יהיה ניתן לרשום את הדירה כיחידה נפרדת ע״ש הקונה, או שלא יהיה ניתן לקיים את ההסכם מכל סיבה שהיא, הרשות בידי הקונה לבטל את הסכם הרכישה תמורת סכום מוסכם.

בנוגע לבניה התחייב המוכר לבנות את הדירה של הקונה ב״חומרים מעולים״, ו״עבודה מקצועית מעולה״.

בינתיים הוסיף המוכר לנוסח הרישום בטאבו תקנון מוסכם שכל רישום הדירות בבנין כפופות לנאמר בו, ובתקנון פרט המוכר את הזכויות ששייר לעצמו בבית, ובהן: שהוא יהיה זכאי לסגור את הכניסה הצמודה למחסן שלו, ולבנות על שטח הגינה הצמוד לדירתו.

טוען התובע שענין הרישום בטאבו המוזכר בחוזה הראשון אינו תלוי בשום תנאי, משום שבו מדובר על רישום החלק היחסי בקרקע, ועל רישום זה לא היתה ולא יכול היה להיות כל התנגדות מצד העיריה, והתנאי שמפורש במכתב הנספח היה על רישום הדירה כדירה, שעל כך יכול היה להתעורר התנגדות מצד העיריה, וע״כ טוען הוא שעפ״י החוזה היה על הנתבע לרשום את חלקו היחסי בקרקע בתוך הזמן הרשום בחוזה, ודבר זה לא נעשה, ובכך גרם לו נזק (לטענתו אילו היה רושם את חלקו בקרקע בטאבו בזמנו, לא היה התקנון המוסכם שהוסיף המוכר חל אלא על חלקו של המוכר ולא על חלקו של הקונה, וזה עצמו נזק). עוד טוען הוא שהעיכוב של העיריה ניתן לפתרון ע״י תשלום כספי, וחוב זה עפ״י החוזה מוטל על המוכר.

משיב הנתבע שיתכן ובתחילה ניתן היה לרשום את חלקי הקרקע בספרי האחוזה, אך כיום שכמה מהדירות באותו בנין נרשמו כדירות, שוב לא ניתן לרשום את חלקו של התובע כקרקע. אך בהחלט ניתן כיום לרשום את הדירה בטאבו ע״י חתימה בעיריה, ובתנאים של התקנון המוסכם. לחילופין הוא מוכן לבטל את המקח עפ״י התנאים שהוסכם עליהם.

עוד טוען הנתבע שהחוזה על הקרקע היה פיקטיבי לצרכי הקלה במיסוי, ומעולם לא היתה כוונה למכור לקונה חלק בקרקע.

התובע דורש שהנתבע ימחוק מהתקנון המוסכם את מה שהוסיף לעצמו זכות בניה בכניסה למחסן ובגינה, דבר שעפ״י החוזה שחתם אתו לא היה זכאי לו, ולמרות שמדובר בחלקים שבין כך שייכים למוכר, טוען התובע שברבות הימים עלול הוא להפגע מכך, משום שע״י הבניה בכניסה למחסן תופרע התקנת מעלית לבנין, וכן ייפגע ע״י בניה במקום הגינה. לטענתו, הואיל ועפ״י החוזה הראשון הוא בעלים על חלק מהקרקע, אין לנתבע רשות לערוך שינויים בזכויות של הקרקע מבלי לקבל את הסכמתו. עוד הוא טוען שמחמת הרישום של התקנון המוסכם ירד ערך הדירה שלו וזהו נזק מידי.

משיב הנתבע שבשעה שחתם על החוזה היה ידוע לקונה שכוונתו לבנות באותם חלקים, אלא שהעו״ד התרשל לתקן את החוזה בהתאם לכוונתו. ועל טענת התובע שהבניה בכניסה למחסן תפריע לבניית מעלית לבנין, משיב הנתבע שהוא מוכן להתחייב שאם בבוא היום ירצו השכנים להתקין מעלית ויקבלו רשיון לכך, ורק הבניה שלו תפריע, מוכן הוא לסלק את ההפרעה על חשבונו.

