בס"ד


מס. סידורי:1598

התקנת דוד במושכר על ידי שוכר ללא התראה במשכיר

שם בית דין:כוכב יעקב
דיינים:
הרב בוצ'קו שאול דוד
הרב אלון יגאל
הרב אביב ניר
תקציר:
התובע גר בשכירות בדירת הנתבע. התובע טוען שהדירה לקויה וכי המשכיר אינו מתקן ליקויים כמחוייב ועל כן הוא נדרש לתקנם, למעשה תובע השוכר דמי תיקון תריס שתקן ודמי דוד שתוקן ללא הצלחה והוחלף על ידו לאחר נסיונות כושלים של המשכיר לתקנו. בנוסף תובע השוכר הפחתה בדמי השכירות עקב רטיבות באחד החדרים המונעת שימוש בחדר, שינויים בחוזה והפקדת צ'ק הבטחון בידי בית הדין. הנתבע טוען כי הדוד היה חדש יחסית וכי היתה לו אחריות ועל כן הוא מסרב לשלם על הדוד החדש.
פסק הדין:
בית הדין פסק כי השוכר יקזז מדמי השכירות סכום מסויים עקב העיכוב בטיפול ברטיבות שמנעה שימוש בחדר במושכר וחייב את המשכיר בהכרעת הרוב לשלם עבור הדוד החדש והתקנתו וכן פסק כי צ'ק הבטחון יועבר למשמרת בית הדין.
נושאים הנידונים בפסק:
תאריך: כ"ט טבת תשע"ה

בס"ד יום ג' כט טבת תשע"ה לפ"ק

פסק דין

בעניין שבין התובע: א' - להלן שוכרים.

לבין הנתבעים: ב' - להלן משכירים.

בבית הדין בראשות מרא דאתרא ראש הישיבה הגאון הרב בוצ'אקו שליט"א

לפני הדיינים: מרא דאתרא, הרב ניר אביב, והרב יגאל אלון.

נשוא התביעה: תשלום בעד תיקונים שעשו השוכרים במושכר, וקיזוז שכירות

רקע ומבוא בקצרה:

1.      בשלהי קיץ תשע"ד נכרת חוזה שכירות בין השוכר למשכיר בסכום של 3500 ₪ לחודש (הוצג החוזה בפני ביה"ד). להבטחת תשלומי השכירות הופקד בידי המשכיר שטר בטחון.

2.      לטענת השוכרים דובר על דירת 4 חדרים בשני מפלסים + מחסן צבועה ונקיה מכל אדם וחפץ.

3.      לטענת השוכרים מעת שנכנסו לדירה ותוך זמן השכירות ציפו להם הפתעות לא נעימות בעליל, דהיינו ישנם ליקויים במושכר, כגון רטיבות בתקרת חדר הילדים שבקומה העליונה, וכן בעיה בלשונית של דלת באחד החדרים, ברזים נוטפים, שירותים מטפטף, תריס בעייתי שלא נסגר, חלון של הסלון שלא נסגר, ציוד בניה בחצר ובמחסן, קיר מתקלף בגרם המדרגות בדרך למפלס העליון וכו'.

4.      חלק מהתיקונים בוצעו ע"י השוכר לאחר שיידע את המשכיר על הבעיות. אין דרישה מצד השוכר לשפותו על כך. (למעט תיקון תריס בעלות 200 ₪).

5.      במהלך חודשי הקיץ השוכרים השתמשו במים חמים אשר מקורם היה בקולטים, אך בראשית חודשי החורף שתשש כחה של חמה (תענית לא.) לא היו לשוכרים מים חמים והם נאלצו להדליק את הבוילר, אך גם כאן נכונה להם הפתעה, שכן הבוילר לא היה תקין, המשכיר תירץ זאת באומרו שישנם חוטים אשר מנותקים ובקלות אפשר לחברם, שכן מתי שהוא היה גר בדירה הוא היה עושה זאת מידי כמה חודשים.

6.      לאחר ניסיון שכשל בתיקון הבוילר מצד השוכר, ותכתובות של מסרונים מאחד לשני, הגיע בתאריך טז' טבת שנה זו שלג וכפור קיצוני אשר הרס את הקולטים שפקעו מחמת הקור הגדול.

7.      כבר במוצש"ק יט' טבת יצרו השוכרים קשר עם המשכיר ויידעו אותו על הבעיה, והמשכיר מצידו אמר שישלח להם אדם בשם מר ת' שיתקן להם את הקולטים והדוד החשמלי, ואכן ביום א' כ' טבת הגיע מר ת' וניסה לתקן אך לא עלה בידו, כמו כן ביום שני כא' טבת נשלח נער לבצע תיקון והוא תיקן רק את הקולטים ולא את הבוילר, ביום ג' כב' טבת מר ת' ניסה שוב לתקן את הבוילר ואז הוא אמר להם שאין בידו לתקן זאת והוא יאמר לשולחו (המשכיר) שהוא מסיר את אחריות התיקון ממנו, ואכן במסרון מיום ג' כב' טבת נכתב לשוכרים כך: "מר ת' יחזיר לי את הכסף שנתתי לו ואני אשלח לכם אדם בשם מר ש' שיתקן את הבוילר".

8.      למותר לציין שגם האדם השני לא הגיע לתקן את הבוילר, והשוכרים שראו שאין להם מוצא ולאחר צעקות והאשמות הדדיות מהאחד על משנהו, הזמינו השוכרים על דעת עצמם חשמלאי מוסמך שינסה לתקן, אבל התיקון שלו החזיק יומיים בלבד, ומשכך החליטו השוכרים על דעת עצמם לקנות דוד חשמלי חדש.

9.      כיום הבוילר והקולטים פועלים כסדרם.

10. כמו כן ישנה תביעה נוספת על תשלומי ארנונה אבל מכיון שהצדדים התפשרו בעניין זה ביה"ד לא ידון בזה.

טענות התובעים:

1.      מכיון שהבוילר היה ישן וחלוד החלפנו אותו, אנו דורשים החזר על תשלומים ששילמנו עבור ההחלפה סך 2500 ₪ + החשמלאי שהגיע "לתקן" וקיבל 250 ₪, הוצגו לביה"ד קבלות תשלומין.

2.      שילמנו 200 ₪ על תריס שתוקן אנו דורשים החזר על זה.

3.      דורשים קיזוז מתשלום השכירות עקב רטיבות בחדר הילדים, ואי שימוש בחדר זה.

4.      אנו דורשים חוזה חדש אשר יעוגן בו בסעיף מפורש וברור שכל דבר המצריך תיקון יבוצע בזמן סביר ולכל המאוחר תוך 48 שעות.

5.      אנו דורשים שצ'ק הביטחון יופקד בידי ביה"ד מאחר ואין לנו ביטחון במשכיר.

טענות הנתבעים:

1.      הכחשה גורפת על חלק מהליקויים.

2.      מיניתי אדם בשם מר ר' שיערוך רשימת ליקויים אם אכן ישנם כאלו ולא קיבלתי ממנו שום מידע.

3.      ישנה הכחשה בין הצדדים אם מר ר' אמר לשוכרים שהנתבע אמר לו "עזוב את הרשימה נראה אותה אח"כ".

4.      ישנה בעיית תקשורת עם השוכרים, דהיינו לא עונים לטלפונים ולמסרונים.

5.      אם יש להם בעיה כזו או אחרת שיפנו את הדירה תוך חודשיים מהיום.

6.      הבית היה צבוע למעט שני מקומות.

7.      הבוילר והקולטים הינם חדשים בני שנתיים בלבד, ויש לי אחריות עליהם לחמש שנים מיום התקנתם.

8.      שילמתי למר ת' סך 520 ₪ ע"מ שיתקן את הבוילר והקולטים.

נושאי הדיון

1.      איזה דין יש לשוכר המתקן דברים או מתקין דברים בדירה המושכרת.

2.      האם ישנו חילוק בין דברים שהם מעיקר הבית והכרחיים לו, לבין דברים שהם לא מעיקרו של בית ולא הכרחי לו.

3.      מה הדין אם לא צויין בחוזה סעיף המדבר בעניין קלקולים שבמושכר, האם חובת המשכיר לתקן או לא.

4.      כאשר בגלל רטיבות באחד החדרים, בני הבית לא גרו בחדר זה והצטמצמו לגור בשאר החדרים, האם משום כך רשאי השוכר לקזז מדמי תשלום שכר הדירה.

5.      הכחשה בדבר הבוילר אם הוא ישן או חדש, וכיום אין לביה"ד אפשרות לדעת מה מצבו מכיון שהוא נזרק.

6.      כמו כן, במקום שאין לדיין עדויות והוכחות ברורות לגבי עובדות שהיו בין בעלי הדין האם ביה"ד יכול לפסוק עפ"י חכמת ההשערה וכוח ההסתברות.

דיון

א.     מה דינו של שוכר המתקן או מתקין דברים הכרחיים בדירה המושכרת.

והנה מובא בשו"ת הרא"ש (כלל צא אות א) שכתב:

"מעשה באלמנה ובתה שמשכנו את ביתם אצל ר' אברהם, ובתוך זמן המשכון אמר להם ר' אברהם הממשכן, שהוא שיפץ את הבית בכך וכך כסף, ולא הראה שום קיום על כך ולא נתייעץ עם בעלת הבית, ולאחר מכן מת ר' אברהם ובאו יורשיו לגבות וכו'".

ובתחילה הרא"ש כתב מה היה קורה אילו היה בא ר' אברהם לגבות בחייו את מה שהוא שיפץ ללא התייעצות עם האלמנה, והרא"ש כותב כך שאם יש לו עדים שהשיפוץ היה לצורך הבית שאלמלא לא שיפץ הבית היה מתרועע ונופל ולא היה נשאר לו בחורבא כדי לגבות את דמי המשכנתא שלו, אז הוה ליה כשותף[1] שהוא יורד ברשות, דטעמא דהוי שותף כיורד ברשות משום דלהשביח חלקו הוא יורד, ואין חלקו מבורר ולכן צריך להשביח הכל, הלכך כיורד ברשות דמי וכו' עכת"ד.

ולכאורה כשם שלגבי המשכנתא כתב הרא"ש שבדברים שהם הכרחיים לקיום הבית כנידו"ד (מים חמים) ובלי לתקן זאת לא יהיה ערך לבית ולא תהיה המשכנתא ראויה, לפיכך נחשב בדמי המשכנתא כשותף שרשאי לתקנם ולגבות אח"כ מה שהוציא, א"כ ה"ה שוכר שכל מטרת השכירות היא שימוש במושכר וכל שאינו יכול לקיים את מטרתו ע"י זה שנתקלקל בו דבר הכרחי וחיוני לבית הרי אינו יכול לדור בבית, לפיכך רשאי להתקין דברים שהם הכרחיים למושכר וליטול הוצאותיו מאת המשכיר.

איך שיהיה, בדירה שהתקין השוכר דברים שהם הכרחיים לבית ושא"א להשתמש בבית ללא זה שמן הדין יש למשכיר לתקנם לו, כגון שאין מים חמים בדירה והלך השוכר ותיקנם אף אם לא הראה המשכיר שנוח לו בכך, נראה פשוט שחייב המשכיר לשלם לו על כך, דלכאורה יש לו דין של יורד ברשות לשדה חבירו, וכפי שהבאנו מהרא"ש בתשובה בהקשר למשכנתא.