בענין רישום התקנון טוען הנתבע שנעשה כדין מאחר שהתובע חתם על יפוי כח לעו״ד של הנתבע לבצע רישום כרצונו בלי כל תנאי או הגבלה. משיב התובע שעפ״י החוזה היה על העו״ד של הנתבע להודיע לתובע על הרישום 30 יום לפני הרישום, וזה לא קויים. עוד הוא צירף חוו״ד משפטית שרישום התקנון לא נעשה כדין בגלל שהסעיף בחוזה המדבר על רישום מזכיר במפורש שהוא נועד להגן על הזכויות, ולפיכך רישום שבא לפגוע בזכויות אינו כדין.

עוד טוען התובע שנתגלו פגמים בחומרי הבניה, ולטענתו מתברר לו שהנתבע לא עמד בהסכם לבנות מחומרי בניה ׳׳מעולים״, שאילו היה כך לא היו מתגלים בהם הפגמים שהתגלו, והוא מבקש להזמין מומחה לבדוק את חומרי הבניה מהם נבנה הבית.

משיב הנתבע שכל החומרים שבנה מהם היו מעולים ומשובחים, והפגמים שנתגלו בהם מתגלים גם בבתים אחרים הנבנים מחומרי בניה סטנדרטיים, מה גם שכמה מהפגמים נוצרו בגלל שימוש יתר בחומרי ניקוי חריפים שעפ״י הוראת היצרן אין להשתמש בהם. הנתבע מוסיף שרכש את חומרי הבניה בחברות מוכרות שאף קבלו אחריות על החומרים למשך שנה, ואילו היה התובע טוען על הפגמים בשנה הראשונה כשהאחריות היתה עדיין בתוקף, היה הוא דואג להחליף את הדרוש החלפה, אך כיום, שנתיים וחצי לאחר הבנייה, האחריות כבר איננה בתוקף.

הופיע עד מטעם התובע, והוא העו״ד שייצג אותו בזמן המו״מ עם העו״ד של הנתבע. הוא מספר שהחוזה על רכישת 6\1 מהקרקע נועד להבטיח את זכויותיו של הקונה, כאשר הרכישה היא הדירה הבנויה שפורטה בחוזה השני. לדבריו, הוא זה שניסח את הסעיף בחוזה הדירה בדבר התניית הסכמת הקונה לצירוף הגינה לחלקו של המוכר בתנאי שתשמש לגינה בלבד. עוד הוא אומר שמה שלא פורט בחוזה שבין הצדדים כרכוש מיוחד של אחד השכנים ממילא דינו כרכוש משותף, וכל שינוי בו חייב לקבל הסכמה של בעלי הרכוש המשותף. לדבריו, העו״ד של המוכר שצירף לספרי האחוזה את התקנון המוסכם הסותר סעיף זה, שלא כדין עשה, ולמרות יפוי הכח הבלתי חוזר שהקונה חתם לאותו עו״ד, לא היה לו רשות להשתמש באותו יפוי כח כדי להרע את זכויותיו של הקונה.

עו״ד של הנתבע טוען שהיה ידוע מראש לשני הצדדים שמה שמוזכר בחוזה הראשון שהמוכר מוכר לקונה 6\1 מהקרקע, אינו מתאים למציאות, מאחר שהוא נערך אחרי שכבר נמכרו 3 דירות לקונים אחרים, מלבד 2 הדירות של המוכר עצמו, וא״כ חלקו של התובע ברכוש המשותף היה הרבה פחות מ־6\1. עוד הוא מדייק שהפירוט על הרכוש המשותף מופיע בחוזה השני על הדירה ולא בחוזה הראשון של הקרקע.

עו״ד של התובע משיב שאפי׳ אם נכון הדבר שהתובע היה הקונה הרביעי, אין בכך כדי לגרוע מהמכירה של 6\1 מהקרקע לתובע, משום שהחלק הזה היה קיים במקום, אם לא בדירות של הקונים האחרים, אז בדירות של המוכר עצמו, וברור היה בשעת הרכישה שיש לקונה 6\1 מהקרקע בתורת בטחון על העיסקה כולה.

הופיע עד נוסף מטעם הנתבע והוא אחד השכנים בבנין שסיפר שהיה ידוע לו על כוונת המוכר להפוך את הגינה למטבח. בתשובה לשאלת התובע ענה שאכן הנתבע אינו ממהר לבצע תיקונים נדרשים בליקויים שנתגלו בבנין.