זאת ועוד, יעויין בכסף הקדשים (ריש סי' שיד סעיף א) ואני מצטט:

"השוכר בית מחבירו ונתקלקל התנור ודכוותיה, נכון לו להראות לבקיאין ולתקן עפ"י הבד"ץ, ואם לא הראה לבקיאין ולא לבד"ץ והוציא ותיקן, וטוען שכן הוא הכרחי לדירה גם אם אין בקיאים יודעים שכך הוא, טענתו טענה. אך מוטל עליו להישבע שכך הוא. גם שהמשכיר אינו טוען נגדו ברי וכבסי' צג במוציא הוצאות ברשות, ויכול לנקות מהשכירות שבידו, אך אם בא להוציא מעות מהמשכיר ושכרו כבר הקדים לו, אם טוען המשכיר שלא נתן לו להוציא שום הוצאה ושיודע שלא היה שם הוצאה הכרחית נשבע שכן הוא ופטור. ואולי גם כשאין המשכיר טוען ברי וטוען לא היה לך רשות להוציא עפ"י בד"ץ ובקיאים וכיון שלא עשית כן הרי אתה מוציא הוצאות שלא ברשות, אולי ג"כ טענתו טענה ואינו יכול ליטול ממנו רק כמוציא הוצאות שלא ברשות. גם שהשכיר לו בית ראוי לדירה והתקלקל מ"מ הרי לא נתן לו רשות שיהיה מוציא שלא עפ"י הבד"ץ, ואולי כל שוכר הרי הוא כשותף או כבעל בנכסי אשתו דקיי"ל שהם כמוציא הוצאות ברשות, והרי גם השוכר יש לו פירות בנכסי אשתו, וצל"ע היטב".

א"כ מבואר מדברי כסף הקדשים שאם הוציא הוצאות שהינן הכרחיות לבית, וכבנידו"ד (בוילר ו/או קולטים) יש צד גדול לומר שמקזז ההוצאות מדמי השכירות שעדיין בידו, ורק כאשר שילם שכרו מוקדם או טען המשכיר שאין אלו הוצאות הכרחיות וכיוצ"ב יש להסתפק אם יטול מהמשכיר הוצאותיו.

ובנידו"ד בזמננו מים חמים בדירה זה דבר הכרחי ביותר שכן הוא עיקר מעיקרי המגורים בבית ויש לו דין של יורד ברשות שפסק מרן בשו"ע (סי' שעה ס"ד) שאפי' נטע שדה שאינה עשויה ליטע שמין לו וידו על העליונה, שאם היתה ההוצאה יתירה על השבח נוטל ההוצאה ואם השבח יתר על ההוצאה נוטל השבח.

אך דא עקא שהנה המהרי"ט בתשובה (ח"א סי' קו) כתב וז"ל:

"והיכא שראה בעל הקרקע שהיה גודר ובונה ושתק ולא מחה, אין לומר מאחר שלא עכב כיורד ברשות דמי, דאינו נקרא יורד ברשות אלא כשהורידו בעל הקרקע עצמו, אבל מי שירד ברשות חבירו ובתורת שכירות או שאלה או שותפות והיה בונה מעצמו, אף על פי שהלה רואה ושותק, לא אבד את זכותו שהוא סבר לעצמו הוא עושה לצורך שעה, ודוקא כי גדר ומנטר לה דעביד מעשה דמוכח דניחא ליה לדידיה הוא, דאמרינן גלית אדעתך דניחא לך, אבל בשתיקה דעלמא ליכא גילוי דעת שהוא רוצה בדבר". עכ"ל.

מבואר בדבריו ששוכר שתיקן או בנה במושכר אין אומרים דהוי כיורד ברשות, כיון שהמשכיר הרואה אומר לעצמו הוא עושה.

אולם יש לחלק בפשיטות, שהמהרי"ט מיירי בבנה בחצר המושכרת ולזה אין גדר של דברים ההכרחיים למושכר אלא להרווחא בעלמא בלבד, לפיכך כתב המהרי"ט שאין לומר שהשוכר כיורד ברשות אף אם המשכיר ראה שהשוכר עושה כן והיינו משום שסבר שלעצמו הוא עושה, אבל בדברים ההכרחיים לבית אולי המהרי"ט יודה דהוי כיורד ברשות וכדכתיבנא.

והנה ראיתי בספר משפטי התורה (שפיץ, ח"ב סי' עא אות ד) שכתב ממש בנושא דידן והוא כותב כך:

"אם במהלך השכירות התקלקל דוד שמש, אם נשאר עדיין בדירה דוד חשמל (בוילר) במצב תקין פטור המשכיר מלתקן את הדוד שמש, דין זה קיים אפי' אם נכתב בחוזה השכירות שהשוכר שוכר דירה עם דוד שמש, וכמובן שבתחילת השכירות פעל דוד השמש כראוי, ואם במהלך השכירות התקלקלו שניהם חייב המשכיר לדאוג בהקדם האפשרי שיהיו לשוכר ולמשפחתו מים חמים לרחצה בדירה, ואם לא נעשה הדבר למרות פניות השוכר למשכיר, רשאי השוכר לתקן את הדוד הזול שבשניהם או להביא חלקי חילוף משומשים ולחייב את המשכיר לשלם זאת.

אמנם אם השוכר יתקן זאת, עליו לדווח תחילה למשכיר, כי אולי יש למשכיר ביטוח שיממן את התיקון, או את החלפת הדוד מבלי שהמשכיר יפסיד כסף, או אולי יש לו פועל זול או שיעדיף לקנות בינתיים דוד משומש וכדו', לפיכך אם למרות הפניות של השוכר למשכיר לא נעשה דבר (מלבד הבטחות) – רשאי השוכר לקנות או לתקן את אחד מהדוודים ולקזז את ההוצאות מדמי השכירות, רק שצריך לעשות זאת בעלות זולה ביותר, כדי שמצד אחד יהיה לו מים חמים, ומצד שני יחסכו מהמשכיר הוצאות מיותרות". עכ"ל.