הופיע עד מטעם התובע שקנה גם הוא דירה מהנתבע, וגם לו עצמו טענות דומות לשל התובע על התנגדותו לחלוקת החלקים הצמודים בטאבו, ועל פגמים בבניה. העד מספר שהסתכסך בשל כך עם הנתבע ואינו מדבר אתו כבר זמן רב.

פס״ד

א. ביה״ד מקבל את הודעת הנתבע בקשר לבניית המעלית לכשזו תעמוד על הפרק, ויתקבל על כך רשיון, שאם הבניה שלו בכניסה למחסן תפריע למעלית, מתחייב הוא לסלק את ההפרעה כדי לאפשר לבנות את המעלית.

ב. על הנתבע ו־או ב״כ לרשום לאלתר את הדירה והחלקים הצמודים שלה השייכים לתובע על שמו בטאבו, לאחר שזה יחתום על התקנון לבית המשותף.

ג. הרשות ביד הנתבע לבנות מטבח בחצר שלו, אך אם יתברר בעתיד שבניית המטבח ע״י הנתבע בחצר המיועדת לגינה מפחיתה מזכויות התובע לבנות על חלקו כפי שהובטח לו בחוזה, יהיה הנתבע או מי מכחו חייב לפצות את הנתבע על ההפסדים הנגרמים, וחתימתו של התובע על התקנון של הבית המשותף לא תחשב מחילה או ויתור.

ד.          על הצדדים לשכור שמאי דירות שיבדוק את תלונות התובע על הליקויים בבניה, והאם חמרי הבניה הם מסוג ״חמרים מעולים״ ו״עבודה מקצועית מעולה״, שכר השמאי יתחלק בשווה בין הצדדים, וחוות הדעת תוגש לביה״ד לפס״ד בענין.

השאלות לדיון

א.  חתם על חוזה ואח״כ טוען שלא היה אלא חוזה פקטיבי, האם נאמן.

ב.  חוזה על מכירת חלק מסויים בקרקע, אלא שהיה מובן לשני הצדדים שהעיסקה האמיתית היא על דירה גמורה, האם פירושה של ההתחייבות בחוזה לרשום את העיסקה בספרי האחוזה כוונתה לחלק בקרקע או לדירה.

ג.  לא קיים המוכר את התחייבותו לרשום את העיסקה בספרי האחוזה בתוך פרק זמן מסויים, האם חייב המוכר לפצות את הקונה על כך.

ד.  פירשו בחוזה שהעיסקה תירשם בספרי האחוזה, האם יש לקונה בעלות ע״י קנין כסף ושטר וחזקה טרם הרישום בספרי האחוזה, ומה הדין כשהקונה שייר לעצמו זכות ביטול המקח במקרה שא״א יהיה לרשום את העיסקה בספרי האחוזה.

ה. מוכר ששייר לעצמו בחוזה חלק בחצר הבית לצורך גינה, והקונה היתנה את הסכמתו לשיור זה בתנאי שישמש רק לגינה, האם רשאי המוכר להשתמש בחלקו לתוספת בניה, משום שכך התכוון גם בשעה שחתם על החוזה.

ו. ירידת ערך דירה בגלל פעולת רישום בטאבו, האם נחשב כנזק מידי או גרמא.

מקורות בהלכה

א.     חתם על שטר וטוען שהוא שטר פיקטיבי

בכתובות יט א:

"אמר רב יהודה אמר רב האומר שטר אמנה הוא זה אינו נאמן, דקאמר מאן, אילימא דקאמר לוה, פשיטא כל כמיניה" וכו',

ופרש״י:

"דלא עביד איניש דכתב ומסר בלא הלואה".

ובגמ' ב״ב קנד ב אם אמר המערער על המחזיק שהוציא שטר - שטר פסים הוא זה או שטר אמנה שמכרתי לך ולא נתת לי דמים, אם יש עדים הלך אחר עדים, ואם לאו הלך אחר השטר.