ב.      לא צויין בחוזה מה קורה בזמן שיש קלקולים בדירה, על מי חלה חובת התיקון.

והנה בספר עמק המשפט (ח"א סל"ז) דן במה שנהגו בזמן הזה לכתוב בחוזים "שהקונה מוותר על כל טענת מום ואי התאמה וכל כיוצ"ב", והנה הרמב"ם (פט"ו ממכירה ה"ו) כתב ד:

"כל הלוקח סתם אינו לוקח אלא דבר השלם מכל מום, ואם פי' המוכר ואמר ע"מ שאין אתה חוזר עלי במום הרי זה חוזר, עד שיפרש המום שיש בממכרו וימחול הלוקח, או שיאמר לו כל מום שימצא במקח זה הפוחת מדמיו עד כך וכך קבלתי אותו, שהמוחל צריך שידע הדבר שמוחל לו ושיפרש אותו כמו המפרש בהונאה".

וכן פסק מרן בשו"ע (סי' רלב ס"ז) והיינו משום שאין אדם מתחייב בדבר שאינו קצוב, וכמ"ש בשו"ת הרדב"ז (ח"ג סי' תי"ז, וח"ד סי' קל"ו) לפרש דבריהם, ואף שהטור חולק ע"ז, כבר כתב המחנה אפרים (אונאה יד-טז) ובשו"ת דברי מלכיאל (ח"ג סי' קס"ד) ובשו"ת ושב הכהן (סי' מה) שלדינא גם הטור מודה במום במקח שצריך לפרש, לפיכך צריך לפרש בחוזה את המומים הקיימים, או שיכתבו שהקונה מוותר על טענות מומים ופגמים שפוחתים את ערך הדירה בכך וכך אחוזים, או שעלות תיקונם יעלה כך וכך, אולם אם לא כתבו כן אין מחילת הקונה על מומים מחילה, אלא שבמומים שראה הקונה בדירה ואח"כ חתם בחוזה על ויתור אפי' לא פירש אינו יכול לדרוש אח"כ לתקנם.

ואף שכל דין זה נאמר לעניין מכירה צ"ל שגם בעניין שכירות הדין כן, כי שכירות דינה כמכר. א"כ בנידו"ד שאין שום סעיף בחוזה שאומר שאם ישנם מומים כאלו ואחרים שמוותר ע"ז השוכר א"כ אין כאן ויתור על שום פגם ומום, ועל המשכיר לשאת בעלות תיקון הפגמים.

ג.      בגלל רטיבות באחד החדרים, בני הבית לא גרו בחדר זה והצטמצמו לגור בשאר החדרים, האם משום כך רשאי השוכר לקזז מדמי תשלום שכר הדירה.

והנה ראיתי בספר משפטי התורה (שפיץ, ח"ב סי' עא) ותורף דבריו הם כדלהלן: אם פנה השוכר למשכיר בדרישה לתקן את נזילת מי הגשמים או את הרטיבות בקירות, והמשכיר ניסה ללא דיחוי באמצעות אומן לתקן זאת – השוכר ימשיך לשלם למשכיר מחיר מלא עבור חודשי השכירות, ואפי' אם התיקון אורך מספר ימים כגון שהאומנים אומרים שרק אחרי שיפסקו הגשמים ויהיה שמש במשך יומיים ורק אז נוכל לתקן זאת ע"י חומרי איטום, בכגון דא והדומה לזה אין השוכר רשאי להפחית מדמי השכירות, כי כל אדם שגר בדירה יודע שעלולות להיווצר בה תקלות ועל דעת כן שכר, לעומת זאת אם המשכיר לא טיפל כראוי בתיקון הדירה מהרטיבות או שהאומנים שהזמין לא הצליחו למנוע את הרטיבות והמשכיר התייאש בשלב זה מלתקן זאת, אם מחמת הרטיבות אי אפשר לגור בחדר מסויים והשוכר מסוגל בינתיים להסתפק בדיעבד בשאר חדרי המגורים, הוא רשאי להפחית מדמי השכירות את דמי השכירות היחסיים של אותו חדר. מקור דין זה הוא מהשו"ע (חו"מ סי' שיב סעיף יז) שאם אי אפשר לגור בבית זה או בחדר זה מסיבה כזו או אחרת חייב המשכיר לתקן זאת, ויעויין עוד (בנתיבות ביאורים ס"ק יא).

אגב אורחא יוער שראיתי בשו"ת הראנ"ח (סי' ה) שהעלה שאם לא היה ראוי לגור בחלק זה של הנכס בזמן שהיה מקולקל ינכה לו משכירותו, אלא שאינו יכול לתבוע מהמשכיר לדור בבית אֵחֵר שנגמר זמן השכירות כנגד מה שלא יכל לדור בחלק זה של הדירה, ונראה שלדעתו של הראנ"ח מה שפטור השוכר לשלם או מה שצריך לקזז מהמחיר זה רק אם עבר זמן סביר ולא תיקנו את הקלקול, אבל אם לא עבר זמן סביר ודאי חייב השוכר בתשלומין מלאים.

ד.      הכחשה בדבר הבוילר אם היה ישן או חדש, וכיום אין לביה"ד אפשרות לדעת מה מצבו מכיון שהוא נזרק. כמו כן, במקום שאין לדיין עדויות והוכחות ברורות לגבי עובדות שהיו בין בעלי הדין האם ביה"ד יכול לפסוק עפ"י חכמת ההשערה וכוח ההסתברות.

והנה טענת הנתבע בדבר גילו של הבוילר נדחית על הסף, מכיון שאם לפי טענתו שיש לו אחריות עליו אזי הנתבע לא היה שולח את מר ת' שיתקן את הדוד, שכן בכל אחריות על מוצר חשמלי כתוב ברורות ומפורשות שתיקון המכשיר יבוצע אך ורק ע"י טכנאי של החברה, והיה אם יבוצע תיקון ע"י אדם שאינו מורשה מטעם החברה אזי החברה מסירה ממנה כל אחריות על המוצר.

זאת ועוד, הנתבע עצמו הודה בביה"ד שגם אצלו היתה בעיה זו, ולא סביר שדוד חשמלי יחליד בתוך תקופה קצרה מאוד (שנתיים).

לא זו אלא אף זו, ישנה הצהרה של החשמלאי שבא לבדוק את הדוד ואמר שהוא חלוד מאוד, ומצאתי מקור לדין זה שעפ"י אומד דעת אנו יכולין לפסוק כדלהלן: הגמ' ב"ב (נח.):

"ההוא גברא דשמעה לדביתהו דקא אמרה לברתה: אמאי לא צניעת באיסורא? הך איתתא עשרה בני אית לה, ולית לי מאבוך אלא חד. כי שכיב, אמר להו: כל נכסי לחד ברא, לא ידעי להי מינייהו. אתו לקמיה דרבי בנאה, אמר להו: זילו חבוטו קברא דאבוכון, עד דקאי ומגלי לכו להי מינייכו שבקא. אזלו כולהו, ההוא דבריה הוה לא אזל, אמר להו: כולהו נכסי דהאי".

במעשה זה של ר' בנאה אין לנו עדות ברורה מי הוא הבן האמיתי ולכן הוצרך ר' בנאה לתחבולה זו ופסק ר' בנאה לתת הנכסים לבן הזה שלא הלך להכות קבר אביו א"כ לפנינו ראיה מהגמ' שבמקום שאין עדות וראיות רגילות אפשר לדיין לפסוק עפ"י אומדן דעתו.

זאת ועוד יעויין בשו"ת הרא"ש (כלל קז אות ו):

"... על אודות דברי ריבות שנתעצמו בהם... עוד שאלוהו... עוד שאלוהו... עוד שאלוהו הרבה שאלות, כי היה נראה להם כי רבי ישראל זה מסתיר דבריו ומשיב תשובות גנובות, ורצו לחקור ולדרוש ולהוציא הדבר לאמתו, ויפה כוונו, ונלאיתי לכתוב כולן שלמו' כל הטענות שעיקר הדין תלוי בהן, וקצת חקירות ודרישות. הנה אני רואה, שהדיינים חקרו ודרשו היטב... אלמא כל דינא דלא אפשר לברורי לא אמרינן יהא מונח אלא ידון לפי מה שעיניו רואות אומד דעתו בסברא מועטת... וראוי לדונו באומדנא דמוכח וכו'".

והנה כפי שכבר הזכרנו בנידו"ד אם היתה אחריות אזי המשכיר לא היה מביא אדם אחר שיעשה תיקון וכן חברי אמר לי שהוא שאל מישהו מסויים והוא אמר לו שהדוד קיים מיום שנבנה הבית לכן טענה זו של המשכיר נדחית על הסף.

אשר ע"כ נראה לי לומר כך:

חלק מתוכן ההחלטה ניתן במעמד הצדדים ובהסכמתם לפשרה ולא ניתן לו ביטוי בפס"ד.

1.      הנתבע יפקיד 1160 ₪ על ג' חודשי ארנונה הראשונים לשהות התובעים בדירה כמו כן יוסדר ענין הארנונה מכאן ולהבא.

2.      הנתבע מתחייב לתקן את הרטיבות בחדר הילדים מכאן ולהבא, בנוגע לקיזוז כסף השכירות מהתקופה בה החדר לא היה בשימוש הוסכם שזה יעמוד על 700 ₪ שהנתבע לא יגבה מסך השכירות הכולל של חודש אחד בלבד!

3.      התובע יקזז את תשלום הגז של חצי בלון ועל הצדדים לברר אצל חברות הגז כמה עולה בלון מלא ויקזזו את מחיר מחציתו.

4.      הנתבע ישלם 200 ₪ לתובע עבור תיקון התריס.

5.      התובע מתחייב לתקן את קיר הגבס שנישבר.

6.      לגבי תשלום על התקנת הבוילר מכיון שמחד הנתבע מצידו שלח אנשים ולא הזניח את העניין ולא שקד על שמריו ומאידך התובע פעל ועשה על דעת עצמו ללא שיתרה במשכיר שיחליף דוד חשמל אע"פ שפעמים רבות הוא מצא זמן לשלוח מסרונים כאלו ואחרים לתובע, וכאן הוא לא שלח מסרון אחד למה שהוא עומד לעשות אי לכך ובהתאם לזאת לדעתי יש לחייב את הנתבע במחצית עלות התקנת הבוילר שהיא 1250 ₪. אע"פ שהשוכר השביח את הנכס בדוד חשמל חדש, כמו כן אני ער לכך שהיתה עוגמ"נ לתובע בכל זאת אני עומד על דעתי זו.

דיין א'

ראיתי את דברי חברי דיין א' וישנם דברים שאין אני מסכים עימו ואפרט:

1.      פשוט שאין מח' בין הרא"ש והמהרי"ט, כפי שכתבת, שכירת בית לדור בו אינו כשדה רגיל אלא הסכמה מראש של המשכיר לפעולות תיקון הכרחיות שיעשו במקרים מסוימים על ידי השוכר, שבהוצאותיהן ישא המשכיר.