לפי״ז בנידון דידן שהקונה מוציא חוזה שהמוכר חתם עליו למכירת חלק מהקרקע לקונה, ועכשיו טוען המוכר שלא היה אלא חוזה פיקטיבי, אינו נאמן שהרי החוזה אומר את ההיפך, מה גם שמרשיע את עצמו בטענה כזו, עי׳ שו״ת הרא״ש כלל עח סי׳ א מי שכתב שטר ונתכוין להערים וכו׳. ועי׳ דברי מלכיאל ח״ג סי׳ קסג.

ב. חוזה מאוחר הפוטר מתשלום קנס אינו פוטר מביצוע החובה

כפי הנראה מנוסח החוזה הראשון, מסתבר שההתחייבות לרשום את העיסקה בספרי האחוזה מתייחסת למה שנאמר בחוזה עצמו, והיינו לחלק היחסי של הקונה בקרקע, והידיעה החיצונית של הצדדים שבסופו של דבר יקבל הקונה דירה גמורה, אין בה כדי לתת פירוש לדברי החוזה שכוונת ההתחייבות היא לרישום הדירה, לפיכך אע״פ שבנספח לחוזה השני פטר המוכר את עצמו מתשלום פיצוי לקונה במקרה שלא יתאפשר לו לרשום את הדירה בספרי האחוזה, אין בזה כדי לפוטרו מהחובה לרשום את חלקו בקרקע, וממילא אין הפטור של המכתב הנספח מתייחס לכך.

גם טענתו האחרונה של הנתבע שהחוזה הראשון היה פיקטיבי למטרת רווחי מיסוי, עומדת בסתירה לנאמר בחוזה עצמו, וע׳׳כ היא נסתרת ממנו ואינה מתקבלת בלא ראיה.

ג. התחייבות לרשום את העיסקה בטאבו האם תקיפה?

התחייבות המוכר לרשום את העיסקה בספרי האחוזה אע׳׳פ שאינה הקנאה של דבר מסויים אלא רק התחייבות לפעולה, נראה שיש להשוותה למתחייב לתת חפץ מסויים לחבירו, שלדברי הנתה״מ סי׳ לט ס׳׳ק יז חלה ההתחייבות על הגברא, ואע׳׳פ שהחפץ אותו התחייב לתת עדיין הוא בבעלות הנותן, מ״מ אם אינו יכול לקיים הבטחתו משום שבינתיים מכר את החפץ לאחרים, בי״ד כופים אותו לשלם דמי שיווי החפץ שנתחייב, כיון שקלקל החיוב, עיי״ש, ופסק בנובי״ק סי׳ ל אות ט ד״ה ומ״ש הרב, שהמתחייב לחבירו לעבוד לו ואין הדבר באפשרותו לקיים את ההבטחה, אם לא בא חבירו לכלל הפסד אינו אלא מבטל כיסו של חבירו ופטור, אבל אם בא לכלל הפסד, חייב.

ולפי״ז אף בנידון דידן כיון שהתחייב לרשום את עיסקת המקרקעין בספרי האחוזה, וכעת א״א לקיים התחייבות זו, אילו ההפסד של הנתבע כתוצאה מהפרת התחייבות זו היה הפסד מידי וישיר, היה הנתבע חייב לפצות את התובע על כך, מדין גרמי, אך הואיל וההפסד המתבטא כיום לטענת התובע הוא בכך שהעיכוב גרם לאפשרות התוספת של התקנון המוסכם שיש בו כמה פרטים המפריעים לו, הרי אין מדובר על נזקים מידיים אלא עתידיים, ואין זה אלא גרמא, ואין לחייב את הנתבע על כך, וההתחייבות לפיצוי קבוע ומוערך מראש ללא פירוש שנעשה בקנין בבי״ד חשוב ודלא כאסמכתא, אינו מועיל מן הדין.

ד. מקום שכותבים את השטר אין קונים אלא בשטר

בקדושין כו א אמר רב שאין הקרקע נקנית בכסף אלא במקום שאין כותבים את השטר, אבל במקום שכותבים את השטר, לא קנה, ופרש״י שמכיון שרגילים בכך לא סמכה דעתו של לוקח עד שיהיה בידו שטר, ועיקר דעתו לקנות היא על השטר ההוא. וכ״פ הרמב״ם מכירה פ״א ה״ד  וטוש״ע חו״מ סי׳ קצ סעי׳ א.