2.      נכון שצריך לדווח תחילה למשכיר כדי שלא יגרם לו הפסד שמא יש לו אופציית תיקון זולה יותר. אולם במקרה שלנו, דין סברה זו להידחות בתרתי: א. מאחר שלא פעל לתקן בזמן הסביר הפסיד את עצמו, שהרי לא יתכן שישארו ללא מים חמים זמן ארוך בתקופה קרה כל כך. ב. בדקנו את האופציות שהיו לו, וכפי שכתב חברי התברר שהדוד ישן מאד ואין תחליף לדוד חדש, כך העידו שני האומנים שהיו מעורבים בסיפור. גם לא מסתבר שיש לו אחריות כי אחרת היה מביא אותה לבית הדין או מביא אותה למחרת, והוא סירב להביאה ולהציגה לפנינו, ועל טענתו שיש לו אחריות ומסרב להביאה נאמר "הרוצה לשקר ירחיק עדיו". אין לו לבית דין אלא לפסוק כפי הראיות שישנן לפניו. כמו כן, שאלנו את מר ק' האם ניתן היה להרכיב דוד יד שניה, הוא השיב בשלילה ואמר שאף אחד לא יקח אחריות להתקין דוד כזה ומקובל שמתקינים רק חדש. הוא גם השאיר את הדוד הישן במקומו על הגג כך שאפשר לראות את מצבו.

3.      היכן שאין בחוזה התייחסות מפורשת אנו הולכים אחר מנהג המדינה, ומה שמקובל.

4.      מקור האומדנא מהסיפור של רבי בנאה הוא בשו"ת תשב"ץ חלק א סימן פ, שכתב:

"אבל במאי דאמרי כ"ע דהכי הו' קושטא דמילת' לית לי' לאמנועי מלמעבד הכי אדרבא מחייב למרדף בתר קושט' להוציא דין לאמתו ולפ"ז סמכו הפוסקי' ז"ל בענין נחלה להוריד בה קרובים בעדות שדעת בני אדם אומדת שהוא מת וכן מצינו בעלי התלמוד מורידין לנחלה קרוב מסופק באומדן דעתא דאמרי' בפ' חזקת (נ"ח ע"א) ההוא גברא שמעה לדביתהו דאמרה לברתה אמאי לא צניעא הך איתת' באיסור' עשרה בני אית לי ולית לי מאבוך אלא חד. כי קא שכיב אמר להו כל נכסי לחד ברי ולא ידעי להי מנייהו אתו לקמיה דר' בנא' א"ל זילו חביטו ליה לקברי' דאבוכון עד דקאי ומגלי לכו מאן איהו אזלו כלהו ההוא דבריה לא אזל א"ל כלהו נכסי דהאי נינהו וכו' הרי שר' בנאה דרך אומדן דעת' בירוש' זו להפקיעה מאחרי' וליתנה לזה או שהוא אמד בדעתו שזה לא רצה לזלזל בכבודו הוא בנו ודאי... ודומה לשודא דדייני דאמרי' בפ' הכותב (פ"ה ע"ב) גבי נכסי לטוביה ואיך שיהיה ענין זה או יהיה בו ענין אחר הכל היא מאומדן דעת' וכיון שמצינו לרז"ל שהם דנין מאומדן דעתא למדו הפוסקים ז"ל לעשות כן בכיוצא בזה וכן מצינו להרא"ש ז"ל שהוא מגדולי האחרונים ז"ל ודיינא הוא ונחית לעומק' דדינא דן כמה דינים באומדן דעתא".

ועיין עוד בשו"ת משנה הלכות חלק ד סימן קסד.

אולם לענ"ד אין לנו בנידון דידן שום עסק באומדנות אלא בעובדות פשוטות, הדוד הקודם הוא ישן מאד, וישנה חובה של המשכיר לתקן או להחליף את הדוד ולא תיקן. ומה שאמר לחברי הדיין אינו נחשב טענה מחוץ לבית הדין, משתי סיבות: א. מה שהגמ' אומרת שטענה מחוץ לבית הדין אינה טענה, משום דעביד איניש דלא מגליה טענתיה אלא בבית דין, ולא רוצה שהצד השני ילמד את טענותיו. אך כאן הרי חברי שוחח איתו וידע היטב מה הוא אומר, ולמי הוא אומר. ב. דבריו אינם נחשבים כלל לטענה, שהרי אינו טוען חייב או פטור, להפך הוא מודה בעצם החיוב לתקן, רק טוען שרצה לתקן באופן אחר. ולחברי הוא גילה שאינו חפץ לתקן, וזו כעין עדות שצדקו דברי התובעים.

5.      הפס"ד ערוך יפה ומנומק, עד שמגיעים לחלק העיקרי. דווקא שם לא ברור מדוע כבודו חייב את הנתבע רק בחצי מהסכום. לענ"ד עליו לשלם את מלוא הסכום מאחר וממילא לא הייתה לו ברירה אחרת. אמנם נכון שלא הודיעו לו מראש, אבל אינני בטוח שהיו חייבים לומר לו בשלב כזה, לאחר שהודיע שאינו חפץ לתקן. ולו יהי כדבריך שהיו צריכים להודיע לו, מכל מקום מאחר וממילא התברר שהיה צריך להחליף לדוד חדש וזהו המחיר הסטנדרטי, הוא צריך לשאת בהוצאה. העובדה שהשוכר לא שלח מסרון אינה סיבה להעניש או לקנוס אותו מבחינה ממונית. יתכן שראוי שיבקש מחילה על הדרך שפעל, אך אין לזה קשר לחיוב הממוני מצד המשכיר.

6.      לגבי תשלום 250 ₪, לאחר שהתלבטתי נראה לי שקשה להוציא ממון מהנתבע מחמת הספק, שהרי השוכרים היו יכולים לומר לטכנאי שיתקין דוד כפי שהציע להם ואז התשלום הראשוני היה נכלל ב2500, והם לקחו סיכון שבקשו שיתקן ולא יחליף דוד.

7.      לגבי בקשת התובעים לשנות סעיפי החוזה, איננו יכולים לעשות זאת ללא הסכמת שני הצדדים, רק לכתוב שצריך לתקן בזמן סביר.

8.      צ'ק ביטחון הוא סעיף שמופיע ממילא בחוזה, וניתן לפסוק שיועבר לרשות בית הדין.

לכן לדעתי הנתבע חייב לשלם את מלוא סכום הבוילר.

דיין ב'

קראתי את דברי חבריי ואני משיב לחברי דיין א':

אמנם נקודה אחת לא ברורה לי מדוע שהמשכיר ישלם רק חצי מעלות הבוילר. הלוא לפי העדויות שגביתי, מתברר כי הבוילר היה ישן. המתקין של הדוד החדש אומר לי שהיה לגמרי רקוב. הוא מוסיף ואומר לי שהיתה סכנה שיתפוצץ ויגרום נזקים לבית. אנו יכולים לבוא ולראות אותו כי הוא נשאר במקום. בנוסף, המשכיר לא הביא ראיות שהוא חדש. לא הביא את האחריות. הרב זכאי מזרחי שליט"א התקשר לנתבע והלה סירב לשלוח את האחריות.

בנוסף התקשרתי גם למר ת' שלא ראה את הבוילר מבפנים אבל ראה את המערכת החשמלית שהייתה כולה אכולה ואומר שזה לא מתאים לבוילר בעל שנתיים. גם אמירת המשכיר שהוא בעצמו היה עולה על הגג להכניס חוטים היא הוכחה שזה לא היה חדש. ובנוסף אין אחריות אחרי שאנשים נוגעים בבוילר.

נכון, השוכר היה צריך להודיע למשכיר. אמנם זו לא סיבה לקנוס אותו, במיוחד שהוא היה יכול לחשוב בצורה לגיטימית שאין ברצונו לתקן. היות והשוכרת התקשרה אל חברי כדי שיפנה למשכיר שהוא יתקן את הבוילר והמשכיר ענה שהוא רוצה להוציא אותם מהבית בגלל שהם מקלקלים את הבית והרב הביא את דבריו לשוכר, ועל כן השוכר יכול בתמימות לחשוב שהוא לא משתף פעולה, ואין זה דומה לטענו מחוץ לבית דין, כי לא מדובר בטענה אלא בעובדה שהוא העביר מסר שלא היה מוכן להחליף.

מה משנה במהות שלא הודיעו לו? הלוא מחובתו היה להחליף את הבוילר. והוא היה צריך להוציא כסף דומה למה שהשוכר מבקש. אם השוכר לא היה עושה זאת, הוא היה צריך לעשות זאת עכשיו.

עוד נקודה למחשבה. הוא הודה שידע שיש בעיה עם הבוילר שלו ולא הודיעו לשוכר. מחכה שהבעיה מתעוררת כדי לבקש ממנו לעלות על הגג להכניס חוטים. זו התנהגות לא ישרה כי היה צריך לדאוג לפני כניסתם לתקן את הבוילר שידע שהוא מקולקל.

לכן לדעתי, אני מצטרף לדיין ב' ויש לחייב את המשכיר במלוא עלות הבוילר והתקנתו.

החלטה

חלק מתוכן ההחלטה ניתן במעמד הצדדים ובהסכמתם לפשרה ולא ניתן לו ביטוי בפס"ד.

1.      הנתבע יפקיד 1160 ₪ על ג' חודשי הארנונה הראשונים לשהות התובעים בדירה כמו כן יוסדר ענין הארנונה מכאן ולהבא.

2.      הנתבע מתחייב לתקן את הרטיבות בחדר הילדים מכאן ולהבא, בנוגע לקיזוז כסף השכירות מהתקופה בה החדר לא היה בשימוש הוסכם שזה יעמוד על 700 ₪ שהנתבע לא יגבה מסך השכירות הכולל של חודש אחד בלבד!

3.      התובע יקזז את תשלום הגז של חצי בלון ועל הצדדים לברר אצל חברות הגז כמה עולה בלון מלא ויקזזו את מחיר מחציתו.

4.      הנתבע ישלם 200 ₪ לתובע עבור תיקון התריס.

5.      התובע מתחייב לתקן את קיר הגבס שנישבר.

6.      לגבי תשלום על התקנת הבוילר, המשכיר ישלם את מלוא סכום הבוילר והתקנתו סך 2500₪ וזאת בכפוף להצגת קבלה + אחריות כדין.

7.      אין לשנות את סעיפי החוזה.

8.      לגבי צ'ק הביטחון הוא יועבר לפקדון במזכירות ביה"ד.

הרב בוצ'קו                                    הרב אלון                                 הרב אביב



[1]  לכאורה בנידו"ד לשוכר אין דין שותף שהרי אין לו חלק במושכר שהרי לשוכר יש רק זכות שימוש ואולי זה לא יורד ברשות? אבל יש לדחות זאת שכן זיל בתר טעמא דכתב הרא"ש שכיון שאינו יכול לדור בבית ממילא מפסיד המשכנתא וה"ה בשוכר שנתקלקלו דברים מהותיים שהם עיקרו של בית ואז הרי טענת השוכר שאינו יכול להשתמש בזכות שימוש שיש לו במושכר ועל דעת כן לא שכר את הבית וע"כ כשם שהממשכן רשאי לגבות מה שתיקן כדין יורד ברשות ה"ה גם שוכר יכול לגבות וראיה לזה היא משו"ת חבצלת השרון (מאניש, בילגורייא תרצ"א, ח"ב חו"מ סי' ל) שכתב בזה"ל:

"והנה אם יתקן אותו שוכר יהיה טובה גם למשכיר כי יועיל לו התיקון על אחר זמן השכירות ומבואר בחו"מ סוף סי' קעח דבשותפין שבנה האחד בנין אף שחבירו מוחה בו אם הוא דבר שא"א בלתי לבנות מחוייב חבירו לתת חלקו וכו' ואם אינו רוצה לבנות כופין אותו ליתן חלקן ויורדין לנכסיו וא"כ בנידו"ד כיון דשכירות השוכר קיים על משך זמן השכירות כיון דעדיין שמו עליו רק דנתקלקל וצריך לתקנו והשוכר אינו יכול לתקן חלקו לבדו בלתי אם מתקן גם חלקו של המשכיר שהוא על אחר זמן השכירות מחוייב המשכיר ליתן חלקו כיון שהבית עומד ליתקן וא"א לשוכר לתקן חלקו בלבד".