האם קניין בקרקעות נגמר לפני רישום בטאבו?

ולפי״ז פסקו האחרונים שבמקום שרושמים את העיסקה בספרי האחוזה אינו קונה על שירשום, עי׳ שו״ח מהר״י באסן סי׳ צא בשם הראנ״ח, שאע״פ שהסכימו רוב הפוסקים שבחזקה קנה מיד אפי׳ במקום שכותבים שטר, אם התנו שיכתוב הבית בספרי האחוזה (מותיבילי) כל זמן שלא כתב אינו קונה כלום אפי׳ החזיק, ועי׳ ותועפות ראם חו״מ סי׳ יג, ודברי מלכיאל ח״ד סי׳ קמג, וישכיל עבדי ח״ג חו״מ סי׳ ו, ועוד. ועי׳ חזו״א מעשרות סי׳ י וחו״מ ליקוטים סי׳ טז שבא״י אין הדין כן, אלא יש לפסוק עפ״י דין השו״ע.

והנה כשנתפרש בחוזה שיש לרשום את העיסקה בספרי האחוזה, נראה שבזה גילה הקונה דעתו שלא סמכה דעתו על החוזה לבד ולא על שאר קנינים שעשה, מבלי הרישום בספרי האחוזה.

ובנידון דידן שכתבו הצדדים ביניהם שני חוזים, האחד על רכישת החלק בקרקע, והשני על רכישת הדירה, ובחוזה הראשון נתפרש שיש לרשום את העיסקה בספרי האחוזה, נראה שאין קנינו של הקונה בקרקע נגמר טרם הרישום, אע״פ שעשה קנין כסף ושטר וחזקה. אמנם בחוזה השני על רכישת הדירה שצורף לו נספח, ובו השאיר הקונה לעצמו זכות לביטול העיסקה במקרה שלא יתאפשר לבצע את הרישום, זכות שהקונה השאיר לעצמו בלבד, כלומר, שבמקרה כזה אם המוכר יהיה זה שרוצה לחזור בו, לא יוכל, הרי זה דומה למה שאמרו בקדושין שם ואי פריש פריש, ופרש״י שאם הלוקח פירש שאם יבוא המוכר לבטל המקח שקנה בכסף יאמר לו הקונה אני רוצה שיקנה לי כספי, ואם הוא עצמו יבוא לחזור בו יוכל לומר איני רוצה שיהא כספי קונה לי עד שיבא השטר, וכל זמן שלא קבלתי השטר אחזור בי, באופן זה קנה בכסף לחוד, ופירש הרשב״א שם שמכיון שמצד הדין כסף לחוד קונה, אלא שלא סמכה דעתם אלא בשטר, לפיכך אם פירשו פירשו. וכ״פ הרמב״ם מכירה פ״א ה״ה וטוש״ע סי׳ קצ סעי׳ ח. ועי׳ דברי מלכיאל ח״ד סי׳ קמג.

ולפי״ז בנידון דידן זכה הקונה בדירה המיוחדת לו ובחלק היחסי שלו ברכוש המשותף ע״י קנין כסף ושטר וחזקה שעשה בהם, למרות שטרם נרשמו על שמו בטאבו, אבל על חלקו בקרקע שקנה בחוזה הראשון, עדיין לא קנה בקנין גמור, מכיון שלא סמכה דעתו עליו אלא עם הרישום בטאבו, וזה לא נעשה וגם לא ייעשה.

ולפיכך מה שטוען הקונה שאין למוכר רשות לשנות את תנאי השימוש בקרקע בחלקים הצמודים לדירות המוכר ללא רשותו בגלל זכותו בחלק הקרקע, טענה זו אין בה ממש, מכיון שקנינו של הקונה בחלק הקרקע לא נגמר. אם כי יש לדון בטענותיו האחרות, ויתבאר להלן.