וזה מה שהיה בנידו"ד בעיקר הטעם שרשאי השוכר לירד ולתקן והמשכיר חייב לשלם לו על התקון הזה כדין שותף.

תגיות

מעשים על פיהם ניתן לאמוד קיום מחילה - ראה מום במכר וקנה שוכר שהשביח את המושכר - אם נחשב "יורד ברשות" שוכר שהשביח את המושכר - אם נחשב "יורד ברשות" שכרו והוצאותיו - תלותם בחשיבות ההשבחה אומדנה כראיה - בממונות אומדנה כראיה - בממונות ויתור מכללא - במום גלוי גדרה - כמכר על ידי התנאה - ויתור על טענת מום על ידי התנאה - במום גלוי על ידי התנאה - במום נסתר על ידי התנאה - הטעם שהתנאה אינה מועילה במום שאינו גלוי אי האפשרות למחול על דבר שאינו ידוע - אי האפשרות למחול על דבר שאינו ידוע סמכויות וחובות - בית דין כשליש ויתור מכללא - ידיעה מוקדמת על מום במושכר סימן שיב - סעיף יז סימן שעה - סעיף ד פרק טו - הלכה ו סימן רלב - סעיף ז גדרה - בדבר שאינו קצוב סוגי מומים - רטיבות סוגי היורדים - שותף סעיף ויתור על ליקויים - ליקויים נסתרים ויתור מכללא - במום נסתר חובת המשכיר לתקן את המום - חובת התיקון ללא ידיעת המשכיר - הבחנה בין שבח הכרחי לשבח שאינו הכרחי השבחת המשכון על ידי המקבל - הבחנה בין השבחה הכרחית להשבחה שאינה הכרחית השבחת המשכון על ידי המקבל - גדר המקבל כשותף וכיורד ברשות גדרו - גדרו של המקבל כיורד ברש/ות כשהשביחו אחריותו של המקבל - גדרו כיורד ברשות כשהשביח את המשכון סוגי היורדים - מקבל משכון שהשביח את המשכון שוכר שהשביח את המושכר - מעמדו כשותף שוכר שהשביח את המושכר - בדברים שהיו באחריות המשכיר שוכר שהשביח את המושכר - שוכר שהתקין דוד חשמלי שוכר שהשביח את המושכר - קיזוז ההוצאות מדמי השכירות שוכר שהשביח את המושכר - מה נחשב תיקון הכרחי שוכר שהשביח את המושכר - כשהמשכיר ראה ושתק שוכר שהשביח את המושכר - הבחנה בין דברים הכרחיים לדברים שהם להרווחה להנאתו - כששתק המשכיר דף נח - עמוד א שטר שכירות/חוזה שכירות - שאין בו התייחסות לליקויים במושכר שטר שכירות/חוזה שכירות - שאין בו התייחסות לליקויים במושכר ויתור על המום - אופן הויתור המועיל ויתור מכללא - ראה את המום לפני המכר אי עמידת המשכיר בחובתו לתקן - קיזוז מדמי השכירות כשהמום מנע שימוש קיזוז בדמי שכירות - עקב אי טיפול במום במושכר שמונע שימוש בחלק מהמושכר אומדנה בשכירות - אומדנה שדוד שהתקלקל מספר פעמים אינו חדש ואין עליו אחריות אומדנה כראיה - בשכירות חובת ההודעה המוקדמת לפני טיפול עצמאי - חובת ההודעה המוקדמת לפני טיפול עצמאי במום מנהג בשכירות - קובע דברים שלא סוכמו בחוזה שטר שכירות/חוזה שכירות - כשאין התייחסות בחוזה הולכים אחר המנהג תקפו של מנהג - קובע גדרי התחייבות שאינם מפורשים בחוזה אומדנה כראיה - פסיקה על פי אומדנה בהעדר ראיות אחרות טענה שנטענה חוץ לבית דין - כשנטענה בפני אחד הדיינים לאחר שהחל הדין טענה שנטענה חוץ לבית דין - אמירה עובדתית שאינה טענה טענה שנטענה חוץ לבית דין - אמירה עובדתית שאינה טענה טענה שנטענה חוץ לבית דין - הטעם שאינה טענה מקרים שיש לעשות בהם פשרה - התנהגות כדין של החייב והתנהגות שלא כדין של הזכאי מקרים שיש לעשות בהם פשרה - התנהגות כדין של החייב והתנהגות שלא כדין של הזכאי מקרים שיש לעשות בהם פשרה - התנהגות כדין של החייב והתנהגות שלא כדין של הזכאי חובת ההודעה המוקדמת לפני טיפול עצמאי - כשהמשכיר אמר שאינו מעוניין לתקן חובת ההודעה המוקדמת לפני טיפול עצמאי - כשהמשכיר אמר שאינו מעוניין לתקן כשחסך הוצאה לחברו - בהוצאה שהיתה מוטלת על חברו כשחסך הוצאה לחברו - בהוצאה שהיתה מוטלת על חברו מום בנכס המושכר - נסיון תיקון שלא צלח תנאים בשכירות - בקשת שוכר לשנות סעיפים בחוזה סמכויות וחובות - פסיקה להעביר צ'ק בטחון לידי בית הדין סמכויות וחובות - שינוי סעיפים בחוזה לאחר שנחתם שוכר שהשביח את המושכר - מעמדו כשותף שוכר שהשביח את המושכר - מעמדו כשותף סוגי שותפויות - שוכר כשותף סוגי שותפויות - שוכר כשותף המנעות מהבאת ראיה - המנעות מהבאת ראיה