ה. הסכמה שניתנה בתנאי בטילה במקרה שמפורש בשטר אחרת

הואיל ובחוזה שחתמו הצדדים מפורש שהקונה מסכים לצירוף הגינה לדירת המוכר בתנאי שיעשה בה שימוש של גינון בלבד, לא מקובלת טענת המוכר שכוונתו באותה שעה היתה לבנות עליה מטבח, משום שכוונות אין בכוחן לשנות דברים מפורשים בשטר, ולא על כך אמרו שאחריות טעות סופר. מה גם שתנאי זה לא היה מצד המוכר אלא מצד הקונה, והוא בודאי נתכוין להגביל את זכותו של המוכר ולא להרחיבו, ואי אפשר לייחס לו את הכוונות של המוכר. ולפיכך אם המוכר בא לשנות את התנאי, בטלה הסכמת הקונה להצמדת הגינה לדירת המוכר, וממילא הגינה היא בכלל הרכוש המשותף שיש לקונה חלק מכת החוזה השני (אך לא מכת החוזה הראשון), משום שכאמור נגמרה זכותו של הקונה על הנאמר בחוזה השני, גם טרם הרישום בטאבו.

לפיכך נראה שלא היתה רשות למוכר להוסיף בתקנון המוסכם את הסעיף המרשה לו בניה בגינה אלא בהסכמת התובע, אך מאחר שהדבר כבר נעשה ונרשם, נראה שאין למצות את הדין עם הנתבע ולדרוש את ביטול התקנון, אך בודאי שאם רוצה הוא לבנות מטבח על אותו חלק עליו לקבל כל מיני הפסדים העלולים להגרם לתובע בגלל פעולה זו, והיה אם ירצה התובע לבנות על חלקו כמוסכם והבניה של המטבח תגרע מזכויותיו, יהיה על הנתבע או מי מכחו לפצות את התובע בהפסדים אלו. אמנם על מה שהוסיף לעצמו זכות לבנות בכניסה למחסן, נראה שיש לקבל את התחייבותו בבי״ד שאם בבוא היום ירצו השכנים לבנות מעלית ויקבלו רשיון לכך, ורק הבניה שלו תפריע, שהוא יסלק את ההפרעה מצידו על חשבונו. ולבסוף, מה שטוען הנתבע שהתובע בחתימתו על היפוי כח ויתר על כל החלקים המשותפים האחרים מלבד מה שפורט בחוזה שלו, זו אינה נראית טענה, ויותר מתקבלת על הדעת תשובת העו״ד של התובע בקשר לזה.

ו. אין לחייב על ירידת ערך על דירה שאינה רשומה בטאבו

בגמ׳ ב״ק יז ב נסתפק רבא בזורק כלי מראש הגג ובא אחר ושברו במקל האם בתר מעיקרא אזלינן וחייב הזורק דהואיל וסופו להשבר לכשינוח כשבור דמי, או בתר תבר מנא אזלינן ורק השני חייב. וביאר בשערי ישר ש״ה פ״ו שאם בתר תבר מנא אזלינן פטור הראשון אע״פ שמחמת זריקתו אין כל ערך לכלי עוד קודם שהגיע לארץ, שהרי הלוקחים מגרעים מדמיו מחמת פחד העתיד, והכלי אינו שווה כלום גם בשעה שהוא בין השמים לארץ, ומ״מ פטור הזורק מכיון שכל זמן שלא הגיע לארץ הכלי הוא עדיין בשלמותו בלי שום גרעון. ואף בנידון דידן אע״פ שמחמת פעולת הרישום של התקנון יתכן שהלוקחים ישלמו פחות על הדירה של התובע, אבל כיון שהדירה עצמה היא בשלמותה בלי שום גרעון אין לחייב את הנתבע בתור מזיק.

הרב אברהם דוב לוין.

תגיות

דיני עבודה - שכר עבודה התחייבות לתת חפץ מסויים - האם חלה דף כו - עמוד א דף יט - עמוד א סימן קצ - סעיף א דף יז - עמוד ב חוזה למראית עין - צד לחוזה אינו נאמן על כך סימן קצ - סעיף ח קנין דברים - התחייב לרשום דירה בטאבו דף קנד - עמוד ב פרק א - הלכה ד פרק א - הלכה ה הוכחת התנאי - כשבשטר המכר מפורש אחרת ירידת ערך - של דירה מחמת שאינה רשומה בטאבו רישום במנהל המקרקעין (טאבו) - חיוב על ירידת ערך בגלל העדר רישום